РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

18.05.2018 г. 

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе 

председательствующего Качур С.В., 

при секретаре судебного заседания Балашовой П.П., 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, 

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском у ФИО3, в котором просит исключить из обеспечительных мер в виде ареста жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, наложенного определением судьи Центрального районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по иску ФИО5 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользования чужими денежными средствами жилого помещения № общей площадью 31,7 кв.м, из них – коридор 2,3 кв.м, санузел – 3,1 кв.м, жилая 13,3 кв.м, жилая 13,3 кв.м, жилая 13,0 кв.м, расположенное на втором этаже жилого дома площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014 г., расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение № общей площадью 31,7 кв.м, из них – коридор 2,3 кв.м, санузел – 3,1 кв.м, жилая 13,3 кв.м, жилая 13,3 кв.м, жилая 13,0 кв.м, расположенное на втором этаже жилого дома площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014 г., расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, а так же указать, что данный судебный акт является основанием для подготовки технического плана и постановки на государственный кадастровый учет вышеуказанного помещения, государственной регистрации права без истребования дополнительных документов по заявлению собственника жилого помещения.

В обоснование иска указывает, что между истцом и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного в жилом доме в г.Сочи по 

<

адрес> данного жилого дома является ответчик, что подтверждается выпиской ЕГРН.

Согласно условий указанного договора, ФИО3 обязывался заключить договор купли-продажи жилого помещения (доли в праве общей долевой собственности на жилой дом). Условия, на которых должен был быть заключен основной договор купли-продажи спорного помещения содержатся в предварительном договоре.

Истец свои обязательства по предварительному договору в части оплаты перед ответчиком исполнила в полном объеме, что подтверждается расписками, заключенным между указанными сторонами, и не оспаривается ответчиком.

Решением Центрального районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № за ФИО3 признано право собственности на помещения, расположенные в жилом доме площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014 г., расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>.

Жилой дом внесен в государственный кадастр недвижимости и ему присвоен кадастровый номер №. 

Летом 2017 г. между истцом и ФИО3 был повторно заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного в жилом доме в г.Сочи по 

<

адрес> данного договора ФИО3 обязуется заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п.7.3 вышеуказанных договоров "В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного Договора купли-продажи, вторая Сторона вправе обратиться в установленном законом порядке в суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение".

До настоящего времени ответчик не предпринимает мер к исполнению своих обязательств по предварительному договору – не регистрирует свое право собственности на жилые помещения, соответственно, передача жилых помещений и регистрация права собственности за истицей во внесудебном порядке невозможна.

Защитить свои права иным способом, нежели выбранным по настоящему спору, не представляется возможным.

В настоящее время спорное жилое помещение фактически передано ФИО1, находится в ее владении, то есть все обязательства, предусмотренные условиями предварительного договора фактически сторонами исполнены. Она несет бремя содержания помещения, вносит плату за содержание и ремонт, коммунальные услуги.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержала.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие по правилам ст.1267 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Нормативными положениями статей 309 и 310 ГК РФ в их единой системной взаимосвязи закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно п.1 ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

На основании п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

На основании ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 4 ст.445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор от 21.12.2013 г. купли-продажи жилого помещения, расположенного в жилом доме в г.Сочи по 

<

адрес> данного жилого дома является ответчик.

Согласно условий указанного договора, ФИО3 обязывался заключить договор купли-продажи жилого помещения (доли в праве общей долевой собственности на жилой дом). Условия, на которых должен был быть заключен основной договор купли-продажи спорного помещения содержатся в предварительном договоре.

Истец свои обязательства по предварительному договору перед ответчиком исполнила в полном объеме, что не оспаривается ответчиком. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был повторно заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного в жилом доме в г.Сочи по 

<

адрес> данного договора ФИО3 обязуется заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п.7.3 вышеуказанных договоров " В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного Договора купли-продажи, вторая Сторона вправе обратиться в установленном законом порядке в суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение".

Решением Центрального районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ дело № за ФИО3 признано право собственности на помещения, расположенные в жилом доме площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014 г., расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, являющиеся предметом спора. 

Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что граждане, заключившие те или иные договоры, предметом которых является передача жилого помещения во вновь построенном доме, вправе заявлять требования о признании за ними права собственности на такое жилое помещение в случае неисполнения другой стороной своих обязательств.

В пунктах 13, 14, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г. (далее – "Обзор"), приведены примеры правильного рассмотрения подобных споров.

В частности, сделаны следующие выводы.

Нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом) (п.13 Обзора);

В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру (п.14 Обзора);

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению (п. 17 Обзора).

Возникшие между истцами и ответчиком по предварительным договорам правоотношения не связаны с привлечением денежных средств истца для целей строительства капитального объекта, а потому, не регулируются законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"

Кроме того, как разъяснено в п.17 Обзора, если гражданин участвует в строительстве жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий, к данным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", поскольку положения данного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В этой связи, как указал ВС РФ, ссылка на положения названного Федерального закона в обоснование вывода о том, что выполнение истцом обязательств по оплате указанной в договоре суммы влечет возникновение только права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, а не в самом объекте недвижимости, является неправильной.

Разрешая подобные гражданско-правовые споры, суды, удовлетворяя требования истцов, руководствуются нормами Гражданского кодекса РФ, в частности, статьями 12, 218, 219, 309, 310, 429, 432, 433, 454, 487 ГК РФ, ст.9 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации".

Основной договор до настоящего времени не заключен по не зависящим от истца причинам, оформление право собственности истицы на жилое помещение не производится, поскольку акт реализации договора до настоящего времени не подписан.

В соответствии с ч.3 ст.427 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст.457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Анализируя условия заключённого между сторонами предварительного договора, суд приходит к выводу о том, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения вышеуказанных правовых норм, поскольку сторонами хоть и заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязались заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет приобретено в последующем, но при этом предварительный договор, поскольку устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, то фактически данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.3 ст.487 ГК РФ. 

Судом установлено, что заключенная сторонами сделка исполнена сторонами в полном объеме, расчет между сторонами произведен, спорное имущество фактически передано истцу во владение и пользование, однако стороны неверно оформили свои правоотношения, между тем заключенные сторонами предварительные договоры содержат существенные условия основного договора купли продажи, что в настоящее время создает препятствия истцу в установленном законом порядке зарегистрировать свое право собственности на приобретенное им по возмездной сделке недвижимое имущество, в связи с чем, суд приходит к выводу о доказанности возникновения у истца права собственности на спорное жилое помещение, которое подлежит признанию в судебном порядке.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исключить из обеспечительных мер в виде ареста жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, наложенного определением судьи Центрального районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по иску ФИО5 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользования чужими денежными средствами жилые помещения № общей площадью 31,7 кв.м, из них – коридор 2,3 кв.м, санузел – 3,1 кв.м, жилая 13,3 кв.м, жилая 13,3 кв.м, жилая 13,0 кв.м, расположенное на втором этаже жилого дома площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014 г., расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение № общей площадью 31,7 кв.м, из них – коридор 2,3 кв.м, санузел – 3,1 кв.м, жилая 13,3 кв.м, жилая 13,3 кв.м, жилая 13,0 кв.м, расположенное на втором этаже жилого дома площадью 1659,6 кв.м, числом этажей надземной части – 5 (3+цоколь+мансарда), год постройки – 2014 г., расположенный на земельном участке площадью 697 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>

Данный судебный акт является основанием для подготовки технического плана и постановки на государственный кадастровый учет вышеуказанного помещения, государственной регистрации права без истребования дополнительных документов по заявлению собственника жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца с момента составления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 23.05.2018 г.

Председательствующий