РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2017 года Промышленный районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Бобылевой Е.В., 

при секретаре Белоконевой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5689/2017 по иску ООО «Сфинкс» к ФИО2 о взыскании суммы задолженности за дополнительную площадь по договору долевого участия строительстве, по встречному иску ФИО2 к ООО «Сфинкс» о взыскании неустойки, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сфинкс» обратился в суд к ФИО2 с указанным иском, в котором просит взыскать задолженность по договору долевого участия в строительстве № от 03.12.2014 года в сумме 112 710 рублей, в обоснование требований указал, что между ООО «Сфинкс» и ФИО2 03.12.2014 года заключен договор № долевого участия в строительстве, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 17.12.2014 года номер регистрации 63-63-№ ООО «Сфинкс» осуществил строительство Объекта: «Трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Врубеля/ул.Кольцевая, кадастровый номер земельного участка № тем самым исполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. 20.01.2017 г. ООО «Сфинкс» было получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. В свою очередь ответчик ФИО1 исполнил свои обязательства по договору долевого участия в строительстве частично. Согласно п. 3.1. ДДУ цена договора (размер денежных средств, подлежащих оплате Дольщиком для строительства объекта) на момент его заключения составляет 2 452 590 (Два миллиона четыреста пятьдесят две тысячи пятьсот девяносто) рублей 00 коп., исходя из стоимости одного квадратного метра 51 000 (Пятьдесят одна тысяч) рублей 00 копеек. Пунктом 1.2. ДДУ предусмотрено, что площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 40,48 кв.м., площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом - 1), - 7,61 кв.м., а всего - 48,09 кв.м. В соответствии с п. 1.3. ДДУ, площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается площадь объекта в размере 48,09 кв.м. с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из ее фактической площади. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г.Самара, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом. Также пунктом 3.4. договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., по данным органа технической инвентаризации, по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в стоимости. Разница в стоимости рассчитывается как произведение стоимости одного квадратного метра площади объекта на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства, на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного органом технической инвентаризации г. Самары. При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади объекта по данным органа технической инвентаризации г. Самары в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение 30 (тридцать) дней с момента получения уведомления от застройщика (п. 3.4.ДДУ). По данным технической инвентаризации произошло изменение площади объекта в сторону увеличения на 2,21 кв.м., сумма доплаты составила 112 710 руб. Уведомление было получено нарочно и подписано ответчиком 28.02.2017г. До настоящего момента указанная разница участником долевого строительства не оплачена. Согласно Выписке из ЕГРН, квартира № расположенная по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. № 201- площадь 41,6 кв.м. (без учета балкона, лоджий), общая площадь - 50,30 кв.м. Расчет доплаты: 2,21 кв.м. х 51 000 руб. = 112 710 руб.

Ответчик ФИО2 обратился в суд к ООО «Сфинкс» со встречными исковыми требованиями о взыскании с ООО «Сфинкс» неустойки в сумме 246 894,06 руб. 16.11.2017 года определением суда встречный иск ФИО2 к ООО «Сфинск» принят для рассмотрения с первоначальным иском. 

В обоснование встречного иска ФИО2 указал, что в пункте 1.1 договора долевого участия в строительстве «03» декабря 2014 г. №, ООО «Сфинкс» принял на себя обязательства построить трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным культбытом и детским садом по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, улица Врубеля/улица Кольцевая, именуемый в дальнейшем «Жилой дом» и после получения решения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № № в секции № жилого дома, входящий в состав указанного жилого дома, именуемый в дальнейшем «объект». Согласно п. 2.1 жилой дом, в составе которого находится объект, должен быть введен в эксплуатацию и акт государственной комиссии должен быть подписан не позднее 1 квартала 2016 года. Согласно п. 2.2 объект должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2016 года, согласно п. 5.1 и п. 5.2 передача осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получение разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома целом, в срок, указанный в п. 2.2 настоящего договора и выполнение участником долевого строительства обязанности по оплате. В указанные сроки строительство жилого дома не было закончено. На просмотр готового объекта истица ФИО2 пригласили 28 февраля 2017 года, таким образом, просрочка передачи объекта составила 151 день или пять месяцев, что является существенной просрочкой по договору. Согласно п. 8.5. В случае нарушения застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта, установленного п. 2.2 настоящего договора, застройщик уплачивает частнику долевого строительства неустойку (пени) в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Цена договора составляет 2 452 590 руб., которая оплачена ФИО2 полностью, что подтверждается платежным поручением № № от 24.12.14 г. Размер неустойки за период с 01.10.2016 по 28.02.2017 г. (151 дней) составляет в сумме: (2/300)* 10*(2 452 590/100)* 1 = 1 635 руб. за каждый день просрочки, то есть 246 894,06 руб. Претензия была направлена ответчику 27.09.2017 г., ответа не последовало.

В судебном заседании представитель истца ООО «Сфинкс» по доверенности ФИО3, иск поддержала, просила удовлетворить, встречный иск не признает, согласно письменных возражений, просит снизить размер неустойки и штраф.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск ООО «Сфинкс» не признал, встречный иск поддерживает, доводы встречного иска поддерживает. 

Суд, заслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

03.12.2014г. между ООО «Сфинкс» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор № долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Врубеля/Кольцевая, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, входящий в состав указанного жилого дома: однокомнатную квартиру № № (строительный) на 9 этаже, секция №, общей площадью ( без учета балкон/лоджии) - 40,48 кв.м., жилой площадью – 16,10 кв.м., площадью балкона и/или лоджии (с учетом коэффициента 1) – 7,61 кв.м. Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Согласно п. 1.2 договора, площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь объекта 40,48 кв.м., площадь балконов и/или лоджий ( с коэффициентов м ) – 7,61 кв.м., а всего 48,09 кв.м. 

Согласно п. 1.3 договора, площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается площадь объекта в размере 48,09 кв.м. с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из ее фактической площади. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г.Самара, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом. 

Согласно п. 2.1 договора, жилой дом, в составе которого находится объект, должен быть введен в эксплуатацию и акт государственной комиссии должен быть подписан не позднее 1 квартала 2016 года. Объект должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2016 года.

Согласно п. 3.1 договора, цена договора (размер денежных средств, подлежащих оплате дольщиком для строительства объекта) на момент его заключения составляет 2 452 590 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. 51 000 рублей. 

Согласно п. 3.4 договора, в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., по данным органа технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в стоимости. 

Разница в стоимости рассчитывается как произведение стоимости 1 кв.м. площади объекта на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства, на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного органом технической инвентаризации г. Самары.

При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади объекта по данным органа технической инвентаризации г. Самары в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение 30 дней с момента получения уведомления застройщика.

Согласно п.2.3 в случае, если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный в п.2.1 договора срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Застройщик согласно п. 4.1.4 договора обязался обеспечить ввод жилого дома в эксплуатацию и передачу объекта участнику долевого строительства в сроки, установленные п.п.2.1., 2.2. договора.

Согласно п. 4.1.5 договора застройщик не менее чем за 30 календарных дней до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства в договоре почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. В случае отсутствия участника долевого строительства по указанному адресу или возвращения почтового уведомления по иным основаниям, не зависящим от застройщика, участник долевого строительства считается уведомленным надлежащим образом.

ООО «Сфинкс» осуществил строительство объекта: «Трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Врубеля/Кольцевая, кадастровый номер земельного участка № тем самым исполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

20.01.2017г. ООО «Сфинкс» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

Вместе с тем, в нарушение условий заключенного сторонами договора ответчиком допущена просрочка передачи объекта долевого строительства истцу за период с 01.10.2016 года по 28.08.2017 года (дата обращения в суд с иском). 

До настоящего времени объект по акту приема – передачи не передан. 

Согласно ч.1 ст.12 закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п.8.1 договора долевого участия в строительстве от 01.09.2014 года № в случае нарушения застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта, установленного п.2.2 настоящего договора застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой, так в документе) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

Согласно представленному истцом ФИО2 расчету, размер неустойки за просрочку передачи квартиры по договору от 03.12.2014г. № участия в долевом строительстве жилого дома составил 246 894,06 руб. 

Расчет неустойки ответчик застройщик ООО» Сфинкс» не оспорил, просил снизить применить ст. 333 ГК РФ. 

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный суд РФ в определении от 21 декабря 2000 года N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу на реализацию требований ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате правонарушения.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Так из разъяснений, данных в п. 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

На основании ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем об ее уменьшении.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в том числе, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и причины нарушения обязательств застройщиком, в том числе цена договора, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.

Из материалов дела следует, что при рассмотрении дела по существу представителем ООО "Сфинкс" было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки с указанием мотивов для ее уменьшения.

Разрешая вопрос о размере подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки, суд принимает во внимание характер правоотношений, возникших между сторонами, незначительную продолжительность просрочки ответчиком исполнения обязательств по договору, компенсаторную природу неустойки, отсутствие тяжелых последствий для потребителя, в связи с чем, полагает, что заявленный истцом размер неустойки является явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства и считает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства до 30 000 руб. 

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец обратился к ответчику с претензией, данная претензия получена ответчиком 27.09.2017 г.

Учитывая, что доказательств удовлетворения требований ФИО2 в добровольном порядке ООО «Сфинкс» не представлено, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в соответствии с положениями ч.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 15 000 рублей.

Установлено что ФИО2 полностью исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве, оплатил застройщику ООО «Сфинкс» обусловленную договором цену в размере 2 452 590 рублей, платежное поручение от 24.12.2014 года №. 

Основания для взыскания доплаты с ФИО2 не имеется. 

Согласно приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ о 25.11.2016 г. №854/пр «об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилое помещения» установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранд, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещена согласно приложению к настоящему приказу, для лоджий 0,5.

Между тем из пункта 1.1 договора долевого участия в строительстве № от 03.12.2014 года следует, что расчет площади балкона произведен с учетом коэффициента 1. 

В соответствии с данными технического паспорта на жилое помещение – квартира № по адресу: 

<

...>, общая площадь квартиры с учетом прочей (с коэффициентом) составляет 46 кв.м., общая площадь квартиры 41,6 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН в едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об объекте недвижимости квартиры № по адресу: 

<

...>, площадью 41,6 кв.м. 

Таким образом, по данным органа технической инвентаризации общая площадь спорного объекта не увеличилась, а уменьшилась. Следовательно, оснований для взыскания доплаты в соответствии с условиями договора не имеется, поскольку условия договора ответчиком исполнены.

При таких обстоятельствах снований для удовлетворения иска ООО «Сфинкс» не имеется. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковые требования ООО «Сфинкс» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, отказать.

Встречный иск ФИО2 к ООО «Сфинкс» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Сфинкс» в пользу ФИО2 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 30 000 руб., штраф за нарушение прав потребителя в размере 15 000 рублей, а всего взыскать 45 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 28.11.2017 г. 

Председательствующий: Бобылева Е.В.