Дело № 3а-907/2021

22OS0000-01-2021-000727-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Каменский рыбозавод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

акционерное общество «Каменский рыбозавод» (далее – АО «Каменский рыбозавод») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость зданий с кадастровыми номерами ***, расположенных по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере их рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость принадлежащего ему имущества влияет на размер издержек, связанных с реализацией данных объектов недвижимости, а также подлежащего уплате налога.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края и заинтересованное лицо КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, указали на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Заинтересованное лицо Правительство Алтайского края в письменном отзыве указало на то, что при разрешении настоящего административно дела их права и обязанности не затронуты, в связи с чем просило исключить из числа лиц, участвующих в деле.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Законом Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30 «Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.

Закон Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» определяет правовые основы применения на территории Алтайского края налога на имущество организаций (далее - налога) в части, отнесенной Налоговым кодексом Российской Федерации к ведению субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 указанного закона Алтайского края (в ред. закона Алтайского края от 28 ноября 2019 года №100-ЗС) налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем 2 пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Согласно пункту 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу, в том числе определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года №334-ФЗ).

АО «Каменский рыбозавод» является собственником зданий с кадастровыми номерами ***, расположенных по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В соответствии с приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года №97 кадастровая стоимость данных объектов недвижимости определена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 1349130 рублей, 823277 рублей, 2724017 рублей, 517024 рубля, 2414230 рублей, 3457534 рублей и 3111238 рублей соответственно.

Принадлежащие административному истцу объекты не включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Однако кадастровая стоимость применяется при исчислении государственной пошлины при совершении нотариальных действий, связанных с удостоверением сделок с вышеуказанным недвижимым имуществом, в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 333.25 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

В подтверждение размера рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке от 15 марта 2021 года №25-03, подготовленный оценщиком ООО «Центр независимой оценки «Партнер» - ФИО1, согласно по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером 22:68:020824:218 составляет 490941 рубль, с кадастровым номером 22:68:020824:221 - 443661 рубль, с кадастровым номером 22:68:020824:223 - 1332403 рубля, с кадастровым номером 22:68:020824:207 - 109620 рублей, с кадастровым номером 22:68:020824:215 - 809982 рубля, с кадастровым номером 22:68:020824:217 - 1587994 рубля, с кадастровым номером 22:68:020818:72 - 1030900 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования. 

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО1 выводы отчета подтвердил, пояснив, что в программе при расчете минимальной стоимости был выставлен не правильный диапазон, что на самом деле составляет от 1232 до 5965 рублей за кв.м. Указанная ошибка не повлияла на результаты оценки. На листе 67 отчета в подразделе «Исходные данные для верификации» оценщик указал, что в случае отсутствия в текстах источников информации, представленных в принтскринах в приложении к отчету всех необходимых сведений об объектах на рынке, к которому относится оцениваемый объект, оценщиком было проведено интервьюирование лиц по координатам, приведенным в вышеуказанных источниках, предоставивших более полное описание характеристик объектов-аналогов. В нашей фирме ведется база данных о продажах коммерческой недвижимости начиная с 2005 года. Все объявления о продаже прозваниваются и вносятся в базу дополнительно уточненная информация по основным ценообразующим характеристикам. Кроме этого собирается дополнительная информация из открытых официальных источников, из ранее поданных объявлений на других информационных площадках и из сети Интернет. Вся существенная информация в отчете подтверждена. Корректировка на дату по Алтайскому краю определяется на основании отчета «Мониторинг предложения на рынке коммерческой недвижимости в населенных пунктах Алтайского края», выполненный компанией RID Analytics. В данных исследованиях средняя удельная стоимость определяется по полугодиям, то есть за 2-3 квартал 18 года, за 4 квартал 18 года – 1 квартал 2019 года и.т.д. На дату оценки – 01 января 2019 года средняя цена за полугодие еще не сложилась, так как исследование вышло в свет только во 2 квартале 2019 года. В соответствии со стандартами оценки оценщик не имеет права использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки, поэтому берутся последние до даты оценки сложившиеся статистические данные за 2-3 квартал 2018 года. Сравнительным и доходным подходом всегда определяется рыночная стоимость единого объекта, то есть земельного участка с улучшениями. Объект оценки расположен на земельном участке, о чем сказано в описании объекта оценки на листе 9. Копия выписки из ЕГРН к отчету приложена. Объекты аналоги также расположены на земельных участках, копии скриншотов из Росреестра также приложены. Сравнительный и доходный подходы тесно связаны между собой через коэффициент капитализации. Все корректирующие поправки, что для доходного, что для сравнительного подхода очень близки и мало чем отличаются. Оценщик имеет полное право применить коэффициент доходного подхода для сравнительного подхода. Корректировка на состояние зданий производится не по году постройки, а по состоянию здания, по степени сохранности. Согласно данных, полученных от продавцов, все здания находятся в хорошем состоянии, поэтому корректировка не требуется. В соответствии с п.24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. В настоящем случае данных для применения сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости и этот подход является предпочтительным. 

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных объектов недвижимости. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования акционерного общества «Каменский рыбозавод» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 490941 рубль по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 443661 рубль по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 1332403 рубля по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 109620 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 809982 рубля по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 1587994 рубля по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 1030900 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 мая 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 23 сентября 2021 года.