Дело № 2-398\2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июня 2019 года г. Ржев Тверской области

Ржевский городской суд Тверской области в составе председательствующего судьи Андреевой Е.В. при секретаре Белковой Е.С., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности, ответчика ФИО3, 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли продажи нежилого помещения, истребования от ответчика нежилого помещения,

Установил :

В суд обратился ФИО1 с иском к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения (магазина ) по адресу 

<

адрес> общей площадью 150, 1 кв м, заключенного 28 октября 2014 года между сторонами. В соответствии с условиями договора стоимость нежилого помещения в размере 1500000 рублей ответчик оплачивает истцу с отсрочкой оплаты до 28.10.2017 года, в связи с чем установлено ограничение в виде ипотеки в пользу истца. Однако ответчиком обязательство по оплате стоимости нежилого помещения не исполнено. 20 марта 2019 года ответчику направлено уведомление о расторжении указанного договора купли - продажи с приложением Соглашения о расторжении договора. Ответ от ответчика на указанное требование не поступил.

Надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела истец ФИО1 в судебное заседание не явился, письменным заявлением просил рассматривать дело в его отсутствие с участием представителя, исковые требования поддержал.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности от 05 марта 2019 года, исковые требования доверителя поддержал по обстоятельствам, указанным в исковом заявлении. Просил расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения (магазина ) по адресу 

<

адрес> общей площадью 150, 1 кв м с кадастровым номером №, заключенный истцом и ответчиком 28 октября 2014 года.; и истребовать от ответчика нежилое помещение, которое до настоящего времени находится в пользовании ФИО5

Определением суда в связи с переменой имени ( Свидетельство о перемени имени от 29.12.2017 года I – ОН №, выдано отделом ЗАГС Администрации города Ржева Тверской области, запись акта №14 от ДД.ММ.ГГГГ) изменено наименование ответчика - с «ФИО5» на «ФИО3».

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск ФИО1 не признала. Суду пояснила, что обоснованных возражений против расторжения договора купли-продажи помещения магазина, заключенного с истцом 28 октября 2014 года, не имеет, однако иск не признает по той причине, что продавцу ФИО1 по договору выплатила 397 тысяч рублей, которые он должен ей вернуть. Кроме того, в помещении сделан ремонт примерно на 1 млн. рублей, которые ФИО1 должен ей выплатить. На ремонт использовала заемные средства (взяла кредит в Россельхозбанке). Суду также пояснила, что в дату заключения договора выплатила истцу 150 тысяч рублей, в последующем выплачивала деньги, не соблюдая график платежей; деньги отдавала разными суммами и разным лицам, действующим, по ее мнению, по поручению продавца ФИО1 Выплачивала до августа 2015 года, после чего не было финансовой возможности производить оплату по договору. Спорное помещение не освободила, до настоящего времени использует его по своему усмотрению. 

Заслушав представителя истца, ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренные законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

По смыслу приведенных разъяснений в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно тому же пункту указанной нормы существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании следующие обстоятельства.

28 октября 2014 года между ФИО1 и ФИО5 был заключен Договор купли-продажи помещения магазина, назначение – нежилое, общей площадью 150, 1 кв м по адресу Тверская область 

<

адрес> кадастровым номером 

<

адрес>ранее присвоенный государственный учетный номер – №далее - Договор). 

29.12.2017 года ФИО5 переменила фамилию на «Соболева», что подтверждается Свидетельством о перемени имени от 29.12.2017 года I – ОН №, выданным отделом ЗАГС Администрации города Ржева Тверской области, запись акта №14 от 29.12.2017 года.

По условиям Договора, по соглашению сторон передаточный акт к Договору купли-продажи помещения магазина от 28 октября 2014 года не составляется; помещение магазина считается переданным с момента подписания настоящего договора.

Продажная цена помещения магазина составляет 1500000 рублей (п.2.1 Договора). 

Оплата помещения магазина производится покупателем в следующем порядке: на момент подписания Договора покупатель оплачивает 10 процентов от стоимости помещения или 150000 рублей, что подтверждается распиской в получении денежных средств, выданная покупателю продавцом. На оставшуюся сумму в размере 1350000 рублей продавец предоставляет покупателю отсрочку оплаты помещения на 36 месяцев до 28 октября 2017 года; оплата производится по графику, в соответствии с которым 15 числа каждого месяца, начиная с 15.01.2015 года по 15.10.2017 года, оплачивается равными суммами – 40000 рублей (последний платеж – 30000 рублей). Фактом оплаты платежа является расписка, выданная продавцом покупателю (пункты 2.1 – 2.3 Договора).

06 ноября 2014 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО5 на спорное нежилое помещение с обременением в виде ипотеки в силу закона, что подтверждается Выпиской из ЕГРП на указанный объект недвижимости. 

Судом установлено, что предусмотренная п. 2.3 Договора обязанность уплатить покупную цену, покупателем в полном объеме не выполнена по собственному усмотрению до настоящего времени. Ответчиком по настоящему делу не оспаривалось, что им действительно оплата по договору в полном объеме не произведена; оплачено 397000 рублей.

Стороной истца обстоятельства получения от ответчика (покупателя) 150000 рублей в дату заключения Договора признавалось и не оспаривалось.

20 марта 2019 года продавец ФИО1 в лице представителя направил покупателю ФИО5 претензию о расторжении Договора купли – продажи помещения магазина от 28.10.2014 года путем заключения Соглашения о расторжении данного Договора.

Из объяснений ответчика следует, что такую претензию о расторжении Договора купли - продажи помещения магазина и возвращении помещения ФИО1 она получила, но Соглашение не подписала по причинам, указанным в судебном заседании в обоснование непризнания иска.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчиком ФИО3 нарушены существенные условия договора купли-продажи от 28 октября 2014 года, не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании статьи 450 ГК РФ.

Недоплата покупателем ФИО3 (Глазковой) практически всей договорной цены с очевидностью лишает продавца ФИО1 того, на что он вправе был рассчитывать, заключая спорный договор; неоплата покупателем ФИО3 имущества, приобретенного по Договору купли-продажи от 28.10.2014 года, повлекла для продавца значительный ущерб в связи с длительным не исполнением ответчиком обязательств по оплате значительной суммы для истца. Установленные обстоятельства являются существенными нарушениями условий Договора и являются основанием расторжения Договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о расторжении Договора купли-продажи нежилого помещения (магазина ) по адресу 

<

адрес> общей площадью 150, 1 кв м, заключенного 28 октября 2014 года ФИО1 и ФИО4, являются обоснованными. Оспариваемый Договор купли-продажи от 28.10.2014 года нежилого помещения, заключенный между ФИО1 и ФИО6 подлежит расторжению, а право собственности ФИО6 на нежилое помещение, являющиеся предметом этого договора, подлежит прекращению с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о переходе (прекращения) права собственности ответчика на указанное имущество.

Поскольку спорный объект недвижимости до настоящего времени находится в пользовании ответчика ФИО3, нежилое помещение подлежит истребованию у последней для передачи истцу.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть Договор купли-продажи помещения магазина, назначение – нежилое, общей площадью 150, 1 кв м по адресу: Тверская область 

<

адрес>, с кадастровым номером № (ранее присвоенный государственный учетный номер – №), заключенный 28 октября 2014 года между ФИО1 и ФИО5.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Истребовать от ФИО4 помещение магазина, назначение – нежилое, общей площадью 150, 1 кв м по адресу: Тверская область 

<

адрес>, с кадастровым номером № (ранее присвоенный государственный учетный номер – №

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись № о регистрации права собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> Тверской области, на помещение магазина, назначение – нежилое, общей площадью 150, 1 кв м по адресу: Тверская область 

<

адрес>, с кадастровым номером № (ранее присвоенный государственный учетный номер – №).

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на помещение магазина, назначение – нежилое, общей площадью 150, 1 кв м по адресу: Тверская область 

<

адрес>, с кадастровым номером № за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд в апелляционном порядке через Ржевский городской суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.В. Андреева 

Мотивированное решение составлено 18 июня 2019 года