Дело № 3а-189/2018

Мотивированное 

решение

 изготовлено 8.10.2018г. 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 3 октября 2018 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при секретаре Конюховой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

1) земельного участка площадью 1721 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации административного здания (учебный корпус), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 4 562 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года; 

2) земельного участка площадью 1281 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей (производственные площади), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 740 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

3) земельного участка площадью 387 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей (производственные площади), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 168 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

4) земельного участка площадью 192 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей (производственные площади), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 84 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

5) земельного участка площадью 5331 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации цеха щитового паркета, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 856 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

6) земельного участка площадью 4068 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей (производственные площади), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 349 000 (три миллиона триста сорок девять тысяч) рублей по состоянию на 20 июля 2015 года.

Заявление обосновано следующим: ФИО1 является собственником указанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков определена в следующем размере: с кадастровым номером № – 8 153908,69 рублей, с кадастровым номером № – 1 445 454,78 рублей, с кадастровым номером № – 436 330,89 рублей, с кадастровым номером № – 215 646, 72 рублей, с кадастровым номером № – 5 878 120,53 рублей и с кадастровым номером № – 4 650 659,64 рублей.

Согласно отчетам ООО «Ярэксперт» рыночная стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года – 4 562 000 рублей, с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года – 740 000 рублей, с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года – 168 000 рублей, с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года – 84 000 рублей, с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года – 2 856 000 рублей и с кадастровым номером № по состоянию на 20 июля 2015 года – 3 349 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заявитель просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административное исковое заявление поддержал. 

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвердили размер кадастровой стоимости земельных участков. 

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ФИО1 является одним из собственников земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, № и №. Данный факт подтвержден выписками из ЕГРН.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости указанных земельных участков. 

Суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, правообладателем которых он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами: №, №, №, №, № вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов г.Ярославля. Их кадастровая стоимость утверждена Постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016№704-п и составляет: с кадастровым номером № – 8 153908,69 рублей, с кадастровым номером № – 1 445 454,78 рублей, с кадастровым номером № – 436 330,89 рублей, с кадастровым номером № – 215 646, 72 рублей, с кадастровым номером № – 5 878 120,53 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 20 июля 2015 года и он не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2015 года. Его кадастровая стоимость определена в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 и с 20 июля 2015 года установлена в размере 4 650 659,64 рублей.

Административным истцом представлены отчеты ООО «Ярэксперт»: №№ 11497/18, 11496/01/18, 11496/02/17 об оценке рыночной стоимости земельных участков.

Так, согласно отчету №11497/18 от 17 июля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года составляет 4 562 000 рублей.

Согласно отчету №11496/01/18 от 03 июля 2018 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года составляет: с кадастровым номером № - 740 000 рублей, с кадастровым номером № – 168 000 рублей, с кадастровым номером № – 84 000 рублей, с кадастровым номером № – 2 856 000 рублей.

Согласно отчету №11496/02/17 от 03 июля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 20 июля 2015 года составляет 3 349 000 рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о не соответствии отчетов законодательству об оценочной деятельности, не могут быть приняты судом ввиду следующего.

Замечания на отчет №11497/18 об отсутствии пояснений значительного разброса цен по аналогам (вариация составляет 69%), опровергнуты в судебном заседании пояснениями оценщика ФИО 1 которая указала, что оценщик руководствовался пунктом 226 ФСО № 7, где закреплено, что в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам или параметрам сравнения. При этом степень сопоставимости (сходства) аналога объекта оценки будет разная в зависимости от того, по какому количеству параметров сравнения они будут различаться.

Наибольшее сходство имеет место для объектов-аналогов, ценообразующие параметры для которых полностью совпадают с соответствующими параметрами объекта оценки, т.е. «прямые аналоги».

Оценщик отметил, что в условиях недостатка прямой рыночной информации, то есть данных о ценах, относящихся к сходным по всем параметрам объектам, оценщик вынужден привлекать данные о ценах дополнительных объектов, отличных от объекта оценки по тем или иным характеристикам (площадь, местоположение, состояние, этаж расположения и т.д.). Сформированная таким образом выборка становится неоднородной, отличается более высоким стандартным отклонением, чем начальная однородная выборка. В зависимости от того, из каких объектов сформирована выборка цен продажи, можно говорить о степей однородности выборки. Цены прямых аналогов образуют однородную выборку.

Увеличение выборки осуществляется следующим образом: сначала включаются прямые аналоги, затем добавляются аналоги, отличающиеся одним параметром сравнения, потом отличающиеся двумя параметрами и т.д. При этом сходство с объектом оценки снижается по мере увеличения числа параметров сравнения, по которым объект-аналог отличается от оцениваемого объекта.

В отличие от однородной выборки, которая может быть описана одномодальным распределением случайных величин, образованный таким образом набор исходных данных представляет собой выборку из композиции распределений случайных величин.

Стандартное отклонение для такой выборки будет больше, чем по отдельным однородным выборкам.

Чтобы в какой-то степени уменьшить влияние неоднородной выборки и соответствующего снижения точности результата оценки, обычно применяется известная процедура, предназначенная для того, чтобы «привести» стоимости неоднородных объектов-аналогов к стоимости оцениваемого посредством проведения корректировок по тем или иным отличиям в ценообразующих параметрах. Важно отметить, что, если бы корректировки обеспечивали полное исключение различий между объектом оценки и аналогами, то скорректированная таким образом выборка была бы однородной.

При этом было бы оправданным любое увеличение объема выборочных данных, поскольку оно всегда сопровождалось бы cнижением погрешности. Поскольку корректирующие коэффициенты представляют собой размытые соотношения между ценами объектов, различающихся параметрами сравнения никакие корректировки, не могут полностью устранить различи между такими объектами, указанная процедура не обеспечивает полное преобразование неоднородной выборки в однородную. В этой ситуации следует говорить о квазиоднородной (почти однородной) выборке.

Также являются несостоятельными замечания относительно выборки аналогов на странице 50-56 отчета №11496/01/18.

Оценщик для работы использовал только те объекты, которые были идентифицированы и копии объявлений соответствовали требованиям ФСО № 3, пункту11, где указано, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационной телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступно печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

С учетом данных положений оценщиком исключено из выборки предложения №1 и №2, но при этом предложение №3 использовано в качестве аналога №5.

Анализируя содержание представленных отчетов, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны административных ответчиков, заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчетах рыночной стоимости объектов недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчетах стоимости земельных участков административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения ФИО1 с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть – 24 августа 2018 года. 

Статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административный истец обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости 24 августа 2018 года, то установленная судом кадастровая стоимость земельных участков применяется с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1721 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации административного здания (учебный корпус), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 4 562 000 (четыре миллиона пятьсот шестьдесят две тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости. 

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 562 000 (четыре миллиона пятьсот шестьдесят две тысячи) рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1281 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей (производственные площади), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 740 000 (семьсот сорок тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости. 

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 740 000 (семьсот сорок тысяч) рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 387 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей (производственные площади), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 168 000 (сто шестьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости. 

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 168 000 (сто шестьдесят восемь тысяч) рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 192 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей (производственные площади), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 84 000 (восемьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости. 

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 84 000 (восемьдесят четыре тысячи) рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5331 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации цеха щитового паркета, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 856 000 (два миллиона восемьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости. 

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 856 000 (два миллиона восемьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4068 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей (производственные площади), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 349 000 (три миллиона триста сорок девять тысяч) рублей по состоянию на 20 июля 2015 года на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости. 

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 349 000 (три миллиона триста сорок девять тысяч) рублей. 

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 24 августа 2018 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Нуждин С.В.