Дело № 3а-60/2025 (3а-278/2024)

УИД 33OS0000-01-2024-000456-96

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 26 марта 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре Муравьевой А.Е.,

с участием представителей административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Первая Башенная Компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Первая Башенная Компания» (далее также - АО «ПБК»), через представителя по доверенности ФИО3, обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области, государственному бюджетному учреждению Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО»), публично-правовой компании «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области) и администрации Собинского района Владимирской области об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 135 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 94 м по направлению на юг от ориентира, почтовый адрес ориентира: ****, в размере его рыночной стоимости 62 439 рублей по состоянию на 1 января 2022 год.

В обоснование ссылалось на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 172 571 рубль 85 копеек, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном частнопрактикующим оценщиком И.М.М. № **** от 8 декабря 2024 года, в размере 62 439 рублей. 

По мнению административного истца, более высокая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает его права, как арендатора земельного участка - плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Определением Владимирского областного суда от 10 января 2025 года произведена замена административного ответчика администрации Собинского района Владимирской области на правопреемника - администрацию Собинского муниципального округа Владимирской области (т.1,л.д.176-178).

АО «ПБК», явка которого не признана судом обязательной, извещённое надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило, какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 7 марта 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определенной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в суд не представило. 

В судебном заседании представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1 и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» - по доверенности ФИО2 поддержали позицию, изложенную названными административными ответчиками в письменных дополнениях к отзыву и в письменных возражениях соответственно, представленных в суд, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 7 марта 2025 года, вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 7 марта 2025 года, поскольку, по их мнению, названное заключение эксперта является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванного земельного участка, в связи с тем, что в сравнении с отчётом об итогах государственной кадастровой оценки всех учтённых в ЕГРН на территории Владимирской области земельных участков от 19 сентября 2022 года № 07/2022, проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости рассматриваемого земельного участка, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.2,л.д.101,107,108). 

Административные ответчики - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области, Управление Росреестра по Владимирской области, администрация Собинского муниципального округа Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 7 марта 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного земельного участка, в суд не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, АО «ПБК» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 33:24:010226:78, площадью 135 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 94 м по направлению на юг от ориентира, почтовый адрес ориентира: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для строительства антенно-мачтового сооружения базовой станции сотовой связи, уплачивающим арендную плату исходя из кадастровой стоимости упомянутого земельного участка (т.1,л.д.12-39,89,90).

По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость названного земельного участка установлена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 9 ноября 2022 года № 67 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» в размере 172 571 рубль 85 копеек (т.1,л.д.11,88,136).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права арендатора, уплачивающего арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, АО «ПБК», минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, 20 декабря 2024 года обратилось с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1,л.д.2-4).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт частнопрактикующего оценщика И.М.М. № **** от 8 декабря 2024 года на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 62 439 рублей (т.1,л.д.40-66).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.203-206). 

Согласно заключению эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 7 марта 2025 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 104 760 рублей. 

Относительно соответствия отчёта об оценке № **** от 8 декабря 2024 года, составленного частнопрактикующим оценщиком И.М.М., требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано следующее. 

В нарушение пункта 3.3 ФСО IV в задании на оценку отсутствует указание на то, оценка проводится в соответствии с Федеральным законом.

В нарушение пункта 3.6 ФСО IV, раздела II ФСО III в задании на оценку не указаны специальные допущения, иные существенные допущения.

В нарушение пункта 3.7 ФСО IV, раздела II ФСО III в задании на оценку не указаны ограничения оценки.

В нарушение пункта 3.8 ФСО IV, раздела II ФСО III в задании на оценку не указаны ограничения на использование, распространение и публикацию отчёта об оценке объекта оценки.

В нарушение пункта 3.9 ФСО IV в задании на оценку отсутствует указание на форму составления отчёта об оценке.

В нарушение пункта 3.10 ФСО IV в задании на оценку отсутствует иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки для отражения в задании на оценку.

В нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ оценщиком не указаны ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.

В отчёте был применён сравнительный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результате сравнительного подхода, выбор которого, по мнению эксперта, является обоснованным.

Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости оценщик не использовал согласование результатов, ввиду применения только одного подхода.

В отчёте содержится раздел анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

Согласно, проведённому анализу наиболее эффективного использования (страница 23 отчёта) оценщик сделал вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки под строительства антенно-мачтового сооружения базовой станции сотовой связи, что, по мнению эксперта, является верным.

В рамках выбранного сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж.

Данный метод является корректным, однако при его реализации экспертом выявлены нарушения.

Исходя из отсутствия рынка земельных участков под размещение сооружений сотовой связи, в качестве наиболее сопоставимого с ним был принят рынок участков под жилищную застройку (ИЖС, ЛПХ).

При проведении анализа рынка земельных участков под жилую застройку оценщик отобрал в качестве аналогов участки, расположенные в не сопоставимых с объектом оценки районах, а именно в городе Киржач, в селе Ворша и в поселке Нагорный Собинского района.

По результатам, проведённого экспертом анализа (таблица 3.11 Локальный рынок продажи земельных участков в городе Лакинске, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки), на рынке имелось достаточное количество сопоставимых участков в местоположении объекта оценки, а именно в городе Лакинске.

При проведении анализа рынка земельных участков под жилую застройку в рассматриваемом районе оценщик отобрал в качестве аналогов участки с большой площадью, а именно от 500 кв.м - до 2120 кв.м с ценой от 400 руб./кв.м до 450 руб./кв.м.

По результатам, проведённого экспертом анализа (Таблица 3.11 Локальный рынок продажи земельных участков в городе Лакинске, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки), на рынке имелось достаточное количество сопоставимых участков с меньшей площадью, а именно от 800 кв.м до 1597 кв.м с ценой от 397 руб./кв.м до 500 руб./кв.м и более сопоставимой с объектами оценки. Согласно статистическим исследованиям рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади и наоборот.

Площадь участка является ценообразующим фактором влияющим на цену.

Объект оценки отличается по площади от всех объектов-аналогов. В разделе 2.3.5 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов оценщик, в части фактора «площадь» (страница 22 отчёта), привёл таблицу зависимости цены от площади земельных участков по усредненным данным России, в которой цены за участки площадью до 50 сот. сопоставимы. Однако в справочнике ФИО4, который использовал оценщик, имеется иной способ определения корректировки на площадь - применение одной из формул, приведённой ниже в заключении эксперта.

Оценщик её не использовал. В дополнение к этому эксперт отметил, что объектом оценки является участок под сооружения сотовой связи, для размещения которого требуется минимальная площадь. Поэтому рыночная стоимости его площади не может быть сопоставима с участками большей площади за 1 кв.м.

Таким образом, оценщик использовал аналоги с низкой степенью сопоставимости с объектом оценки по местоположению и площади и не внёс в значения единиц сравнения корректировки по этим элементам для устранения различий между объектами оценки и аналогами. Нарушены пункты 2, 5, 9, 10 ФСО V, пункт 22 б),в),е),д) ФСО № 7.Нарушения, выявленные в сравнительном подходе, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пунктам 23 а) и 23 ж) ФСО № 7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Оценщик не применял доходный и затратный подходы (страница 26 отчёта) что, по мнению эксперта, является обоснованным.

Таким образом, частнопрактикующим оценщиком И.М.М. при подготовке отчета № **** от 8 декабря 2024 года не нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме отчёта и методам расчёта рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****. Выявлены нарушения, предъявляемые к содержанию отчёта, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости (страницы 68-71 заключения эксперта). Информация, использованная оценщиком, является недостоверной, непроверяемой и недостаточной. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Нарушений, в выполненных математических действиях, не выявлено (т.2,л.д.2-94).

Экспертиза проведена сотрудником **** Г.Т.Г., имеющей соответствующее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта № **** от 7 марта 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (далее также - ФСО) № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», и то только в части установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными административными ответчиками в части определенной в нём величины рыночной стоимости указанного земельного участка, оспорено не было, ходатайств о вызове эксперта для допроса в судебное заседание, о назначении повторной, либо дополнительной экспертизы не заявлено.

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения № **** от 7 марта 2025 года, судом у эксперта Г.Т.Г., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 7 марта 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, что подтверждено документально (т.2,л.д.87-94), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.2,л.д.3), выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в её письменных пояснениях, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

На возникшие у представителей административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», изложенные в письменном виде, вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом о государственной кадастровой оценки всех учтённых в ЕГРН на территории Владимирской области земельных участков от 19 сентября 2022 года № 07/2022 средняя величина стоимости предложения для 6 сегмента по продаже земельных участков на территории Владимирской области составила 483,77 руб./кв.м (том 1, таблица 29, станица 115 «Предложения по продаже земельных участков 6-го сегмента»), а средняя величина стоимости сделок данного сегмента составила 814,12 руб./кв.м (том 1, таблица 30, страница 116 «Зарегистрированные сделки купли-продажи с земельными участками 6-го сегмента» (по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)); применённые при подготовке отчёта об итогах государственной кадастровой оценки объекты-аналоги и земельный участок с кадастровым номером **** схожи по своим характеристикам; цена по аналогам приведена без корректировок, - экспертом Г.Т.Г., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.2,л.д.117,118), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 7 марта 2025 года. 

В частности в письменных пояснениях экспертом Г.Т.Г. обращено внимание на следующее.

Согласно статье 4 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

Эксперт при проведении экспертизы являлся независимым, так как не находился в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела.

Эксперт провёл исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме, что подтверждается: определённым сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.5.3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, страницы 26-28 заключения эксперта); обоснованным выбором отобранных для расчётов аналогов (раздел 3.1.5.6. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект, таблица 3.11 страницы 36-38 заключения эксперта);

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведёнными в экспертном заключении ссылками на использованные при проведении исследования методик, скриншотов объявлений цен предложений о продаже объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотов информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведённые Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» нарушения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», несостоятельны.

Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» объекты №№ 1,2,3 и их цены предложений не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений, проведённого экспертом, так как сами являются некорректными аналогами. 

Согласно прдпунктам 3,4 пункта 5 ФСО V «Подходы и методы оценки» при применении сравнительного подхода необходимо учитывать объём и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности - «степень сопоставимости» аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

При анализе объектов (№№1-3), использованных для определения кадастровой стоимости и приведённых Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» в качестве аналогов для исследуемого земельного участка, экспертом выявлено, что все они расположены в различных населенных пунктах вдоль автомагистрали М7. Данные земельные участки имеют значительно большую площадь и предлагаются к продаже как коммерческие с возможностью строительства крупных объектов.

По информации, указанной в отзыве и возражениях, кадастровая стоимость определена по ценам аналогов без корректировок (на торг, разрешённое использование, наличие имеющихся на участках коммуникаций, площадь и т.д.)

Таким образом, по вышеприведённой информации аналоги, использованные для определения кадастровой стоимости, несопоставимы и некорректны.

Кроме того, цена эксперта получена с учётом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода, в том числе и на разрешённое использование.

С учётом вышеизложенного, цены, указанные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», не являются доказательством: рыночной стоимости объекта оценки; некорректного подбора экспертом объектов-аналогов; искажения итоговой стоимости спорного объекта, представленной в заключении эксперта.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года, о соответствии отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика И.М.М. № **** от 8 декабря 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 7 марта 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 7 марта 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определённую по состоянию на 1 января 2022 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный частнопрактикующим оценщиком И.М.М. № **** от 8 декабря 2024 года, суд не принимает в качестве достоверного и относимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года в размере его рыночной стоимости 104 760 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления АО «ПБК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 20 декабря 2024 года, то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, которую следует отразить в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Первая Башенная Компания» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 135 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 94 м по направлению на юг от ориентира, почтовый адрес ориентира: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - для строительства антенно-мачтового сооружения базовой станции сотовой связи, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 104 760 (сто четыре тысячи семьсот шестьдесят) рублей.

Считать датой подачи заявления акционерного общества «Первая Башенная Компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 20 декабря 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 26 марта 2025 года.