дело № 2-1896/2020 (УИД 62RS0002-01-2019-002016-09)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 ноября 2020 года г. Рязань

Московский районный суд г. Рязани в составе:

председательствующего судьи Харьковой Н.С.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности от 26 августа 2020 года,

при секретаре Герман Ю.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований ФИО1 указал, что 30 апреля 2019 года между ним и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 5 предварительного договора предусмотрена обязанность покупателя в качестве обеспечения исполнения обязательств внести денежную сумму в качестве задатка в размере 100000 рублей в срок до 30 апреля 2019 года.

Он данное обязательство исполнил в полном объеме в установленный срок, о чем была составлена расписка.

Согласно п. 1 предварительного договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 31 мая 2019 года.

Однако основной договор не был заключен в виду следующего.

Стороны в предварительном договоре согласовали, что к моменту передачи имущества продавец должен устранить небольшие недочеты в водосточной системе дома и наладить работу отопления (газовый котел повесить на стену).

Поскольку ФИО2 не направлял ему предложение о заключении основного договора купли-продажи, а срок действия предварительного договора заканчивался, он поехал в планируемый к приобретению дом для переговоров, где увидел, что бригада строителей производит обширные ремонтные работы по всей площади дома. Ему пояснили, что прошлой зимой вся система отопления в доме была разморожена и требует частично замены, частично ремонта.

Пунктом 7.1 предварительного договора стороны согласовали, что после подписания предварительного договора, ФИО2 вправе производить ремонтные работы, демонтаж оборудования и конструкций только с его согласия. Такого согласия он не давал.

Уведомлением от 28 мая 2019 года он сообщил ФИО2 о своем несогласии заключить договор купли-продажи на новых условиях и просил вернуть ранее перечисленные денежные средства. До настоящего времени ФИО2 денежные средства ему не возвращены.

ФИО1 просил взыскать в свою пользу с ФИО2 100000 рублей, уплаченных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка от 30 апреля 2019 года, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3200 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО2, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 исковые требования не признал. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что 30 апреля 2019 года между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, согласно которому продавец и покупатель в срок до 31 мая 2019 года обязались заключить договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на условиях, предусмотренных настоящим договором (п. 1 договора).

Общая стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составляет 4300000 рублей, из которой стоимость жилого дома составляет 3300000 рублей, стоимость земельного участка составляет 1000000 рублей (п. 3 договора).

В соответствии с п. 5 предварительного договора, в качестве обеспечения принятых на себя обязательств настоящим договором покупатель 30 апреля 2019 года передает, а продавец принимает денежную сумму в качестве задатка в размере 100000 рублей в счет будущей оплаты по договору купли-продажи дома и земельного участка. В случае отказа продавца продать данные объекты недвижимости на условиях и в сроки, оговоренные данным договором, продавец обязан вернуть уплаченную сумму в двойном размере не позднее 10 дней с назначенной в данном договоре даты сделки. В случае отказа покупателя от приобретения данных объектов недвижимости на условиях и в сроки, оговоренные данным договором, продавец оставляет у себя указанную выше сумму.

Согласно п. 7.1 предварительного договора, после подписания настоящего предварительного договора продавец обязуется не производить перепланировку дома, демонтаж оборудования и конструкций, а также ремонтно-строительные работы без согласования с покупателем.

В соответствии с п. 10 предварительного договора, продавец обязуется к моменту подписания акта приема-передачи устранить недочеты по водосточной системе дома, а также представить работающую систему отопления с повешенным настенным газовым котлом.

Во исполнение п. 5 предварительного договора покупатель ФИО1 передал продавцу ФИО2 денежные средства в размере 100000 рублей в качестве задатка за продаваемые жилой дом и земельный участок, о чем была составлена расписка.

Перед заключением предварительного договора купли-продажи, истцом дом был осмотрен, и претензий относительно его качества (кроме указанных в п. 10 договора недостатков) у него не возникло.

Указанные обстоятельства подтверждаются копиями предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка от 30 апреля 2019 года, расписки, содержащейся в договоре, объяснениями истца ФИО1 и не оспариваются стороной ответчика. 

Судом установлено, что до 31 мая 2019 года стороны основной договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не заключили.

27 мая 2019 года ФИО2 направил в адрес ФИО1 уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости 30 мая 2019 года, указав время и место заключения договора, также уведомил о возможности предложения ФИО1 удобного ему (ФИО1) места и времени заключения основного договора.

Однако, данная телеграмма не была получена адресатом, поскольку квартира закрыта, а по извещению за телеграммой он не явился.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика уведомление (датированное 28 мая 2019 года) о прекращении действия предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка, которое было получено ответчиком 06 июня 2019 года.

После получения ФИО2 уведомления от ФИО1 о прекращении действия предварительного договора от 28 мая 2019 года, ФИО2 10 июня 2019 года направил в адрес ФИО1 телеграмму о расценивании данного уведомления как отказа от заключения основного договора и оставлении у себя суммы задатка.

Указанная телеграмма также не была получена истцом по тем же причинам, что и ранее.

Изложенные обстоятельства подтверждаются копиями телеграммы от 27 мая 2019 года, квитанции об отправке телеграммы от 27 мая 2019 года, отчета об отправке телеграммы от 29 мая 2019 года, уведомления от 28 мая 2019 года, квитанции от 31 мая 2019 года, почтового уведомления от 06 июня 2019 года, телеграммы от 10 июня 2019 года, квитанции от 10 июня 2019 года, отчета о не доставлении телеграммы от 13 июня 2019 года и не оспариваются сторонами.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения обязательств.

Согласно ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п. 4).

В соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнять обязательство, но и другая сторона не вправе уклоняться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. 

Судом установлено, что 12 мая 2019 года ФИО1 с супругой ФИО4 были в доме, при этом следов каких-либо неоговоренных договором ремонтных воздействий, ими обнаружено не было, напротив, их все устроило (кроме отсутствия газового котла).

Изложенные обстоятельства подтверждаются объяснениями ФИО1, показаниями свидетеля ФИО4 и видеозаписью от 12 мая 2019 года.

Истец ФИО1, утверждая о своей невиновности в не заключении основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, сослался, что 25 мая 2019 года он обнаружил, что ответчиком без согласования с ним в доме менялась система отопления с демонтажем труб, промерзшая в зимний период, что является нарушением п. 7.1 предварительного договора.

Доводы истца ФИО1 подтверждаются показаниями свидетеля ФИО4, из которых следует, что 25 мая 2019 года, приехав в дом, она и ФИО1 обнаружили кучу строительного мусора, отбитую штукатурку, куски труб, стены дома были в дырах.

Кроме того, из показаний свидетеля Свидетель №4 от 11 сентября 2019 года усматривается, что он, будучи риелтором, занимался продажей дома с земельным участком. При подписании предварительного договора выявленные недостатки, недочеты были оговорены и согласован срок их устранения. Через какое-то время после подписания предварительного договора купли-продажи, но до истечения срока его действия, позвонил ФИО1 и пояснил, что в доме производятся какие-то ремонтные работы, которые его не устраивают. 

Из показаний в судебном заседании 05 ноября 2020 года свидетеля Свидетель №4 следует, что в настоящее время он помнит не все обстоятельства продажи дома с земельным участком, однако на момент его допроса 11 сентября 2019 года помнил их лучше.

Сомневаться в достоверности показаний указанных свидетелей оснований не имеется, поскольку их показания согласуются с объяснениями истца ФИО1, а также с уведомлением от 25 мая 2019 года о прекращении действия предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка от 30 апреля 2019 года, в котором ФИО1 указал, что без согласования с ним были выборочно проведены ремонтные работы системы отопления дома, что является нарушением п. 7.1 предварительного договора.

Из объяснений истца ФИО1 усматривается, копия указанного уведомления 25 мая 2019 года была передана ФИО3 – представителю ответчика ФИО2 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 не отрицал факт получения от ФИО1 копии уведомления от 25 мая 2019 года, при этом пояснил, что копию данного уведомления он положил на стол ФИО2 

Доказательств того, что названные истцом ФИО1 ремонтные работы проводились с его согласия, стороной ответчика не представлено. Как и не представлено бесспорных доказательств исполнения ответчиком п. 10 предварительного договора, а показания свидетелей ФИО5, Свидетель №1 таковыми не являются. 

Так, из показаний свидетеля Свидетель №1 усматривается, что до 30 мая 2019 года поменяли котел и наладили водосточку, его задача была на этом выполнена, при этом недостатки устранял ФИО5 Однако, в судебном заседании свидетель ФИО5 пояснил, что Свидетель №1 к нему по поводу устранения каких-либо недочетов не обращался. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что бесспорных доказательств невиновности своих действий, в результате которых основной договор не был заключен, стороной ответчика не представлено.

Что касается направления ответчиком истцу уведомления о готовности заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости 30 мая 2019 года, то суд отмечает, что данное уведомление было направлено ФИО2 27 мая 2019 года, то есть после того, как ФИО1 25 мая 2019 года передал ФИО3 копию уведомления о прекращении действия предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка от 30 апреля 2019 года.

Оценив доказательства по делу, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не был заключен по вине продавца - ответчика ФИО2

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В связи с тем, что установлен факт получения продавцом от покупателя денежных средств в сумме 100000 рублей, а также установлено обстоятельство не заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в предусмотренный предварительным договором купли-продажи дома и земельного участка от 30 апреля 2019 года срок по вине продавца, данные обстоятельства в их совокупности указывают на наличие в силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации у ответчика обязанности возвратить денежные средства в сумме 100000 рублей как неосновательное обогащение.

Доказательств возвращения истцу переданных им денежных средств в качестве задатка в сумме 100000 рублей ответчик не представил. 

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 денежной суммы в размере 100000 рублей, уплаченной в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка от 30 апреля 2019 года.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом ФИО1 понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3200 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 25 июля 2019 года.

Суд полагает, что поскольку указанные расходы были необходимы для защиты прав истца, они подлежат взысканию с ответчика в сумме 3 200 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 100000 (сто тысяч) рублей, уплаченных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка от 30 апреля 2019 года, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3200 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Московский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.С. Харькова