Дело № 2-2153/2021 г.

УИД 23RS0058-01-2021-003089-67

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

28 июля 2021 г. г.Сочи 

Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе :

Председательствующего судьи Тимченко Ю.М.

С участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представившего доверенность ; представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, представившей доверенность,

при секретаре Бобиной Д.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи недвижимости, возврате неосновательного обогащения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хостинский районный суд г.Сочи с иском к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи недвижимости, возврате неосновательного обогащения.

Истец просит суд расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка площадью 980 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> жилого дома общей площадью 298 кв. м, этажностью - 2 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и нежилого здания (бани) общей площадью 89 кв. м, количеством этажей - 2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО3 и удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа нотариус (запись в реестре №); Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка площадью 2 007 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в районе, заключенный между ФИО1 и ФИО3 и удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа нотариус (запись в реестре №); Возвратить в собственность ФИО1 неосновательное обогащение, приобретенное ФИО3, а именно: земельный участок площадью 980 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, жилой дом общей площадью 298 кв. м, этажностью - 2 с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, нежилое здание (баню) общей площадью 89 кв. м, количеством этажей - 2, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, земельный участок площадью 2 007 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в районе; Указать, что решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО1 на земельный участок площадью 980 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, жилой дом общей площадью 298 кв. м, этажностью - 2 с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, нежилое здание (баню) общей площадью 89 кв. м, количеством этажей - 2, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, земельный участок площадью 2 007 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в районе.

В обосновании требований истец указывает, что между ФИО1 и ФИО3 был заключен ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи земельного участка площадью 980 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и расположенного на нем жилого дома общей площадью 298 кв. м, этажностью - 2 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также нежилого здания (бани) общей площадью 89 кв. м, количеством этажей - 2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, удостоверенный нотариусом и в тот же день указанное недвижимое имущество передано истцом ответчику. В соответствии с договором стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> рублей, жилого дома с баней – 

<

данные изъяты> рублей, всего 

<

данные изъяты> рублей. В соответствии с договором расчет стороны договорились произвести 9000 000 рублей должна быть оплачена до подписания договора, 

<

данные изъяты> рублей должна быть оплачена до ДД.ММ.ГГГГ, а 

<

данные изъяты> рублей должна быть оплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ и до момент полной оплаты это имущество находится в залоге у продавца. Договор был зарегистрирован в ЕГРН, а также право собственности на проданные объекты зарегистрировано за ответчиком. Также между истцом и ответчиком заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ купли – продажи земельного участка площадью 2007 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в районе, удостоверенный нотариусом. В тот же день указанный земельный участок передан истцом ответчику. Стоимость этого земельного участка по договору определена в размере 

<

данные изъяты> рублей. Стороны определили, что оплата 1 000 000 рублей оплачена до подписания договора, 

<

данные изъяты> рублей должна быть оплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а 900 000 рублей должна быть оплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор и переход права собственности от истца к ответчику зарегистрированы в ЕГРН. Истец указывает, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по июнь 2021 г. ответчик произвел оплату только 

<

данные изъяты> рублей из общей стоимости объектов в размере 

<

данные изъяты> рублей.Истец, ссылаясь на положения ст. 11,307,450,309,310,452,1103,1104, 450 ГК РФ, просит суд удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены условия договоров по их оплате, истцом получено в оплату только 57 % от размера предусмотренной договорами оплаты, а он вправе был рассчитывать на получение полной цены, чего он лишился вследствии неправомерных действий ответчика.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания ( л.д.76), не ходатайствовал об отложении судебного заседания, участвовал в судебном разбирательстве через своего представителя ФИО2, который явился в судебное заседание, просил рассмотреть дело в отсутствии истца. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание истца.

Представитель истца ФИО1, ФИО2, явившись в судебное заседание, иск поддержал. Просил удовлетворить заявленные требования. В обосновании требований сослался на доводы изложенные в исковом заявлении. Также он пояснил, что стоимость проданных истцом ответчику объектов недвижимости в настоящее время явно увеличилась, а у ответчика перед истцом имеет место просрочка оплаты по договорам.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания ( л.д.75), что также суд установил из объяснений явившегося в судебное заседание представителя ответчика ФИО4.Ответчик не ходатайствовал об отложении судебного заседания. Он же участвовал в судебном разбирательстве через своего представителя ФИО4, которая явившись в судебное заседание, просила рассмотреть дело в отсутствии ответчика. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание ответчика. 

Представитель ответчика ФИО3, ФИО4, явившись в судебное заседание, иск не признала, просила отказать в удовлетворении исковых требований. В обосновании сослалась на доводы изложенные в письменной форме. Также пояснила, что к настоящему времени ФИО3 выплатил в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 47 000 000 рублей, то есть в полном объеме рассчитался по двум заключенным договорам. Просрочка в оплате была обусловлена тем, что после заключения договоров купли-продажи ФИО3 выяснил, что проданные ему истцом объекты недвижимости не подключены к коммунальному снабжению и ответчик вынужден был защищать свои интересы.

Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, не ходатайствовало об отложении судебного заседания. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание представителя указанного третьего лица.

Суд, изучив исковое заявление, объяснения ответчика данные в письменной форме, выслушав объяснения сторон данные в ходе судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению в полном объеме заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с требованиями статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с ч.1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В ходе судебного разбирательства суд установил, что между истцом ФИО1 как продавцом и ответчиком ФИО3, как покупателем, заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ купли- продажи земельного участка площадью 98 0 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 298 кв.м., этажностью два, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также нежилого здания (бани), общей площадью 89 кв.м, 2 этажа, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> л.д.22-25)

Данный договор удостоверен нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО5 (далее по тексту - договор от ДД.ММ.ГГГГ №)

В тот же день указанное недвижимое имущество передано ответчику по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенному нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО5 ( л.д.26-27), что также не опровергали обе стороны в ходе судебного разбирательства.

Согласно п. 2.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость земельного участка составляет 7 000 000 рублей, жилого дома с баней – 37 100 000 рублей, всего по договору за указанные объекты – 44 100 000 рублей. 

В соответствии с п. 2.3. Договора от ДД.ММ.ГГГГ № расчет между сторонами производится следующим образом:

сумма в размере 9 000 000 руб. оплачена до подписания договора;

сумма в размере 12 000 000 руб. должна быть оплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

сумма в размере 23 100 000 руб. должна быть оплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор в предусмотренном законом порядке зарегистрирован в ЕГРН, право собственности на объекты недвижимости перешло собственнику ФИО3, записи регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.

Так же между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ купли - продажи земельного участка площадью 2007 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту - договор от ДД.ММ.ГГГГ №). ( л.д.30-32)

В тот же день указанное недвижимое имущество передано ответчику по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенному нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО5 ( л.д.33-34), что подтвердили и не оспаривали стороны в ходе судебного разбирательства.

Согласно п. 2.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость земельного участка составляет 2 900 000 руб.

В соответствии с п. 2.4. Договора от ДД.ММ.ГГГГ № расчет между сторонами производится следующим образом:

сумма в размере 1 000 000 руб. оплачена до подписания договора;

сумма в размере 1 000 000 руб. должна быть оплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

сумма в размере 900 000 руб. должна быть оплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор в предусмотренном законом порядке зарегистрирован в ЕГРН, право собственности на объекты недвижимости перешло собственнику ФИО3 (записи регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №). 

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 5. ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского Кодекса РФ об этих видах договоров.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Является ли конкретное нарушение существенным решается судом с учетом всех обстоятельств дела.

Существенное нарушение со стороны покупателя может быть установлено, если он: вообще не оплатил товар (п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 27.12.2017); либо не оплатил большую часть стоимости имущества и просрочка составила длительный период времени.

Продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель: не вносит вовремя очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. 

Однако продавец не может отказаться от договора, если это запрещено договором или покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ);

В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В данном случае из доводов истца приведенных им в исковом заявлении, он обратился в суд, полагая свои права нарушенными, когда при подсчете им суммы платежей по обоим договорам составили 57 % от договорной суммы платежа. 

Из анализа представленных в дело объяснений стороны ответчика, а также совокупного анализа представленных в дело расписок ( л.д.36-38,100), выписки из лицевого счета Сбербанк ( л.д.39-41), копий платежных поручений ( л.д.94-99) суд установил, что находят подтверждение доводы ответчика о том, что в счет оплаты стоимости объектов недвижимости по договору ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № ответчиком ФИО3 совокупно произведены следующие выплаты: 

<

данные изъяты> рублей оплачена ДД.ММ.ГГГГ, сумма 

<

данные изъяты> рублей оплачена ДД.ММ.ГГГГ, сумма 

<

данные изъяты> рублей оплачена ДД.ММ.ГГГГ.сумма 

<

данные изъяты> рублей оплачена ДД.ММ.ГГГГ, сумма 

<

данные изъяты> рублей оплачена ДД.ММ.ГГГГ, сумма 

<

данные изъяты> рублей оплачена ДД.ММ.ГГГГ., сумма 

<

данные изъяты> рублей оплачена ДД.ММ.ГГГГ, сумма 

<

данные изъяты> рублей оплачена ДД.ММ.ГГГГ, сумма 

<

данные изъяты> рублей оплачена ДД.ММ.ГГГГ, сумма 

<

данные изъяты> рублей оплачена ДД.ММ.ГГГГ, сумма 

<

данные изъяты> рублей оплачена ДД.ММ.ГГГГ. 

Из изложенного суд установил, что находят подтверждение объяснения стороны ответчика о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком оплачено 

<

данные изъяты> руб. в пользу истца, что составляет 100 % оплату обязательств по договорам из общей стоимости объектов на сумму 

<

данные изъяты> руб..

Таким образом опровергнуты доводы истца о неоплате ответчиком предусмотренных выше указанными договорами совокупной денежной суммы за покупку указанных в договорах объектов недвижимости.

Кроме того суд учитывает общие ограничения субъективных гражданских прав закреплены в ст. 10 ГК РФ. 

Исходя из положений законодательства, если запреты будут нарушены, то суд вправе в соответствии с п. 2 ст. 10 ГК РФ отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В ст. 10 ГК РФ сформулированы общие правила в соответствии с которыми не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ст.8 ГК РФ суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Исходя из изложенного суд приходит к выводу, что обратившись в суд с выше указанными исковыми требованиями по выше указанным основаниям, истец злоупотребил своими правами, что влечет за собой отказ судом в защите принадлежащего ему права. 

При таких обстоятельствах сам факт неисполнения в установленные договорами срок обязательства по оплате приобретенных объектов недвижимости не может являться основанием для расторжения указанных договоров в судебном порядке, поэтому исходя из совокупности изложенного суд отказывает в удовлетворении требований иска о расторжении выше указанных договоров купли-продажи, заключенных между истцом и ответчиком и возврате в собственность истца выше указанных объектов недвижимости, а также требования указать в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации в ЕГРН права собственности истца на выше названные спорные объекты недвижимости. 

При этом истец не лишен права требования защиты своих прав обусловленных просрочкой исполнения денежного обязательства по надлежащей оплате выкупных платежей путем заявления требования о взыскании убытков. 

При распределении судебных расходов суд пришел к следующим выводам.

Возмещение судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, на основании части первой статьи 98 и части первой статьи 100 ГПК РФ осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и в соответствии с тем судебным постановлением, которым спор разрешен по существу.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворения исковых требований в полном объеме, то не подлежат взысканию в пользу истца с ответчика ни в какой части понесенные истцом судебные расходы, в том числе расходы по оплате государственной пошлины. 

Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи недвижимости, возврате неосновательного обогащения – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 05.08.2021 г..

Председательствующий судья Тимченко Ю.М.

На момент публикации решение суда не вступило в законную силу