Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 мая 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 

административное дело № 3а-1080/2018 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя ФИО1 по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 663 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 2 993 212 рублей, 

- земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 9 июня 2016 года в размере 3 531 000 руб., 

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 512,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июня 2013 года в размере 1 292 783 рубля. Также просила обязать ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником названных земельных участков и нежилого здания, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты её права и обязанности как плательщика земельного налога, так и налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц: Министерства имущественных отношений Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Самары, общества с ограниченной ответственностью «Сонар-Ф» не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области представили письменные отзывы.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1 512,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кроме того, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 663 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с приложением № 2 к Постановлению Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 декабря 2015 в размере 6 766 629,74 рублей, а в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 9 июня 2016 года в размере 7 622 940 рублей.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 21 550 640,21 рублей.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектами недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество и земельного налога.

Не согласившись с кадастровой стоимостью объектов недвижимости, 17 апреля 2018 года административный истец обратился в суд с требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости №, №, №, выполненные 26 марта 2018 года и 27 марта 2018 года обществом с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «Сонар-Ф».

Отчетом № от 26 марта 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 1 292 783 руб. без учета НДС.

Согласно отчета об оценке № от 27 марта 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 декабря 2015 года определена в размере 2 993 212 рублей.

Отчетом об оценке № от 27 марта 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 9 июня 2016 года в размере 3 531 000 рублей .

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объектов оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 24 июля 2013 года, 15 декабря 2015 года и 9 июня 2016 года, то есть на даты определения кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания.

Отчеты содержат сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки. 

Описание объектов оценки выполнено на основании правоустанавливающих документов и данных, полученных в ходе осмотра объектов оценки. 

Исследование нежилого здания проведено методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода. От применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, обосновав причины такого отказа на страницах 32-33 отчета.

Исходя их технического состояния нежилого здания, на основании заключения по инженерно-техническому обслуживанию состояния конструкции спорного здания, в качестве наиболее эффективного использования объекта оценки рассматривался вариант сноса непригодного для эксплуатации здания как не подлежащего восстановлению, и возведение нового объекта капитального строительства с учетом разрешенного вида использования земельного участка (как вариант - реконструкция здания). В рамках затратного подхода определена стоимость выхода материалов, определен совокупный износ здания, полная стоимость замещения.

Исследование земельных участков проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, обосновав причины такого отказа.

Объекты-аналоги были взяты из личного архива оценщика – информационной системы «Центр» на дату оценки 15 декабря 2015г. и 9 июня 2016 года. Уточнение информации, указанной в карточках объявлений, проводилось посредством телефонных переговоров с продавцами данных объектов. В ходе телефонных переговоров было установлено, что все аналоги имеют разрешенное использование и предназначены для объектов производственно-складской застройки и не имеют каких-либо улучшений. Коммуникации расположены в границах территориальной зоны расположения общественных инженерных сетей, с возможностью подведения необходимых коммуникаций.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведенные в отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, к отчету приложены документы и материалы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

Отчеты содержат определение рыночной стоимости земельных участков и нежилого здания на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранного оценщиком подхода, согласования полученных результатов. Итоговое суждение о величинах рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчетам об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков и нежилого здания, сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчеты об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания равной их рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года, 15 декабря 2015 года и 9 июня 2016 года, то есть на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной их рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельных участков и нежилого здания в размерах, определенных отчетами об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 17 апреля 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

Заявленное ФИО1 требование об обязании внести в ЕГРН сведения в качестве кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания равной их рыночной стоимости, не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Согласно абзацу 6 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие судом решения о возложении обязанности по внесению таких изменений не требуется

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Требования ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 663 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 2 993 212 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 9 июня 2016 года в размере 3 531 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 512,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июня 2013 года в размере 1 292 783 руб.

Датой обращения ФИО1 в суд считать 17 апреля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина