дело № 2-10500/2020

16RS0042-03-2020-007834-28

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

18 ноября 2020 года г. Набережные Челны РТ 

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Кашаповой З.Г., 

при секретаре Хабибрахмановой Э.Р.,

с участием представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

установил:

Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании суммы задолженности по арендной плате, пеней, указав в обоснование иска, что ответчик с ... года является собственником незавершенного строительством объекта с кадастровым номером ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: .... Ранее земельный участок истцом был предоставлен на праве аренды ИП ФИО1, с которым был заключен соответствующий договор аренды. Поскольку ответчик в связи с приобретением в собственность объект недвижимости приобрела также право пользования земельным участком, расположенным под этим объектом, на тех же условиях, что и прежний собственник объекта недвижимости, который земельный участок после расторжения договора аренды не вернул, истец просил взыскать с него задолженность по арендной плате и неустойку в общем размере 974457 рублей 69 копеек.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен, для участия направил своего представителя. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, дополнительно пояснив, что ... между ИП ФИО1 и ООО «ТПК «... был заключен договор перенайма спорного земельного участка. Ответчик выкупил объект недвижимости у ООО «ТПК «...», следовательно, приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях, что и общество. Ответчиком не представлены доказательства использования земельного участка лишь под объектом недвижимости, согласно акту обследования, приобщенного в материалы дела, на данном земельном участке, площадью ... кв.м. расположен объект незавершенный строительством, имеются бетонные плиты. Полагал, что поскольку земельный участок арендатором не был возвращен арендодателю, то к обязательствам ответчика применяются положения, предусмотренные договором аренды, следовательно, подлежит взысканию арендная плата и неустойка. В любом случае, вне зависимости от применения к правоотношениям иных норм закона на ответчике лежит обязанность оплачивать пользование земельным участком под объектом недвижимости.

Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился, указав, что с ФИО4 какой-либо договор аренды земельного участка не заключался, она лишь приобрела право пользования спорным земельным участком, расположенным под объектом недвижимости, но никак не площадью ... кв.м., какая-либо деятельность на земельном участке не ведется, бетонные плиты установлены не ею, а возможно прежним арендатором. Кроме того, просил суд учесть, что договор аренды земельного участка расторгнут, о чем исполком указывает в своих письмах, адресованных ответчику, которые направлены в ответ на заявления ответчика о предоставлении земельного участка в аренду. Полагал, что к правоотношениям должны быть применены иные нормы гражданского законодательства, регулирующие неосновательность обогащения, а не внесение арендной платы по договору аренды, истцом избран неверный способ защиты нарушенных прав. Просил в иске отказать.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, заслушав судебные прения, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно части 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от ... N 74 «Об арендной плате за землю» размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле: А = Рс x Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - размер ставки земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к указанному Положению.

Судом установлено, что ... между истцом и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., распложенный по адресу: ... под размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (производственная база), сроком на 2 года.

В соответствии с п.3.4 договора арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным. Также договором стороны предусмотрели неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате аренды в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (п.5.2.).

... по договору перенайма вышеназванный земельный участок ИП ФИО1 передан ООО «...

В связи с истечением ... срока договор аренды земельного участка расторгнут, однако согласно пояснениям представителя истца по акту приема-передачи он истцу не был возвращен.

Согласно выписке из ЕГРН собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ... расположенном на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ..., ..., является ФИО4 с ....

Указанный объект недвижимости приобретен ответчиком у ООО «ТПК ...», что подтверждается договором купли-продажи от ....

Исходя из представленного истцом расчета, задолженность ответчика по внесению арендной платы за период с ... по ... составила 598071 рубль, по которым начислены пени с ... по ... - 376386 рублей 69 копеек.

... истец в адрес ответчика направил претензию о необходимости погасить задолженность по арендным платежам, которая оставлена без ответа. 

Статья 25 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Часть 2 статьи 1105 гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. 

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от ... N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. 

Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ... N 4-КГ20-37-К1.

Принимая во внимание изложенные выше положения законодательства, суд приходит к выводу, что в связи с приобретением ... ответчиком объекта недвижимости у него в силу закона возникли обязательства по оплате права пользования земельным участком, который располагается под данным объектом.

При этом суд полагает, что указанные обязательства не могут возникнуть из договора аренды, заключенного истцом с ИП ФИО6, а в последующем с ООО «ТПК «...», в виде оплаты арендной платы и штрафных санкций, поскольку указанный договор расторгнут ... в связи с истечением его срока действия. Какой-либо иной договор аренды, в том числе с ответчиком, не заключался.

Ответчик пользуется земельным участком без оформленных должным образом документов, то есть в отсутствие каких-либо договорных правоотношений. Помимо того, пользование земельным участком производится без осуществления платежей, в связи с чем суд считает, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение. 

Доводы представителя истца о том, что поскольку арендатором земельный участок не был возвращен по соответствующему акту, в связи с чем в силу ст. 622 ГК РФ подлежит начислению и взыскания арендная плата с ответчика суд отклоняет, поскольку как было уже указано выше, договор аренды, который, по информации истца, расторгнут в ... году, был заключен с иными лицами, а не с ответчиком. Следовательно, ответчик не приобрел обязанность арендатора по возврату этого земельного участка.

В то же время, суд считает, что истцом не доказан факт использования ответчиком земельного участка, общей площадью ... кв.м., при наличии в собственности незавершенного строительством объекта недвижимости в ... кв.м.

Согласно пояснениям представителя ответчика, строительство объекта недвижимости до настоящего времени не завершено, и он не используется, деятельность там не ведется, бетонные плиты на земельном участке ответчиком не устанавливались, право на пользование всем земельным участком у него не возникало.

Как видно из акта обследования земельного участка ... от ..., составленного отделом контроля за использованием земли и сохранности зеленых насаждений МКУ «Управление административно-технической инспекции при Исполнительном комитете муниципального образования город Набережные Челны, в ходе обследования земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. установлено, что земельный участок не огорожен и не забетонирован. На земельном участке расположены объект незавершенного строительства и бетонные плиты (фотографии прилагаются).

Площадь объекта незавершенного строительства составляет ...м. (лд.11)

Учитывая изложенное, суд полагает, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ ответчик в связи с выкупом объекта недвижимости в ... приобрел право на использование лишь части земельного участка, которая занята этой недвижимостью, то есть ... кв.м.

При определении суммы, подлежащей к взысканию, суд при ее расчете считает необходимым руководствоваться Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от ... N 74.

Согласно указанному Постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан поправочный коэффициент земельного участка под объекты производственной сферы составляет 1,0.

Решением Горсовета муниципального образования «г. Набережные Челны» от ... N 11/6 «О земельном налоге» предусмотрена ставка земельного налога 1,04% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, занятых под производственную деятельность.

Кадастровая стоимость земельного участка, площадью ... кв.м., согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, что также подтверждается данными публичной кадастровой карты, находящимися в общем доступе сети Интернет, составляет ... рублей 00 копеек, следовательно, стоимость ... кв.м. составит ... копеек (стоимость 1 кв.м. ... руб. = ....м.; ... кв.м.). 

Применяя формулу расчета, установленную Постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан, величину годовой арендной платы суд определяет за ... годы в 24415 рублей 61 копейку ...х1), соответственно 2034 рубля 63 копейки в месяц.

Таким образом, сумма, подлежащая взысканию с ответчика, как неосновательное обогащение, за период с ... по ... составит 85454 рубля 46 копеек (2034,63х42 мес.).

Поскольку суд пришел к выводу о взыскании с ответчика денежных средств по нормам закона, регулирующим неосновательное обогащение, учитывая, что истцом по делу заявлены требования о взыскании неустойки по договору аренды, суд полагает возможным применить к ним положения ст. 1107 ГК РФ, которыми на сумму неосновательного денежного обогащения предусмотрено начисление процентов за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ).

При этом период начисления данных процентов суд определяет с момента, когда ответчику стало известно или он должен было узнать о неосновательности обогащения, то есть с момента регистрации права собственности ответчика на объект незавершенного строительства. Однако с учетом заявленного истцом периода неустойки с ... по ..., суд в силу ст. 196 ГПК РФ принимает его за основу в расчетах и определяет размер процентов в 10216 рублей 81 копейку.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению частично.

В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в бюджет муниципального образования г. Набережные Челны подлежит взысканию госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска, в размере 3070 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны к ФИО4 удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО4 в пользу Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны денежные средства в размере 85454 рубля 46 копеек, проценты - 10216 рублей 81 копейки.

Взыскать с ФИО4 государственную пошлину в бюджет муниципального образования город Набережные Челны в размере 3070 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья подпись З.Г. Кашапова