Дело № 2-5021/2024

50RS0052-01-2024-005938-38

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

15 октября 2024 года пл. Ленина, д. 5, г. Щелково, Московская область

Щелковский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Малинычевой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Вещуновой С.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тотчик ФИО12 к Гаврилица ФИО13, ФИО6 ФИО14 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признании права собственности на квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к ФИО2, ФИО3 о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета. В обоснование иска указала, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В квартире зарегистрированы ответчики, которые в квартире не проживают, их регистрация носит формальный характер. Добровольно сняться с регистрационного учета ответчики отказываются. На основании изложенного просит суд признать ФИО2, ФИО3 прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, снять их с регистрационного учета.

ФИО2 обратилась в Щелковский городской суд Московской области со встречным иском к ФИО1, ФИО6 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признании права собственности на квартиру. В обосновании иска указала, что 05 июля 2011 года между ФИО2 и ФИО8 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, где покупатель в качестве задатка передал продавцу денежную сумму в размере 550 000 руб., а продавец обязалась продать покупателю квартиру в срок до 05 июля 2014 года. Стоимость квартиры определена 2 200 000 руб. 08 сентября 2011 года покупатель передала продавцу денежную сумму в размере 100 000 руб., 04 октября 2011 года – 480 000 руб., 09 декабря 2011 года 50 000 руб., 14 января 2012 года – 150 000 руб. Общая сумма переданных денежных средств составила 1 330 000 руб. ФИО2 в период покупки квартиры находилась на стадии расторжения брака, чтоб на квартиру не возникло право совместной собственности супругов, 01 февраля 2012 года между ФИО1 (сестрой истца) и ФИО8 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, где ФИО1 являлась формальным покупателем.

Для снижения размера налоговых обязательств, а также по причине того, что продавец ранее в рамках предварительного договора получила денежную сумму в размере 1 330 000 руб., стоимость квартиры в договоре купли-продажи указана 870 000 руб. Таким образом, спорная квартира приобретена за счет денежных средств ФИО2 Позже ФИО1 должна была по-другому (формальному) договору купли-продажи переписать квартиру на имя истца, однако она обратилась в суд с иском о признании ФИО2 и ФИО3 прекратившими права пользования спорной квартирой. На основании изложенного просит суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> от 01.02.2012 года недействительным, признать право собственности на указанную квартиру на ФИО2

Определениями Щелковского городского суда Московской области от 22 августа 2024 года исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 оставлены без рассмотрения, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Росреестра по Московской области (л.д. 104-109, 111 т. 2).

ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель по доверенности (копия в деле) ФИО7 исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Ответчики ФИО1, ФИО6 я судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассматривать дело в отсутствие ответчиков и представителя третьего лица.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из материалов дела следует и судом установлено, что 01 февраля 2012 года между ФИО1 и ФИО10 заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, продавец обязуется передать в собственность квартиру № расположенную по адресу: 

<

адрес>, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора указанную квартиру (п. 1 Договора). Стоимость квартиры определена 870 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п. 4 Договора). В квартире на дату заключения договора зарегистрированы: ФИО10, ФИО1, ФИО2, ФИО3 (п. 7 Договора) (л.д. 68, 69-73, 244, 245-248 т. 1).

Из представленного предварительного договора от 05 июля 2011 года, заключенного между ФИО10 (продавец) и ФИО2 (покупатель) следует, что покупатель обязуется передать, а продавец принять денежную сумму в размере 550 000 руб. в счет обязательства и продать в течение срока, определенного договором, покупателю в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Стороны определили выкупную стоимость квартиры в размере 2 200 000 руб., приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 05 июля 2014 года. (п. п. 1, 3, 4 Предварительного договора) (л.д. 174 т. 1). 

Согласно расписке от 05 июля 2011 года ФИО10 получила от ФИО2 в счет задатка денежные средства в размере 550 000 руб., 08.09.2011 года – 100 000 руб., 04.10.2011 года – 480 000 руб., 09.12.2011 года 50 000 руб., 14.01.2012 года – 150 000 руб. (л.д. 175 т. 1).

Содержание предварительного договора и расписки стороны не оспаривают.

В судебном заседании истец и ее представитель поясняли, что реальным покупателем спорной квартиры является ФИО2, ФИО1 в договоре указана формально. Оплату стоимости квартиры производила ФИО2 частями, личными денежными средствами. Часть указанных денежных средств истец брала в долг у своих родителей. Квартира приобреталась не на имя истца, чтоб исключить вероятность для того, чтоб она будет признана совместно нажитым имуществом, поскольку истец находилась в бракоразводном процессе.

Данные обстоятельства также подтверждает допрошенная в судебном заседании в качества свидетеля ФИО9, которая пояснила, что является младшей сестрой ФИО2 и ФИО1, что спорная квартира приобреталась в рассрочку на денежные средства ФИО4, часть из которых ей дали родители. Изначально сделку оформляли на ФИО4, потом решили переоформить на ФИО5, чтоб муж ФИО4 не смог претендовать на квартиру.

Проверяя доводы истца суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пункт 1 ст. 167 ГК РФ предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, а также п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пункт 2 ст. 170 ГК РФ предусматривает, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25 разъяснено, что согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Из разъяснений изложенных в п. 71 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25 следует, что согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в ст. 172.1, п. 1 ст. 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

В соответствии с п. 72 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25 сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Истец просит суд признать договор недействительным, мотивируя тем, что сделка является притворной, то есть ее заключение не предполагало реальной передачи имущества в собственность ФИО1, поскольку сделка совершалась в пользу истца.

Исходя из положений п. 2 ст. 170 ГК РФ, в притворной сделке имеют место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. 

Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является, т.е. по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки.

При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон. Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

Из разъяснений п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25, следует, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Из этого следует, что по смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна потому, что не отражает действительных намерений сторон и для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

Вместе с тем, истец ссылается лишь на свои действия при совершении сделки купли-продажи квартиры, которые, по ее мнению, предопределили ее недействительность, в связи с чем собьственником квартиры стала не истец, а ее сестра ФИО1 

Вместе с тем, порока воли продавца в судебном заседании не установлено. 

В силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

В соответствии с п. 1 ст. 10 названного кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 2 этой же статьи, в случае несоблюдения названных выше требований, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Проанализировав условия совершения сделки купли-продажи спорной квартиры, учитывая объяснения истца относительно приобретения недвижимости на имя сестры с целью исключения его из состава совместно нажитого имущества супругов, в совокупности с представленными доказательства, суд приходит к выводу о недобросовестности ФИО2 при реализации своих прав. Стороны договора купли-продажи спорного имущества достигли соглашения по всем его существенным условиям. Продавец продал, а покупатель приобрел недвижимое имущество уплатив за него установленную цену. В нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что продавец не исполнил или имел намерения исполнить иные обязательства, принятые на себя по договору, суду не представлены. 

Из объяснений истца, показаний свидетеля также следует, что со дня перехода права собственности на спорное имущество к ответчику ФИО1 фактически вступила во владение спорным имуществом. Таким образом, сторонами были исполнены все требования закона, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества. Каких-либо сведений о том, что воля сторон заключенной сделки была направлена на достижение одних правовых последствий (заключение договора купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) платежа в пользу ФИО2, за иную стоимость) материалы дела не содержат. При этом судом установлено, что воля продавца направленна на отчуждение недвижимого имущества (квартиры) за плату, что указывает на отсутствие порока воли со стороны продавца. 

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Требование о признании права собственности на квартиру также удовлетворению не подлежит как производное от основного.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска Тотчик ФИО15 к Гаврилице ФИО16, ФИО6 ФИО17 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признании права собственности на квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А. Малинычева

Мотивированное решение суда изготовлено 28 октября 2024 года.