УИД 61OS0000-01-2024-000717-68

Дело № 3а-416/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 сентября 2024 года г. Ростов-на-Дону 

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

при секретаре Саркисян Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Южный Капитал» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Южный Капитал» (далее Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 29 февраля 2024 года № ОРС-61/2024/000141, № ОРС-61/2024/000142, № ОРС-61/2024/000143, № ОРС-61/2024/000145, № ОРС-61/2024/000146, № ОРС-61/2024/000147, № ОРС-61/2024/000148, № ОРС-61/2024/000149, № ОРС-61/2024/000151, № ОРС-61/2024/000152, от 7 марта 2024 года № ОРС-61/2024/000176, № ОРС-61/2024/000177, № ОРС-61/2024/000178, № ОРС-61/2024/000179, № ОРС-61/2024/000180, № ОРС-61/2024/000181, № ОРС-61/2024/000182, № ОРС-61/2024/000183, № ОРС-61/2024/000184 и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 года равной 19 563 000 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 года равной 14 671 722 руб. 

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 года равной 5 427 200 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 года равной 97 749 038 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 года равной 99 260 326 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 года равной 99 812 509 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 года равной 81 486 307 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 года равной 323 412 230 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 года равной 304 339 676 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 года равной 226 490 243 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2024 года равной 306 646 714 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2024 года равной 142 021 954 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2024 года равной 97 998 474 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2024 года равной 342 249 531 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2024 года равной 321 191 761 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2024 года равной 179 568 415 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2024 года равной 90 608 813 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2024 года равной 9 781 800 руб.

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2024 года равной 48 909 000 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником земельных участков, расчет налоговых платежей производится на основании их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость участков утверждена по результату государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2022 года: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 106 739 200 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 81 962 035,5 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 27 514 300 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 470 889 788,49 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 497 166 194,79 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 528 141 619,32 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 370 307 939,04 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 1 261 373 160,15 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 1 328 101 782,81 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 1 091 208 863,15 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 1 687 525 599,96 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 675 778 143,6 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 622 594 571,56 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 1 501 184 299,68 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 1 480 900 949,26 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 994 280 841,76 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 617 742 059,6 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 54 309 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 271 158 000 руб.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает рыночную стоимость. Решения бюджетного учреждения считает необоснованными.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости административный истец в лице генерального директора ФИО3 просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО4 поддержала уточненные требования, просила суд признать незаконными решения бюджетного учреждения от 29 февраля 2024 года, от 7 марта 2024 года и установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости согласно результатам судебной экспертизы.

Представители административного ответчика ГБУ РО ФИО5, ФИО6 возражали против удовлетворения административного иска, не соглашаясь с выводами эксперта относительной определения рыночной стоимости земельных участков.

Представитель заинтересованного лица минимущества Ростовской области по доверенности ФИО7 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований. После перерыва в судебном заседании, представителем заинтересованного лица представлен отзыв по делу, содержащий дополнительные пояснения относительно экспертного заключения и обоснованности выводов эксперта.

Представитель заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

От администрации г. Ростова-на-Дону ходатайств, заявлений не поступило.

С учетом наличия в деле доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, непредставления неявившимися лицами доказательств уважительности причин неявки, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы, изложенные в письменных заявлениях, допросив эксперта, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатами рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как собственника земельных участков, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Судом установлено, что Общество является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

1) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 40 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

2) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 29 998 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

3) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 10 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

4) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 199 859 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

5) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 202 949 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

6) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 204 078 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

7) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 166 608 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

8) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 661 253 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

9) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 622 257 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

10) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 463 085 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

11) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 100 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

12) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 20 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

13) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 656 713 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

14) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 626 974 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

15) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 290 380 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

16) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 200 369 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

17) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 699 768 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

18) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 367 148 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

19) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 185 260 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 1 и 12 февраля 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 года, 1 февраля 2024 года. Согласно отчетам частнопрактикующего оценщика ФИО1. № 007-01-2024 от 24 января 2024 года, № 011-01-2024 от 2 февраля 2024 года рыночная стоимость вышеупомянутых земельных участков составила: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 19 563 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 14 671 722 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 5 427 200 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 97 749 038 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 99 260 326 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 99 812 509 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 81 486 307 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 323 412 230 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 304 339 676 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 226 490 243 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 306 646 714 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 142 021 954 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 97 998 474 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 342 249 531 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 321 191 761 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 179 568 415 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 90 608 813 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 9 781 800 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 48 909 000 руб.

29 февраля 2024 года, 7 марта 2024 года бюджетным учреждением приняты решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. Согласно указанным решениям бюджетным учреждением в отчетах об определении рыночной стоимости земельных участков от 24 января 2024 года, от 2 февраля 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. б п. 11, пп. в п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пп. 2 п. 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», пп. 3 п. 2, пп. 13 п. 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

В целях проверки отчетов оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчетах нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, определением суда от 6 июня 2024 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельных участков. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 1229-Э/2024 от 19 июля 2024 года.

Согласно выводам эксперта отчеты № 007-01-2024 от 24 января 2024 года, № 011-01-2024 от 2 февраля 2024 года об определении рыночной стоимости спорных земельных участков, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчетов допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемых решениях ГБУ РО.

Эксперт отметил, что в отчете оценщиком указано, что оценка произведена на основании анализа статистической, бухгалтерской, правоустанавливающей и другой документации относящейся к объекту оценки, однако, в разделе «5. Перечень документов, используемых оценщиком…» указаны выписки из ЕГРН об объектах недвижимости, какая-либо статистическая и бухгалтерская документация, относящаяся к оцениваемому недвижимому имуществу, в перечне, а также в приложениях к отчету отсутствует. В разделе «2. Задание на оценку» в графе относительно состава объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии), внесены данные, не соответствующие наименованию строки, так как указаны данные о виде права и собственника оцениваемых земельных участков. В качестве источника информации разделов с характеристиками Ростовской области, ее экономики, социально-экономического обзора города Ростова-на-Дону указана ссылка на главную страницу официального портала Правительства Ростовской области. Указанные факты вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), нарушены требования ст. 11 Федерального закона 135-ФЗ.

В отчетах об оценке в разделе «12. Описание объекта оценки» отсутствуют реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения). Таким образом, оценщиком при составлении отчетов нарушены требования п. 7 ФСО IV.

По объектам №4 и №5 оценщиком указана дата обновления объявлений - 14.01.2024 и 17.01.2024, соответственно. Однако в объявлениях по продаже объектов №4 и №5, представленных в приложениях отсутствует год публикации объявлений, что свидетельствует о нарушении требований п.8 ФСО VI. В тексте объявлений по продаже аналогов №1, №2 и №3 информация о наличии/отсутствии асфальтированного подъездного пути к участкам отсутствует. Таким образом, данные параметры оценщиком не отражены и не проанализированы, информация о наличии/отсутствии асфальтированного подъездного пути по аналогам №1, №2, №3 оценщиком не подтверждена. Данный факт мог оказать влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и корректность ее определения.

Оценщиком необоснованно не введена корректировка на общую площадь для оцениваемых земельных участков площадью более 200 соток, так как в рамках используемого сборника корректировка для аналогичных участков не приведена. Данный факт мог оказать влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и корректность ее определения.

Допущенные нарушения не позволяют судить о достоверности результата рыночной стоимости объектов оценки и могут оказывать влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, полученной в рамках отчетов. Информация, представленная в отчетах об оценке, не соответствует требованиям существенности, достоверности и достаточности, требования законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации не соблюдены.

Экспертом на 1 января 2023 года определена рыночная стоимость земельных участков со следующими кадастровыми номерами: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 32 240 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 26 758 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 10 380 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 139 901 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 141 658 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 142 446 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 120 124 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 386 833 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 366 509 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 285 723 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 368 661 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 191 941 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 140 258 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 406 565 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 384 177 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 234 240 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 131 349 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 18 900 000 руб., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 76 800 000 руб.

Эксперт установил, что исследуемые земельные участки являются смежными/соседними, обладают идентичными и однородными характеристиками по своему местоположению (окружение, близость к транспортным магистралям, расстояние до ближайшего населенного пункта и пр.), расположены в Советском районе города Ростова-на-Дону. Окружение исследуемых земельных участков представлено земельными участками из категории земель населенных пунктов и категории земель сельскохозяйственного назначения с видами разрешенного использования для благоустройств территории, городские леса, для эксплуатации прудового хозяйства, индивидуальный жилой дом, для садоводства, для сельскохозяйственного производства и т.д.

Согласно карте градостроительного зонирования территории Советского района г. Ростова-на-Дону исследуемые земельные участки относятся к зоне рекреационного назначения второго типа ( Р-2), согласно выпискам из ЕГРН об объекте недвижимости земельные участки относятся к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, общая площадь исследуемых земельных участков варьируется в пределах от 10 000 кв. м до 699 768 кв.м.

В ходе исследования рынка аналогичных участков в г. Ростове-на-Дону на даты определения рыночной стоимости – 22 января и 1 февраля 2024 года, проведенного экспертом, выявлено, что рынок недостаточно развит. В связи с чем, экспертом был проанализирован рынок земельных участков категории земель населенных пунктов под ИЖС в г. Ростове –на-Дону и населенных пунктах Азовского, Аксайского и Мясниковского районов, расположенных в непосредственной близости от г. Ростова-на-Дону (выбор территории исследования обусловлен схожестью по экономическим характеристикам и местоположением исследуемого недвижимого имущества, поскольку исследуемые земельные участки расположены на окраине Советского района г. Ростова-на-Дону).

Экспертом определена рыночная стоимость объектов оценки на основе сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж, в ходе которого произведены выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них, сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различия) аналогов и объекта экспертизы, внесены в значения единиц сравнения корректировки для устранения различий между объектом экспертизы и аналогами. 

Отобранные 5 объектов-аналогов относятся к одному с исследуемыми земельными участками сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, по выявленным отличиям произведены корректировки.

Возражения административного ответчика на экспертное заключение были тщательно проверены судом и признаны необоснованными.

Доводы административного ответчика о несопоставимости основных экономических характеристик территорий, принятых экспертом для анализа рынка, не убедительны, экспертом подробно изложены причины расширения территории исследования, введена корректировка на местоположение. При этом экспертом учтено фактическое локальное расположение объекта исследования (окраина города Ростова-на-Дону), окружение (преимущественно незастроенные земельные участки), нестандартная для ИЖС площадь объектов исследования, что свидетельствует о соблюдении экспертом требований подп. б п.11 ФСО № 7.

В рамках производимых расчетов экспертом обоснованно введена корректировка на местоположение для объектов-аналогов №1, № 2,№ 3, № 4 с использованием данных цен предложений схожих земельных участков, которая в свою очередь учитывает отличие либо сопоставимость объектов по экономическим характеристикам местоположения.

По мнению административного ответчика, экспертом не обоснованно применены корректировки на фактор масштаба по площади без проведения самостоятельного анализа с целью выявления такой тенденции. Вместе с тем, экспертом использованы справочные материалы, исследования ФИО8, согласно которым факт относительно зависимости снижения стоимости 1 кв.м в связи с увеличением площади характерен для рынка недвижимости в целом, в том числе и для объектов аналогичным объектам исследования. При этом суд отмечает, что административным ответчиком не доказано влияние регионального фактора на корректировку на масштаб земельного участка.

При определении величины корректировки на условия рынка (скидка к ценам предложений) экспертом использовано значение корректировки для Б-группы, так как объект исследования расположен в г. Ростове-на-Дону, являющемся областным центром, и численность населения которого более 1 млн человек, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и свидетельствует о необоснованности замечания ГБУ РО.

Утверждение административного ответчика о несоблюдении экспертом последовательности применения корректировки к объектам-аналогам не основано на требованиях федеральных стандартов оценки.

Судом также отклоняется довод административного ответчика об отсутствии подтвержденной информации о расположении объектов-аналогов №3 и №5 вне границ зон затопления, подтопления. Для определения размера корректировок были использованы данные сайта СтатРиелт. Данные о предложениях на рынке подобраны экспертом из открытых источников на ретроспективную дату, источники информации указаны в заключении, что обеспечивает проверяемость и достоверность использованной экспертом информации. В соответствии с данными открытых источников аналоги № 3 и № 5 находятся на некотором удалении от водоемов (источников затопления и подтопления), в объявлениях о продаже отсутствует информация о подтоплении, заполнении продаваемых объектов. При этом, согласно сведениям Государственной системы обеспечения градостроительной деятельности исследуемые земельные участки находятся в зоне затопления с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 49 483 410 кв.м.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов исследования, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено. 

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.

Суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 года, 1 февраля 2024 года подлежат удовлетворению.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 1 февраля 2024 года, земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 12 февраля 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса) (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемых решений бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 460 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы ООО «Южный Капитал» внесено на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 460 000 рублей (платежное поручение № 132 от 10 июня 2024 года (л.д. 228 т.3). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Южный Капитал» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ООО «Южный Капитал» о признании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 29 февраля 2024 года № ОРС-61/2024/000141, № ОРС-61/2024/000142, № ОРС-61/2024/000143, № ОРС-61/2024/000145, № ОРС-61/2024/000146, № ОРС-61/2024/000147, № ОРС-61/2024/000148, № ОРС-61/2024/000149, № ОРС-61/2024/000151, № ОРС-61/2024/000152, от 7 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000176, № ОРС-61/2024/000177, № ОРС-61/2024/000178, № ОРС-61/2024/000179, № ОРС-61/2024/000180, № ОРС-61/2024/000181, № ОРС-61/2024/000182, № ОРС-61/2024/000183, № ОРС-61/2024/000184 незаконными.

Установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 40 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 22 января 2024 года в размере 34 240 000 руб.;

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 29 998 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 22 января 2024 года в размере 26 758 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 10 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 22 января 2024 года в размере 10 380 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 199 859 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 22 января 2024 года в размере 139 901 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 202 949 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 22 января 2024 года в размере 141 658 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 204 078 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 22 января 2024 года в размере 142 446 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 166 608 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 22 января 2024 года в размере 120 124 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 661 253 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 22 января 2024 года в размере 386 833 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 622 257 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 22 января 2024 года в размере 366 509 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 463 085 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 22 января 2024 года в размере 285 723 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 100 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 76 800 000 руб.;

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 20 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 18 900 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 656 713 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 384 177 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 626 974 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 368 661 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 290 380 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 191 941 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 200 369 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 140 258 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 699 768 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 406 565 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 367 148 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 234 240 000 руб.; 

установить кадастровую стоимость земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 185 260 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 131 349 000 руб.

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН считать 1 февраля 2024 года, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 12 февраля 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «Южный Капитал» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-416/2024 (платежное поручение № 132 от 10 июня 2024 года (л.д. 228 т.3), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 460 000 руб.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 18 сентября 2024 года.

Судья Е.В. Шикуля