УИД 77RS0020-02-2024-006696-93

Дело № 2-4369/2025

Решение

Именем Российской Федерации

адрес 17 ноября 2025 года

Судья Перовского районного суда адрес ФИО1, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4369/2025 по иску ФИО2 к ОАО «Маяк» о защите прав потребителя,

установил:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском, с учетом уточнения, к ответчику ОАО «МАЯК» о взыскании излишне уплаченной суммы в размере сумма, неустойки за период с 03.04.2024 г. по 25.04.2024 г. в размере сумма, неустойки по день фактического исполнения обязательств, штрафа в размере 50% от сумм удовлетворенных требований, компенсации морального вреда в размере сумма Требования мотивированы тем, что 24.07.2015 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № С7(КВ4)Э13, согласно условиям которого застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру проектной площадью 80,44 кв.м. по строительному адресу: адрес. Во исполнение обязательств по договору ФИО2 произведена оплата в сумме сумма В результате инвентаризации, для проведения которой ОАО «МАЯК» привлекло ООО «Городское БТИ», ответчик направил истцу акт об уточнении взаиморасчетов по результатам обмеров от 21.11.2021, где указано, что фактическая площадь квартиры и лоджии составила 84,4 кв.м., что на 3,96 кв.м. больше проектной площади. ФИО2 произведена доплата по договору в размере сумма 15.03.2022 ОАО «МАЯК» составил односторонний акт передачи жилого помещения. 17.11.2023 ФИО2 по результатам обследования квартиры установлено, что в действительности фактическая площадь квартиры и лоджии составляет 77,1 кв.м.

С учетом изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу излишне уплаченную денежную сумму в размере сумма, неустойку за период с 03.04.2024 по 25.04.2024 в размере сумма, и по день фактического исполнения обязательства, штраф,.

Истец фио, представитель фио в судебное заседание явились, исковые требования с учетом уточнения, поддержали в полном объеме.

Представители ответчика ОАО адрес, фио в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения требований по основаниям, приведенным в письменных возражениях.

Суд, проверив материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ (в редакции действовавшей на момент спорных правоотношений) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Частью 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора суд учитывает буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если условие договора неясное, его буквальное значение устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», вступившим в силу с 01.01.2017 г., для лоджий установлен понижающий коэффициент – 0,5.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.07.2015 между ФИО2 и ОАО «Маяк» 24.07.2015 г. заключен договор участия в долевом строительстве № С7(КВ4)Э13, согласно условиям которого застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру проектной площадью 80,44 кв.м. по строительному адресу: адрес. Во исполнение обязательств по договору ФИО2 произведена оплата в сумме сумма

Согласно п. 1.9 договора фактическая площадь объекта, применяемая для взаиморасчетов сторон – сумма площадей всех частей помещения, в т.ч. площадь под размещение межкомнатных перегородок, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, а также лоджий, балконов и террас.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что если фактическая площадь объекта, применяемая для взаиморасчетов сторон, определенная в соответствии с п. 1.9 договора, превысит проектную площадь объекта, указанную в п. 3.2 договора, то участник обязан перечислить застройщику сумму, определенную сторонами как произведение разницы площадей на цену одного квадратного метра, установленную в п. 4.2 договора. Оплата осуществляется участником перечислением денежных средств в рублях на расчетный счет застройщика или иным согласованным сторонами способом в течение 10 банковских дней с даты подписания акта сверки взаиморасчетов

В п. 4.7 договора указано, что если фактическая площадь объекта, применяемая для взаиморасчетов сторон, определенная в соответствии с п. 1.9 договора, будет меньше проектной площади объекта, указанной в п. 3.2 договора, застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы площадей на цену одного квадратного метра, установленную в п. 4.2 договора. Возврат полученной в результате описанного расчета суммы осуществляется застройщиков перечислением денежных средств в рублях участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 10 банковских дней с даты подписания акта сверки взаиморасчетов. Стороны пришли к соглашению, что при определении стоимости площади летних помещений (лоджий, балконов, террас) они не руководствуются п. 3.34-3.37 Инструкции утв. Приказом Министерства РФ № 37 от 04.08.1998 г.

В соответствии с техническим паспортом многоквартирного дома по адресу: адрес, общая площадь квартиры 48 с учетом применения понижающего коэффициента составляет 71,8 кв.м.

24.04.2017 г. ОАО «Маяк» направлено истцу уведомление о готовности передачи объекта долевого строительства застройщиком.

23.06.2017 г. сторонами составлен и подписан акт осмотра квартиры, согласно которому общая площадь помещений составляет 84,4 кв.м

14.07.2017 ОАО «МАЯК» направило в адрес ФИО2 односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства по договору № С7(КВ4)Э13 участия в долевом строительстве от 24.07.2015, согласно которому фактическая площадь квартиры, а также площади помещений вспомогательного назначения (лоджий, балконов) составила 84,4 кв.м.

27.12.2017 г., 10.03.2019 г. истцом направлены претензии ответчику, согласно которым передача объекта долевого строительства не производится.

21.11.2021 г. сторонами составлен и подписан обеими сторонами акт об уточнении взаиморасчетов по результатам обмером, согласно которому общая площадь квартиры, также площади помещений вспомогательного назначения (лоджий, балконов) составляется 84,4 кв.м, что на 3,96 кв.м больше проектной площади, указанной п. 1.3 договора. Стоимость квартиры с учетом уточненной фактической площади квартиры составляет сумма В п. 4 акта указано, что стороны пришли к соглашению, что в соответствии с условиями договора участник обязуется осуществить доплату застройщику денежной суммы в размере сумма

ФИО2 произведена доплата по договору в размере сумма

15.03.2022 г. ОАО «Маяк» составлен односторонний передаточный акт о передаче ФИО2 квартиры, площадь квартиры составляет 71,8 кв.м.

06.04.2022 ФИО2 обратилась в адрес ОАО «МАЯК» с заявлением о выдаче акта приема-передачи квартиры текущей датой для последующей регистрации права собственности на объект долевого строительства.

17.11.2023 ГБУ адрес «МОБТИ» составлен технический паспорт жилого помещения (квартиры), согласно которому площадь всех частей квартиры 48 (комнат и помещений вспомогательного использования) составляет 77,1 кв.адрес экспликации следует, что помещение – 70,7 кв.м, лоджия – 4,5 кв.м (коэффициент 8,9 (К-0,5)), лоджия – 1,9 кв. м (коэффициент 3,7 (К-0,5)).

26.03.2024 г. ФИО2 направлена претензия ответчику с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере сумма

Решением Перовского районного суда адрес от 23.07.2024 г. в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ОАО «Маяк» по настоящему гражданскому делу отказано в связи с пропуском срока исковой давности. Апелляционным определением Московского городского суда от 12.05.2025 г. решение отменено, дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Определением суда по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр экспертизы и права». В соответствии с заключением общая площадь квартиры по адресу: адрес, составляет 78,2 кв.м. разница в значениях общей площади исследуемого объекта долевого строительства, определенная на дату проведения экспертизы, и площади объекта, обозначенной в одностороннем акте от 14.07.2017 г. (л.д. 47) обусловлена тем, что в одностороннем акте фактическая площадь квартиры определена без учета понижающих коэффициентов для летних неотапливаемых помещений, в данном случае лоджий.

Оценив, собранные по делу доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании излишне уплаченных денежных средств, поскольку сторонами согласованы цена объекта долевого строительства, а также понятие фактической площади объекта, которая состоит из площадей всех частей помещения, в том числе лоджий, при этом стороны также согласовали, что при определении стоимости площади летних помещений (лоджий, балконов, террас) они не руководствуются п. 3.34-3.37 Инструкции утв. Приказом Министерства РФ № 37. При этом Приказ Минстроя России от 25.11.2016 г. № 854/пр вступил в силу 01.01.2017 г. и соответственно подлежал применению к правоотношениям, возникшим после 01.01.2017 г., в то время как договор между сторонами заключен 24.07.2015 г. Таким образом, сторонами в соответствии со ст. 421 ГК РФ определены условия договора, который ими исполнен в полном объеме.

Истцом 21.11.2021 г. подписан акт об уточнении взаиморасчетов по результатам обмером и произведена доплата, согласно акту фактическая площадь объекта включает площади помещений вспомогательного назначения (лоджий, балконов), составляет 84,4 кв.м, истцом площадь объекта не оспаривалась.

Таким образом, ФИО2 добровольно заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и приняла квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

Следует отметить, что Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. № 37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других адрес.

При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Одновременно, стороны пришли к соглашению, что при расчете фактической площади объекта Инструкция утв. Приказом ФИО3 № 37 от 04.08.1998 г. не применяется.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации № 82-КГ15-5 от 27.10.2015 г.

Указание ОАО «Маяк» в одностороннем акта от 15.03.2022 г. площади квартиры в размере 71,8 кв.м. не противоречит, установленным по делу обстоятельствам, поскольку площадь указана с применением понижающего коэффициента, в то время как фактическая площадь объекта долевого строительства составила 84,4 кв.м.

Ссылку ответчика на то, что истцом пропущен срок исковой давности, суд не может принять во внимание, поскольку доказательств направления одностороннего акта от 14.07.2017 г. не представлено, 21.11.2021 г. сторонами подписан акт об уточнении взаиморасчетов, исковое заявление подано в суд 02.05.2024 г., то есть в пределах срока исковой давности.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основного требования, не имеется оснований для удовлетворения производных требований о взыскании неустойки за период с 03.04.2024 г. по 25.04.2024 г. в размере сумма, неустойки по день фактического исполнения обязательств, штрафа в размере 50% от сумм удовлетворенных требований, компенсации морального вреда в размере сумма

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ОАО «Маяк» о защите прав потребителя

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Перовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 11.12.2025 года.

Судья