Дело № 2-285/2025

УИД 09RS0008-01-2025-000190-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 августа 2025 года а. Хабез

Хабезский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Нагаева А.М.

при секретаре судебного заседания Шаковой М.М.,

с участием:

представителя истца - помощника Хабезского межрайонного прокурора Карачаево-Черкесской Республики Казиева С.В.,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хабезского межрайонного прокурора Карачаево-Черкесской Республики в интересах неопределенного круга лиц к ФИО2 и администрации Хабезского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики о расторжении договоров аренды земельных участков, 

установил:

Хабезский межрайонный прокурор Карачаево-Черкесской Республики, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с исковыми требованиями, объединенными судом в одно производство, к Администрации Хабезского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики и ФИО2 о расторжении договоров аренды земельных участков.

Из исковых заявлений следует, что Хабезской межрайонной прокуратурой проведена проверка исполнения земельного и градостроительного законодательства, в том числе при предоставлении в аренду земельных участков.

В ходе проверки установлено, что:

в соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ № администрация Хабезского муниципального района предоставила ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – под пастбище, расположенный в северо-западной части а. Хабез, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

в соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ № администрация Хабезского муниципального района предоставила ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительство базы отдыха, расположенный в северо-западной части а. Хабез, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям указанных договоров аренды арендатор обязан использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением, не допускать действий, ведущих к ухудшению экологической обстановки и деградации земель, а также выполнять работы по благоустройству территории.

По актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанные земельные участки переданы ФИО2

В ходе выезда ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № выявлено, что участок частично лишен плодородного слоя почвы, имеются следы проведения работ по изъятию и вывозу грунта. Аналогичные обстоятельства установлены на земельном участке с кадастровым номером №, на котором также зафиксировано отсутствие лицензии на пользование недрами при проведении указанных работ.

Кроме того, по данным обстоятельствам следственным отделением Межмуниципального отдела МВД России «Хабезский» возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ст. 260 УК РФ.

Прокурор указал, что арендатор использует земельные участки не по целевому назначению, не выполнил обязанности по их благоустройству, что является существенным нарушением условий договоров аренды, требований земельного законодательства, повлекло причинение вреда окружающей среде.

В обоснование исков прокурор сослался на положения статей 309, 606, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, указывая, что установленные факты являются основанием для расторжения договоров аренды и возврата земельных участков арендодателю.

С учетом изложенного прокурор просит:

- расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – под пастбище;

- расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – строительство базы отдыха.

- обязать вернуть указанные земельные участки Администрации Хабезского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики.

В судебном заседании представитель истца Казиев С.В. поддержал заявленные требования по основаниям в них изложенным. Пояснил, что проверкой совместно с Администрацией района на участках с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> выявлены признаки использования не по целевому назначению и нарушения обязанностей арендатора: частичное (а на участке 

<

данные изъяты> – практически повсеместное) отсутствие плодородного слоя почвы, следы изъятия и вывоза грунта, отсутствие лицензии на пользование недрами. Сослался на акт осмотра Администрации, материалы проверки, а также письмо АО «Урупский ГОК» с расчетом объема изъятого доломита, полагая эти документы надлежащими доказательствами систематической незаконной выемки полезных ископаемых. Считает, что факт незаконной добычи подтверждается представленными космо- и аэроснимками, на которых запечатлено наличие «техники». Указал, что возражения ответчика о пропуске срока исковой давности несостоятельны, поскольку обязанности по целевому использованию участков и соблюдению природоохранных требований являются длящимися и нарушение выявлено ДД.ММ.ГГГГ; иск подан ДД.ММ.ГГГГ в пределах трех лет. Обращал внимание, что установка ответчиком ворот и ограждений ограничила доступ на территорию и не свидетельствует об устранении нарушений; на спорных участках имеются объекты капитального строительства без разрешительной документации. Просил расторгнуть договоры аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ и вернуть участки арендодателю.

Ответчик Администрация Хабезского муниципального района иск поддержала; в письменном отзыве просила удовлетворить заявленные требования, сославшись на результаты осмотра территории (наличие на участке № зоны выработки ориентировочной площадью около 

<

данные изъяты> кв.м, следы выемки грунта, отсутствие плодородного слоя, некапитальные навесы; по участку № – каменистую местность и расположение части территории на известняковом обрыве), материалы проверки от ДД.ММ.ГГГГ и письмо АО «Урупский ГОК». Указала на нарушение пп. 4.1.1, 4.3.5 договоров аренды и требований ст. 42, 46 ЗК РФ, а также на отсутствие у арендатора лицензии на пользование недрами. Просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал. Пояснил, что участки получил в 2012 году в состоянии многолетней свалки и старого карьера, которые существовали задолго до заключения договоров; произвел очистку территории, выравнивание, вывез мусор, установил шлагбаум, а в ДД.ММ.ГГГГ году – ограждение для прекращения завоза мусора и бесконтрольного доступа. Заявил, что участки использует по целям: № – под пастбище с содержанием собственного скота, № – под базу отдыха с размещением некапитальных навесов; задолженности по аренде не имеет. Указал, что эпизодический вывоз каменистого материала имел место ранее силами дорожной организации для нужд ямочного ремонта дорог местного значения на месте ранее имевшегося на участке карьера и без снятия плодородного слоя; сам он добычей полезных ископаемых не занимался, плодородный слой не снимал. Доводы прокурора считает предположениями; письмо АО «Урупский ГОК» не подтверждает, кем и когда произведено изъятие породы. Считает, что Администрация длительно бездействовала и контролировала состояние участков, а потому ее ссылки на давние обстоятельства выходят за пределы срока исковой давности. Просил в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 поддержал позицию ответчика, указал на отсутствие доказательств причинения вреда окружающей среде действиями арендатора, на несоответствие представленных расчетов объема «добытого» камня требованиям относимости и допустимости доказательств, подчеркнул, что спорные участки фактически приводились ответчиком в надлежащее состояние и используются по целевому назначению; ходатайствовал о привлечении к участию в деле ФИО4 как собственника расположенных на участке № объектов недвижимости. Просил применить срок исковой давности к заявленным истцом требованиям.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представив письменные возражения, в которых указала, что является собственником расположенных на участке № объектов капитального строительства (нежилого здания и животноводческого сооружения), участком фактически пользуется по назначению, вложены значительные средства в благоустройство, участок огорожен; расторжение договоров повлечет необоснованные последствия и не отвечает целям рационального использования земель. Просила отказать в удовлетворении иска.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике – извещено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, письменной позиции по существу спора не представило; просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Выслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами в материалах дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нормами статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, в том случае, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (абзац 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ).

Правовой режим досрочного расторжения договора аренды земельного участка определяется совокупностью норм гражданского и земельного законодательства: пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ (специальные основания для расторжения аренды земли по инициативе арендодателя при существенном нарушении), статьей 619 ГК РФ (обязательность предварительного письменного предупреждения арендатора с предоставлением разумного срока для устранения нарушений) и статьей 452 ГК РФ (предложение об изменении/расторжении как общий предпроцессуальный порядок). В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, установленным гражданским и земельным законодательством; кроме того, положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ допускают расторжение договора при существенном нарушении условий.

Из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Следовательно, для расторжения договора аренды земельного участка арендодатель обязан доказать как наличие существенного нарушения условий пользования землёй, так и соблюдение досудебного порядка реагирования (предупреждение + предоставление разумного срока на устранение).

Таким образом, при разрешении споров, связанных с расторжением договора аренды земельного участка, существенным является установление как факта целевого (нецелевого) использования земельных участков в соответствии с условиями договора, так и устранения такого нарушения (его последствия) арендатором в разумный срок.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Хабезского муниципального района (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключены и зарегистрированы долгосрочные договоры аренды земельных участков: № в отношении участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, вид разрешённого использования — «под пастбище», и № в отношении участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, вид разрешённого использования — «под строительство базы отдыха». 

По каждому договору составлены акты приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, состояние передаваемых участков сторонами признано соответствующим установленным нормам. Договоры заключены сроком на 

<

данные изъяты> лет, до ДД.ММ.ГГГГ Доказательств наличия задолженности по арендной плате суду не представлено; напротив, в деле имеются платежные документы, подтверждающие внесение арендных платежей и отсутствие задолженности на дату рассмотрения дела.

Судом установлено, что спорные земельные участки с кадастровыми номерами № (площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель — земли населённых пунктов, ВРИ: «под пастбище») и № (площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель — земли населённых пунктов, ВРИ: «под строительство базы отдыха») поставлены на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ; в ЕГРН сведения о правообладателях земельных участков отсутствуют, в то же время в отношении участка № зарегистрировано обременение в виде аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2 (выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).

Из представленных кадастровых паспортов и договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельном участке № расположены объекты капитального строительства: нежилое здание (кадастровый номер №, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., ДД.ММ.ГГГГ г. постройки) и сооружение животноводческое (кадастровый номер №, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., ДД.ММ.ГГГГ г. постройки). Указанные объекты по договору дарения без номера от ДД.ММ.ГГГГ переданы ФИО2 ФИО4; право собственности ФИО4 на названные объекты подтверждено кадастровыми паспортами и выписками из ЕГРН. Достоверность и действительность сделки дарения истцом и соистцом (администрацией) не оспариваются.

Прокурор, действуя в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц, как на основание к расторжению договоров аренды земельных участков :80 и :81, ссылается на то, что арендатор нарушает условия договоров и требования земельного и природоохранного законодательства: участки используются не по целевому назначению, на них производится незаконная выемка природных ресурсов (добыча горной массы без лицензии на пользование недрами), имеются следы проведения работ по изъятию и вывозу грунта, частично снят плодородный слой почвы; тем самым ухудшено состояние окружающей среды. 

В подтверждение приведены материалы проверки от ДД.ММ.ГГГГ, акт осмотра Администрации, письмо АО «Урупский ГОК» с расчетом объема якобы добытого доломита, показания свидетеля Свидетель №1, а также доводы о необходимости расторжения договоров в силу п. 4.1.1 договоров и ст. 46 ЗК РФ.

Однако оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к иному выводу.

Прежде всего, в целях установления фактического состояния спорной территории и характере ее использования, судом произведено изучение сведений, свидетельствующих о ретроспективном состоянии местности, произведено изучение общедоступных геоинформационных сведений, размещенных в сети Интернет и отражающие состояние местности в пределах обследуемой территории на определенную дату. В частности, судом учитывались сведения из общедоступного Интернет ресурса Google Планета Земля (https://www.google.com/earth/about/versions/), позволяющий обозревать данные дистанционного зондирования земной поверхности, проведенной в различные временные периоды (с 2010 года по настоящее время, ранее 2010 года данные отсутствуют), содержащие сведения, полученные методом фотофиксации местности летательными аппаратами (далее - космоснимки местности).

Из серии исторических космоснимков «Google Earth» рассматриваемой местности за период с ДД.ММ.ГГГГ годы (ДД.ММ.ГГГГ – иные снимки отсутствуют на указанном ресурсе), усматривается, что на месте спорного карьера выемка горной массы существовала задолго до заключения договоров аренды: на снимке от ДД.ММ.ГГГГ уже отчетливо виден карьер с характерной чашей выработки и подъездными путями. Последующие снимки от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ фиксируют тот же контур карьера без признаков существенного расширения в глубину или по площади. Сопоставление указанных снимков с публичной кадастровой картой (ориентиры – автомобильная дорога, пойма 

<

адрес>, лесополоса) подтверждает, что речь идет именно о рассматриваемых участках с кадастровыми номерами № и №.

Эти объективные данные согласуются с показаниями свидетелей, показания которых суд оценивает по правилам ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ с учетом их согласованности между собой, соответствия объективным доказательствам и возможной заинтересованности. Суд учитывает, что родственные и дружеские связи не исключают допустимости, но требуют критического подхода и проверки на внешнюю подтверждаемость.

Так, свидетель ФИО7, заявленный стороной ответчика, сообщил, что знает ФИО2 с давних пор; подтвердил наличие двух участков (база отдыха и пастбище), факт многолетнего засорения до аренды и установку забора ориентировочно в ДД.ММ.ГГГГ году для пресечения постороннего доступа и завоза мусора; указал на использование земельных участков для выпаса скота и размещения базы отдыха. Суд учитывает возможную личную расположенность свидетеля к ответчику, однако его показания в той части, где они касаются объективно проверяемых обстоятельств (назначение участков, факт ограждения, улучшение санитарного состояния), согласуются с актом осмотра администрации, фотоматериалами и космическими снимками, и потому признаются достоверными. В части оценочных суждений (о «значительном улучшении») показания учитываются как субъективное восприятие.

Свидетель ФИО8 (троюродный брат ответчика), заявленный стороной ответчика, подтвердил, что по просьбе ответчика участвовал в установке забора ДД.ММ.ГГГГ года; до этого имелся шлагбаум, который ломали посторонние; после установки забора мусор оставляли у ворот. Наличие родства обусловливает повышенно критическую оценку, однако показания ограничены конкретным эпизодом и коррелируют с иными доказательствами: датами на космоснимках, актом осмотра (наличие ограждения), логикой принятия мер по охране участка. В этой части суд признает их достоверными и относимыми; каких-либо сведений о добыче полезных ископаемых или снятии плодородного слоя свидетель не приводил.

Свидетель Свидетель №1 (водитель ФИО1 

<

данные изъяты> в ДД.ММ.ГГГГ гг.), заявленные стороной истца, показал, что карьер на указанной местности существует «с детства» с советских времен; по указанию руководителя ДРСУ в ДД.ММ.ГГГГ году он эпизодически вывозил осыпавшийся каменистый материал для ямочного ремонта дорог муниципального значения; разрушения горного массива экскаватором при нем не производилось; в ДД.ММ.ГГГГ гг. он туда уже не заезжал. Показания частично указывают на служебную подчиненность дорожной организации руководителю (что само по себе не делает их недостоверными), но содержат важные опровергающие доводы истца обстоятельства: временная локализация эпизодов ДД.ММ.ГГГГ годом, отсутствие сведений о последующем систематическом вывозе, характер работ как сбор осыпей для дорожных нужд, отсутствие разрушения массива. Эти сведения согласуются с серией космоснимков (устойчивость конфигурации карьера в ДД.ММ.ГГГГ гг.) и с отсутствием актов контроля/предписаний администрации в тот период. Вместе с тем показания не содержат точной координатной привязки каждого рейса и не подтверждаются первичными путевыми листами – поэтому суд придает им значение ограниченно: как подтверждающим, что спорные действия, на которые ссылается истец, относятся к ДД.ММ.ГГГГ году, носили эпизодический характер и совершались для муниципальных дорожных нужд.

Таким образом, свидетель Свидетель №1, работавший водителем в 

<

данные изъяты>, пояснил, что карьер существовал с советского времени; в ДД.ММ.ГГГГ году по указанию руководства предприятия эпизодически вывозился каменистый материал для ямочного ремонта дорог местного значения; при этом экскаватором «горный массив не разрушали», собирали осыпавшийся материал; в ДД.ММ.ГГГГ гг. он туда уже не заезжал. Свидетели ФИО7 и ФИО8 подтвердили, что к моменту заключения договоров на территории была многолетняя свалка, открытая выемка; арендатор участок очищал, выравнивал, позднее установил шлагбаум, а в ДД.ММ.ГГГГ году – ограждение и ворота, чтобы прекратить завоз мусора и бесконтрольный доступ посторонних.

В совокупности указанные показания не устанавливают совершение арендатором существенного нарушения условий договоров аренды. Они подтверждают: историческое существование карьера до передачи участков в аренду; фактическое целевое использование участков (выпас скота, элементы базы отдыха); принятие арендатором мер по охране и благоустройству территории (шлагбаум, забор в ДД.ММ.ГГГГ г.); при наличии эпизодов вывоза в ДД.ММ.ГГГГ году их длящийся характер и связь с действиями арендатора не доказаны. 

Доводы истца о систематической незаконной добыче полезных ископаемых арендатором не нашли свое подтверждение и в представленных стороной истца письменных доказательствах, в том числе письмом генерального директора АО «Урупский ГОК» с расчетом объема, добытых на карьере пород. Суд принимает во внимание, что указанный в письме расчет основывается на тахеометрической съемке рельефа и программном моделировании, который по своей природе фиксирует геометрическую разницу (сколько породы «не хватает» по сравнению с эталонной поверхности), но не отвечает на принципиальные для спора вопросы: кем, когда и в какой период произведено изъятие, относится ли оно к действиям арендатора после ДД.ММ.ГГГГ года либо к прежней эксплуатации карьера до передачи участков в аренду. Документ не содержит привязки к конкретным хозяйственным операциям ответчика, не подтвержден первичными учетными документами, актами добычных работ, путевыми листами, товарно-транспортными накладными и т.п. При наличии объективных спутниковых данных о многолетнем существовании карьера суд критически оценивает расчеты ГОКа и не может положить их в основу вывода о нарушении именно арендатором.

Ссылка истца на отсутствие лицензии на пользование недрами также правового значения для исхода спора не имеет, поскольку доказательств добычи недр самим арендатором и в заявленный период не представлено. Требование наличия лицензии вытекает из Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» (ст. 1, 6, 10, 11) и приобретает правовое значение лишь при установленном факте пользования недрами именно арендатором в спорный период. Аналогично, положения Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» подлежат применению при доказанности причинения вреда и причинной связи с действиями арендатора, чего по делу не установлено. Сам по себе факт наличия выемки на участке, возникшей до заключения договоров аренды, не свидетельствует о нарушении условий аренды арендатором; каких-либо процессуально допустимых доказательств снятия плодородного слоя почвы именно ответчиком также не представлено.

Материалы дела, напротив, подтверждают, что ответчик использует участки согласно их разрешенному использованию. По участку № – выпас собственного скота, устройство хозяйственных сооружений, наличие зарегистрированных объектов недвижимости третьего лица (ФИО10) – нежилого здания площадью 

<

данные изъяты> кв.м (кад. №) и животноводческого сооружения площадью 

<

данные изъяты> кв.м (кад. №), что корреспондирует сельскохозяйственному назначению участка; по участку № – элементы базы отдыха и некапитальные навесы, что прямо соответствует виду «под строительство базы отдыха». Акт осмотра Администрации фиксирует именно такое состояние: каменистая местность, лесополоса, некапитальные навесы, отсутствие признаков текущих добычных работ. 

При этом действия по очистке территории от мусора, планировке, установке шлагбаума и ограждения направлены на приведение участка в надлежащее состояние и охрану от несанкционированного доступа третьих лиц; они соответствуют обязанностям арендатора по п. 4.3.5 договоров (не допускать ухудшения экологической обстановки и выполнять работы по благоустройству) и не могут квалифицироваться как нарушение.

Суд принимает представленное ответчиком письменное заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр независимой экспертизы» как письменное доказательство (ст. 55, 71, 67 ГПК РФ). В отличие от судебной экспертизы, такое заключение оценивается судом на общих основаниях с учетом компетентности составителей, примененной методики, исходных данных и согласованности с совокупностью иных доказательств по делу.

Заключение оформлено надлежащим образом: содержит сведения о квалификации и специальных знаниях составителей (диплом, сертификат судебного эксперта, сведения о примененном измерительном оборудовании и его соответствии требованиям ЕАЭС), описание объекта исследования, результаты натурных обмеров и фотофиксации, сметные расчёты с указанием использованных сметно-нормативных баз Минстроя РФ и индексов пересчета; расчеты выполнены с применением программного комплекса «Гранд-Смета», что соответствует общепринятой ресурсно-индексной методике. Подлинность документа заверена подписями и печатями. Истец не представил рецензию, альтернативное экспертное (специалистское) заключение, не ходатайствовал о допросе составителей; нарушений методики, искажающих выводы, судом не установлено.

По содержанию заключение подтверждает фактически выполненные арендатором работы по освоению и благоустройству участков, а именно: устройство протяженных секционных ограждений из круглой и профильной трубы с воротами; возведение навесов и беседок; обустройство пешеходных дорожек и площадок, укрепление откосов; устройство элементов электроснабжения (опоры, прокладка и подвес СИП-кабеля, электрощит и приборы учета); выполнение бетонных и фундаментных работ, малых архитектурных форм и прочих вспомогательных конструкций. Итоговая сметная стоимость работ определена в размере 

<

данные изъяты> руб., что подтверждается локальными сметными расчетами и приложенной фотофиксацией.

Выводы заключения согласуются с другими доказательствами по делу: актом осмотра администрации (наличие ограждений, навесов, каменистой местности, зарегистрированного строения), показаниями свидетелей о наведении порядка на территории и ограничении доступа посторонних, а также спутниковыми снимками, фиксирующими сформированный карьер до начала аренды. Заключение не содержит признаков промышленной добычи полезных ископаемых или снятия плодородного слоя в период пользования участками арендатором; зафиксированные работы по своему характеру и назначению относятся к благоустройству и обеспечению использования участков по видам разрешенного использования («база отдыха» и «пастбище»).

Суд признает указанное заключение специалиста относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу. Оно подтверждает юридически значимые обстоятельства: фактическое освоение участков арендатором; вложение существенных средств в их улучшение; использование участков по целевому назначению; принятие мер по их охране и недопущению несанкционированного доступа; отсутствие данных о «добыче» полезных ископаемых арендатором. Доводы истца о недопустимости и (или) недостоверности данного доказательства основаны на предположениях, не подтверждены контрдоказательствами и отклоняются судом.

Суд принимает во внимание и отдельно учитывает локализацию так называемых «объектов отдыха» (навесы, беседки, ворота и т.п.). Из фотофиксации специалиста, материалов осмотра и сопоставления их с публичной кадастровой картой усматривается, что указанные малые архитектурные формы размещены вдоль линии раздела участков с кадастровыми номерами № и №, то есть фактически по меже. В заключении специалиста они условно отнесены к участку №, однако по фактическому расположению примыкают к площадке, функционально обслуживающей оба участка. С учетом того, что координатная привязка границы ранее не уточнялась в порядке кадастровых процедур, возможна погрешность в отнесении части таких элементов к конкретному участку; данное расхождение не влияет на выводы суда по существу спора и не свидетельствует о нарушении условий аренды.

При этом их назначение (организация места отдыха, проход/проезд, обустройство подходов) непосредственно корреспондирует виду разрешенного использования участка № – «под строительство базы отдыха». Следовательно, даже при уточнении межи соответствующие элементы подлежат отнесению к эксплуатации участка № по его целевому назначению, а их наличие не подтверждает нецелевое использование участка № («под пастбище») и не может служить основанием для расторжения договора аренды.

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ (при переходе права собственности на здание/сооружение, расположенное на земельном участке, принадлежащем другому лицу на праве аренды, к приобретателю переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка в пределах части, необходимой для использования такого объекта) к ФИО4 как собственнику расположенных на участке № объектов капитального строительства перешло право пользования соответствующей частью земельного участка и корреспондирующие обязанности арендатора в этой части. Такой переход прав осуществляется в силу закона и не требует отдельного согласия арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором аренды; доказательств наличия в договорах от ДД.ММ.ГГГГ запрета на переход прав пользования земельным участком при отчуждении зданий и сооружений суду не представлено. Отсутствие самостоятельной регистрации такого перехода прав в ЕГРН не опровергает возникновение у ФИО4 законного права пользования земельным участком в объеме, необходимом для эксплуатации принадлежащих ей объектов, и не лишает её статуса добросовестного владельца спорного недвижимого имущества.

С учетом изложенного ФИО4 является надлежащим участником спорных правоотношений: как собственник объектов, возведенных и используемых в рамках освоения арендованного участка, а также как правопреемник арендатора в части пользования земельным участком, необходимой для эксплуатации этих объектов. Заявленные истцом требования о расторжении договоров аренды напрямую затрагивают её права и законные интересы, поскольку прекращение аренды влечет прекращение производного права пользования землёй под принадлежащими ей объектами и создает риск их изъятия либо ограничения в пользовании без компенсации произведенных улучшений.

Кроме того, доводы ФИО4 о существенных вложениях в освоение участка и благоустройство территории (наличие ограждений, ворот, навесов, беседок, электролинии, подъездных путей и др.) корреспондируют заключению специалиста о фактически выполненных работах и их стоимости и подтверждают надлежащее использование участка по целевому назначению. Истцом не представлено доказательств, что ФИО4 осуществляла добычу полезных ископаемых или иные запрещенные виды использования земли после перехода к ней прав на объекты недвижимости.

При таких данных суд исходит из того, что наличие у третьего лица зарегистрированного права собственности на объекты капитального строительства, расположенные на спорном земельном участке, и вытекающего из ст. 35 ЗК РФ права пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этих объектов, исключает возможность удовлетворения иска о расторжении договоров аренды при отсутствии доказательств существенных нарушений условий аренды и при очевидном затрагивании прав добросовестного приобретателя.

Отказывая, в удовлетворении заявленных исковых требований, суд также исходит из общего правила распределения бремени доказывания: в силу ст. 56 ГПК РФ именно истец обязан доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований, – в том числе то, что земельные участки использовались арендатором не по целевому назначению, что такие действия (а равно бездействие) совершены именно ответчиком и повлекли причинение вреда окружающей среде. Представленные истцом материалы указанным критериям относимости, допустимости и достоверности не отвечают и не подтверждают названных обстоятельств.

При этом правовой механизм досрочного расторжения договора аренды земельного участка может быть реализован лишь при совокупности двух условий: наличие существенного нарушения условий использования земли и соблюдение арендодателем досудебного порядка реагирования. Статья 46 ЗК РФ допускает расторжение договора, в частности, при использовании участка не по целям или при причинении вреда окружающей среде, однако одновременно возлагает на арендодателя обязанность предупредить арендатора, конкретизировать допущенные нарушения и предоставить разумный срок для их устранения. Доказательств выполнения арендодателем указанной обязанности в спорный период не имеется.

Из материалов дела следует, что вплоть до ДД.ММ.ГГГГ года Администрацией не составлялись предписания либо акты о выявленных нарушениях, не направлялись предупреждения, не фиксировались сроки на их устранение. Напротив, длительное время Администрация была осведомлена о фактическом состоянии участков (наличие старого карьера, ограждений, ворот), регулярно принимала арендные платежи и претензий не предъявляла. Направленное в ДД.ММ.ГГГГ году письмо содержит лишь предложение «добровольно расторгнуть договоры» без описания нарушений и без предоставления срока на их устранение, что само по себе не соответствует требованиям закона и условиям договоров и препятствует удовлетворению требования о расторжении.

Доводы истца строятся преимущественно на обстоятельствах ДД.ММ.ГГГГ года. Между тем иск в суд предъявлен в ДД.ММ.ГГГГ года. В силу ст. 196, 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года и начинает течь со дня, когда управомоченное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Учитывая публичность местоположения участков, закрепленное в договорах право (и обязанность) арендодателя осуществлять контроль за их использованием, а также показания свидетелей о том, что в 2014 году именно дорожная организация эпизодически вывозила каменистый материал для нужд ремонта дорог муниципального значения, Администрация не могла не знать о заявляемых обстоятельствах. Ходатайств о применении специального срока либо о его восстановлении истцом не заявлено, уважительных причин пропуска не приведено. 

Вместе с тем доказательств того, что в пределах трехлетнего периода, предшествовавшего подаче иска, арендатор совершал действия, образующие существенное нарушение условий договоров (систематическую добычу, снятие плодородного слоя, причинение экологического вреда, использование не по целям), суду не представлено. Следовательно, требования, основанные на событиях ДД.ММ.ГГГГ года, заявлены по истечении срока исковой давности, а наличие иных актуальных нарушений не доказано.

Ссылка истца на то, что «нарушения выявлены прокуратурой в ДД.ММ.ГГГГ году», правового значения для исчисления срока исковой давности не имеет. Момент обнаружения обстоятельств прокурорской проверкой не заменяет момент осведомленности арендодателя – органа местного самоуправления, наделенного в юридически значимый период правом и обязанностью контроля. Обращение прокурора также не может служить способом обхода последствий пропуска срока самим правообладателем: прокурор действует в защиту чужого интереса и не «обнуляет» материально-правовые последствия бездействия этого лица. Иное противоречило бы принципам правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота (ст. 1, 10 ГК РФ).

Не может быть принято во внимание и указание на возбуждение уголовного дела: процессуальные решения по уголовному делу не предрешают вывод о наличии гражданско-правового нарушения со стороны арендатора, не подтверждают факта, времени и субъекта предполагаемой «добычи», а презумпция невиновности исключает использование самого факта возбуждения уголовного преследования как доказательства по настоящему гражданскому спору.

Доводы истца о наличии на космо- и аэроснимках «техники» как доказательстве незаконной добычи суд оценивает критически по следующим основаниям. Во-первых, такие изображения фиксируют лишь статический момент и не позволяют установить принадлежность техники, характер выполняемых работ, их продолжительность и периодичность. Во-вторых, визуальная фиксация экскаватора/самосвала носит нейтральный характер и одинаково совместима с правомерными работами по очистке и планировке территории, устройству ограждений и подъездов, о чем последовательно заявлял ответчик. В-третьих, показания свидетеля Свидетель №1 подтверждают, что в ДД.ММ.ГГГГ году имел место эпизодический вывоз осыпающегося каменистого материала 

<

данные изъяты>) для нужд содержания и ямочного ремонта дорог местного значения без разрушения горного массива, и к ДД.ММ.ГГГГ годам такие заезды прекратились. При этом серия исторических спутниковых снимков демонстрирует устойчивость конфигурации карьера, сложившегося до передачи участков в аренду, и отсутствие существенной динамики после ДД.ММ.ГГГГ года. При отсутствии первичных учетных и разрешительных документов, индивидуализирующих спорные действия именно за арендатором (путевые листы и т.п.), ссылка на «технику на снимках» не отвечает требованиям относимости, достаточности и индивидуализации к поведению ответчика и не подтверждает наличие работ по добыче в спорный период.

Сопоставляя доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что прокурором не доказаны: использование участков арендатором не по целям, совершение именно ответчиком незаконной выемки природных ресурсов и период такой выемки, причинение вреда окружающей среде, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о существенном нарушении условий аренды. Напротив, подтверждены добросовестное целевое использование участков, принятие арендатором мер по благоустройству и охране территории, отсутствие задолженности по арендной плате и длительное бездействие арендодателя по контролю и реагированию.

Исходя из изложенного, правовые основания для досрочного расторжения договоров аренды отсутствуют. Доводы истца и поддержавшей его Администрации основаны на предположениях, опровергаются совокупностью объективных доказательств и не могут быть положены в основу удовлетворения иска.

При этом суд принимает во внимание, что Администрация Хабезского муниципального района по делу фактически иск поддерживает и признает. Однако признание иска не освобождает суд от обязанности проверить его законность и обоснованность (ч. 2 ст. 173 ГПК РФ) и оценить представленные доказательства на предмет относимости, допустимости, достоверности и достаточности (ст. 67 ГПК РФ). 

Представленные Администрацией акт осмотра и сопроводительные материалы носят констатирующий характер, фиксируют состояние рельефа и следы извлечения каменистого грунта, но не устанавливают ни временного периода, ни субъекта, ни объема предполагаемых работ. Письмо АО «Урупский ГОК» содержит ориентировочный расчет объема доломита 

<

данные изъяты> м?), основанный на тахеометрической съемке и программном моделировании, но не отвечает на принципиальные для настоящего спора вопросы – кем и когда произведено изъятие, относится ли оно к действиям арендатора и к какому периоду. Указанные документы не опровергают показания свидетеля Свидетель №1 об эпизодическом вывозе в ДД.ММ.ГГГГ году для дорожных нужд и не противоречат объективным космическим снимкам местности, из которых следует, что карьер как элемент рельефа существовал до заключения аренды и после ДД.ММ.ГГГГ года существенной динамики выработки не имел. Сам по себе факт наличия старого карьера не свидетельствует о нецелевом использовании участков арендатором (ст. 7, 42 ЗК РФ), тем более что по участку № целевое использование «под пастбище» подтверждается показаниями свидетелей и фактическим ведением хозяйства, а по участку № – созданием элементов базы отдыха (навесы, ограждение, подвод коммуникаций). Установка в 2017 году забора и ранее шлагбаума объективно направлена на ограничение несанкционированного доступа и сохранность территории и не является нарушением условий договоров.

При этом ключевое значение имеет и поведение арендодателя. По договорам № и № от ДД.ММ.ГГГГ на Администрацию прямо возложены права и обязанности по контролю использования участков (включая доступ на территорию) и принятию мер при выявлении нарушений. Доказательств проведения ею плановых или внеплановых проверок в ДД.ММ.ГГГГ гг., направления арендатору предупреждений, предписаний, требований об устранении нарушений либо заявлений возражений при регулярном принятии арендной платы не представлено. Из объяснений ответчика следует, что представители Администрации видели состояние участков, претензий не заявляли, а предложение «вернуть» участки последовало лишь в ДД.ММ.ГГГГ году. При таких данных суд приходит к выводу, что Администрация знала или должна была знать о фактическом состоянии спорной территории не позднее ДД.ММ.ГГГГ годов, однако меры государственного (муниципального) земельного контроля (глава XII ЗК РФ) не предпринимала.

С учетом заявленного ответчиком возражения о пропуске срока исковой давности (ст. 199 ГК РФ) вывод о несвоевременности требований является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске. Для требований о расторжении договоров по мотиву допущенных нарушений трехлетний срок начинает течь с момента, когда арендодатель узнал или должен был узнать о нарушении. Последние подтвержденные события, на которые ссылаются истец и Администрация, относятся к ДД.ММ.ГГГГ году; надлежащих доказательств противоположного не представлено. Следовательно, ко дню обращения прокурора ДД.ММ.ГГГГ срок исковой давности истек. 

Суд критически оценивает доводы прокурора об отсутствии пропуска срока исковой давности. Тот факт, что обязанности арендатора по целевому использованию и охране земли действуют в течение всего срока аренды, сам по себе не отменяет правил об исковой давности: для требований о расторжении договора по мотиву нарушений срок исчисляется с момента, когда арендодатель узнал либо должен был узнать о нарушении (ст. 196, 200 ГК РФ). Проверка прокурора от ДД.ММ.ГГГГ лишь констатирует состояние местности на указанную дату и не «запускает» течение срока заново, поскольку не определяет момент возникновения нарушений и не заменяет осведомленности арендодателя о фактическом использовании участков.

Ссылка прокурора на «длящийся характер» нарушения не подтверждена доказательствами. Длящееся нарушение предполагает непрерывные противоправные действия лица при наличии конкретной и исполнимой обязанности по их прекращению. В рассматриваемом случае не доказаны ни непрерывные действия арендатора по изъятию горной массы после 2014 года, ни возникновение у него конкретной обязанности «устранить карьер», который сложился до передачи участков в аренду. Даже гипотетически момент, с которого можно было бы говорить о неисполнении такой обязанности, законом связывается как минимум с надлежащим предупреждением арендодателя и предоставлением разумного срока на устранение (ст. 46 ЗК РФ). До ДД.ММ.ГГГГ года Администрация предписаний не выносила, срока не устанавливала.

Довод прокурора о том, что у арендодателя отсутствует обязанность по контролю, опровергается как условиями договоров (право доступа для контроля за использованием участков), так и нормами действовавшего в рассматриваемый период земельного законодательства о муниципальном земельном контроле. Фактическое многолетнее бездействие арендодателя при открытой информации о состоянии участков не может перекладываться в виде «обнуления» исковой давности на арендатора посредством обращения прокурора.

Представленные истцом доказательства (акт осмотра, письмо 

<

данные изъяты>») не конкретизируют период, субъект и объем предполагаемых работ по изъятию породы и потому не подтверждают длящийся характер нарушений. Письмо ГОКа, основанное на тахеометрической съемке и программном моделировании, фиксирует геометрическую разницу рельефа, но не отвечает на вопросы, когда и кем изъят материал, относится ли это к периоду аренды и к действиям именно арендатора.

Следовательно, применительно к требованиям о расторжении договоров, основанным на событиях ДД.ММ.ГГГГ года, трехлетний срок исковой давности истек задолго до подачи иска ДД.ММ.ГГГГ, а иных актуальных нарушений в пределах давностного периода прокурором не доказано. Сам факт выявления обстоятельств в ходе прокурорской проверки в ДД.ММ.ГГГГ году на течение давности не влияет и не может рассматриваться как способ обхода последствий пропуска срока арендодателем.

Ссылка на «длящийся» характер нарушений не подтверждена: этому противоречат показания свидетелей, картографические материалы, отсутствие актов проверок и претензионной переписки, фактическое целевое использование участков и отсутствие задолженности по аренде. Наличие старого карьера, сформировавшегося до аренды, не образует длящегося нарушения со стороны арендатора. Отсутствие плодородного слоя, наличие выемки, оставшиеся «следы добычи», по своей природе, описывают статическое состояние местности, а не непрерывные противоправные действия арендатора. Эти признаки квалифицируются судом как последствия прежней эксплуатации территории и не подтверждают текущего нарушения условий аренды.

По смыслу ч. 2 ст. 173 ГПК РФ суд не принимает признание иска Администрацией, поскольку такое признание противоречит закону и установленным обстоятельствам дела, а также затрагивает права других лиц – арендатора и третьего лица, собственника расположенных на участке объектов, добросовестно использующих имущество и осуществивших улучшения (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).

В данном случае доводы Администрации о наличии оснований для досрочного расторжения договоров не могут быть признаны доказанными и юридически состоятельными: они основаны на предположениях, не подтверждены надлежащими доказательствами, а сами требования заявлены по истечении установленного законом срока защиты права при очевидном многолетнем бездействии арендодателя по контролю за целевым использованием земли.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Хабезского межрайонного прокурора Карачаево-Черкесской Республики в интересах неопределенного круга лиц к ФИО2 и администрации Хабезского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики о расторжении договоров аренды земельных участков – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Хабезский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 20 августа 2025 года.

Судья А.М. Нагаев