Решение

Именем Российской Федерации

12 сентября 2017 г. Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Бакаевой Ю.В.,

при секретаре Бугакове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4086/17 по иску ФИО2 к ООО «Сфинкс» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ООО «Сфинкс», в котором просит суд взыскать с ответчика в его пользу неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства (квартира) в период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 

<

данные изъяты> руб.; убытки, причиненные нарушением сроков передачи объекта в виде расходов на оплату аренды жилого помещения в размере 

<

данные изъяты> руб.; убытки, вызванные применением условия договора, ущемляющего права потребителя (применением непредусмотренного действующим законодательством РФ коэффициента расчета общей приведенной площади) в размере 

<

данные изъяты> руб.; сумму соразмерного уменьшения цены в связи с обнаружением недостатков, не предусмотренных договором в размере 

<

данные изъяты> руб., обязать ответчика предоставить истцу технический паспорт объекта, устанавливающий фактическую площадь; штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от взысканной судом суммы. 

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Сфинкс» и ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ. 

По условиям договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру (строительный №) на 13 этаже первой секции жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью (с учетом балконов и лоджий) 48,39 кв.м.

Цена договора, определенная в п. 3.1 – 

<

данные изъяты> руб., уплачена участником долевого строительства в полном объеме, что подтверждается платежным поручением.

В соответствии с п. 2.2 договора объект должен быть передан застройщиком участнику долевого строительства в срок не позднее третьего квартала 2016г., то есть не позднее 30.09.2016г.

Однако, объект был готов к передаче застройщиком участнику долевого строительства только 23.05.2017г., что подтверждается смотровым листом строительной готовности жилого помещения.

Просрочка передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства составила 235 дней, размер неустойки составил 

<

данные изъяты>

В связи с нарушением сроков передачи участнику долевого строительства объекта, он был вынужден нести расходы на аренду жилого помещения, что подтверждается договором жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата составила 

<

данные изъяты> руб. за календарный месяц. За период с ДД.ММ.ГГГГ. истцом уплачено 

<

данные изъяты> руб. Данные убытки должны быть возмещены застройщиком.

Пунктами 1.2, 1.3 договора для расчетов цены договора принята площадь 48, 39 кв.м., включая 40,78 кв.м. общей проектной площади и 7,61 кв.м. площади лоджии (с коэф.1). При этом, п.3.1 договора цена за 1 кв.м. площади принимается равной 51 000 руб.

Считает, что условия договора, предусмотренные пунктами 1.2, 1.3 договора недействительны в силу ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», поскольку ущемляют права потребителя.

В соответствии с Приложением к Приказу Минстроя России от 25.11.2016г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджии – 0,5. Таким образом, приведенная общая площадь квартиры должна составлять: 

<

данные изъяты>

Следовательно, цена договора должна составлять 

<

данные изъяты>. Таким образом, участником долевого строительства необоснованно уплачена за объект излишняя сумма в размере 

<

данные изъяты>

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Убытки участника долевого строительства, возникшие вследствие ущемляющего права потребителя условия договора, составили 

<

данные изъяты> руб.

Кроме того, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ. застройщик потребовал оплаты дополнительных квадратных метров площади объекта в размере 

<

данные изъяты> руб., однако в нарушение ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей»не представил информацию о том, в результате чего возникла дополнительная площадь. Пунктом 3.4 договора предусмотрено предоставление участнику долевого строительства технического паспорта объекта, подтверждающего увеличение фактической площади объекта по сравнению с проектной. Такой документ участнику долевого строительства предоставлен не был. Таким образом, требование об оплате дополнительной площади застройщиком не обоснованы и предъявлены без соблюдения требований действующего законодательства и условий договора.

Так же при осмотре объекта и жилого дома, в котором объект находится обнаружены недостатки: 

- На лоджии объекта обнаружен противопожарный люк, который не предусмотрен договором и проектной документацией, приложенной к договору. Указанный люк делает непригодной к использованию значительную часть площади лоджии; 

- В ванной комнате отсутствует перегородка, предусмотренная договором для скрытия коммуникаций. В связи с этим недостатком, потребитель будет вынужден нести дополнительные расходы на её возведение.

- В жилом доме отсутствует детский сад, предусмотренный п.1.1 договора. Указанная качественная характеристика объекта была одной из определяющих при выборе объекта.

Указанные недостатки обнаружены потребителем при передаче объекта и не были оговорены застройщиком при заключении договора.

Перечисленные недостатки существенно меняют качественные характеристики объекта, его использование по назначению и создают для участника долевого строительства дополнительные расходы и неудобства. В связи с этим, считает уменьшение цены объекта на 10%, то есть на 246 790 руб. объективным и соразмерным.

07.06.2017г. ответчику была направлена претензия, которая получена 13.06.2017г. Требования выполнены не были, ответа на претензию не представлено. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика ООО «Сфинкс» неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 

<

данные изъяты> руб.; убытки, причиненные нарушением сроков передачи объекта в виде расходов на оплату аренды жилого помещения в размере 

<

данные изъяты> руб.; убытки, вызванные применением условия договора, ущемляющего права потребителя (применением непредусмотренного действующим законодательством РФ коэффициента расчета общей приведенной площади) в размере 

<

данные изъяты> руб.; сумму соразмерного уменьшения цены в связи с обнаружением недостатков, не предусмотренных договором в размере 

<

данные изъяты> руб., из них: 

<

данные изъяты> руб. как снижение стоимости объекта в связи с отсутствием в доме детского сада, предусмотренного договором долевого участия (на основании отчета об оценке №), 

<

данные изъяты> руб., как уменьшение цены, в результате передачи объекта с нарушением его существенных характеристик (отсутствие перегородки стояков и наличие пожарного люка на лоджии); штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от взысканной судом суммы. Дополнительно пояснил, что период просрочки истца неверен, 02.02.2017г. в адрес истца уведомление о принятии квартиры не направлялось, в тексте письма указано, что прием квартир будет осуществляться после получения кадастровых паспортов, которые были получены только 21.04.2017г., в том числе в тексте письма отсутствуют сведения о необходимости принять квартиру. Расчет неустойки рассчитан по 23.05.2017г., в этот день истец осмотрел квартиру. Истцу передан объект (квартира), не соответствующий характеристикам, предусмотренным в договоре. В доме отсутствует детский сад, при заключении договора было оговорено наличие перегородки, стен, инженерных сетей, санитарного узла, лоджии и т.д. К договору был приложен план квартиры, на лоджии отсутствовал люк. Наличие люка на лоджии не позволяет использовать лоджию по назначению. 

Представитель ответчика ООО «Сфинкс» по доверенности ФИО4 в судебном заседании не возражала относительно обоснованности заявленных исковых требований в части просрочки передачи объекта, в остальной части просила отказать в иске по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, предоставила свой расчет неустойки, согласно которому период нарушения срока сдачи объекта дольщику составляет с 01.10.2016г. по 02.02.2017г. (дата направления истцу уведомления о необходимости принять квартиру). Дала пояснения, аналогичные, изложенным в возражениях на исковое заявление. Считает допущенную просрочку передачи объекта не значительной, в связи с чем, просила снизить размер неустойки, штрафа. Дополнительно пояснила, что 02.02.2017г. в адрес истца было направлено уведомление о необходимости принять квартиру и подписать акт приема-передачи квартиры в течении 7 дней. Отсутствие, либо наличие кадастрового паспорта не влияет на возможность принять квартиру. При подписании договора истец согласился, что цена формируется с учетом применения к площади лоджии коэффициента 1. Стороны подписали договор, условия договора истец не оспаривал. По условиям договора проектная площадь квартиры составляла 48,39 кв.м.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с п.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с п.1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Сфинкс» («Застройщик») и ФИО2 («Участник долевого строительства») заключен договор № долевого участия в строительстве. 

Согласно п. 1.1 договора долевого участия в строительстве застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: 

<

адрес>, именуемый в дальнейшем «Жилой дом», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, входящий в состав указанного жилого дома, именуемый в дальнейшем «Объект». Согласно договору объектом долевого строительства является однокомнатная квартира 

<

адрес>

Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. 

Объект передается Участнику долевого строительства в состоянии, соответствующем описанию отделки (Приложение №).

В соответствии с п.1.2 договора долевого участия в строительстве площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 40,78 кв.м., площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентов – 1) – 7,61 кв.м., а всего 48,39 кв.м.

В соответствии с п. 1.3 договора долевого участия в строительстве площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по договору сторонами принимается площадь объекта в размере 48,39 кв.м. с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из её фактической площади. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по 

<

адрес>, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом. 

Согласно п.2.1 договора долевого участия в строительстве жилой дом, в составе которого находится объект, должен быть введен в эксплуатацию и акт государственной комиссии должен быть подписан не позднее 1 квартала 2016 г.

В соответствии с п.2.2 договора долевого участия в строительстве объект должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2016 г.

Согласно п.2.3 договора долевого участия в строительстве в случае, если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный в п.2.1 договора срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

В соответствии с п. 3.1 договора долевого участия в строительстве цена договора (размер денежных средств, подлежащих оплате дольщиком для строительства объекта) на момент заключения договора составлял 

<

данные изъяты> руб., исходя из стоимости одного кв.м. общей проектной площади жилого помещения 51 000 руб.

В соответствии с п. 3.2 договора долевого участия в строительстве оплата цены договора, указанной в п. 3.1 договора производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в течении трех календарных дней с даты регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и кадастра по Самарской области.

Согласно п. 4.1.4 договора долевого участия в строительстве застройщик обязался обеспечить ввод жилого дома в эксплуатацию и передачу объекта участнику долевого строительства в сроки, установленные п.п.2.1., 2.2. договора.

Согласно п. 4.1.5 договора долевого участия в строительстве застройщик не менее чем за 30 календарных дней до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства в договоре почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. В случае отсутствия участника долевого строительства по указанному адресу или возвращения почтового уведомления по иным основаниям, не зависящим от застройщика, участник долевого строительства считается уведомленным надлежащим образом.

В соответствии с п. 5.1 договора долевого участия в строительстве объекта передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому акту приема-передачи. 

В соответствии с п. 5.2 договора долевого участия в строительстве передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в целом, в срок указанный в п.2.2 настоящего договора при условии выполнения участником долевого строительства обязанности по оплате.

Согласно п. 8.5 договора долевого участия в строительстве в случае нарушения застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установленного п.2.2 настоящего договора застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 2/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

Согласно п. 10.1 договора долевого участия в строительстве участник долевого строительства имеет право уступить свои права и обязанности по договору после полной оплаты указанной в п.3.1 договора цены договора, с обязательным письменным уведомлением застройщика в течении 10 календарных дней с момента заключения договора об уступке права требования.

Судом установлено, что обязанность по оплате стоимости доли в строительстве истец ФИО2 выполнил в установленный срок и в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. предусмотрено, что в случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора в установленном законом порядке.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

14.12.2016г. Государственной инспекцией строительного надзора Самарской области Обществу с ограниченной ответственностью «Сфинкс» выдано Заключение № о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, согласно которому жилая застройка в границах улиц Ново-Садовая, Врубела, Кольцевая: три жилых секции с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом, расположенным по адресу: 

<

адрес> соответствует требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. 

ДД.ММ.ГГГГ. Министерством строительства Самарской области ООО «Сфинкс» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении жилой застройки в границах 

<

адрес>: три жилых секции с подземной автостоянкой, встроено-пристроенными соцкультбытом и детским садом. 

Согласно уведомлению о сверки площади в жилом помещении по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. о долевом участии в строительстве на объекте: «жилая застройка в границах улиц: Ново-Садовая, Врубеля, Кольцевая. Три жилых секции с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным соцкультсбытом и детским садом», расположенного по адресу: 

<

адрес> от 23.05.2017г. следует, что в результате технической инвентаризации объекта (

<

адрес>) произошло увеличение общей площади квартиры на 2,31 кв.м., сумма доплаты составляет 

<

данные изъяты> руб.

23.05.2017г. произведен осмотр объекта долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес>, указаны замечания по строительной готовности квартиры, срок выполнения указанных замечаний до 06.06.2017г., что подтверждается смотровым листом готовности жилого помещения.

07.06.2017г. истцом в адрес ООО «Сфинкс» направлена претензия с требованием выплатить неустойку за нарушение сроков передачи объекта с 30.09.2016г. по 23.05.2017г. в размере 

<

данные изъяты> руб., убытки, причиненные нарушением сроков передачи объекта в виде расходов на оплату аренды жилого помещения в размере 

<

данные изъяты> руб.; убытки, вызванные применением условия договора, ущемляющего права потребителя (применением непредусмотренного действующим законодательством РФ коэффициента расчета общей приведенной площади) в размере 

<

данные изъяты> руб.; сумму соразмерного уменьшения цены в связи с обнаружением недостатков, не предусмотренных договором в размере 

<

данные изъяты> руб., предоставить технический паспорт объекта, устанавливающий фактическу площадь объекта.

Согласно ответу на претензию исх.№.13/07-115 от 13.07.2017г. истцу отказано в выплате неустойки, так же истец предупрежден, что в случае уклонения от принятия объекта долевого строительства или при отказе от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. 

Передача объекта долевого строительства истцу по настоящее время не осуществлена. 

Согласно п.8.1 договора долевого участия в случае нарушения застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта, установленного п.2.2 настоящего договора застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 2/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Ответчиком оспаривается период просрочки передачи объекта долевого строительства. Согласно пояснениям представителя ответчика ООО «Сфинкс» в адрес истца 02.02.2017г. направлено уведомление с предложением начать процедуру передачи в собственность объекта долевого строительства от 27.01.2017г.

Согласно Уведомлению ООО «Сфинкс» от 27.01.2017г. застройщик ООО «Сфинкс» уведомляет дольщика ФИО2 о вводе дома в эксплуатацию, предлагает начать процедуру передачи в собственность объекта долевого участия, в период с ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Сфинкс» ожидает получение кадастровых паспортов на каждое жилое помещение (квартиру). После получения кадастровых паспортов будут подписываться акты приема-передачи квартиры.В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих уклонения истца от принятия объекта и устранении недостатков по строительной готовности квартиры.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства, установлено, что объект долевого строительства по настоящее время истцу не передан, недостатки по строительству готовности квартиры не устранены.

Судом так же установлено, что требование истца о выплате неустойки по договору долевого участия в строительстве, направленное в адрес ответчика, получено им, однако в добровольном порядке указанное требование ответчиком не удовлетворено.

Согласно представленному истцом расчету сумма неустойки за просрочку исполнения обязательств ответчиком составила 

<

данные изъяты> рублей (с 30.09.2016г. по 23.05.2017г.). Представленный истцом расчет неустойки суд признает арифметически верным, основанным на нормах действующего законодательства и условиях договора.

Представитель ответчика в судебном заседании не оспаривал факт нарушения обязательств по срокам передачи оконченного строительством объекта по договору долевого участия, заявил ходатайство о снижения неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, с учетом незначительного срока просрочки и принятием ответчиком мер по уведомлению истца о переносе сроков передачи объектов.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 1 статьи 333 названного Кодекса установлено, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 15 января 2015 года N 7-О, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право суда уменьшить штраф (неустойку), если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа) в случае их чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, при определении размера подлежащего взысканию неустойки, суд вправе применить ст. 333 ГК РФ и снизить их размер в случае установления явной несоразмерности последствиям нарушения ответчиком обязательств, что соответствует основывающемуся на принципах права, вытекающих из Конституции РФ, требованию о соразмерности ответственности. 

Принимая во внимание компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский Кодекс РФ предполагает выплату истцу такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. 

Учитывая изложенное, положения ст. 333 ГК РФ, пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", исходя из анализа всех обстоятельств дела (срок, в течение которого обязательство не исполнялось, отсутствие тяжелых последствий для потребителя в результате нарушения его прав), принимая во внимание мотивированное ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, требования разумности и справедливости, позволяющие с одной стороны применить меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, а с другой стороны – не допустить неосновательного обогащения истца, приходит к выводу о наличии оснований для снижения неустойки до 35 000 рублей.

Истцом так же заявлены требования о взыскании с ответчика убытков, причиненных нарушением сроков передачи объекта в виде расходов на оплату аренды жилого помещения в размере 

<

данные изъяты> руб. Рассматривая данные требования, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Из материалов дела следует, что 17.10.2016г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель (ФИО1) передает, а наниматель (ФИО2) принимает по передаточному акту во временное владение и пользование однокомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Согласно представленным документам: расписка от 26.05.2017г., выписка по счету, квитанциями ПАО «Сбербанк» истцом понесены расходы по данному договору в виде внесения арендных платежей за период с октября 2016г. по май 2017г.

В обоснование заявленных требований истец ссылается, что данный договор найма заключен истцом для проживания, так как он другого места жительства на территории г. Самара не имеет. В связи с нарушением срока сдачи объекта долевого строительства он вынужден нести дополнительные расходы по найму жилого помещения.

Судом установлено, что объект долевого строительства передается истцам в «черновой» отделке, следовательно, истец не имел бы возможности вселиться в жилое помещение, непосредственного после его передачи ответчиком, без производства ремонтных и отделочных работ.

Согласно паспортным данным истец зарегистрирован по адресу: 

<

адрес> 24.04.2008г., следовательно, истец с указанного времени проживает на территории г. Самара, при этом договор найма жилого помещения заключен им только 17.10.2016г., что свидетельствует о наличии у истца места проживания до указанного времени.

Истцом, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ, не представлено доказательств, подтверждающих невозможность проживания истца по адресу регистрации.

Обстоятельство заключения договора найма жилого помещения, при отсутствии бесспорных доказательств невозможности проживания по месту регистрации, не могут расцениваться как убытки, вследствие нарушения обязательств ответчиком.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика расходов по найму жилого помещения, удовлетворению не подлежат.

Исковые требования о взыскании убытков, вызванных применением условия договора, ущемляющего права потребителя (применением непредусмотренного действующим законодательством РФ коэффициента расчета общей приведенной площади) в размере 193 800 руб. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). 

Согласно ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

Из содержания п. 2 ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная п. 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В соответствии с п.1.2 договора долевого участия в строительстве площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 40,78 кв.м., площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентов – 1) – 7,61 кв.м., а всего 48,39 кв.м.

В соответствии с п. 1.3 договора долевого участия в строительстве площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по договору сторонами принимается площадь объекта в размере 48,39 кв.м. с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из её фактической площади. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г. Самаре, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом. 

Из буквального толкования договора установлено, что между сторонами оговорены все условия договора, в том числе, стоимость объекта, цена квадратного метра, коэффициент для лоджии, при подписании договора ФИО2 с условиями договора был ознакомлен и согласен. 

Истец в обоснование иска ссылается на то, что фактическая площадь возведенного объекта долевого строительства, а именно площадь лоджии должна определяться с применением коэффициента 0,5, установленного в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37.

Данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Она устанавливает требования к определению общей площади квартиры для целей технической инвентаризации. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная инструкция обязательного характера не носит. Положения Инструкции в названной сфере в силу ч. 8 ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" могли применяться лишь до 1 января 2013 года.

Учитывая, что действующим законодательством не установлен порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового). В заключенном сторонами договоре установлен коэффициент – 1.

Таким образом, применение коэффициента 1 для лоджий при определении фактической площади объекта долевого строительства не может расцениваться как условие договора, ущемляющее права потребителя, предусмотренные п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления фактической площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании убытков, вызванных применением условия договора, ущемляющего права потребителя (применением непредусмотренного действующим законодательством РФ коэффициента расчета общей приведенной площади) в размере 193 800 руб. удовлетворению не подлежат

Истцом так же заявлены требования о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены в связи с обнаружением недостатков, не предусмотренных договором в размере 

<

данные изъяты> руб., из них: 

<

данные изъяты> руб. как снижение стоимости объекта в связи с отсутствием в доме детского сада, предусмотренного договором долевого участия (на основании отчета об оценке №1347-1/17), 

<

данные изъяты> руб., как уменьшение цены, в результате передачи объекта с нарушением его существенных характеристик (отсутствие перегородки стояков и наличие пожарного люка на лоджии). Рассматривая данные требования, суд приходит к следующему.

Пунктом 1.1 договора долевого участия в строительстве № застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: 

<

адрес>.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 14.12.2016г. Государственной инспекцией строительного надзора Самарской области Обществу с ограниченной ответственностью «Сфинкс» выдано Заключение №02-22/069 о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, согласно которому жилая застройка в границах улиц Ново-Садовая, Врубела, Кольцевая: три жилых секции с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом, расположенным по адресу: 

<

...> соответствует требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. 

ДД.ММ.ГГГГ. Министерством строительства Самарской области ООО «Сфинкс» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № в отношении жилой застройки в границах ул. Ново-Садовая, Врубеля, Кольцевая: три жилых секции с подземной автостоянкой, встроено-пристроенными соцкультбытом и детским садом. 

Из представленных документов следует, что объект капитального строительства - трехсекционный жилой дом в границах ул. Ново-Садовая, Врубеля, Кольцевая соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации, следовательно, дом введен в эксплуатацию с детским садом. 

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, подтверждающих отсутствие детского сада, в том числе не представлено доказательств, что истец нуждается в наличии детского сада. 

Из строительного плана 13 этажа секции № 1, являющегося приложением № 1 к договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ., следует, что в помещении санузла спорной квартиры предусмотрена перегородка. Данная перегородка застройщиком не выполнена.

Судом установлено, что ООО «Сфинкс» обратилось в ООО «Творческая мастерская заслуженного архитектора А.Н. Герасимого» за разъяснением о необходимости выполнения перегородок с люком, выполненных в рабочих чертежах в местах прохода стояков в санузлах, а также за рассмотрением возможности их отмены.

Согласно информации ООО «Творческая мастерская заслуженного архитектора А.Н. Герасимого» от 27.11.2015 г. на запрос о выделении перегородками мест перехода стояков в санузлах и необходимости выполнения перегородки с люком, ориентированной в сторону санузлов с возможностью её отмены: данная перегородка запроектирована как интерьерный декоративный элемент. Её наличие или отсутствие не влияет на санитарные и пожарные нормы. Мастерская согласовала отмену выполнения перегородки с люком, ориентированной в сторону санузлов.

Согласно письму-разъяснению от 30.06.2017 г., данному творческой мастерской заслуженного архитектора ФИО5, перегородка с люком для выгораживания сантехнической ниши является декоративным элементом для лучшего эстетического восприятия помещения санузла и не является конструктивно-несущим элементом проекта. Ее наличие или отсутствие не требует специального экспертного согласования и внесения изменений в проектную документацию.

В связи с чем, не выполнение застройщиком перегородки для выгораживания сантехнической ниши без изменений проектной документации и извещения дольщиков не свидетельствует о не исполнении ответчиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве.

Согласно разделу 5 проектной документации мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, выполненной ООО «СМО №7» от 2013г. каждая квартира, расположенная на высоте более 15 метров имеет аварийный выход на лоджию с глухим простенком не менее 1,2 м. от торца балкона до оконного проема, а также с глухим простенком не менее 1,6 м между остекленными проемами, в соответствии со ст. 89 ФЗ РФ от 22.07.2008г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Кроме этого, все балконы жилой части оборудуются люками с металлическими стационарными лестницами для сообщения между ними.

ООО «Сфинкс» соблюдая требования Проекта и закона, в проектной документации предусмотрело наличие аварийного выхода на лоджию, а также люки с металлическими стационарными лестницами, что подтверждается планом, утвержденным в декабре 2013г. Представитель истца в судебном заседании не отрицал, что истец с проектной документацией не ознакамливался. 

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что застройщиком получено заключение и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что свидетельствует о соответствии жилого трехсекционного дома требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Анализируя изложенное, требования истца о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены в связи с обнаружением недостатков, не предусмотренных договором в размере 246 790 руб. удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 46 Постановления 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Учитывая, что требования истца о выплате неустойки не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, однако, размер штрафа, подлежит снижению до 15 000 руб. 

Согласно ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований, на основании чего с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере 1 250 рублей. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Сфинкс» о взыскании неустойки, возмещении убытков, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Сфинкс» в пользу ФИО2 неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме 35 000 руб., штраф в сумме 15 000 руб., а всего взыскать 50 000 (пятьдесят пять тысяч) рублей.

В удовлетворении исковых требований в части возмещения убытков, уменьшения цены – отказать.

Взыскать с ООО «Сфинкс» госпошлину в доход государства в сумме 1 250 (одна тысяча двести пятьдесят) руб. 

Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 19 сентября 2017 года.

Председательствующий: подпись Ю.В. Бакаева

Копия верна: Судья: Секретарь: