Дело № 2-876/2025

5 июня 2025 года

г. Котлас

29RS0008-01-2025-001150-09

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Дружининой Ю.В.

при секретаре Антуфьевой Э.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» о признании незаконным требования, обязании передать жилое помещение, взыскании судебных расходов,

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» к ФИО1 о внесении изменений в договор, взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» (далее - ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС», Общество) о признании незаконным требования, обязании передать жилое помещение, взыскании судебных расходов.

В обоснование требований указала, что __.__.__ между сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее - МКД, договор участия в долевом строительстве), в соответствии с которым ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» обязалось построить МКД по адресу: ..... Согласно п. 1.4 указанного договора окончание строительства планируется __.__.__. Истцом в полном объеме произведена оплата по договору в размере 2 645 600 рублей. __.__.__ между сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору. В декабре 2024 года истец получила от ответчика уведомление об изменении цены договора на 10 % и три экземпляра дополнительного соглашения от __.__.__, в связи с чем ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» предложило в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления заключить дополнительное соглашение, в котором указано об единовременной доплате за объект долевого строительства в размере 248 000 рублей. Поскольку указанное дополнительное соглашение ФИО1 не подписала, то ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» отказывается передать квартиру без доплаты, что истец полагает незаконным. Просит суд признать незаконным требование ответчика об увеличении стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве, возложить обязанность в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу передать истцу жилое помещение, расположенное по адресу: ...., взыскать судебные расходы в размере 25 000 рублей. 

ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» обратилось в суд с требованием взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование требований указано, что __.__.__ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, стоимость объекта недвижимости составляет 2 645 000 рублей. __.__.__ ФИО1 было направлено уведомление об изменении цены договора долевого участия от __.__.__ на сумму 248 000 рублей и дополнительные соглашения к договору от __.__.__. Поскольку договором участия в долевом строительстве предусмотрено увеличение стоимости объекта недвижимости, то просит суд взыскать с ФИО1 денежные средства в размере 248 000 рублей.

Определением суда от __.__.__ указанные гражданские дела объедены в одно производство.

В ходе рассмотрения дела ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» увеличило исковые требования, просит также изменить п. 2.1 договора участия в долевом строительстве, определив цену договора в размере 2 893 000 рублей.

В судебном заседании истец (ответчик) ФИО1 и ее представитель Шестаков А.А. исковые требования поддержали, не согласившись с исковыми требованиями ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» согласно представленным пояснениям. 

Представитель ответчика (истца) ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований ФИО1, иск ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» поддержала. Также указала, что при заключении договоров участия в долевом строительстве в цену объекта недвижимости уже заложено увеличение на непредвиденные расходы - 2%, и инфляцию - 8%. 

Рассмотрев исковое заявление, заслушав пояснения явившихся лиц, специалиста, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что __.__.__ между ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить МКД, расположенный по адресу: .....

Пунктом 1.2 договора участия в долевом строительстве предусмотрены характеристики жилого помещения.

В силу п. 1.4 договора участия в долевом строительстве окончание строительства МКД планируется застройщиком __.__.__. Застройщик передает участнику квартиру по акту приема-передачи в собственность в течение трех месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. 

В соответствии с п. 2.1 указанного договора цена определена сторонами в размере 2 645 000 рублей.

Согласно п. 2.3 договора участия в долевом строительстве цена договора, указанная в п. 2.1, не окончательная, она подлежит изменению после заключения настоящего договора в случае, если по результатам первичной технической инвентаризации построенного (созданного) жилого дома фактическая общая площадь квартиры и фактическая площадь вспомогательных помещений (лоджий и/или балконов) уменьшатся или увеличатся по сравнению с проектными данными, указанными в п. 1.2 договора. Окончательная цена договора рассчитывается сторонами как произведение стоимости одного квадратного метра в размере 50 000 рублей и фактической общей приведенной (расчетной) площади квартиры на первом и пятом этажах, и в размере 52 000 рублей и фактической общей приведенной (расчетной) площади квартиры на втором, третьем и четвертом этажах. Фактическая общая приведенная (расчетная) площадь квартиры состоит из суммы фактической общей площади квартиры и фактической площади вспомогательных помещений. Указанная в настоящем пункте стоимость одного квадратного метра не является окончательной, подлежит изменению за период действия договора в соответствии с его условиями.

В п. 2.5 договора участия в долевом строительстве указано, что в связи с существенным возрастанием стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиками (в соответствии со ст. 709 ГК РФ), а также в связи с существенным возрастанием стоимости оказываемых застройщику третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, цена квартиры может увеличиться, но не более 10 % от ее стоимости. Увеличение цены договора в этих случаях происходит с даты поступления уведомления от застройщика в почтовое отделение по месту жительства участника долевого строительства (ст. 165.1 ГК РФ). Дополнительное соглашение в связи с увеличением цены договора сторонами не составляется.

Пунктом 4.1.2 договора участия в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику квартиру в срок, указанный в п. 1.4 договора.

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке и считается заключенным с момента такой регистрации. Изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменном виде (путем подписания дополнительных соглашений к договору) и подлежат государственной регистрации в установленном порядке (п.п. 8.1, 8.2 договора участия в долевом строительстве).

Согласно п. 8.13 договора участия в долевом строительстве обязательства застройщика по передаче квартиры считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи либо составление одностороннего акта о передаче квартиры. Обязательства участника считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором и подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.

Оплата по договору участия в долевом строительстве произведена ФИО1 в полном объеме, что сторонами не оспаривалось.

__.__.__ между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, согласно которому внесены изменения в п. 2.5 договора, в том числе указано, что цена договора в полном размере оплачивается участником до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. 

Согласно исковому заявлению ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС», __.__.__ в адрес ФИО1 направлено уведомление об изменении цены договора участия в долевом строительстве от __.__.__ на 10 %. Указано, что данная мера обусловлена существенным возрастанием стоимости строительных материалов, резким увеличением стоимости их доставки, увеличением стоимости предоставляемых подрядчиками оказываемых застройщику услуг, увеличением энергоресурсов и иных факторов, влияющих на ценообразование стоимости кв. м жилого помещения, а также которые нельзя было предусмотреть при заключении договора. Предложено в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве путем его подписания и дальнейшей регистрации в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке. 

Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от __.__.__, в котором указано на единовременную доплату стоимости объекта долевого строительства в размере 248 000 рублей, было направлено вместе с указанным уведомлением. 

Вместе с тем, указанное дополнительное соглашение ФИО1 не подписано, следовательно, в установленном законом порядке не зарегистрировано.

__.__.__ ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

До настоящего времени объект долевого строительства ФИО1 не передан.

В обоснование доводов на исковое заявление ФИО1 ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» указывает на неоплату последней стоимости объекта долевого строительства в размере 248 000 рублей.

В подтверждение увеличения стоимости по строительству МКД ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» представлено заключение специалиста ИП ФИО3 №-НОЭ от __.__.__, согласно которому сметная стоимость строительства многоквартирного жилого дома по адресу: ...., за период с начала строительства дома в 1 квартале 2023 года до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию (включительно) в 4 квартале 2024 года, с учетом последовательно действовавших в период с __.__.__ по 4 квартал 2024 года индексов изменения сметной стоимости строительства, изменились в сторону увеличения стоимости строительства на 13,84 % от уровня цен, соответствующих на период IV квартала 2022 года.

Рассматривая требования МКД ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» о внесении изменений в договор, взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве суд приходит к следующему. 

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Как указано в ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Как предусмотрено п. 2.5 договора участия в долевом строительстве, в случае существенного возрастания стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиками (в соответствии со ст. 709 ГК РФ), а также в связи с существенным возрастанием стоимости оказываемых застройщику третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, цена квартиры может увеличиться, но не более 10 % от ее стоимости. 

Между тем критерии существенного возрастания стоимости строительства, а также зависимость величины увеличения стоимости квартиры от величины возрастания стоимости строительства п. 2.5 договора не определены (определен только максимально возможный размер увеличения).

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

Кроме этого, как указывалось ранее, в силу п. 8.2 договора участия в долевом строительстве изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменном виде (путем подписания дополнительных соглашений к договору) и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

Учитывая изложенное, увеличение цены договора участия в долевом строительстве может быть осуществлено только путем заключения между сторонами письменного соглашения в установленном законом порядке.

Доказательств заключения между сторонами дополнительного соглашения об увеличении стоимости квартиры, в том числе в судебном порядке, ответчиком не представлено. Кроме этого, дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Само по себе направление застройщиком в одностороннем порядке в адрес участников долевого строительства дополнительного соглашения не свидетельствует об их согласии на заключение данного соглашения.

Внесение изменений в первоначальный договор в части установления цены не соответствует требованиям закона, поскольку внести изменения в заключенный договор можно только путем подписания дополнительного соглашения. 

ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС», вступая в договорные отношения с ФИО1, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, и должно было предвидеть возможность их наступления при определении цены строительства объекта.

Как следует из пояснений стороны ответчика ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» при заключении договоров участия в долевом строительстве в цену объекта недвижимости уже заложено увеличение на непредвиденные расходы - 2%, и инфляцию - 8%. 

Кроме этого, судом учитывается, что доказательств существенного возрастания стоимости объекта долевого строительства стороной ответчика суду не представлено. К представленному экспертному заключению суд относится критически, поскольку оно составлено по инициативе ответчика, констатирует лишь факт увеличения стоимости строительства, не содержит анализ первичных документов, изменения цен строительных материалов и услуг.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» о внесении изменений в договор, взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве суд отказывает.

Учитывая, что изменение цены договора после его заключения возможно только по соглашению сторон, при этом дополнительное соглашение между сторонами по данному вопросу не заключено, требование ФИО1 о признании незаконными действий ответчика по увеличению стоимости квартиры обоснованны и подлежат удовлетворению.

При рассмотрении требования ФИО1 о возложении обязанности в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу передать жилое помещение судом учитывается следующее. 

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 8 данного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1). Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п. 4).

В силу ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Аналогичные требования указаны в п. 8.13 договора участия в долевом строительстве.

Поскольку обязательства ФИО1 по оплате объекта недвижимости выполнены в полном объеме, МКД введен в эксплуатацию __.__.__, следовательно, предусмотренный в п. 1.4 срок передачи квартиры истек, то ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» необоснованно не передает квартиру истцу по акту приема- передачи. Злоупотребления правом по непринятию квартиры истцом судом не установлено. 

Таким образом, требования ФИО1 о возложении обязанности передать жилое помещение подлежат удовлетворению.

Руководствуясь положениями ст. 206 ГПК РФ суд считает необходимым установить срок для передачи квартиры в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу. 

При распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым в силу ст. 94 ГПК РФ отнесены, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Судом установлено, и подтверждено материалами дела, что на основании соглашения об оказании юридической помощи № от __.__.__ адвокат Шестаков А.А. оказал ФИО1 юридические услуги по составлению искового заявления, представительству в судебных заседаниях __.__.__, __.__.__, в котором был объявлен перерыв до __.__.__.

За оказанные услуги ФИО1 уплачено 25 000 рублей, что подтверждается квитанцией от __.__.__. 

Данные расходы ФИО1 судом признаются необходимыми расходами, так как связаны с рассмотрением дела. 

Исходя из смысла закона, условия договора определяются по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ). К числу таких условий относятся и те, которыми устанавливается размер и порядок оплаты услуг представителя.

С учетом требований разумности и справедливости, фактических обстоятельств дела, объема и значимости права, получившего защиту, а также объема и качества услуг, то обстоятельство, что, не обладая юридическими познаниями, для защиты прав и законных интересов истец вынужден был воспользоваться юридическими услугами, принимая во внимание характер спорного правоотношения, сложность дела, участие представителя в судебных заседаниях, квалификацию представителя, сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг представителей по аналогичным делам, соотношения судебных расходов с объемом защищаемого права, достигнутый по делу правовой результат, отсутствие доказательств чрезмерности взыскиваемых судебных расходов, суд признает необходимыми и разумными, понесенные заявителем и подтвержденные документально, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» в размере 3 000 рублей.

Поскольку на основании подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, имеются основания для возврата уплаченной истцом при подаче искового заявления государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО1 (ИНН №) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» (ИНН 

<

***>) о признании незаконным требования, обязании передать жилое помещение, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Признать незаконным требование общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» об увеличении стоимости квартиры по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенному __.__.__ с ФИО1.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу передать по акту приема - передачи ФИО1 объект по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенному __.__.__ с ФИО1, а именно: квартиру, расположенную по адресу: ....

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей. 

В удовлетворении требований обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» к ФИО1 о внесении изменений в договор, взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Возвратить ФИО1 уплаченную государственную пошлину, перечисленную согласно чеку по операции от __.__.__, а именно 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий Ю.В. Дружинина

Мотивированное решение составлено 11 июня 2025 года.