УИД 89RS0002-01-2025-001615-51

Гражданское дело № 2-1196/2025

Судья Михайлова О.В.

Апелляционное дело № 33-146/2026

(33-3294/2025)

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Салехард 20 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Байкиной С.В.,

судей коллегии Козловой М.В., Курманова Э.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кошкиной Е.А.,

с участием прокурора Губайдулиной Г.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Лабытнанги к ФИО3, действующей в интересах ФИО4, ФИО5 об изъятии жилого помещения, подлежащего сносу, с предоставлением возмещения,

по апелляционной жалобе Администрации г. Лабытнанги на решение Лабытнангского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 07 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Козловой М.В., возражения представителя ответчика ФИО3 - Ильина И.А., заключение прокурора Губайдулиной Г.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

установила:

Администрация г. Лабытнанги обратилась в суд с иском к ФИО3, действующей также в интересах детей ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, об изъятии жилого помещения, подлежащего сносу, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с предоставлением возмещения на основании отчета ООО «Аксерли» об оценке от 03.10.2024 № 430/41, в размере 4 668 398 руб., соразмерно долям в праве; прекращении права собственности ответчиков на жилое помещение, аннулировании записи в ЕГРН, возложении на ФИО3 обязанность передать истцу жилое помещение; признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, указав, что заключением межведомственной комиссии № 367 от 18.10.2022 дом 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. 20.11.2024 ответчикам направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения, однако собственники согласия на его подписание не выразили.

Определением судьи от 21.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по ЯНАО (том 1 л.д. 2-3), представитель которого, также как и представитель третьего лица - ОВМ ОМВД России «Лабытнанги», в судебное заседание при надлежащем извещении не явились.

В судебных заседаниях в ходе рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истца - Администрации г. Лабытнанги ФИО6, настаивал на удовлетворении иска.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимала, ее представитель адвокат Ильин И.А. просил установить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения в соответствии с экспертным заключением ООО «Бизнес-Аудит» № 139-25 от 29.8.2025.

Прокурор Девятков Д.А. в заключении полагал иск удовлетворить с учетом выводов, приведенных в экспертном заключении ООО «Бизнес-Аудит» № 139-25 от 29.8.2025.

Судом иск Администрации города Лабытнанги удовлетворен.

Жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, изъято, путем его выкупа у ответчиков с выплатой возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 7 036 144 руб., соразмерно их долям в праве.

Одновременно с выплатой ФИО7 выкупного возмещения за изымаемое жилое помещение в указанном размере прекращено право их собственности на квартиру, ответчики признаны утратившими право пользования жилым помещением с момента регистрации права собственности на него за муниципальным образованием городской округ г. Лабытнанги. Указано, что решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права общей долевой собственности ответчиков Г-вых на их доли в праве долевой собственности на жилое помещение, на них возложена обязанность передать Администрации г. Лабытнанги жилое помещение.

В жалобе представитель Администрации г. Лабытнанги просит решение в части установления выкупной стоимости отменить, удовлетворить иск Администрации. Выражает несогласие с выводами судебной экспертизы ООО «Бизнес-Аудит», ссылается на отсутствие корректировки при сравнении объектов аналогов на аварийность, ряд корректировок являются необоснованными - на уторговывание, на капитальность домов. Кроме этого начисление компенсации за непроизведенный капремонт не требуется, поскольку оценка произведена по аналогам, пригодным для проживания (том 1 л.д. 201-202).

Прокурором и представителем ответчика ФИО3 - Ильиным И.А. представлены возражения на жалобу (том 1 л.д. 217-222, 227-228).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца - Администрации г. Лабытнанги, ответчики Г-вы, представители третьих лиц - Управления Росреестра по ЯНАО и ОВМ ОМВД России «Лабытнанги», не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили, в связи с чем на основании ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения в порядке, установленном гл. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, выслушав заключение прокурора Губайдулиной Г.А., о законности решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, жилое помещение -квартира №, площадью 54,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, начиная с 07.06.2022 принадлежит ФИО3, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на праве общей долевой собственности - по 8/10, 1/10, 1/10 доли в праве общей долевой собственности каждому, соответственно (том 1 л.д. 14-15).

Распоряжением Администрации г. Лабытнанги от 01.11.2022 № 2200 (том 1 л.д. 12), на основании заключения межведомственной комиссии от 18.10.2022 № 367 (том 1 л.д. 11), жилые помещения многоквартирного 

<

адрес> признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу до 31.12.2028.

В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома, на основании постановления Администрации г. Лабытнанги от 02.12.2022 № 1888 (том 1 л.д. 13), земельный участок с кадастровым номером №, а также жилые помещения, в том числе квартира № 4, в многоквартирном жилом доме на этом земельном участке, изъяты для муниципальных нужд.

20.11.2024 ФИО7 направлено постановление Администрации г. Лабытнанги от 02.12.2022 № 1888 «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд», а также проект соглашения об изъятии жилого помещения подлежащего сносу с предоставлением возмещения (том 1 л.д. 16, 17-19).

К соглашению об обеспечении жилищных прав собственников жилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, стороны не пришли.

Судом по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Бизнес-Аудит» (том 1 л.д. 53-55).

По результатам проведенного исследования 29.08.2025 ООО «Бизнес-Аудит» составлено заключение эксперта, которое положено в основу решения по настоящему делу (том 1 л.д. 91-158).

Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что жилищные права собственников жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения путем выкупа.

Суд принял во внимание, что 

<

адрес> в Региональную адресную программу в переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019-2025 годах, утвержденную постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.04.2019 № 346-П, не включен. При таком положении обеспечение жилищных прав собственников спорного жилого помещения ФИО3, ФИО1, ФИО2, возможно путем предоставления возмещения за жилое помещение, размер которого определен на основании заключения эксперта, выполненного ООО «Бизнес-Аудит» 29.08.2025 по его рыночной стоимости - 5 970 000 руб., а также исходя из убытков, причиненных собственникам изъятием жилого помещения, в том числе и за непроизведенный капитальный ремонт, в общем размере 1 066 144 руб. (340 069 руб. + 726 075 руб.).

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, полагает их постановленными с соблюдением требований материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Так, в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 названной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Как указано в ст. 190.1. ЖК РФ, в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем элетро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся в общему имуществу в многоквартирных домах.

Этот же перечень приведен в ст. 166 ЖК РФ.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Само по себе признание дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о безусловном праве собственника жилого помещения на выплату ему компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Собственник жилого помещения вправе требовать компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в случае, если на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в его проведении, снижение уровня надежности здания произошло вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта.

В соответствии с п. 2 Приказа Минстроя России от 04.08.2014 № 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) и ВСН 53-86(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312 (далее по тексту ВСН 58-88(р)).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Приложение №8).

Приложением № 2 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)» установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов до капитального ремонта.

Приложением № 3 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)» установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта.

Приложением № 8 к Положению закреплен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда: 1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ). 2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов). 3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%. 4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров). 5. Замена внутриквартальных инженерных сетей. 6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей). 7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш. 8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой. 9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда. 10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Исходя из анализа вышеприведенных правовых положений и разъяснений по их применению, определение размера возмещения за изымаемое жилое помещение, размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и право собственника на ее получение с учетом нуждаемости дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации по дому, равно как и характеристика здания, в котором расположено изымаемое помещение, являются юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению и доказыванию при рассмотрении спора об определении выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, возведен и принят в эксплуатацию в 1978 году.

Сведений о проведении капитального ремонта в многоквартирном жилом доме 

<

адрес>, в деле нет.

Первая приватизация жилого помещения в доме состоялась 05.06.1997, спорная квартира № приватизирована 22.04.1998 (том 1 л.д. 64).

Поскольку жилой дом признан в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, износ экспертом принят методом на уровне минимального, соответствующего аварийному состоянию - 61%.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что несвоевременное проведение капитального ремонта привело к снижению уровня надежности и безопасности здания, ухудшению его эксплуатационных показателей, ускоренному изнашиванию конструктивных элементов и оказало существенное влияние на эксплуатационный период многоквартирного жилого дома, является правильным.

Экспертом ООО «Бизнес-Аудит» в заключении экспертизы (том 1 л.д. 91-158), которое обоснованно положено в основу принятого по делу решения, приняты во внимание Ведомственные строительные нормы 58-88 (р), действующие на момент приватизации первой квартиры в спорном многоквартирном доме. Указано, что для данного типа дома, возведенного в 1978 году, срок капитального ремонта составляет 10-15 лет.

В Техническом отчете ООО «Профи» от 2022 года (том 1 л.д. 65-77) указана группа капитальности дома - V, материал стен - каркасно-засыпные.

С учетом конструктивных элементов здания, в котором расположено жилое помещение, (принимая во внимание также условия эксплуатации в районе Крайнего Севера), срок для постановки на комплексный капитальный ремонт составляет 10 лет и должен был быть произведен в 1988 году. В этой связи на дату первой приватизации жилого помещения - 05.06.1997, многоквартирный дом находился в эксплуатации 19 лет, а потому срок проведения комплексного капитального ремонта для него наступил.

Таким образом, в заключении эксперт ООО «Бизнес-Аудит» однозначно указал о потребности дома в проведении комплексного капитального ремонта на дату первой приватизации.

Расчет экспертом производился для комплексного капитального ремонта на основании ВСН 58-88(р), в этой связи, сомнений в правильности результатов назначенной в рамках рассмотрения данного дела судебной экспертизы не имеется, и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт правомерно включена в размер возмещения за жилое помещение на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Относительно других доводов жалобы, судебная коллегия отмечает следующее.

Как указано в ст. 12 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Для определения рыночной стоимости квартиры экспертом использован сравнительный подход, при том, что эксперту предоставлено право выбора метода проведения оценки.

Применение сравнительного подхода является приемлемым для оценки рыночной стоимости квартиры, соответствует Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

Так, согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно п. 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, при проведении анализа цен предложений по аналогам следует учитывать период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, п.п. 11 и 12 в процессе оценки в качестве способов получения информации для целей оценки может использоваться составление запросов к информированным источникам, поиск рыночной информации из различных источников, привлечение отраслевых специалистов, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, при применении сравнительного подхода производится сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки, а также производится внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости).

Таким образом, для целей приведения характеристик объектов аналогов к характеристикам объекта оценки применяются соответствующие корректировки.

Согласно заключению судебной экспертизы выводы эксперта основаны на использовании сравнительного подхода. Суд первой инстанции определил возмещение за изымаемый объект недвижимости в размере, указанном в заключении судебной экспертизы.

При проведении экспертизы по установлению рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости, расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, по адресу: 

<

адрес>, экспертом были использованы объекты-аналоги - жилые помещения, расположенные в том же населенном пункте, на небольшой удаленности друг от друга, и находящиеся в одном сегменте рынка по ценообразованию, предложения о продаже которых имелись по состоянию на дату проведения исследования (том 1 л.д. 130-131).

Поскольку возможные аналоги в деревянных многоквартирных домах, предлагаемые на рынке, находятся в аварийных многоквартирных домах или в многоквартирных домах, планируемых к сносу, в качестве аналогов экспертом обоснованно приняты капитальные многоквартирные дома, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к жилому помещению в соответствии с Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

В заключении указано, что в процессе анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом исследования, в связи с чем были внесены соответствующие корректировки в цены объектов-аналогов. Корректировка цен объектов-аналогов производилась по каждому элементу сравнения с целью сглаживания их отличий от объекта исследования. Корректировки вводились со знаком «минус», если характеристика объекта-аналога лучше соответствующей характеристики исследуемого объекта, со знаком «плюс», если характеристика объекта-аналога хуже соответствующей характеристики.

Так, при определении выкупной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, эксперт принял во внимание конструктивные особенности (капитальность жилого дома), тип и количество санузлов, площадь, наличие компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью, (мебель, техника), и произвел все необходимые корректировки (понижающие и повышающие коэффициенты) согласно установленным нормативам, в том числе произвел корректировку на торг.

Значение корректировки на торг принято экспертным методом с использованием аналитических материалов сайта СтатРиэлт. В соответствии с аналитическими данными портала Statrielt, (http://www.statrielt.ru/-): размер скидки (коэффициент) может быть согласованно принят в пределах от нижней до верхней границы. С учетом этого значение корректировки на торг обоснованно принято в размере среднего значения диапазона.

Экспертом учитывалось, что объект оценки расположен в жилом доме, который относится к V группе капитальности (фундамент деревянные стулья, стены: сборно-щитовые), тогда как все объекты - аналоги расположены в капитальных многоквартирных жилых домах, которые относятся ко II группе капитальности (фундамент железобетонный, материал стен - панельные или кирпичные).

Поскольку в качестве аналогов экспертом приняты капитальные многоквартирные дома, производилась корректировка не на материал стен, а на группу капитальности, которая учитывает и материал фундамента, и материал стен и перекрытий.

Корректировка на капитальность жилого дома определена по данным Сборника Укрупненные показатели стоимости строительства Общая часть, инструкция по переоценке и определению износа, консультации по вопросам оценки недвижимости - Общая часть к сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

Значение поправочного коэффициента для перехода от V группы капитальности к II группе капитальности в размере - 20 % принято обоснованно.

По другим характеристикам (элементам), влияющим на стоимость, в силу их незначительности, сравнительный анализ в данном отчете не проводился.

Таким образом, при проведении экспертизы требования Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7) не нарушены.

Как указано в ч. 2 ст. 55 Земельного кодекса РФ, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости.

По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, о выкупной стоимости жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки в силу требований ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 235-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Определение рыночной цены жилого помещения, которое признано непригодным для проживания, по определению невозможно, так как данный объект не подлежит отчуждению в качестве жилого помещения на открытом рынке в условиях конкуренции и не подлежит использованию в качестве жилого помещения, поскольку, в силу пп. 1,2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, объектом жилищных прав не является.

Таким образом, исходя из конституционного принципа предварительного и равноценного возмещения, в данном случае под выкупной ценой следует понимать рыночную стоимость жилого помещения, аналогичного изымаемому по месту расположения и по техническим характеристикам (общая площадь, количество комнат и т.д.). Поэтому равноценным возмещением является только такой размер выкупной цены, который позволяет приобрести гражданину жилое помещение в нормальном, нормативном состоянии, аналогичное по своим качествам тому, которое гражданин теряет в результате принудительного отчуждения (при этом без учета аварийности изымаемого жилого помещения).

Аварийный дом - это здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу для жизни проживающих. В этой связи экспертом в качестве аналогов правомерно приняты жилые помещения (квартиры) в капитальных жилых домах.

Ввиду того, что обязанность по проведению капитального ремонта дома 

<

адрес>, исполнена не была, такая обязанность по капитальному ремонту сохранилась за Администрацией г. Лабытнанги, в то время как своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта, тогда как подбор экспертом аналогов в домах, не требующих капитального ремонта, не является основанием для отказа во включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение. При этом отдельно стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения не выделяется.

Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме /аналогичное жилье/, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения.

Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены должно получить полный эквивалент взамен своего имущества (в том числе и стоимость доли в праве на земельный участок), что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ввиду использования экспертом для сравнения объектов-аналогов, отличающихся от оцениваемого объекта, привело к искусственному завышению рыночной стоимости объекта оценки, ничем не подтверждены, представитель истца, подавший жалобу, не является специалистом в области оценки недвижимости.

Доказательств иной стоимости объекта оценки стороной истца не представлено, ходатайства о назначении дополнительной либо повторной судебной экспертизы представителем истца не заявлено.

Приложенный к иску отчет об оценке, составленный ООО «Аксерли» 03.10.2024 (том 1 л.д. 22), не мог быть принят во внимание и положен в основу обжалуемого решения, поскольку не соответствует ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой рыночная стоимость объекта оценки, рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Более того, данный отчет представлен в деле не в полном объеме, выполнен на одной странице, содержит только цифровые данные без каких-либо исследований, вследствие чего проверить правильность и достоверность сделанных в нем выводов судебной коллегии не представляется возможным, составлен оценщиком, не предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем данный отчет отклоняется судебной коллегией как недостоверный.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертное заключение, составленное экспертом ООО «Бизнес-Аудит», содержит мотивированные ответы на поставленные вопросы, является последовательным, логичным, основано на анализе рынка недвижимости Ямало-Ненецкого автономного округа, в нем приведены подробные расчеты рыночной стоимости квартиры, доли в общем имуществе, доли земельного участка, компенсации за непроизведенный ремонт, возможных убытков собственника, оснований не согласиться с которыми у суда апелляционной инстанции не имеется.

Заключение в полном объеме отвечает требованиям ст.ст 84-86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», подготовлено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, длительный стаж работы по специальности эксперта-оценщика. В отличие от представленного стороной истца отчета, эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводов, опровергающих выводы эксперта и влияющих на определение итоговой рыночной стоимости жилого помещения с учетом вспомогательных помещений, приходящихся на жилое помещение, доли в общем имуществе, доли земельного участка, возможных убытков собственников, апелляционная жалоба не содержит.

В этой связи, принимая во внимание, что судом первой инстанции требования процессуального закона выполнены, имеющие значение для рассмотрения заявленного спора обстоятельства и характер спорных правоотношений определены правильно, подлежащий применению к спорным правоотношениям закон определен и применен без каких-либо нарушений, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Лабытнангского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 07 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25.01.2026.

Председательствующий

Судьи