Дело №2-1171/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 августа 2017 года Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Родичевой Т.П., 

при секретаре Мельнике Н.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от /________/ сроком на один год,

ответчиков ФИО2, ФИО3, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующей на основании ордера/________/ от /________/,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены стоимости квартиры, взыскании в солидарном порядке денежной суммы, судебных расходов,

установил:

истец ФИО5 обратилась в Советский районный суд г. Томска с требованиями к ответчикам ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены стоимости квартиры, взыскании в солидарном порядке денежной суммы, мотивируя свои требования тем, что /________/ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости квартиры (далее «договор купли-продажи»), согласно которому ответчики продали, а истец приобрела в собственность квартиру, общей площадью /________/ кв.м., находящуюся на четвертом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Томск, /________/, состоящую из 3-х комнат. Цена квартиры составляет /________/ рублей (п. 2.1. договора купли-продажи). Договор купли-продажи был исполнен истцом и ответчиками, последние передали квартиру, а истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается платежным поручением /________/ от /________/ на сумму /________/ рублей (средства направлены ФИО3 на основании п. 2.2. договора купли-продажи), что также подтверждается распиской ответчиков от /________/ о получении указанной суммы; распиской от /________/ на сумму /________/ рублей, итого /________/ рублей. Право собственности истца на квартиру было зарегистрировано /________/, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации /________/, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от /________/. При заключении договора купли-продажи истец и ответчики согласовали условия, согласно которым в обязанности продавца (ответчиков) входило, в том числе предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым Объектом недвижимости» (п. 4.1.2.); передать Объект в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания договора (п. 4.1.6.). Истец производил осмотр квартиры в присутствии третьих лиц, никаких внешних недостатков квартиры обнаружено не было. В квартире был выполнен ремонт, претензий к которому у истца не возникло. 

/________/ ООО «УК Жилище», в составе комиссии из инженера Т., юрисконсульта П., по заявлению истца произвело осмотр квартиры и составило Акт, в котором было зафиксировано, что в комнате, расположенной с правой стороны от входа в квартиру, в дальней от входа части комнаты на стене с оконным проемом наблюдаются обширные влажные пятна, распространенные также на прилегающую к стене часть гипсокартонного короба; наблюдается провисание полотна натяжного потолка под воздействием скопившейся на нем воды; на момент осмотра вода поступает в помещение (различим звук капель по внутренней поверхности откосов оконного проема); подтопление происходит с чердачного помещения, расположенного над комнатой; при наблюдении с проезжей части по пер. Нечевский, наблюдается намокание стены на участке /________/, распространенное сверху вниз. /________/ истцу силами ООО «А.» была оказана услуга: «слив воды с натяжного потолка», что подтверждается Актом оказания услуг /________/. В январе 2017 года описанные выше недостатки квартиры проявились вновь. /________/ ООО «А.» вновь была оказана услуга: «слив воды с натяжного полка», что подтверждается Актом оказания услуг /________/. При этом в акте был отражен объем сливаемой воды - «количество 25 литров». Из указанного выше следует, что одна из комнат квартиры № /________/ подвергается постоянному воздействию воды, происходит подтопление. При этом объем воды в результате подтопления является большим. При выяснении причин и обстоятельств возникновения протечек воды (подтопления) было установлено, что собственники помещений МКД по /________/ заказали и оплатили в 2016 году работы по обследованию и оценке технического состояния строительных конструкций крыши жилого дома. По результатам обследования экспертной компанией ООО «Н.» было подготовлено заключение № ЗТО 04/16-53, дата обследования - март 2016 года, согласно которому крыша и кровля жилого многоквартирного дома находятся в недопустимом техническом состоянии. Конструкции крыши и кровли нуждаются в капитальном ремонте. Рекомендуется выполнить замену невентилируемой кровли на вентилируемую кровлю. Указывает, что ответчики не исполнили закрепленную в п. 4.1.2. договора купли-продажи квартиры обязанность по предупреждению истца о наличии недостатков и не предоставили иные сведения, связанные с квартирой. По состоянию на дату подачи иска, истец продала квартиру в результате наличия указанных недостатков, с указанными недостатками по цене ниже рыночной за /________/ рублей, т.е. по цене на /________/ рублей ниже, чем приобретала. Указанное снижения явилось следствием наличия недостатков, о чем также указано в предварительном договоре купли-продажи от /________/. Просит уменьшить покупную стоимость квартиры, общей площадью 67,2 кв.м., находящейся на четвертом этаже, жилого дома, расположенного по адресу: г. Томск, /________/ /________/, на /________/ рублей до /________/ рублей по договору купли-продажи объекта недвижимости квартиры от 05:07.2016, взыскать в солидарном порядке с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО5 /________/ рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере /________/ рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере /________/ рублей, на оплату услуг независимого оценщика в размере /________/ рублей.

Определением Советского районного суда г. Томска от /________/ гражданское дело направлено по подсудности в Кировский районный суд г. Томска.

Определением Кировского районного суда г. Томска от /________/ к участию в деле в качестве третьего лица привлечена управляющая компания ООО «УК «Жилище».

Истец ФИО5, извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, направила своего представителя. В предыдущем судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что квартира приобреталась для её (истца) сестры З., но оформлялась на её (истца) имя, поскольку она брала для этих целей кредитные средства. Перед покупкой квартиры она вместе с супругом и сестрой Мариной приходила, осматривала квартиру. Квартиру приобретали вместе с мебелью за /________/ рублей. О проблемах с протеканием кровли ответчики ничего не говорили. Вопрос о приобретении этой квартиры обсуждался на семейном совете, после неоднократных просмотров и было принято положительное решение. В декабре 2016 года в одной из комнат, с крыши начала просачиваться вода, которая скапливалась в подвесном потолке и которую дважды сливали. Обратившись в УК они узнали, что кровля требует капитального ремонта. После чего было принято решение о продажи квартиры. Полагала, что ответчики ввели её, как покупателя в заблуждение, просила исковые требования удовлетворить.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании увеличил исковые требования и просил уменьшить покупную цену стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Томск, /________/ по договору купли продажи объекта недвижимости от /________/ на сумму /________/ рублей, взыскать в солидарном порядке с ответчиков денежную сумму в размере /________/ рублей, судебные расходы. Пояснил, что доводы ответчиков о том, что недостатки были устранены после ремонта в сентябре 2015 года, не имеют правового значения. Материалами дела подтверждается, что как до ремонта (сентябрь 2015 года), так и после него (декабрь 2015 года, февраль 2016 года), но до продажи, квартира подвергалась воздействию воды. Довод ответчиков о том, что после ремонта в сентябре 2015 года подтопления были вызваны неисправностью системы наружного водоотвода является необоснованным, отражает только их субъективное восприятие причин. Указал, что затопления имеют аналогичный характер и условия,при которых осуществляется подтопление, как до продажи, так и после продажи, т.е. в осенне-зимний период. При этом доводы ответчиков о том, что в августе 2015 года квартира подвергалась подтоплению от дождя, являются односторонними, не подтвержденными никакими документами. Указал, что не установлены конкретные причины (т.е. конкретные дефекты крыши), влекущие подтопление, но установлена общая причина, которая вызывает подтопление - неисправность скатной крыши. Также установлено, что иные квартиры подтоплению в результате неисправности этой крыши не подвергаются. Деревянная скатная крыша расположена только над спорной квартирой. Таким образом, причина, по которой происходит подтопление, известна - недопустимая техническое состояние крыши, которая нуждается в капитальном ремонте, ее невентилируемость, что вызывает протечки воды в помещения квартир. Отсутствие сведений о конкретных причинах (дефектах крыши) свидетельствует лишь о том, что затруднительно установить и рассчитать, какой конкретный объем работ следует провести для устранения недостатков. При этом по состоянию на /________/ (на момент продажи квартиры) конкретные причины подтоплений не были известны, следовательно, не был известен масштаб недостатков, хотя был известен масштаб повреждений квартиры, не было известно, когда они будут устранены. Невозможно установить количество потенциальных подтоплений и расходов на их устранение в будущем, что свидетельствует об отсутствии определенности для покупателя в вопросе его издержек и расходов из-за этих недостатков, что, безусловно влияет на спрос, т.е. решение приобрести такую квартиру. Данные обстоятельства являются фактором, который свидетельствует об уменьшении (утрате) товарной стоимости квартиры, что должно учитываться при определении разумного размера убытков. Размер убытков подтверждается истцом отчетами об оценке. Доводы и доказательства о продаже квартиры за /________/ рублей с указанием о недостатках приводятся прежде всего в целях ограничения ответственности ответчиков для исключения неосновательного обогащения истца. На удовлетворении исковых требований настаивал. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что с супругом ФИО3 купили спорную квартиру, находящуюся по адресу: г. Томск, /________/, в октябре 2014 года без ремонта за /________/ рублей. В конце ноября 2014 года в спальне побежала вода с потолка. Причиной стала неисправность крана в ванной комнате /________/. В декабре 2014 года течь с потолка снова повторилась. Осмотрев /________/, ничего не обнаружили (кран они заменили сразу в ноябре 2014). Она (ФИО2) с супругом пошли в УК «Жилище», которая обслуживает дом, написали заявление. После осмотра крыши, выяснилось, что когда зимой скидывали снег с крыши, угол кровли повредили металлическими лопатами. Они обратилась в /________/, после проведенной ими проверки, исполнитель из Администрации пояснил, что обслуживающая организация (УК «Жилище») должна сразу предотвратить попадание воды в квартиру и в апреле 2015 года, когда сойдет снег, отремонтировать крышу. В апреле, мае, июне 2015 года управляющей компанией так ничего и не было сделано. После неоднократного обращения в УК «Жилище» на вопрос о сроках проведения ремонта кровли им поясняли, что у УК денег на производство ремонтных работ нет. /________/ на внеочередном собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Томск, /________/, собственниками квартир было принято решение поручить ООО УК «Жилище» выполнить внеплановые работы по ремонту кровли в 2015 г. Оплату за ремонт кровли произвести в счет сэкономленных средств из отмененных работ и произвести доначисления денежных средств по статье «текущий ремонт» с августа 2015 по декабрь 2016 в размере 2,5 руб. за кв.м. В конце августа 2015 года она (ФИО2) вновь звонила в УК, разговаривала с главным инженером, на что последняя четко ответила, что денег нет. В связи со сложившейся ситуацией она написала письмо в Роспотребнадзор и лично пошла в Департамент ЖКХ. В сентябре 2015 года кровля была отремонтирована, после чего никаких проблем с подтоплением с крыши больше не было. В феврале 2016 года в одной из комнат (где ранее протекала вода с крыши) побежала с подоконника вода. Она (ФИО2) опять обратилась в УК с заявлением. Инженер осмотрев квартиру сказал, что неисправен водосток, он сильно намерзал. Через несколько дней поставили новый водосток, на этом все течи воды в квартиру прекратились. Ни при перепадах температур, ни при таянии снега, ни в период прохождения дождей вода с крыши или водостока не проникала в квартиру вообще. Квартиру выставили на продажу в апреле месяце 2016 года за /________/ рублей с целью приобретения коттеджа. В июне 2016 приехали покупатель (сестра истицы) ФИО6, осмотрела квартиру, задавала очень много вопросов. Она (ФИО2) сказала ФИО6, что когда они купили квартиру была проблема, повредили крышу, когда чистили снег, в связи с чем в сентябре 2015 года сделали ремонт крыши, а в феврале 2016 ремонт водостоков, что будут делать детскую площадку и менять канализацию. Истец и ее родственники неоднократно (трижды) производили осмотр квартиры в присутствии третьих лиц, никаких внешний недостатков квартиры выявлено не было. В квартире был выполнен ремонт, благодаря её (ФИО2) действиям ООО УК «Жилище» был произведён ремонт крыши над первым и вторым подъездами дома, а также замена водостоков, о затоплениях и ремонтных работах они неоднократно ставили в известность покупателей. Никаких сведений о квартире перед истцом не утаивали, на момент продажи квартиры проблема затопления комнаты с кровли была решена. Кроме того, квартиру они продали с дорогостоящей мебелью и бытовой техникой, стоимость которой составила около /________/ рублей. Просила в удовлетворении требований отказать.

Ответчик ФИО3 просил в удовлетворении требований отказать, поскольку на момент продажи квартиры проблема с кровлей была решена, протеканий не было, осматривать квартиру не запрещали.

Представитель ответчика ФИО4 так же просила в удовлетворении исковых требований отказать. Указала, что спорная квартира была приобретена истцом за /________/ рублей, из которых /________/ рублей это кредитные средства, представленные ПАО «С.». Истец и её родственники неоднократно производили осмотр спорной квартиры, никаких внешних недостатков квартиры выявлено не было. В квартире силами и средствами ответчиков был произведён ремонт, благодаря действиям ФИО2 ООО УК «Жилище» был произведён ремонт крыши дома, заменен водосток, о затоплениях и ремонтных работах ответчики неоднократно ставили в известность покупателей. Никаких сведений о квартире перед истцом не утаивалось. Данный факт зафиксирован в п. 3.1. Договора: покупатель произвёл осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет. Обо всех недостатках квартиры истец был поставлен в известность. Это подтверждается свидетельскими показаниями: все свидетели со стороны истца подтвердили, что при выявлениях каких-либо недостатков в квартире ответчики отвечали о причинах их возникновения, например, трещина на стене в ванной комнате. При заключении договора купли-продажи и передачи квартиры истец претензий к качеству товара не имела, при этом продажная цена спорной квартиры была согласована сторонами договора с учётом технического состояния и пригодности квартиры для использования и проживания, кроме того, она соответствовала рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, последнее подтверждается заключением специалиста о проведении маркетинговых исследований на рынке недвижимости от /________/, а также осмотром квартиры представителем Банка, который одобрил выдачу кредита Истцу на приобретение спорной квартиры. При продаже квартиры ФИО5 продавцы-ответчики передали покупателю не только объект недвижимости, но и мебель и дорогостоящую технику, находившуюся в квартире: кухонный гарнитур, варочная панель, духовой шкаф, вытяжка, бойлер, шкаф-купе, тумба в ванной комнате, шкаф в ванной комнате, зеркало. Указанные предметы вошли в общую стоимость продажи и не являлись подарком покупателю за факт приобретения квартиры. Кроме того, истцом не предоставлены доказательства продажи спорного объекта недвижимости за /________/ рублей, не доказано и наличие конструктивных недостатков на момент приобретения объекта недвижимости, в том числе скрытых, которые не позволяли использовать квартиру без их устранения.

Представитель третьего лица не заявляющего исковые требования ООО «УК «Жилище» П., действующий на основании доверенности от /________/ сроком на три года, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, не просил об отложении дела. 

Ранее в судебном заседании пояснял, что ООО «УК «Жилище» обслуживает жилой дом, расположенный по адресу г. Томск, /________/. В ноябре, декабре 2014 года в управляющую компанию обращались ответчики, как собственники /________/ тем, что одну из комнат затапливает сверху. Выяснилось, что происходит затопление в той части комнаты, где находится скатная крыша. В сентябре 2015 года был произведен ремонт скатной кровли, которая расположена над квартирой /________/, а именно, был заменен утеплитель, положили обрешетку и восстановили кровлю. После ремонта кровли протекание в /________/ прекратились. Позже, в феврале 2016 года ответчики обратились с проблемой замерзания льда на водостоке, около окна комнаты, где ранее происходило протопления. Проблема так же была решена, водосток переделали. В декабре 2016 года в /________/ вновь началась с крыши протекать вода. По заключению специалистов, необходимо производить капитальный ремонт кровли, что и будет произведено в этом году.

Суд, на основании ст. 167 ГПК РФ, определив рассмотреть дело без участия истца, представителя третьего лица, заслушав пояснения сторон, показания свидетелей, изучив письменные доказательства, приходит к следующему.

Из положений ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Таким образом, исходя из предмета доказывания, истец должен доказать скрытый характер установленных дефектов, невозможность их обнаружения по объективным причинам, непригодность жилья для использования по назначению и соразмерность уменьшения покупной цены.

Согласно части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, а в силу части 1 статьи 56 Кодекса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

В судебном заседании установлено, что /________/ между истцом ФИО5 (покупатель) и ответчиками ФИО2, ФИО3 (продавцы) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому ответчики продали, а истец приобрела в собственность квартиру, общей площадью /________/ кв.м., находящуюся на четвертом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Томск, /________/, состоящую из 3-х комнат. Цена квартиры составляет /________/ рублей (п. 2.1. договора купли-продажи). 

Продавец обязался оставить в отчуждаемой квартире следующее имущество: кухонный гарнитур, варочную панель, духовой шкаф, вытяжку, бойлер, шкаф-купе, тумбу в ванной комнате, шкаф в ванной комнате, зеркало (п.4.1.3 договора купли-продажи); передать объект в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания договора (п.4.1.6); предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, а так же предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости (п.4.1.2).

Договор купли-продажи был исполнен истцом и ответчиками, последние передали квартиру, а истец оплатила стоимость квартиры в полном объеме, претензий к состоянию передаваемого объекта у сторон не было, что в судебном заседании не оспаривалось.

В судебном заседании истец, представитель истца поясняли, что качество приобретенного по договору купли-продажи от /________/ квартиры являлось ненадлежащем, у квартиры были недостатки не оговоренные продавцом при заключении сделки (протекание кровли), а, следовательно, требования истца, как покупателя, которому передан товар ненадлежащего качества и который вправе уменьшить покупную цену, потребовав возврата денежной суммы, должны быть удовлетворены.

В судебном заседании так же установлено и не оспаривалось сторонами, что в сентябре 2015 года силами подрядной организации ООО «П.» был произведен ремонт кровли, расположенной над одной из комнат /________/ по /________/, что так же подтверждается локальным сметным расчетом на ремонт кровли, протоколом внеочередного собрания собственников помещений в МКД по /________/ от /________/, пояснениями представителя управляющей компании.

Свидетель З., в судебном заседании пояснила, что является старшей по дому по адресу: г. Томск, /________/. В июле 2015 года на собрании собственников дома было принято решение произвести частичный ремонт кровли дома, в частности, над квартирой /________/, поскольку происходило затопление одной из комнат в указанной квартире. Решение принималось в связи с обращениями собственников /________/, ФИО3 и ФИО2 о том, что в декабре 2014 года была течь с потолка. В сентябре 2015 года был произведен ремонт кровли, а именно был заменен утеплитель, положили обрешетку и восстановили кровлю, работы были приняты. После ремонта кровли жалоб со стороны ФИО3 и ФИО2 не поступало. Позже, от нового собственника квартиры (истца ФИО7) она узнала, что в декабре 2016 года в комнате на потолке стала скапливаться вода. В настоящее время принято решение о капитальном ремонте кровли.

Свидетель С. показала, что, будучи риелтором, оказывала услуги ответчикам по приобретению и продажи жилья. Спорная квартиры продавалась ответчиками с целью приобретения коттеджа, который продавала их знакомая. Истец и ее родственники неоднократно, в том числе и в её (ФИО8) присутствии осматривали квартиру, задавали вопросы, в том числе по техническому состоянию, ответчики на все вопросы отвечали. Квартиры была с ремонтом, меблированная, пригодная для проживания.

Свидетели М. (сестра истца), ФИО9 (супруг истца), З. (сестра истца) показали, что осматривали спорную квартиру трижды, в том числе и её техническое состояние, задавали вопросы ответчику ФИО2, на которые последняя отвечала. Квартира всем понравилась, поэтому на семейном совете решили её купить. Когда в декабре 2016 года в подвесном потолке одной из комнат, расположенной над скатной кровлей, начала скапливаться вода, истец обратилась в управляющую компанию и узнала, что кровля требует капитального ремонта, о чем, при продаже квартиры, не сказали ответчики.

Не доверять показаниям свидетелей у суда оснований не имеется, их показания являются подробными, последовательными, не противоречат друг другу, при этом свидетели были предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что перед заключением сделки истец осматривала квартиру вместе с мужем, сестрами, претензий к его качеству не предъявляла. При этом, доказательств тому, что истец желала осмотреть квартиру с привлечением специалистов, и ей было отказано, материалы дела не содержат, так же как не содержат достоверных доказательств тому, что истец была ограничена в доступе в какие-либо помещения спорной квартиры.

Из п. 3.1. договора купли-продажи от /________/ следует, что покупатель до заключения договора осмотрела объект недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет.

В связи с изложенным, суд не может прийти к выводу о том, что истец была лишена возможности ознакомиться с состоянием спорной квартиры, при заключении сделки купли-продажи и ей по договору купли-продажи была передана квартира не пригодная для проживания и не соответствующая условиям договора.

При этом, суд так же принимает во внимание, что спорная квартира была осмотрена сотрудниками Банка, которые одобрили выдачу ФИО5 кредита на приобретение квартиры по адресу: г. Томск, /________/, чего в случае неудовлетворительного состояния спорной квартиры не произошло бы.

Суд считает, что истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенной квартиры, возникших до передачи её покупателю.

Ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы для подтверждения ненадлежащего технического состояния жилого помещения стороной истца не заявлялось.

Суд критически относится к представленному стороной истца заключению №/________/ по результатам визуального обследования и оценки технического состояния строительных конструкций жилого дома по адресу: г. Томск, /________/, которое выполнено по заданию ООО «УК «Жилище» с целью выявления дефектов и оценки текущего технического состояния кровли, и которое содержит выводы о недопустимом техническом состоянии крыши, поскольку оно подготовлено только на основании визуального обследования кровли, спорная квартира не осматривалась, само заключение не содержит выводов о причинах попадания воды в квартиру истца.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО10 показал, что заключение №/________/ по результатам визуального обследования и оценки технического состояния строительных конструкций жилого дома по адресу: г. Томск, /________/, было подготовлено им, как специалистом по заданию ООО «УК «Жилище» для включения дома в программу по капитальному ремонту кровли. Заключение подготовлено только на основании визуального осмотра кровли и ее конструкций. Для определения причины проникновения воды в квартиру истца необходимо вскрывать кровлю над спорной квартирой и производить детально обследование.

Доводы истца о том, что ответчики передали квартиру ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи, а именно, не поставили истца в известность о нуждаемости кровли дома в капитальном ремонте, суд считает несостоятельными, поскольку согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее – Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме), помещения в многоквартирном доме, предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе технические чердаки, а также крыша входят в состав общего имущества и не являются частями квартир.

В соответствии с пунктом 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

В силу пункта 21 Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

На момент продажи квартиры (июль 2016 года) кровля над спорной квартирой была отремонтирована, решение о проведении капитального ремонта кровли собственниками многоквартирного дома по /________/ было принято только в 2017 году, о чем свидетельствуют показания свидетеля З. и представителя управляющей компании. Указанные истцом недостатки возникли и были обнаружены значительно позднее заключения сделки – в декабре 2016 года, доказательств их существования на момент заключения договора, а так же доказательств непригодности жилья для использования по назначению, не представлено.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и с учетом требований закона, суд считает, что оснований для применения положений ст. 557 и 475 ГК РФ, устанавливающих ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора продажи недвижимости, суд не усматривает.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (ст. 98 ГПК РФ).

Учитывая изложенное, не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

ФИО5 в удовлетворении исковых требований к ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Томск, /________/ по договору купли продажи объекта недвижимости от /________/ на сумму /________/ рублей, взыскании в солидарном порядке денежной суммы в размере /________/ рублей, судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Т.П.Родичева 

Верно

Судья Т.П. Родичева

Секретарь Н.Ю. Мельник