Дело № 2-300/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 июля 2021 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Юнусова Д.И., 

при секретаре Алатарцевой А.С.,

с участием представителя истца ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным одностороннего отказа от договора, применении последствий недействительности сделки, признании договора заключенным на неопределенный срок, замене арендодателя,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Строй Инвест» обратилось суд с исковым заявлением, указав, что является застройщиком 8-ми-квратинрного дома на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 743 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. Строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство № 56-521313-63-2017 от 09.06.2017 г., выданного администрацией МО Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области. На момент строительства собственником земельного участка являлся ФИО12 Между ФИО12 и ООО «Строй Инвест» был заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом № 27/03/2018 от 27.03.2018 года. Многоквартирный дом фактически возведен истцом в 2018 году. Постановлением администрации МО Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области от 28.12.2018 г. № 713-пдому присвоен почтовый адрес. Строительство осуществлялось, в том числе, за счет средств инвесторов, с которыми истец заключил договоры и обязался передать в их собственность квартиры. Срок договора аренды земельного участка № 27/03/2018 от 27.03.2018 года должен был закончиться 27.02.2019 года (11 мес.). Но так как арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражал, договор был продлен на неопределенный срок, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 3 Договора. После того, как договор был продлен ответчик ФИО2 отказался от договора в одностороннем порядке, о чем заявил 12.03.2019 года в администрацию МО Ленинский сельсовет. При этом истец не получил от ФИО2 каких-либо письменных уведомлений о расторжении договора. Истец узнал об одностороннем отказе от договора от 25.06.2019 года, получив сообщение администрации МО Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области от 25.06.2019 года № 6388. Согласно сообщению администрации ООО «Строй Инвест» отказано в продлении срока действия разрешения на строительство на основании п. 3 ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ по причине того, что ФИО2 в одностороннем порядке отказался от договора аренды. О чем уведомил администрацию 12.03.2019 года вх. № 249. Из-за одностороннего отказа от договора аренды истец не может продлить разрешение на строительство и ввести многоквартирный дом в эксплуатацию. В результате чего истец несет убытки, покупателями квартир к истцу предъявлены иски. 

На основании изложенного просит суд признать недействительным односторонний отказ ФИО2 от договора аренды земельного участку а с последующим выкупом № 27/03/2018 от 27.03.2018 года, заключенного между ФИО2 и ООО «Строй Инвест». Применить последствия недействительности сделки, считая договор аренды земельного участка с последующим выкупом № 27/03/2018 от 27.03.2018 года, заключенный между ФИО2 и ООО «Строй Инвест», действующим на неопределенный срок. Заменить в договоре аренды земельного участка с последующим выкупом № 27/03/2018 от 27.03.2018 года арендодателя ФИО2 на ФИО3

Уточнив исковые требования просит суд признать недействительным односторонний отказ ФИО2 от договора аренды земельного участка с последующим выкупом № 27/03/2018 от 27.03.2018 года, заключенного между ФИО2 и ООО «Строй Инвест». Признать договор аренды земельного участка с последующим выкупом № 27/03/2018 от 27.03.2018 года, заключенный между ФИО2 и ООО «Строй Инвест», действующим на неопределенный срок. Заменить в договоре аренды земельного участка с последующим выкупом № 27/03/2018 от 27.03.2018 года арендодателя ФИО2 на ФИО4

К участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО4, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, Администрация муниципального образования Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, Управление Росреестра по Оренбургской области, Временный конкурсный управляющий ООО "Строй Инвест" - ФИО14, ФИО15.

Представитель истца ООО «Строй Инвест» ФИО1, действующий на основании ордера от 25.01.2021 года, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО16, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ранее в судебном заседании возражали против удовлетворения требований истца.

Третьи лица ФИО7, ФИО8 в судебном заседании возражали по заявленным требованиям, указав, что являются инвесторами по договору строительства квартиры, оплатили денежные средства, но в настоящее время дом не может быть сдан из-за действий истца, просили отказать в удовлетворении иска.

Третьи лица ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, Администрация муниципального образования Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, Управление Росреестра по Оренбургской области, Временный конкурсный управляющий ООО "Строй Инвест" - ФИО14, ФИО17, в судебное заседание не явились о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств, приходит к следующему.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу положений ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В соответствии с ч. 1 ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно ч. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ФИО2 являлся собственником земельного участка, с кадастровым номером: № общей площадью 743 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, код вида разрешенного использования земельного участка – 2.1.1., расположенного по адресу: 

<

адрес>

27.03.2018 года между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Строй Инвест» (арендатор) в лице директора ФИО5 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка с последующим выкупом.

Земельный участок передается от арендодателя к арендатору сроком на 11 месяцев. (п.1.3 Договора)

На участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, принадлежащие арендодателю. (п.1.4 Договора)

Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет 90909 рублей. (п.2.1 Договора)

По истечении срока аренды земельного участка, или же раньше, арендатор обязан выкупить данный земельный участок у арендодателя за 980000 рублей. (п.2.2 Договора)

В соответствии с п.3.1. договора, арендатор имеет право в том числе:

- изменять вид разрешенного использования земельного участка;

- использовать участок для размещения объектов капитального строительства;

- использовать земельный участок в порядке, установленный настоящим договором и действующим законодательством РФ;

- вести строительство и ввести в эксплуатацию строения на указанном участке, производить все действия, связанные со строительством, проектированием, получением разрешения на строительство и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведенных построек, присвоением адреса.

Арендодатель в силу положений п. 4.1, 7.1, Договора, имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях предусмотренных ГК РФ и ЗК РФ. 

На основании п.8.1 договора, настоящий договор заключен сроком на 11 месяцев (одиннадцать месяцев) и вступает в силу с момента подписания. В силу п. 8.2 Договора, любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменно форме, подписаны надлежаще уполномоченным лицом и зарегистрированы в установленном законом порядке. 

Решением Оренбургского районного суда от 30.12.2019 года установлено, что договор аренды №27/03/2018 от 27.03.2018 заключен в письменной форме, подписан обеими сторонами, оговорены права и обязанности, в договоре сторонами достигнуты условия об арендной плате недвижимого имущества, а так же о цене выкупаемого в последующем земельного участка. 

09.06.2017 года администрацией МО Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области выдано разрешение на строительство №56-521313-63-2017 8-ми квартирного жилого дома в пределах спорного земельного участка.

Установлено, что на указанном земельном участке ООО «Строй Инвест» возведен многоквартирный дом. 

Постановлением администрации МО Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области №713-п от 28.12.2018 года завершенному строительством объекту недвижимости многоквартирному дому, построенному на земельном участке с кадастровым номером № присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>.

Вместе с тем, регистрация указанного объекта не совершена, ввиду отсутствия договор аренды. 

Из материалов дела следует, что между ООО «Строй Инвест» и ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО6 заключены договоры инвестирования в отношении квартир в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке.

Также в судебном заседании установлено, что арендатор (ООО) за период пользования земельным участком арендную плату не вносил, земельный участок не выкупал, что не оспаривалось сторонами, доказательств обратного суду не представлено. Доводы истцов о наличии между сторонами взаимных обязательств, что является платой за пользование земельным участком, суд находит несостоятельными, данные доводы не нашли своего подтверждения в судебном заседании. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что факт нарушений условий договора о внесении арендной платы и выкупа земельного участка нашел свое подтверждение в судебном заседании, доказательств обратного суду не представлено. 

Судом также установлено, что 12.03.2019 году директору ООО «СтройИнвест» по юридическому адресу организации и адресу указанному в договоре аренды (

<

адрес>) от ФИО2 было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды, в связи с нарушением условий договора. 

Данное уведомление было получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ по месту его регистрации, доводы истца при этом, что лицо получившее уведомление не является сотрудником организации, суд находит несостоятельными, поскольку согласна правилам почтовых отправлений, почтовая корреспонденция выдается представителю организации только при наличии полномочий на ее получение. Риск неполучения (получения иным лицом) корреспонденции лежит на адресате, указавшем юридический адрес организации. 

Аналогичные уведомления были отправлены ФИО2 в адрес прокуратуры Оренбургского района и администрации МО Ленинский с/с. 

По получению уведомления истец оплаты не производил, как не производил и выкупа земельного участка, доказательств обратного суду также не представлено. 

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По требованию одной из сторон, в силу положений ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу положений ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено, что арендатор не исполнял свои обязательства по внесению арендной платы в период действия договора аренды, как не исполнял свои обязательства по выкупу земельного участка. 

Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решениями судов, доказательств обратного суду не представлено. 

Арендодатель в силу имеющегося у него права на расторжение договор аренды, после направления уведомления арендатору, реализовал свои права и расторг (отказался от) договора аренды, ФИО2 после расторжения договора отказался в продлении срока разрешения на строительство, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании. 

Доводы истца о том, что данный договор, был пролонгирован, поскольку никто не потребовал его расторжения, в силу чего, он заключен на неопределенный срок, и ответчик лишен возможности его расторгнуть, суд находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм права. 

Законом арендодателю не запрещено расторгать договора аренды заключенный на любой срок, в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в том числе невнесении арендной платы. 

Согласно п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Таким образом, основанием недействительности сделки в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение закона или иного правового акта.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу положений ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 11 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.

Статьей 12 ГК РФ, устанавливаются способы защиты нарушенных прав. 

Судом установлено, что ФИО2 являлся собственником земельного участка, с кадастровым номером: №, общей площадью 743 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, код вида разрешенного использования земельного участка – 2.1.1., расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

ФИО2 по договору купли-продажи от 28.11.2020 года произвел отчуждение спорного земельного участка в пользу ФИО3 В настоящий момент собственником земельного участка является ФИО4, на основании договора купли-продажи.

Поскольку арендатор не исполнял свои обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, арендодатель направил уведомление о расторжении договора аренды и отказался от договора. Данные действия ответчика не противоречат положениям закона, и являются правом арендодателя. 

После расторжения (отказа) договора аренды, собственник земельного участка, реализовав принадлежащие ему права, произвел отчуждение земельного участка в пользу ФИО3, данные действия не противоречат закону. 

Требования истца о признании недействительным одностороннего отказа ФИО2 от договора аренды от 27.03.2018 года, суд находит не подлежащими удовлетворению, как не основанные на положениях закона. Отсутствуют основания для удовлетворения требований и признания договора заключенным на неопределенный срок, поскольку ФИО2 в установленном законом порядке реализовал свои права и произвел расторжение договора аренды. Поскольку оснований для признания недействительным отказа от договора аренды не имеется, не имеется и оснований для применения последствий недействительности сделки. 

Не имеется и оснований для удовлетворения требований о замене в договоре аренды арендодателя на ФИО4, поскольку договора аренды является свободным и принудительная замена стороны арендодателя законом не предусмотрена. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца не имеется, при этом не имеет правового значения, тот факт, что на спорном земельном участке возведен объект недвижимости, который в настоящее время невозможно оформить. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, требования истца не основаны на нормах закона.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным одностороннего отказа от договора, признании договора заключенным на неопределенный срок, замене арендодателя, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12.07.2021 г. 

Судья: Д.И. Юнусов