Дело № 3а-74/2025 

55OS0000-01-2024-000961-68

Строка стат. отчета 3.123

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.,

при секретаре Климакове Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 июля 2025 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 10032 +/- 35 кв.м, адрес местоположения: 

<

...> (том 1 л.д. 3-6, том 2 л.д. 32-44, 55).

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» по состоянию на 1 января 2022 года и составляет 9 617 176,80 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2023 года (том 2 л.д. 50).

На основании отчета об оценке объекта оценки от 25 июля 2024 года № 190/035/24, выполненного ООО «Е-Консалтинг» (оценщик ФИО2), административный истец 12 августа 2024 года обратилась в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (том 1 л.д. 29-226, 244). 

Решением бюджетного учреждения от 10 сентября 2024 года № ОРС-55/2024/000092 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано (том 1 л.д. 245-248).

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, административный истец 24 декабря 2024 года обратилась с настоящим административным иском в суд с требованиями об оспаривании указанного решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с выше названным отчетом. Одновременно подала ходатайство о восстановлении срока обращения с административным исковым заявлением в суд (том 1 л.д. 23).

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО3 уточнила заявленные требования в части размера испрашиваемой рыночной стоимости, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере 2 010 000 рублей, взыскать судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы и государственной пошлины (том 2 л.д. 161-162).

Административный истец ИП ФИО1, ее представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании участие не принимали, о месте и времени его проведения извещены судом надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие (том 4 л.д. 8, 11). 

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения при надлежащем извещении в судебном заседании участие не принимал, представителем ФИО4 направлено в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. В письменных возражениях на административно исковое заявление бюджетное учреждение просит отказать в удовлетворении требования о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения, ссылаясь на его правильность и обоснованность; разрешение требования об установлении судом рыночной стоимости земельного участка оставило на усмотрение суда (том 1 л.д. 240-241, том 4 л.д. 13). 

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска в судебном заседании участие не принимал, о слушании дела извещен надлежащим образом, в письменном отзыве указал, что оценщик неправомерно и необоснованно произвел отбор аналогов, некорректно рассчитал весовые коэффициенты аналогов, допустив нарушения требований пунктов 22, 25 ФСО № 7. Против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании исправленного отчета не возражает (том 1 л.д. 238, том 4 л.д. 12).

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года. 

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 2 л.д. 1-5).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Оспариваемая кадастровая стоимость названного земельного участка является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 12 августа 2024 года в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 мая 2024 года. К заявлению приложил отчет об оценке объекта оценки ООО «Е-Консалтинг» от 25 июля 2024 года № 190/035/24 (том 1 л.д. 29-225).

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Разрешая заявленное административным истцом ходатайство о восстановлении срока для обращения с административным иском, суд учитывает следующее.

В соответствии с частью 3.1 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.

Оспариваемое решение принято Бюджетным учреждением 10 сентября 2024 года, копия решения получена административным истцом 16 сентября 2024 года (трехмесячный срок обращения в суд истек 16 декабря 2024 года), административное исковое заявление подано в Омский областной суд 24 декабря 2024 года (том 1 л.д. 3, 24, 25).

Учитывая незначительность пропуска процессуального срока, отсутствие возражений против удовлетворения ходатайства со стороны других лиц, участвующих в деле, а также обстоятельства, указанные в ходатайстве административного истца (отсутствие у административного истца специальных юридических познаний, временная невозможность оказания юридических услуг представителем по объективным семейным обстоятельствам), суд считает возможным восстановить ФИО1 пропущенный срок на обращение с настоящим административным иском в суд (том 1 л.д. 23, 26-28). 

Как следует из материалов дела, бюджетным учреждением 10 сентября 2024 года принято оспариваемое решение № ОРС-55/2024/000092 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, с указанием на то, что в отчете ООО «Е-Консалтинг» от 25 июля 2024 года № 190/035/24 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпункта 2 пункта 2, подпункта 2 пункта 3, пункта 8 ФСО № VI, подпункта 3 пункта 7, пунктов 9, 10 ФСО № V, пункта 10 ФСО № III, а именно: 

оценщик не приводит обоснования отказа от применения аналогов, имеющихся на рынке на дату оценки (замечание № 1);

подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона для каждой из ценовых зон, отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание № 2);

в отчете на странице 75 оценщик проводит нормализацию выборки объектов-аналогов и приведение коэффициента вариации к значению менее 33%, исключая из выборки аналоги с маргинальными (крайними) значениями скорректированной цены, при отсутствии в федеральных стандартах указания на необходимость нормализации выборки, что вводит в заблуждение пользователей отчета и основано на субъективном неподтвержденном мнении оценщика (замечание № 3);

в основу расчета корректировки на местоположение оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2023 года, в результате чего корректировка на местоположение достигает «0,28» («-72%»), при этом приведенные интервалы рыночной стоимости земельных участков для ценовых зон г. Омска и индексы ценовых зон не подтверждены и не обоснованы, значение удельных показателей стоимостей аналогов находятся за границами ценовых зон, то есть мнение экспертов не подтверждается рыночными данными (замечание № 4);

в отчете отсутствуют скриншоты объявлений о продажи аналогов 8-27, не принятых оценщиком в расчете, в связи с чем проверить корректность выводов оценщика о характеристиках земельных участков не представляется возможным (замечание № 5);

объектом оценки является земельный участок промышленной территории, огороженной забором, оценщиком приняты объекты-аналоги № 3, 4, имеющие частичное или полное ограждение, то есть являются объектами, сопоставимыми с объектом оценки по ценообразующему фактору, следовательно, применение корректировки не требуется, однако оценщик на страницах 71-74, 76-79 отчета при расчете применяет понижающие корректировки, тем самым заведомо снижая стоимость объекта (замечание № 6);

в таблицах 10.1, 10.6 на страницах 64, 65, 71-74 отчета у аналога № 6 указан вид использования «основной», тогда как вид использования данного аналога «основной (1247 кв.м), вспомогательный (224 кв.м)», оценщик не вводит соответствующую корректировку к цене аналога (замечание № 7);

в отчете содержатся описки, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки: в разделе 4.3 «Сведения об оценщике» приведены реквизиты свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, однако указанный номер свидетельства не соответствует номеру в копии свидетельства на странице 90 отчета; в таблице 6.1 на странице 17 отчета кадастровая стоимость не соответствует кадастровой стоимости, указанной в скриншоте на странице 18 отчета; на страницах 64, 65 (таблица 10.1) отчета у оферты № 7 указана форма продажи как «комиссионная продажа (цена предложения)», тогда как объекта продается через аукцион (страницы 128-131 отчета); в таблице 10.6 на страницах 71-74 отчета у объекта-аналога № 6 в «Условиях рынка» не указана дата, а приведено значение «45217» (замечание № 8) (том 1 л.д. 245-249).

Согласно отчету ООО «Е-Консалтинг» от 25 июля 2024 года № 190/035/24, представленного в бюджетное учреждение и в суд при подаче административного иска, по состоянию на 15 мая 2024 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 1 845 000 рублей (том 1 л.д. 40).

Определением суда от 28 января 2025 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления наличия в данном отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимости нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения (первый вопрос), и для проверки отчета на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (второй вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 2 л.д. 73-74).

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта от 28 мая 2025 года № 266/2-4-25 (том 2 л.д. 105 оборот -106) по первому вопросу, в отчете от 25 июля 2024 года № 190/035/24 имеются указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения описки, не влияющие на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, и отсутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

По второму вопросу экспертом в заключении отмечено, что отчет от 25 июля 2024 года № 190/035/24 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельного участка в следующей части:

- земельный участок с кадастровым номером № 

<

...> (объект-аналог № 7) не подлежит использованию при расчетах в качестве аналога, в связи с наличием в нем строений (застроенностью) (несоответствие требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 10 ФСО № V);

- земельный участок с кадастровым номером № 

<

...> (объект-аналог № 1) не подлежит использованию при расчетах в качестве аналога, в связи с наличием в нем строений (застроенностью) (несоответствие требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 10 ФСО № V);

- исключение из расчетной выборки земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, соответствующего объекту оценки по заданным ценообразующим факторам, не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7;

- исключение из расчетной выборки земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, соответствующего объекту оценки по заданным ценообразующим факторам, не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7;

- для аналога № 2 (земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>) необоснованно не применена корректировка на форму земельного участка, что приводит к несоответствию статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение от 28 мая 2025 года № 266/2-4-25, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта об отсутствии в отчете об оценке объекта оценки нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения и повлекших изменение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, а также о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Эксперт ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Теплогазоснабжение, вентиляция и охрана воздушного бассейна», квалификацию инженер-строитель, прошла профессиональную переподготовку в 2006 году по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в области оценки 17 лет, прошла дополнительную профессиональную переподготовку по экспертным специальностям «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости» и «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», имеет с 28 апреля 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2023 года, с 27 июня 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2024 года (том 2 л.д. 84).

Заключение эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 28 мая 2025 года № 266/2-4-25 признается судом соответствующим требованиям статьи 82 КАС РФ.

Бюджетным учреждением представлены в материалы дела письменные возражения на заключение эксперта от 28 мая 2025 года № 266/2-4-25, проанализировав которые, суд приходит к выводу о том, что они содержат доводы, аналогичные изложенным в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Суть возражений заключается в несогласии с тем, что эксперт не подтвердил правильность указанных бюджетным учреждением замечаний к отчету, со ссылкой на те же основания (том 2 л.д. 122-125).

Иных доводов и доказательств, ставящих под сомнение выводы эксперта, лицами, участвующими в деле, не приведено и не представлено.

Оценивая замечания бюджетного учреждения, приведенные в оспариваемом решении и в письменных возражениях на заключение эксперта от 28 мая 2025 года № 266/2-4-25, суд находит позицию бюджетного учреждения несостоятельной.

Экспертом ФИО5 по результатам изучения письменных возражений бюджетного учреждения представлен отзыв с приведением мотивов их несостоятельности, со ссылками на нормативные положения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 2 л.д. 148-156).

Оснований не согласиться с позицией эксперта у суда не имеется.

Так, доводы административного ответчика о необходимости описания всего объема информации, в том числе относительно объектов, которые не являются аналогами применительно к объектам оценки, несостоятельны, поскольку не основаны на действующем законодательстве об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов. Само по себе отсутствие в отчете обоснования отказа от использования сведений о земельных участках с кадастровыми номерами, не являющихся аналогами оцениваемых участков, не влияет на содержание отчета и результат расчета рыночной стоимости объекта оценки. Замечание бюджетного учреждения об отсутствии в отчете обоснования отказа от принятия в качестве аналога земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> признано экспертом в заключении необоснованным, с чем оснований не согласиться у суда не имеется, поскольку такое обоснование оценщиком в отчете содержится, иных доводов относительно указанного объекта в решении не приведено (замечание № 1). 

Вопреки указанию бюджетного учреждения, описание объема доступных оценщику аналогов и критерии отбора аналогов приводятся оценщиком в отчете (номера соответствующих страниц отчета указаны в заключении эксперта). Подбор аналогов осуществлен оценщиком на уровне ниже среднего значения диапазона, основаны на анализе диапазона цен применительно к административным округам города Омска, в то время как оценщик исходил из интервала стоимости земли в соответствующей ценовой зоне (замечание № 2).

Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем попарного исключения аналогов с максимальным и минимальным значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей отчета, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33 % является общераспространенной оценочной практикой. Применение такого исключения из выборки аналогов обосновано оценщиком необходимостью приведения коэффициента вариации к допустимому значению, не превышающему 33 %. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации. Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера (замечание № 3).

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением (замечание № 4), несостоятельно, поскольку в соответствии с первоначальным отчетом указанная корректировка применялась исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно изданию «Справочник оценщика. Земельные участки – 2023. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование на 1 января 2023 года и Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее – Справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемый объект, а не исходя из диапазонов ценовых зон. 

Территориальное зонирование города Омска, представленное в Публичной кадастровой карте, учитывает распределение ценовых зон от регионального уровня до уровня, в основу которого положено градостроительное зонирование города Омска в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области.

Справочник оценщика является официальным справочным изданием некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков», информация, содержащаяся в данном справочнике, не является лишь мнением эксперта, а представляет собой систематизированное исследование различных аспектов ценообразования при формировании рынка земельных участков.

Таким образом, использование Справочника при применении корректировок на местоположение не свидетельствует о незаконности выводов оценщика в данной части.

Замечание административного ответчика об отсутствии в отчете скриншотов о продаже объектов-аналогов № 8-27, не принятых оценщиком в отчете в расчет, обоснованное невозможностью проверки корректности выводов оценщика о характеристиках объектов-аналогов (замечание № 5), также является несостоятельным. Как следует из отчета, оценщик руководствовался информационным письмом Некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков» от 29 мая 2024 года исх. № 8/243, определяющим объекты, которые не могут являться объектами-аналогами в сегменте «Производственная деятельность» для определения рыночной стоимости земельных участков. Использование содержащихся в названном документе сведений не свидетельствует о незаконности выводов оценщика в данной части. Перечень указанных в информационном письме объектов подготовлен комитетом по экспертно-аналитической деятельности Омской коллегии оценщиков на профессиональной основе с участием ведущих оценщиков и экспертов, членов Некоммерческого партнерства, по результатам всестороннего анализа общей базы данных земельных участков соответствующего сегмента. По результатам структурированного анализа были определены объекты, которые в силу тех или иных базовых параметров не могут являться объектами-аналогами для определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 15 мая 2023 года. Данное письмо имеется в свободном доступе на сайте НК «Омская коллегия оценщиков», к письму прилагаются скриншоты объявлений о продаже объектов-аналогов, включенных в Перечень указанных в письме объектов.

Также несостоятельна позиция бюджетного учреждения о том, что оценщик вводит понижающие корректировки на наличие ограждения на земельных участках (замечание № 6). В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Наличие забора (ограждения) является обязательным требованием для проведения строительных работ на участке, поэтому у предлагаемых к продаже таких участков стоимость увеличивается, по сравнению со стоимостью аналогичных участков, у которых ограждение отсутствует. Из данного следует, что для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный, а при наличии улучшений у объектов-аналогов, отсутствующих у оцениваемого объекта, необходимо внесение соответствующих корректировок. На основании приведенных положений пункта 20 ФСО № 7 объект оценки рассматривается оценщиком в отчете как незастроенный, без улучшений, при этом для объектов-аналогов, не имеющих улучшения в виде наличия ограждения (забора), корректирующая поправка равна нулю, а для объектов-аналогов, имеющих улучшения в виде наличия ограждения (забора), применялись корректирующие поправки, предусмотренные Справочником оценщика (том 1 л.д. 101).

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком не введена корректировка на форму земельного участка («основной» или «вспомогательный» вид использования) к аналогу № 6 (замечание № 7), не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в соответствии со сведениями, содержащимися в публичной кадастровой карте, объект-аналог № 6 (земельный участок с кадастровым номером № 

<

...>) имеет форму, близкую к прямоугольной, а также вытянутую часть, на которой расположен проезд (страницы 149-155 первоначального отчета). Земельный участок с кадастровым номером № 

<

...> расположен в производственной зоне П-1.2, для которой в соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года № 201, минимальный процент застройки земельного участка с таким видом разрешенного использования составляет 20%, максимальный – 80%. Минимальная площадь, не подлежащая застройке, составляет 294,2 кв.м (1471*20/100). Следовательно, часть участка, площадью 224,0 кв.м, используемая для проезда, не превышает установленные указанными Правилами ограничения по площади, не подлежащей застройке (294,2 кв.м), в связи с этим корректировка на форму земельного участка в данном случае не применима.

Указанные в заключении эксперта и в решении бюджетного учреждения описки, имеющиеся в отчете от 25 июля 2024 года № 190/035/24, не повлияли на итоговый размер рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что допущенные оценщиком описки и ошибки, не повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного объекта, не могут являться единственным основанием отказа в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в силу приведенной нормы, что свидетельствует о формальном подходе бюджетного учреждения к рассмотрению заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, суд отмечает, что недостатки отчета об оценке, указанные бюджетным учреждением в оспариваемом решении, ранее неоднократно являлись предметом экспертного исследования и последующей оценки суда по аналогичным спорам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, признавались несостоятельными по изложенным выше основаниям.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в постановлениях от 7 июня 2012 года № 14-П, от 14 января 2016 года № 1-П, от 26 февраля 2018 года № 10-П, от 12 мая 2021 года № 17-П, недопустим формальный подход органа или лица, наделенных публичными полномочиями, к принятию, совершению (допущению) соответствующих решений, действий (бездействия), не учитывающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций. 

При реализации публичных полномочий наделенный ими орган или лицо обязаны осуществлять полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, действовать добросовестно, поддерживать доверие граждан и их объединений к закону и действиям государства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», исходя из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении.

При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.

Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что в отчете об оценке от 25 июля 2024 года № 190/035/24 отсутствуют нарушения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного земельного участка, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, такое решение не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем требование административного истца в части признания решения незаконным подлежит удовлетворению.

Оспариваемое решение не соответствует требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, фактическим обстоятельствам дела и нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Относительно требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании исправленного отчета, суд исходит из следующего. 

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен исправленный отчет ООО «Е-Консалтинг» от 18 июня 2025 года № 190/035/24-1н, подготовленный с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта от 28 мая 2025 года № 266/2-4-25 по результатам судебной экспертизы по настоящему делу (том 3). 

В связи с этим административным истцом уточнены требования в части величины испрашиваемой рыночной стоимости, установленной исправленным отчетом (том 2 л.д. 161-162).

В исправленном отчете оценщиком, с учетом указанных выше замечаний эксперта, исключены из расчета аналоги - земельные участки с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> (страница 64 исправленного отчета); к расчету приняты земельные участки с кадастровыми номерами № 

<

...> (объект-аналог № 7), № 

<

...> (объекта-аналог № 8) (страницы 65-66 исправленного отчета); применена корректировка на форму земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> (объекта-аналог № 2) (страница 75 исправленного отчета).

Проанализировав содержание исправленного отчета от 18 июня 2025 года № 190/035/24-1н в совокупности с содержанием экспертного заключения, суд считает, что в данном отчете устранены замечания (ошибки, описки, опечатки), указанные экспертом, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. 

Стороны, заинтересованные лица правом на заявление ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, а также судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объектов оценки не воспользовались. 

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика в исправленном отчете, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельных участков, чем отражено в указанном отчете, суду не представлено. Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, не приведено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 18 июня 2025 года № 190/035/24-1н требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> в размере их рыночной стоимости по состоянию на 15 мая 2024 года в размере 2 010 000 рублей (том 3 л.д. 81). 

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. 

С учетом изложенного датой подачи заявлений в бюджетное учреждение следует считать 12 августа 2024 года. 

Разрешая заявленные требования о взыскании судебных расходов, понесенных административным истцом на оплату услуг экспертной организации по проведению судебной экспертизы и государственной пошлины, суд находит их подлежащими удовлетворению.

Порядок возмещения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулирован главой 10 КАС РФ, разъяснен в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 1) и пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 28).

Согласно пункту 31 постановления Пленума ВС РФ № 28 вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 названного кодекса не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ № 1, о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

По правилам части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

Таким образом, в соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к числу издержек, связанных с рассмотрением административного дела, отнесены расходы на оплату услуг экспертов.

Поскольку настоящим решением суда оспариваемое решение бюджетного учреждения признано незаконным, административный истец вправе рассчитывать на возмещение понесенных судебных расходов.

Как ранее указано, определением суда от 28 января 2025 года по ходатайству административного истца по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза для проверки отчета об оценке объекта оценки. Расходы на проведение экспертизы в сумме 

<

...> возложены судом на лицо, заявившее ходатайство (том 2 л.д. 73-74). 

Денежные средства в указанном размере перечислены на счет суда административным истцом согласно платежному поручению от 

<

...> № 

<

...> (том 2 л.д. 55).

Согласно счету экспертного учреждения от 

<

...> № 

<

...>, стоимость экспертного исследования составила 

<

...> (том 2 л.д. 109).

На основании определения от 30 мая 2025 года судом произведена оплата услуг экспертной организации в сумме 

<

...>, остаток денежных средств в размере 

<

...> возвращен плательщику (том 2 л.д. 112).

Выводы эксперта приняты судом в полном объеме во внимание при разрешении административного дела и положены в основу итогового судебного акта. 

При таком положении требование о взыскании с административного ответчика в пользу административного истца расходов на оплату судебной экспертизы подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 111 КАС РФ расходы, понесенные административным истцом при обращении в суд на оплату государственной пошлины в размере 

<

...> (л.д. 7), также подлежат возмещению административному истцу за счет средств административного ответчика. 

Руководствуясь статьями 175 – 180, 248, 249, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

признать решение Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 10 сентября 2024 года № ОРС-55/2024/000092 незаконным.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> по состоянию на 15 мая 2024 года в размере его рыночной стоимости 2 010 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 12 августа 2024 года.

Взыскать с Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы в сумме 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова 

Мотивированное решение изготовлено 5 августа 2025 года.