Дело № 2 – 733 / 2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.- к. Анапа «10» июня 2019 года

Судья Анапского районного суда Краснодарского края Немродов А.Н. 

при секретаре Кропачевой Е.А.,

с участием представителя истца УИО администрации МО г.-к. Анапа – ФИО1, действующего на основании доверенности от 00.00.0000 000, 

представителя ответчицы ФИО2 – ФИО3, действующего по доверенности (...) от 00.00.0000, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

УИО администрации МО г.-к. Анапа обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 000 по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здание, почтовый адрес ориентира: (...), сельский округ Супсехский, (...), район Лысой горы, предназначенного для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации, указав, что решение суда является основанием для Управления Росреестра по (...) к погашению соответствующей записи о праве аренды в ЕГРН.

Определением Анапского районного суда от 00.00.0000 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, было привлечено Управление Росреестра по (...).

В судебном заседании представитель истца УИО администрации МО г.-к. Анапа – ФИО1 заявленные исковые требования поддержал и пояснил, что ответчице ФИО2 на основании договора аренды от 00.00.0000 000 (000 дополнительных соглашений к договору аренды, договоров уступки прав и обязанностей по договору аренды, принадлежат права арендатора в отношении земельного участка площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером 000, из земель населенных пунктов, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - здание, почтовый адрес ориентира: (...), сельский округ Супсехский, (...), район Лысой горы, с видом разрешенного использования – для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации, сроком до 00.00.0000 Указанные сделки в установленном законом порядке зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (...), о чем в ЕГРН имеется запись от 00.00.0000 об обременении земельного участка с кадастровым номером 000 правом аренды ответчицы ФИО2 В ходе визуального осмотра сотрудниками Управления муниципального контроля администрации МО г.-к. Анапа данного земельного участка было установлено, что капитальные либо некапитальные объекты на нем отсутствуют, участок в соответствии с его целевым назначением не используется, не огорожен, зарос сорной растительностью, строительно-монтажные работы не проводятся. Как собственники земельных участков, так и лица, не обладающие правом собственности на земельные участки (в том числе арендаторы), обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным видом использования, причем способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. П. 4.1.7 договора аренды установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет. За органами местного самоуправления закреплено право на осуществление деятельности по контролю за соблюдением юридическими лицами и гражданами законодательства в части использования земельных участков. Уполномоченным органом установлено, что арендуемый ответчицей земельный участок по назначению не используется, что соответствует предусмотренному п. 3.2.5 договора аренды основанию к досрочному расторжению договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Указанные обстоятельства дают УИО администрации МО г.-к. Анапа право на принятие решения о расторжении договора аренды. Управлением имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа в адрес ФИО2 было направлено уведомление от 00.00.0000 о необходимости устранить выявленные нарушения условий договора аренды с предложением представить в адрес арендодателя доказательства устранения нарушений. Однако ответчица требования уведомления проигнорировала. Повторное уведомление от 00.00.0000 было направлено арендатору с приложением подписанного соглашения о расторжении договора аренды. В связи с тем, что до настоящего времени арендатором мер к освоению земельного участка не принято, УИО администрации МО г.-к. Анапа вынуждено обратиться в суд с целью прекращения договорных отношений путем расторжения договора аренды, по причине грубейших нарушений со стороны ФИО2 законных прав собственника арендуемого земельного участка. На основании изложенного просит суд расторгнуть договор аренды от 00.00.0000 000 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером 000 по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание, почтовый адрес ориентира: (...), сельский округ Супсехский, (...), район Лысой горы, с видом разрешенного использования – для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации, указав, что решение суда является основанием для Управления Росреестра по (...) к погашению соответствующей записи о праве аренды в ЕГРН.

Представитель ответчицы ФИО2 – ФИО3 возражал против удовлетворения иска УИО администрации МО г.-к. Анапа о расторжении договора аренды, пояснив, что с момента приобретения ФИО2 права аренды спорного земельного участка (2017 г.) не прошло трехлетнего срока, кроме того ответчицей получена разрешительная документация на строительство капитального объекта на арендованном земельном участке, то есть принимаются меры к его освоению.

Ответчица ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенные о времени и месте процесса, в суд не явились, причин неявки не сообщили, с заявлениями об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в их отсутствие не обращались. 

Учитывая правила ст. 167 ГПК РФ суд считает, что неявка указанных лиц не препятствует рассмотрению дела и считает возможным разрешить спор в их отсутствие.

Заслушав представителя истца Управления имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа ФИО1, представителя ответчицы ФИО2 – ФИО3, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

По смыслу ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим кодексом.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка в аренду предоставляются на основании договора аренды.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно положениям ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с договором аренды от 00.00.0000 000 Департамент имущественных отношений (...) предоставил ООО «Г.» земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером 000 по адресу: (...), сельский округ Супсехский, (...) для использования в целях строительства и последующей эксплуатации туристического комплекса, сроком на 49 лет, то есть до 2053 г.

П. 4.1.7 указанного договора аренды была установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно п. 3.2.5 договора аренды использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, неиспользование участка в течение одного года, являются основаниями для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя.

Дополнительным соглашением от 00.00.0000 внесены изменения в договор аренды от 00.00.0000 000 в части наименования арендатора, ООО «Г.» изменено на ООО «М.».

В соответствии с ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования – цессия) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Соглашением от 00.00.0000 права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 00.00.0000 000 переведены с Департамента имущественных отношений (...) на Муниципальное образование г.-к. Анапа. Из указанного соглашения усматривается изменение кадастрового номера земельного участка – новый 000.

В соответствии с договором цессии (уступки прав и обязанностей) от 00.00.0000 арендатор ООО «М.» уступило свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 00.00.0000 000 в пользу Ш.Е.Л.

На основании договора цессии 000 от 00.00.0000 арендатор Ш.Е.Л. уступила права и обязанности по договору аренды земельного участка от 00.00.0000 000 в пользу ФИО2

По заявлению ФИО2 был подготовлен градостроительный план арендованного земельного участка 000 00.00.0000.

Согласно информации по результатам визуальной фиксации от 00.00.0000, подготовленной Управлением муниципального контроля администрации МО г.-к. Анапа, на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1006000:293 какие-либо капитальные либо некапитальные строения отсутствуют; участок, имеющий установленные на кадастровой карте границы, по периметру не огорожен; не используется в соответствии с его целевым назначением, зарос сорной растительностью.

Управлением имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа в адрес ФИО2 было направлено уведомление от 00.00.0000 000 о необходимости устранить нарушения условий договора аренды.

Повторное уведомление от 00.00.0000 000.05-10249 было направлено арендатору с приложением соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Как следует из выписок из ЕГРН от 00.00.0000, от 00.00.0000, представленных Управлением Росреестра по (...), в настоящее время спорный земельный участок имеет уточненную площадь 30 000 кв.м., кадастровый 000, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здание, почтовый адрес ориентира: (...), сельский округ Супсехский, (...), собственником является муниципальное образование г.-к. Анапа, находится в аренде у ФИО2, дата государственной регистрации права аренды 00.00.0000.

Согласно ч.ч. 1, 2, 4 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, которой настоящим кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ в случае если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, то по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 настоящего кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании ч. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 00.00.0000) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно ч. 2 ст. 46 ЗК РФ (в редакциях, действующих на момент заключения договоров цессии от 00.00.0000, от 00.00.0000) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 45 ЗК РФ. 

Согласно ч. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Решением Анапского районного суда от 00.00.0000 по гражданскому делу 000 было отказано в удовлетворении иска Управления имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа к Ш.Е.Л. о расторжении договора аренды земельного участка. Встречные исковые требования Ш.Е.Л. к УИО администрации МО г.-к. Анапа о признании частично недействительным договора аренды земельного участка удовлетворены. Признан недействительным п. 3.2.5 договора аренды земельного участка от 00.00.0000 000 в части права арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при неиспользовании участка (его части) в течение одного года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 00.00.0000 решение Анапского районного суда от 00.00.0000 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба администрации МО г.-к. Анапа – без удовлетворения. 

Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

На основании ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из решения Анапского районного суда от 00.00.0000 следует, что п. 3.2.5 договора аренды земельного участка от 00.00.0000 000 предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае неиспользования арендатором земельного участка в течение одного года, однако указанный пункт договора противоречит положениям ст.ст. 45, 46 ЗК РФ в их взаимосвязи, поскольку аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, при этом Ш.Е.Л. фактически приобрела права аренды на спорный земельный участок только 00.00.0000, следовательно, в силу положений ст.ст. 168, 180 ГК РФ приведенный пункт договора является недействительным (ничтожным) и не влечет правовых последствий. Учитывая изложенное, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных исковых требований УИО администрации МО г.-к. Анапа о расторжении договора аренды от 00.00.0000 000 в связи с неиспользованием земельного участка (его части) в течение одного года и пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований Ш.Е.Л. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка в части указания в п. 3.2.5 договора на право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в случае неиспользования участка (его части) в течение одного года.

В силу ст. 305 ГК РФ, права, предусмотренные ст.ст. 301 – 304 настоящего кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ст. 389.1 ГК РФ права и обязанности переходят к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное. 

В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, обязанность по освоению земельного участка у ответчицы не могла возникнуть ранее заключения договора цессии, на основании которого она приобрела права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, в том числе усматривается из регистрационного дела в отношении спорного земельного участка, право аренды ФИО2 на земельный участок площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером 000, предназначенный для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации, расположенный по адресу: (...), Супсехский сельский округ, (...), было зарегистрировано 00.00.0000, то есть на дату обращения УИО администрации МО г.-к. Анапа в суд с настоящим иском (00.00.0000) трехлетний срок освоения земельного участка не истек.

Более того, новым арендатором представлены в материалы дела документы, подтверждающие освоение земельного участка на момент разрешения спора, в том числе свидетельствующие о намерении ответчицы осуществлять строительство на данном земельном участке.

В соответствии с ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами.

Учитывая изложенные обстоятельства, анализируя представленные сторонами доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения иска УИО администрации МО г.-к. Анапа о расторжении заключенного с ФИО2 договора аренды земельного участка.

Определением Анапского районного суда от 00.00.0000 в целях обеспечения иска УИО администрации МО г.-к. Анапа было запрещено Управлению Росреестра по КК осуществлять государственную регистрацию прав, перехода прав и сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 000, площадью 30 000 кв.м., по адресу: (...), сельский округ Супсехский, (...), (...)

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе суда. Суд одновременно с принятием решения может вынести определение об отмене мер по обеспечению иска. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

Отказывая в удовлетворении исковых требований УИО администрации МО г.-к. Анапа, суд считает необходимым отменить принятые по делу обеспечительные меры.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Управления имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 000, площадью 30 000 кв.м., по адресу: (...), сельский округ Супсехский, (...), район Лысой горы – отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Анапского районного суда от 00.00.0000 в обеспечение иска Управления имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка.

Отменить запрет Управлению Росреестра по (...) осуществлять государственную регистрацию прав, перехода прав и сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 000, площадью 30 000 кв.м., по адресу: (...), сельский округ Супсехский, (...)

Исполнение решения в части отмены обеспечительных мер поручить Анапскому городскому отделу судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю.

Копию решения направить в Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд.

Судья 

Анапского районного суда 

Краснодарского края А.Н.Немродов