Дело № 2-429/2019 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 ноября 2019 года п. Октябрьский 

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Рогачевой А.М., при секретаре Артисовой Ю.А.,

с участием истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, 

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства здания магазина. В обоснование иска указал, что указанный земельный участок передан ему в аренду по договору ... от 18.04.2011, заключенному между ним и КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район». Постановлением главы администрации МО «Октябрьское» от 23 апреля 2012 г. был утвержден градостроительный план земельного участка. 02 мая 2012 администрацией МО «Октябрьское» выдано разрешение на строительство. После выдачи разрешения он начала строительство здания магазина. Соглашением от 11 апреля 2014 г. срок действия договора был продлен до 17 апреля 2017. В связи с истечением срока действия договора аренды, он обратился в администрацию с заявлением о перезаключении договора аренды для завершения строительства, однако получил отказ. Полагает, что отказ является незаконным, так как он имеет право на заключение договора аренды для завершения строительства.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что объект строит за счет собственных средств, не успел завершить строительство в срок, указанный в договоре аренды в связи с материальными затруднениями, для завершения строительства необходимо выполнить внутренние работы. Арендодатель требований об изъятии земельного участка не заявлял, арендную плату по выставляемым арендодателем квитанциям он оплачивает по 2019 г.

Представитель ответчика администрации МО «Октябрьское» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений против удовлетворения исковых требований не предоставил. 

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившегося представителя ответчика.

Заслушав истца, свидетеля, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании протокола ... заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права аренды земельных участков от 18 апреля 2011 г., постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 26 июля 2010г. между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» и ФИО2 18 апреля 2011 г. заключен договор аренды ...-А земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., с местоположением: примерно в 40 метрах по направлению на юго- восток от ориентира- жилой дом, адрес ориентира: ..., с разрешенным использованием – для строительства магазина, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Срок действия договора установлен 3 года (с 18.04.2011 по 17.04.2014). Соглашением от 11 апреля 2014 г. срок действия договора продлен по 17 апреля 2017.

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО 26 мая 2011 г., соглашение о продлении срока договора от 11 апреля 2014 г. – 08 мая 2014 г..

Постановлением администрации МО «Октябрьское» от 23 апреля 2012 г. ... утвержден градостроительный план № ..., подготовленный на основании заявления ФИО2, в котором указан основной вид разрешенного использований участка- для строительства магазина.

02 мая 2012 г. арендатору ФИО2 администрацией МО «Октябрьское» выдано разрешение на строительство здания магазина на земельном участке с кадастровым номером ..., со сроком действия разрешения до 01 мая 2013 г..

После передачи в аренду вышеуказанного земельного участка истцом на нем возведено здание магазина, объект не завершен строительством.

Данные обстоятельства подтверждаются фототаблицей, а также показаниями свидетеля ФИО1, согласно которым строительство здания по настоящее время осуществляется ФИО2 за счет его собственных средств, объект является недостроенным, выполняются внутренние работы. Также свидетель показала, что арендная плата уплачена ФИО2 по 2-ой квартал 2019 г.

Таким образом, судом установлено, что находящееся на земельном участке с кадастровым номером ... здание является объектом незавершенного строительства. Оснований не доверять объяснениям истца ФИО2, подтвержденным показаниями свидетеля ФИО1, а также фототаблицей, у суда не имеется.

Факт наличия на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства- здания магазина, и принадлежность данного здания на праве собственности ФИО2, ответчик не оспаривает.

Установлено, что срок действия договора аренды земельного участка истек 17 апреля 2017 г., а срок разрешения истек 01 мая 2013 г..

Из п. 4.4.12 договора аренды следует, что арендатор обязан соблюдать сроки строительства зданий и сооружений. В случае, если строительство не было завершено в установленный срок, договор по соглашению сторон пролонгируется на новый срок.

Установлено, что соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила. 

В соответствии с п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Данное право было закреплено и пунктом 4.3.2 договора аренды (по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца по истечению срока действия договора).

До истечения срока действия договора аренды земельного участка истец с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался. 

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23 июня 2014 г. в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01 марта 2015 г., в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО2 на заключение договора аренды земельного участка. 

В соответствии с п. 2. ст. 3.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.01.2017 г. осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 334-ФЗ).

Как следует из материалов дела, ФИО2 с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:18:100401:88 обратился в администрацию МО «Октябрьское» только 15 октября 2019 г. 

Администрацией МО «Октябрьское» дан ответ, что оснований для заключения нового договора аренды земельного участка не имеется, так как истцом не предоставлено документов, подтверждающих наличие на земельном участке объекта капитального строительства. 

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01 марта 2015 г.) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01 марта 2015г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке осуществляется строительство здания магазина.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Истец до истечения срока действия договора аренды не регистрировал свое право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ....

Отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Суд признает вышеуказанное здание магазина, возведенное истцом на предоставленном ему по договору аренды земельном участке, правомерно строящимся объектом - недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является владельцем объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке с кадастровым номером ..., суд приходит к выводу, что истец ФИО2 имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, сроком на 3 года для завершения строительства.

На основании изложенного исковые требования о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства здания магазина без проведения торгов подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации муниципального образования «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на администрацию муниципального образования «Октябрьское» обязанность заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., с местоположением: примерно в 40 метрах по направлению на юго- восток от ориентира- жилой дом, адрес ориентира: ..., для завершения строительства магазина. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Рогачева А.М.

Мотивированное решение принято судом 3 декабря 2019 г.