Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 февраля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-80/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства, просила суд установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – Торгово-развлекательный центр с кафе, назначение: нежилое здание, с кадастровым номером №, общей площадью 7 762,30 кв.м., этажность 3, подземная этажность – 1, инвентарный номер 0002395, литера А, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 103 869 975 рублей. 

В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит ей на праве общей долевой собственности.

Кадастровая стоимость установлена по состоянию на 06.06.2011 года и составляет 178 298 769, 65 рублей.

Согласно отчету об оценке от 03.11.2017 года, рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № на дату оценки составляет 103 869 975 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышена по отношению к его реальной рыночной стоимости. 

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

К административному иску приложено письменное ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи административного иска, поскольку до настоящего времени в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Представитель административного истца по доверенности от 20.11.2017 года № № ФИО1 в судебном заседании поддержал административные исковые требования по основаниям, изложенным выше, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель министерства имущественных отношений Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором просит отказать в удовлетворении иска.

Представитель Администрации г.о.Тольятти Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором указал, что возражает против удовлетворения иска.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно п.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого помещения внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 года.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 ФЗ РФ N 135-ФЗ, не проведена по настоящее время, налогообложение осуществляется от кадастровой стоимости, определенной постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. 

Из материалов дела следует, что ФИО2 на основании договора дарения от 21.07.2015 года на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание – Торгово-развлекательный центр с кафе, назначение: нежилое здание, с кадастровым номером №, общей площадью 7 762,30 кв.м., этажность 3, подземная этажность – 1, инвентарный номер 0002395, литера А, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.08.2015 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет на дату определения кадастровой стоимости 06.06.2011 года в размере 178 298 769,65 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «Бюро оценочных технологий» от 03.11.2017 года № №, рыночная стоимость объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости составляет 103 869 975 рублей.

В ходе рассмотрения дела, с учетом ходатайства заинтересованного лица – Администрации г.о.Тольятти Самарской области относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценки и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административные ответчики обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителями, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 06.06.2011 года.

Согласно заключению эксперта ООО «РосОценка» от 22.01.2018 года № №, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 108 322 383 рубля 54 копейки.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «РосОценка» по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов административного дела, осмотра объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилых помещений, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного и затратного подходов, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчетов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, и затратный подход. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. объекта. От применения доходного подхода эксперт мотивированно отказался.

В рамках сравнительного подхода, была определена стоимость земельного участка методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 4 аналога – земельные участки для размещения коммерческих объектов, находящиеся в собственности, площадью от 800 кв.м. до 4 000 кв.м., расположенные в Автозаводском районе г.о.Тольятти Самарской области. К ним были применены корректировки: на результаты возможного торга, на площадь. Определена средневзвешенная стоимость объекта в размере 10 970 038 рублей.

Затем произведено определение стоимости нежилого здания методом выделения. Для определения рыночной стоимости единого объекта недвижимого имущества были подобраны 4 объекта-аналога – отдельностоящие нежилые здания, на праве собственности, площадью от 1 500 кв.м. до 6 127 кв.м., расположенные в Автозаводском районе г.о.Тольятти Самарской области. Применены корректировки: скидка на торг, на местоположение, на площадь. Рыночная стоимость объекта исследования, определенная сравнительным подходом, без учета НДС составляет 111 681 631 рубль.

В рамках затратного подхода произведено определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный, определена прибыль предпринимателя, износ и устаревания и произведен расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объекта капитального строительства – определение стоимости восстановления объекта недвижимости, затем произведено определение стоимости объекта экспертизы, с использованием сборника УПСС и рассчитана стоимость объекта капитального строительства без учета НДС в размере 104 963 135 рублей 31 копейка.

Согласовав результаты экспертизы рыночной стоимости объекта исследования, сделан вывод, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 06.06.2011 года без учета НДС составляет 108 322 383 рубля 54 копейки.

В заключение содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и не применения конкретных корректировок.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз заявлено не было.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «РосОценка» от 22.01.2018 года № № признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная заключением эксперта, признается достоверными.

Кроме того, представитель административного истца в ходе судебного заседания уточнил административные исковые требования, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной рыночной стоимости, установленной результатом судебной экспертизы.

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере, равной его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не обращался, датой его обращения в суд является 27.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ФИО2 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – Торгово-развлекательный центр с кафе, назначение: нежилое здание, с кадастровым номером №, общей площадью 7 762,30 кв.м., этажность 3, подземная этажность – 1, инвентарный номер 0002395, литера А, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 108 322 383 рубля 54 копейки. 

Дата подачи административного иска в суд – 27.11.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16 февраля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова