УИД 77OS0000-02-2024-036062-89

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва29 июля 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1134/2025 по административному исковому заявлению ООО «Р-Сервис 2000» об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Р-Сервис 2000» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 64489 от 3 ноября 2022 года результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0001001:32 (далее –Земельный участок). Административный истец просит установить его кадастровую стоимость, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 27 507 000 руб.

ООО «Р-Сервис 2000» в обоснование требований ссылается на то, что является арендатором Земельного участка; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права административного истца, так как влияет на размер арендной платы; в подтверждение рыночной стоимости ООО «Р-Сервис 2000» ссылается на отчет об оценке № 1021/2024 от 20 ноября 2024 года, подготовленный ООО «Квадро Эксперт» (далее – Отчет об оценке).

Возражая против удовлетворения заявленных требований Департамент городского имущества города Москвы представил письменные пояснения о том, что Отчет об оценке рыночную стоимость Земельного участка не подтверждает. 

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца требования поддержал, по доводам замечаний к заключению эксперта ходатайствовал о назначении дополнительной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости Земельного участка.

Иные лица, участвующие в деле, замечаний к экспертизе не представили. Департамент городского имущества г. Москвы заявил ходатайство о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы в размере 192 360 руб.

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что Земельный участок с кадастровым номером 77:03:0001001:32, площадью 760 кв.м., расположен по адресу: г.Москва, ал. Песочная, д. 1 стр. 1, передан административному истцу на условиях договора аренды от 4 апреля 2018 года во временное пользование для целей эксплуатации здания кафе; арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости Земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 64489 от 3 ноября 2022 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 38 045 805,2 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка (10 декабря 2022 года), которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 по 31 декабря 2024 года.

Административный истец, который вносит арендную плату исходя из оспариваемой кадастровой стоимости Земельного участка вправе просить установить его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В соответствии с Отчётом об оценке рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года была определена в размере 27 507 000 руб.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела в письменных пояснениях указал на несоответствие Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенной в нем величины рыночной стоимости Земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 4 февраля 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года; производство экспертизы поручено ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России».

Согласно заключению эксперта ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России» ФИО1 от 15 апреля 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; в Отчете выявлены нарушения, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости Земельного участка; величина рыночной стоимости объекта, указанная в Отчете об оценке, не подтверждается. Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет по расчетам эксперта 35 474 520 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется. 

Экспертиза назначалась непосредственно судом; проведена в государственной судебно-экспертном учреждении, экспертом, который имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, а также предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и непротиворечивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, местоположение, качественные и количественные характеристики Земельного участка, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмента рынка, к которому относится спорный объект; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, являются математически верными.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в Отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученного оценщиком итогового значения стоимости Земельного участка; в свою очередь эксперт рассчитал рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на основе исчерпывающего анализа и с учетом ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки. 

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ясно и полно ответил на все поставленные вопросы, провел математически верные и методологически обоснованные исследования, подкрепленные расчетами.

Замечания административного истца к заключению эксперта судом проверены и признаются несостоятельными, их ошибочность разъяснена экспертом в письменных пояснениях, приобщенных к материалам дела, оснований не доверять которым не имеется; сопоставимость отобранных объектов аналогов, верность введенных для спорного объекта недвижимости корректировок по ценообразующим факторам, их обоснованность и необходимость (отсутствие необходимости) не вызывает у суда сомнений.

Эксперт с указанием на технико-экономические характеристики и особенности Земельного участка, его местоположение, вид разрешенного использования и иные важные индивидуальные особенности подробно разъяснил методологию расчетов, введенные корректировки по ценообразующим факторам, их размеры; в письменные пояснениях дополнительно аргументированно пояснил, что само по себе использование в качестве аналогов объектов, расположенных в Москве, но в других административных округах, отличной площади и несовпадающими буквально видами их разрешенного использования, не дает оснований полагать их несопоставимыми, не вводит в заблуждение относительно определенной в рамках экспертизы рыночной стоимости Земельного участка; по всем различиям между объектом исследования и аналогами экспертом применены соответствующие корректировки.

Оснований не доверять приобщенным к материалам дела письменным пояснениям эксперта суд не имеет.

Предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы судом не установлены; ходатайство представителем административного истца о назначении дополнительной экспертизы заявлено, по убеждению суда, необоснованно, ввиду чего и было отклонено; несогласие административного истца с заключением эксперта по приведенным в ходатайстве мотивам поводом для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы не является; эксперт полно и ясно ответил на все поставленные перед ним вопросы; завышение экспертом стоимости ничем объективно не подтверждается.

При проведении экспертизы, по убеждению суда, экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме. Сомнения в достоверности и обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Каких-либо убедительных доводов и доказательств, которые могли бы свидетельствовать об обратном, административным истцом не представлено и судом не установлено; иные лица, участвующие в деле, возражений и замечаний к заключению эксперта не заявили.

Таким образом, суд приходит к выводу, что применительно к нормам статей 59-61, 82 КАС РФ заключение эксперта является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на юридически значимую дату, имея ввиду которое критически оценивается Отчёт об оценке.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2022 года рыночную стоимость Земельного участка, равной которой и надлежит установить его кадастровую стоимость на период по 31 декабря 2024 года в соответствии с разъяснениями, приведенными в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Земельного участка.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство Департамента городского имущества г. Москвы о возмещении судебных расходов на оплату судебной экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении № 2630-О от 15 октября 2024 года, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Земельного участка существенной не является (7%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из обязанности административного истца представлять доказательства по вопросу установления кадастровой стоимости Земельного участка, равной рыночной; без судебной экспертизы в рамках настоящего административного спора проверить Отчёт об оценке и установить все юридически значимые обстоятельства дела было невозможно; по итогам экспертизы определённая в отчёте рыночная стоимость спорного объекта недвижимости не подтверждена; в то же время настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Земельного участка, равной его рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении. 

Таким образом, право на пересмотр кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости Здания в качестве его кадастровой стоимости административным истцом реализовано. При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов с учетом отсутствия замечаний к заключению судебной экспертизы, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Земельного участка была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы, представившего платежное поручение №6312 от 12 мая 2025 года, надлежит взыскать в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы 192360 руб. согласно счету ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России».

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004023:1035, площадью 760 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ал. Песочная, д. 1, стр. 1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 35 474 520 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 29 ноября 2024 года.

Взыскать с ООО «Р-Сервис 2000» в пользу Департамента городского имущества г.Москвы в счет возмещения судебных расходов на оплату судебной экспертизы 192 360 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 30 июля 2025 года.

Судья 

Московского городского судаР.Б. Михайлова