Дело № 2-945/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июля 2018 года г. Сальск 

Сальский городской суд Ростовской области 

в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Н.А.

при секретаре Магилкиной В.В.,

с участием представителя истца Ш. Н.М., действующей на основании доверенности от 19 февраля 2018 года

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О.И.Н. к Е.В.С. о государственной регистрации договора и перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

О.И.Н. обратилась в суд с иском к Е.В.С. о государственной регистрации договора и перехода права собственности указывая на то, что 14 ноября 2000 года по договору купли-продажи целого жилого дома с хозпостройками, заключенному с Т.Р.П., она купила жилой дом, литер №, общей площадью 54,2 кв.м., кадастровый №, а также хозпостройки: сарай литер № саманный, сарай литер № шиферный, сарай литер № тисовый, сарай литер № саманный, обложенный кирпичом, два навеса литеры № и №, подвал, уборную литер №, бассейн литер №, забор, ворота, расположенные на земельном участке площадью 1946 кв.м., находящемся 

<

адрес> за 15000 рублей. Расчет произведен полностью. Договор нотариально удостоверен ДД.ММ.ГГГГ нотариусом по г. Сальску и Сальскому району Ростовской области, П. Г.И. 

У продавца Т. Р.П. право собственности на отчуждаемое имущество в соответствии с условиями договора возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного ДД.ММ.ГГГГ Сальской госконторой, реестровый номер №, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, выданного 26 апреля 2000 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области №, справкой БТИ № от 18 октября 2000 года.

Договор исполнен полностью. Недвижимое имущество ей передано. Истец проживает в доме с 1994 года.

Договор не был зарегистрирован в органе регистрации прав на недвижимое имущество. Продавец Т.Р.П. умерла ДД.ММ.ГГГГ. Наследником после смерти Т.Р.П. является её дочь - Е.В.С., наследовавшая имущество умершей.

Истец является законным владельцем жилого дома, но не может им распорядиться в силу отсутствия регистрации права собственности, чем нарушаются ее права. 

На основании изложенного, истец первоначально просил суд: вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от 14 ноября 2000 года между Т.Р.П. и О.И.Н. целого жилого дома под литером № саманного обложенного кирпичом, общей площадью 54,2 кв.м., сарая литер № саманного, сарая литер № шиферного, сарая литер № тисового, сарая литер № саманного, обложенного кирпичом, двух навесов литер № и литер №, подвала, уборной литер № бассейна литер № забора, ворот, расположенных на земельном участке, площадью 1946 кв.м., 

<

адрес> и перехода права собственности на целый жилой дом под литером № саманный обложенный кирпичом, общей площадью 54,2 кв.м., сарай литер № саманный, сарай литер № шиферный, сарай литер № тисовый, сарай литер № саманный, обложенный кирпичом, два навеса литер № и литер №, подвал, уборную литер №, бассейн литер №, забор, ворота, расположенные на земельном участке, площадью 1946 кв.м., находящиеся 

<

адрес>

В ходе судебного разбирательства истец в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, просил суд: признать договор купли-продажи целого жилого дома с хозпостройками от 14 ноября 2000 года, заключенный между Т.Р.П. и О.И.Н. действительной сделкой; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 54,2 кв.м., расположенный 

<

адрес> от продавца к покупателю.

Истец о месте и времени судебного разбирательства извещена в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК, посредством заявления просила рассмотреть дело в её отсутствие, с участием представителя по доверенности Ш. Н.М. (л.д.81).

Руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель истца по доверенности Ш. Н.М. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Е. В.С. о времени и месте судебного разбирательства извещена в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, посредством направления судебной повестки по месту её жительства 

<

адрес> что подтверждено отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № (л.д.80), в судебное заседание не явилась, посредством заявления просила рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования с учетом уточнений признаёт в полном объеме (л.д.77).

Руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности. 

Изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, выслушав доводы представителя истца, суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 35 Конституции РФ, каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности. 

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи целого жилого дома с хозпостройками от 14 ноября 2000 года, Т.Р.П. продала, а О.И.Н. купила в собственность и оплатила в соответствии с условиями настоящего договора целый жилой дом под литером № саманный обложенный кирпичом, общей площадью 54,2 кв.м., жилой 30,4, сарай литер № саманный, сарай литер № шиферный, сарай литер № тисовый, сарай литер № саманный обложенный кирпичом, два навеса литеры: №, № подвал, уборную литер №, бассейн литер № забор, ворота, расположенные на земельном участке, площадью 1946 кв.м., 

<

адрес> за 15000 рублей. 

Пунктами 4 и 5 настоящего договора предусмотрено, что расчет между сторонами произведен полностью, договор имеет силу передаточного акта. Содержание договора его участниками прочитано и согласовано, имеются рукописные подписи сторон (л.д.8-9).

Факт передачи владения недвижимым имуществом покупателю не оспаривается, более того, ответчик подтвердила исполнение договора купли-продажи в части передачи истцу жилого дома (л.д.41).

При таких обстоятельствах, суд пришёл к выводу о том, что договор купли-продажи от 14 ноября 2000 года совершен в надлежащей форме, сторонами были согласованы все существенные условия, у продавца были правомочия по отчуждению спорного имущества, договор сторонами исполнен, не нарушает прав и интересов третьих лиц. Материалы дела с очевидностью подтверждают, что истец фактически пользуется приобретенным по договору от 14 ноября 2000 года недвижимым имуществом, несёт бремя его содержания, притязаний со стороны других лиц на данный объект жилого помещения не установлено.

Из содержания п. 12 договора купли-продажи целого жилого дома с хозпостройками от 14 ноября 2000 года следует, что он подлежит государственной регистрации в Сальском филиале Учреждения юстиции по государственной регистрации прав и считается заключенным с момента его регистрации (л.д. 9).

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывает на то, что право собственности на указанные объекты недвижимости на основании договора купли-продажи целого жилого дома с хозпостройками от 14 ноября 2000 года, за ней не зарегистрировано. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24 января 2018 года №, согласно которой собственником жилого дома, общей площадью 54,2 кв.м., кадастровый №, расположенного 

<

адрес>, по-прежнему значится Т.Р.П. (л.д.14-15). 

Согласно свидетельству о смерти ДД.ММ.ГГГГ № Т.Р.П., ДД.ММ.ГГГГ, умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11). 

Таким образом, единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на спорное домовладение от Т.Р.П. к О.И.Н. по сделке от 14 ноября 2000 года, является отсутствие продавца по договору, в связи со смертью.

То обстоятельство, что стороны договора купли-продажи целого жилого дома с хозпостройками от 14 ноября 2000 года не обратились за государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю до момента смерти продавца, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о признании договора заключенным, поскольку регистрация права на недвижимое имущество носит правоподтверждающий характер.

Более того, анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицами, которые произвели его отчуждение.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

В абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, что после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности, покупатель уже является законным владельцем этого имущества. Соответственно, он может защищать свое владение на основании ст. 305 ГК РФ. Однако распоряжаться этим имуществом покупатель еще не может, поскольку право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 165 ч. 3 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также предусмотрено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 62 названного Постановления предусмотрено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Судом установлено, что ответчик, Е.В.С., ДД.ММ.ГГГГ, является единственным наследником по завещанию наследственного имущества Т.Р.П., принявшим наследство, что подтверждено свидетельством о праве на наследство по завещанию ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в реестре № (л.д.24), а также письмом нотариуса Сальского нотариального округа Ростовской области, Л. П.А., от 05 июля 2018 года №, из которого следует, что на основании заявления ФИО1 о выдаче свидетельства о праве на наследство ДД.ММ.ГГГГ имеется наследственное дело № о наследовании имущества Т.Р.П., умершей ДД.ММ.ГГГГ. Наследнику были выданы свидетельства о праве на наследство по завещанию на имущество состоящее из: вкладов в СБ РФ, имущественного пая 

<

адрес> земельной доли 

<

данные изъяты> балло-гектар участок 

<

данные изъяты> 

<

адрес>, на жилой дом и земельный участок, находящиеся 

<

адрес> (л.д.69).

Таким образом, поскольку в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи от 14 ноября 2000 года совершен в надлежащей форме, сторонами были согласованы все существенные условия, договор сторонами исполнен, не нарушает прав и интересов третьих лиц, истец фактически пользуется приобретенным по договору от 14 ноября 2000 года недвижимым имуществом, притязаний со стороны других лиц на данный объект жилого помещения не установлено, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца в связи со смертью, то при таких обстоятельствах, суд пришёл к выводу, что исковые требования О.И.Н. к Е.В.С. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, расположенный 

<

адрес>, подлежат удовлетворению. 

В силу ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку хозяйственные постройки, в силу ст. 135 ГК РФ, следуют юридической судьбе жилого дома, следовательно, истец приобрела право собственности и на вспомогательные помещения, расположенные на земельном участке, расположенном 

<

адрес>

Согласно п. 7 ст. 15 Федерального Закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку они обоснованны и не противоречат закону. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования О.И.Н. к Е.В.С. о государственной регистрации договора и перехода права собственности, удовлетворить. 

Признать действительным договор купли-продажи целого жилого дома с хозпостройками от 14 ноября 2000 года, заключенный между Т.Р.П. и О.И.Н..

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 54,2 кв.м., кадастровый № и хозяйственные постройки с кадастровым №, расположенные 

<

адрес> по договору купли-продажи целого жилого дома с хозпостройками от 14 ноября 2000 года от Т.Р.П. к О.И.Н., ДД.ММ.ГГГГ, уроженки 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 июля 2018 года.

Председательствующий Н.А. Пивоварова