Дело № 2-936/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 августа 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Козловой Л.В. 

при секретаре Зоренко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени, встречному иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» об оспаривании размера арендной платы, установлении рыночной стоимости права пользования земельным участком, 

УСТАНОВИЛ:

ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратилось в суд с настоящим исковым заявлением, указав на то, что 06.07.2012 года заключил с ФИО1 договор аренды земельного участка №, зарегистрированный в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службе РФ 03.09.2012г. под №. В соответствии с указанным договором аренды, ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок (кадастровый номер №), расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1050 кв.м., для использования в целях индивидуального жилищного строительства сроком по 26.06.2045 г. Ответчик не выполняет данное условие договора, в связи с чем возникла задолженность по арендной плате за землю и пене. 

С учетом уточненных в судебном заседании 29.06.2017г. в порядке ст.39 ГПК РФ исковых требований, просит взыскать с ФИО1 в пользу ДИЗО задолженность по арендной плате за период с 07.02.2012 по 30.06.2017г. в сумме 630 333,84 рублей; задолженность по пене за период с 21.09.2012 по 29.06.2016 в сумме 46 308,37 рублей, пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, с 30.06.2017г. по дату фактической оплаты денежных средств.

В свою очередь ФИО1 обратился со встречным иском, указывая на то, что ДИЗО незаконно включены Мн.2.00 в расчет арендной платы, а также необоснованное включение в договор арены п.8.6, обязывающего арендатора оплатить за фактическое пользование земельным участком с 30.12.2002 по 06.02.3012г. в сумме 61506 рублей и пени в размере 14 425 рублей, указывая на то, что легитимное использование земельного участка было возможно только после судебного решения от 31.10.2011 года. 

С учетом изложенного просил обязать ДИЗО исключить из договора аренды пункт обязывающий арендатора оплатить за фактическое пользование земельным участком с 30.12.2002 по 06.02.3012г. в сумме 61506 рублей и процентов в размере 14 425 рублей, обязать ДИЗО исключить из договора аренды из формулы расчета приложения №2 коэффициент МН (2.00), и произвести перерасчет в связи с незаконным увеличением арендной платы при использовании МН (2.00) в периоде срока исковой давности, начиная с 2014 года; признать установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы с 01.01.2016 г. в размере 418902,97 рублей на основании отчета № незаконным. 

Исходя из положений Постановления №576, размер арендной платы ДИЗО обязано начислить по кадастровой стоимости земельного участка х Сап 0,3 и применить индекс инфляции на 2016 год.

С учетом уточненных в судебном заседании 07.06.2017г. в порядке ст.39 ГПК РФ встречных исковых требований просил обязать ДИЗО г. Ростова-на-Дону исключить из договора аренды из формулы расчета приложения №2 коэффициент МН (2.00), заключенного с ФИО1; признать установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы в размере 418 902,97 рублей на основании отчета № незаконным, несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды; обязать ДИЗО г. Ростова-на-Дону установить годовой размер арендной платы с 01.01.2016 г. по договору аренды № от 06.07.2012 года в размере 12 970 рублей.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, встречные поддержала и просила удовлетворить. Просила применить срок исковой давности, указывая на то, что проведенная ООО «Прайм» по делу судебная экспертиза проведена с грубейшими нарушениями принципов существенности, однозначности, проверяемости и достаточности и в нарушение Федеральных стандартов об оценке. В связи с чем в основу решения суда должны быть положены выводы ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» по вопросу определения рыночной стоимости права пользования на условиях аренды спорным земельным участком.

ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом. Дело в отсутствие не явившегося ответчика (истца по встречному иску) рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представители ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» не явились в суд, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, выслушав сторону, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 1 марта 2015 г.) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшего до 01 марта 2015 года, и пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды был заключен 06.07.2012 года, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 11 Постановления Администрации г. Ростова н/Д от 09.07.2015 N 576 (ред. от 21.11.2016) "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14). 

В судебном заседании установлено, что 06.07.2012 года между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по РО.

Предметом договора является земельный участок с КН №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1050 кв.м., для использования в целях индивидуального жилищного строительства сроком до 26.06.2045г.

Размер арендной платы за год составляет 16 999,79 рублей. Расчет арендной платы определен в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 3.1).

Согласно сводному расчету задолженности за период с 07.02.2012 по 30.06.2017г. сумма задолженности арендной платы за землю, исчисленная к оплате арендатором составляет 630 333,84 рублей.

Согласно доводам первоначального иска Департаментом в адрес ФИО1 направлено уведомление с приложением дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которому с учетом положений Постановления Администрации г. Ростова н/Д от 09.07.2015 N 576 (ред. от 21.11.2016), размер арендной платы определен по рыночной стоимости права пользования на условиях аренды.

Обращаясь в суд с настоящим иском Департамент в обоснование требований ссылается на оценку, выполненную ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 14.12.2015 года, согласно Отчету №, из которой следует, что рыночная стоимость права аренды в течение одного года земельным участком общей площадью 1050 кв.м с КН №, находящимся по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование – ИЖС, по состоянию на 30.11.2015 года составляет 393 705,80 рублей без учета НДС.

ФИО1 в обоснование несогласия с произведенной Департаментом оценкой, в материалы дела представлено заключение № выполненное ООО «Бюро оценки и проектирования», согласно выводам которого величина годовой арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 1050 кв.м с КН №, находящимся по адресу: г

<

адрес>, составляет 18 856 рублей.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27.04.2017 года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости аренды земельного участка, производство которой поручено ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг».

Согласно заключению №, выполненному экспертом ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг», величина годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды общей площадью 1050 кв.м с КН №, находящимся в муниципальной собственности, расположенным по адресу: 

<

адрес> составляет 12 970 рублей. Допрошенный в судебной заседании эксперт ФИО7 пояснила, что при производстве экспертизы в рамках сравнительного подхода использовалось 2 метода, капитализация рыночной стоимости и процентное соотношение от кадастровой стоимости объекта, и при определении размера арендной платы она руководствовалась здравым смыслом, и исходила из того, что данный земельный участок является неликвидным, он ничего не стоит в денежном выражении, его рыночная стоимость является завышенной. Указанные пояснения эксперта противоречат как его выводам об определении рыночной стоимости в сумме 730 000 рублей, так и соответствующим выводам в части определения итоговой величины арендной платы за пользование спорным земельным участком.

В этой связи, определением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 13.06.2017 года была назначена дополнительная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм». 

Согласно выводам Заключения эксперта № от 26.06.2017 года, выполненного ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» рыночная стоимость аренды земельного участка, площадью 1050 кв.м с КН №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование – ИЖС по состоянию на 01.01.2016 года составляет 41 589 рублей; по состоянию на 30.11.2015 года составляет 40 953 рублей.

Эксперт ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» ФИО8 в судебном заседании поддержал выводы, изложенные в названном заключении, указывая на то, что при оценке данного объекта применялся метод выделения, как единственный позволявший определить стоимость арендной платы в достоверной величине. Полагал неприменимым в данном случае метод «рекапитализации», указывая на то, что ни один из стандартов оценки не содержит такого метода, являющегося по своей сути той суммой, которую инвестор должен получить при вложении денежных средств. В данном случае определялась доля, приходящаяся на земельный участок, и домовладение, а потом применялся метод выделения. При подборе аналогов во внимание не принимались аналоги незастроенных участков, сдачей в аренду которых занимается ДИЗО, поскольку таковые не являются свободными на рынке, а также принимая во внимание, что стоимость права пользования ДИЗО определяется не рынком, ультимативными условиями данного органа. При расчете стоимости исследуемого земельного участка в рамках сравнительного подхода был применен метод выделения, при определении рыночной стоимости земельного участка он рассматривался как свободный от улучшений и доступный для наилучшего использования. 

Заключение выполненное ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы. Эксперт названного экспертного учреждения в полном объеме подтвердил выводы изложенные в нем.

Суд в данном случае не усматривает основания ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» № от 26.06.2017 года, проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством; каких-либо объективных данных относительно его достоверности, сторонами суду представлено не было.

Экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

В этой связи суд принимает во внимание, что рыночная стоимость годовой арендной платы была определена ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» в рамках доходного подхода, при том, что спорный земельный участок, имеющий назначение ИЖС не предполагает получение арендатором дохода от его использования, т.е. является некоммерческой недвижимостью. Обоснованность применения данного метода вызывает у суда сомнения, при том, что арендатор земельного участка какого-либо дохода в рассматриваемой правовой ситуации от него не получает, т.е. инвестиций в него для целей последующего извлечения прибыли не привлекает. Данные обстоятельства ставят под сомнение окончательные выводы ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» о рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года спорным земельным участком.

Согласно статье 12 ФЗ "Об оценочной деятельности", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 указанного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям». 

В связи с чем суд приходит к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости аренды (пользования) спорного земельного участка, определенной отчетом № от 14.12.2015 года.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» указанная в отчете № не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным ООО «ЦСЭ «Прайм». 

Учитывая изложенное, установленный Департаментом расчет арендной платы с 14.12.2015 года в размере 393 705,80 рублей на основании отчета № является незаконным, поскольку не соответствует величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, и соответственно не может применяться.

Суд считает правильными выводы ООО «ЦСЭ «Прайм» в части определения рыночной стоимости аренды земельного участка в размере 40 953 рублей в год по состоянию на 30 ноября 2015г., т.е. на дату определенную в оспариваемом Отчете, в связи с чем приходит к выводу об установлении стоимости аренды земельного участка, площадью 1050 кв.м с КН №, находящегося по адресу: 

<

адрес> в указанном размере.

Относительно требований встречного иска об определении размера аренды земельного участка с учетом выводов ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» (12 970 рублей), суд не находит оснований для установления в указанном размере, принимая во внимание противоречивые выводы данного экспертного заключения, опровергаемые в том числе выводами заключения, выполненного ООО «ЦСЭ «Прайм».

В части требований встречного иска об установлении размера аренды земельного участка с 01.01.2016 года, суд полагает отметить, что оспариваемый истцом расчет по результатам оценки производился Департаментом, начиная с 14.12.2015 года. 

Оценивая заключение специалиста ООО «ЮгПрайсКонсалтинг», выполненное по результатам рецензирования заключения ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» № от 26.06.2017 года, суд приходит к выводу, что данный специалист исключительно отвечал на вопрос о соответствии заключения судебного эксперта требованиям существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, то есть по существу давал оценку действиям эксперта. В данном случае суд приходит к выводу, что выводы, изложенные в указанном выше заключении ООО «ЮгПрайсКонсалтинг» основаны на субъективном мнении специалиста, составившего заключение, а потому, его выводы не могут быть положены в основу настоящего решения. 

Суд также отмечает, что представленное заключение ООО «ЮгПрайсКонсалтинг» по результатам рецензирования заключения ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» выводов судебной экспертизы не опровергает, и не может быть принято во внимание судом, поскольку нормами ГПК РФ не предусмотрено оспаривание экспертного заключения рецензией другого экспертного учреждения.

Принимая во внимание, что в судебном заседании с достаточностью и достоверностью нашли свое подтверждение данные о недостоверности величины годовой арендной платы, определенной отчетом № от 14.12.2015 года, правовых оснований для взыскания арендной платы за спорный период времени, исходя из выводов ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований», у суда не имеется.

Согласно расчету за период с 07.02.2012г. по 30.06.2017г. сумма задолженности арендной платы за спорный земельный участок, исчисленная к оплате арендатором составляет 630 333,84 рублей (том 2 л.д.193).

В ходе судебного разбирательства ФИО1 было заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности, установленного ст. 196 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Между тем согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником.

В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

Таким образом, с учетом того, что Департаментом пропущен срок для обращения в суд по требованиям за период с 07.02.2012г. по 30.09.2013г., суд не может согласиться с представленным расчетом, принимая во внимание данные об обращении в суд с настоящим иском 09.11.2016 (том 1 л.д. 26) и полагает в этой связи что расчет необходимо производить с 4 квартала 2013 года, т.е. с 01.10.2013г.

Расчет с 01.01.2013 по 31.12.2013

A=Ки2009 x Ки2010 x Ки2011 x Ки2012 x Ки2013 x Мн x KC x Сап

A=Ки2009(1.13) x Ки2010(1.08) x Ки2011(1.065) x Ки2012(1.06) x Ки2013(1.055) x KC(2043100.5) x Сап(0.003)=8 908,84. Итого 8 908,84 руб.

Расчет с 01.01.2014 по 31.12.2014

A=Ки2009 x Ки2010 x Ки2011 x Ки2012 x Ки2013 x Ки2014 x Мн x KC x Сап

A=Ки2009(1.13) x Ки2010(1.08) x Ки2011(1.065) x Ки2012(1.06) x Ки2013(1.055) x Ки2014(1.05) х KC(2043100.5) х Сап(0.003)=9 354,28. Итого 9 354,28 руб.

Расчет с 01.01.2015 по 31.12.2015

с 01.01.2015 по 28.02.2015

A=Ки2015 x АП 2014 (18 708,56)

A=Ки2015(1.055) x АП 2014 (18 708,56)=19737.53 руб. Итого 19737.53 руб.

с 01.03.2015 по 13.12.2015

A=Ки2015 x KC x Мн x Сап 

A=Ки2015(1.055) х KC(2533282.50) х Сап(0.006)=16035.68 руб. Итого 16035.68 руб.

С 14.12.2015 по 31.12.2015

A=ОЦЕНКА(40 953,00)=40 953,00 руб. Итого 40 953,00 руб.

Итого А= 19 737,53 х 59/365 + 16 035,68 х 31/365 + 16 035,68 х 2/4 + 16 035,68 х 74/365 + 40 953,00 х 18/365 = 17 840,89 руб.

с 01.01.2016 по 31.12.2016

A=ОЦЕНКА x Ки2016

A=ОЦЕНКА(40 953,00) х Ки2016(1.064)= 43 573,99 руб.

Итого 43 573,99 руб.

с 01.01.2017 по 31.12.2017

A=ОЦЕНКА x Ки2016

A=ОЦЕНКА(40 953,00) х Ки2016(1.064) х Ки2017(1.04)= 45 316,95 руб.

Исходя из вышеизложенного, и принимая во внимание размер ежегодных платежей с разбивкой по кварталу, расчет задолженности будет следующим:

За 2013 год:

начислено по сроку уплаты 2 227,21 (20.12), из них уплачено 4 222 рублей (03.12), т.е. излишне уплачено – 1 994,79 рублей;

За 2014 год

начислено по сроку уплаты 2 338,57 (20.03), из них уплачено 4 222,79 рублей (07.03), 

начислено по сроку уплаты 2 338,57 (20.06), из них уплачено 4 222 рублей (30.06), 

начислено по сроку уплаты 2 338,57 (20.09), из них уплачено 4 328,97 рублей (01.09), а также 4677,17 (29.09), 

начислено по сроку уплаты 2 338,57 (20.12), из них уплачено 4 222,79 рублей (22.12). Излишне уплачено (включая 2013г.) 14 768,55 рублей. 

За 2015 год

начислено по сроку уплаты 4 460,22 (20.03), из них уплачено 4 865 рублей (19.03), 

начислено по сроку уплаты 4 460,22 (20.06), из них уплачено 5 000 рублей (19.06), 

начислено по сроку уплаты 4 460,22 (20.09), из них уплачено 3 920,59 рублей (21.07), а также 5 000 (17.09), 

начислено по сроку уплаты 4 460,22 (20.12), из них уплачено 0 рублей. Излишне уплачено (включая 2013-2014гг.) 15 713,26 рублей. 

За 2016 год

начислено по сроку уплаты 10 893,50 (20.03), из них уплачено 2 000 рублей (11.03), 

начислено по сроку уплаты 10 893,50 (20.06), из них уплачено 850 рублей (19.05), и 5 000 рублей (14.06),

начислено по сроку уплаты 10 893,50 (20.09), из них уплачено 5 000 рублей (13.09), 

начислено по сроку уплаты 10 893,50 (20.12), из них уплачено 5 000 рублей (01.12). Недоплата составила 10 349,08 рублей. 

За 2017 год

начислено по сроку уплаты 11 329,23 (20.03), из них уплачено 5 000 рублей (15.03), 

начислено по сроку уплаты 11 329,23 (20.06), из них уплачено 0 рублей (19.05), недоплата составила 22 658,46 рублей. 

Всего: 22 658,46 + 10 349,08 = 28007,54 рублей. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что в пользу Департамента надлежит взыскать сумму в размере 28007,54 рублей.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действовавшей на момент просрочки, от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.

Рассматривая представленный Департаментом расчет в обоснование исковых требований, и с учетом заявления о попуске сроков исковой давности, суд находит заявленные требования законными и обоснованными в следующей части. Так из материалов дела следует, что начиная с 4 квартала 2013 года и вплоть до 20.09.2016 года ФИО1 арендные платежи вносились своевременно и в полном объеме, в связи с чем расчет неустойки следует производить с 21.09.2016 года.

- с 21.09.2016 по 13.10.2016 (23 дн.): 4 455,58 х 23 х 10%/ 366 = 28 руб.

- с 01.10.2016 по 30.11.2016 (61 дн.): 4 455,58 х 61 х 10%/ 366 = 74,26 руб.

- с 21.12.2016 по 31.12.2016 (11 дн.): 10 349,08 х 11 х 10%/ 366 = 31,04 руб.

- с 01.01.2017 по 14.03.2017 (73 дн.): 10 349,08 х 73 х 10%/ 365 = 206,98 руб.

- с 15.03.2017 по 20.03.2017 (6 дн.): 5 349,08 х 6 х 10%/ 365 = 8,79 руб.

- с 21.03.2017 по 26.03.2017 (6 дн.): 16 678,31 х 6 х 10%/ 365 = 27,42 руб.

- с 27.03.2017 по 31.03.2017 (5 дн.): 16 678,31 х 5 х 9,75/ 365 = 22,27 руб.

- с 01.04.2017 по 01.05.2017 (31 дн.): 16 678,31 х 31 х 9,75/ 365 = 138,11 руб.

- с 02.05.2017 по 18.06.2017 (48 дн.): 16 678,31 х 48 х 9,75/ 365 = 202,88 руб.

- с 19.06.03.2017 по 20.06.2017 (2 дн.): 16 678,31 х 2 х 9,00/ 365 = 8,22 руб.

- с 21.06.2017 по 29.06.2017 (9 дн.): 28 007,54 х 9 х 9,00/ 365 = 62,15 руб. 

Итого 810,12 рублей. Но с учетом внесенной ранее арендатором суммы в размере 4903,23 рублей (01.09.2014), из которых только 4328,97 было учтено в счет арендных платежей, суд полагает, что разница в виде 574,26 рублей подлежит отнесению к пене. Таким образом, сумма пени будет составлять: 810,12 - 574,26 = 235,86 рублей. 

Как следует из разъяснений, данных в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору включается в период расчета неустойки.

С учетом изложенных обстоятельств, руководствуясь вышеприведенными положениями, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Департамента в части взыскания пени, начисленной на сумму 28 007,54 рублей, начиная с 30.06.2017 года по день фактического исполнения обязательства.

Также суд полагает согласиться с доводами встречного иска относительно необоснованности включения Департаментом в расчет арендной платы коэффициент МН (2.00), который в оспариваемом расчете, начиная с 2012 года по 13.12.2015 года включительно.

Так применяя коэффициент Мн (2.00) арендодателем применена норма локального нормативного акта, регулирующего правоотношения, связанные с использованием земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а именно постановление Мэра г. Ростова-на-Дону № 240 от 09.04.2012 года «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону». 

В соответствии с п. 14 постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 года № 240 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону» оспариваемый множитель (2,0) применяется в случае, если объекты недвижимого имущества на земельном участке, предоставленном до 01.01.2006 года для индивидуального жилищного строительства, не введены в эксплуатацию по истечении 10 лет с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации: собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, фактически использовать арендованный земельный участок, в соответствии с требованиями раздела № 1 и вышеуказанной нормой федерального законодательства истец мог только в результате исполнения Департаментом вступившего в законную силу решения Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону 31.10.2011 года. В данном случае земельный участок был предоставлен арендатору после 01.01.2006 года, и в связи с наличием судебного решения десятилетний срок ввода жилого дома в эксплуатацию должен исчисляться с октября 2011 года. Таким образом, суд приходит к выводу, что применение Департаментом при расчете размера арендной платы двойного коэффициента неправомерно, поскольку в судебном заседании не нашло своего подтверждение использование ФИО1 земельного участка до указанной даты.

Рассматривая требования встречного иска относительно обязания исключить из договора аренды из формулы расчета приложения №2 коэффициент МН (2.00), заключенного с ФИО1, суд полагает, что данные требования удовлетворению не подлежат, принимая во внимание, как предыдущие выводы суда о необходимости исключения из расчета арендной платы коэффициента МН (2.00), за период с октября 2013 года по 13 декабря 2015 года, так и данные о том, что в последующих расчетах, начиная с 14 декабря 2015 года, указанный коэффициент МН (2.00) арендодателем не применяется.

В силу статьи 98 ГПК РФ, судебные расходы подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с ч. 3 ст. 95 ГПК РФ, ст. 37 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ от 31.05.2001 эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ, эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 96 и ст. 98 ГПК РФ.

Как следует из материалов дела, определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.05.2017 года была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм», общая стоимость проведения которой составила 25 000 рублей. 

Принимая во внимание, что суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, и что до настоящего времени оплата судебной экспертизы, назначенной в рамках указанного гражданского дела, не произведена в полном объеме, суд считает необходимым удовлетворить заявление ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» об оплате услуг экспертной организации в размере 25 000 рублей и взыскать указанную сумму с истца и ответчика, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости аренды спорного земельного участка отвечает интересам обеих сторон, в связи с чем, расходы в данной части стороны должны нести на равных началах.

В рамках проведенной экспертизы в судебном заседании 16.08.2017г. был допрошен эксперт ФИО8., стоимость выхода эксперта составила 3 000 рублей.

Суд считает необходимым удовлетворить заявление об оплате услуг экспертной организации по оплате выхода эксперта в сумме 3 000 рублей, принимая во внимание, что указанные услуги оказаны экспертом в рамках настоящего дела по ходатайству стороны ФИО1, в связи с чем указанные расходы надлежит взыскать с него.

В силу ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика в соответствующий бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 047 рублей 30 копеек. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону – удовлетворить частично.

Встречные исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период времени с 01.10.2013 года по 30.06.2017 года в размере 28 007 рублей 54 копеек, сумму пени в размере 235 рублей 86 копеек, пени, начисленные на сумму 28 007 рублей 54 копеек за период с 30.06.2017 года по дату фактической оплаты из расчета 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Взыскать с ФИО1 в местный бюджет государственную пошлину в размере 1 047 рублей 30 копеек.

Признать недостоверным расчет арендной платы за период с 14.12.2015 года по 30.06.2017 года, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета № от 14.12.2015 года Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года расположенного по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1050 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 40 953 рубля в год.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 12 500 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 500 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21 августа 2017 года.

Судья