Дело №2-23/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Вяземский 29 января 2019г.. 

Вяземский районный суд Хабаровского края в составе 

председательствующего судьи Логиновой И.А.,

при секретаре Зотовой О.С.,

с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2 – адвоката Максимовой М.Н.,

представителя ответчика – Хабаровского филиала ООО «Байкало-Амурская Строительная Компания» в г.Хабаровске» – ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Хабаровскому филиалу ООО «Байкало-Амурская Строительная Компания» в г.Хабаровске», ООО «Байкало-Амурская Строительная Компания» о защите прав потребителей, 

установил:

С учетом уточненных требований ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Хабаровскому филиалу ООО «БАСК» в г.Хабаровске» (Застройщик) о защите прав потребителей, взыскании в пользу каждой неустойки в размере 719486,20 рублей, компенсации морального вреда в размере 100000 рублей, штрафа в размере 50% от суммы иска, расходов на оплату услуг адвоката в размере 5000 рублей, в обоснование указывая, что 10.07.2015 между сторонами были заключены договоры на долевое участие в строительстве №, № соответственно, предметом договоров являлось обязательство застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением средств других лиц построить строительный объект «2 очередь строительства: «Комплекс жилых домов со встроенными офисами и надземно-подземной, подземной автостоянкой по ул.Слободской в г.Хабаровске», 1 этап строительства. Три многоэтажных жилых дома. Подземный паркинг на 2 этажа». После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность участникам соответствующий объект долевого строительства, соответствующей площади, стоимости объекта. Также, 10.07.2015 с каждым из истцов было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, где застройщик обязался построить объект долевого строительства – квартиры, получить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома № 2, относящегося к строительному объекту: «2 очередь строительства: «Комплекс жилых домов со встроенными офисами и надземно-подземной, подземной автостоянкой по ул.Слободской в г.Хабаровске», 1 этап строительства. Три многоэтажных жилых дома. Подземный паркинг на 2 этажа» в период с 01 по 31 декабря 2015г.. Вышеуказанные договоры долевого строительства прошли государственную регистрацию. Стоимость объекта долевого строительства по договору истцы оплатили своевременно в полном объеме. Соглашение об исполнении условий договора, а также акт приема-передачи объекта долевого строительства были подписаны сторонами 30.12.2016. Истцы считают, что ответчиком были нарушены условия дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве, а именно сроки получения разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, установленный с 01 по 31 декабря 2015г., просрочка исполнения обязательств по договору составила 365 дней, согласно расчету, сумма неустойки в двойном размере составила у каждого - 719486,20 рублей, кроме того, в соответствии с требованиями Закона о защите прав потребителей, в пользу каждого истца подлежит уплата штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, неправомерными действиями ответчика истцам был причинен моральный вред, который каждая из истцов оценила для себя в размере 100000 рублей, просили взыскать с ответчика в свою пользу каждого истца расходы на оплату юридических услуг в размере 5000 рублей.

Определением суда от 11.12.2018 иски соединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть иски в их отсутствие с участием представителя – адвоката Максимовой М.Н..

В судебном заседании представитель истцов Максимова М.Н. исковые требования ФИО1, ФИО2 поддержала по основаниям, изложенным в исках, в дополнение пояснила, что дополнительным соглашением к договору на долевое участие в строительстве от 10.07.2015 были изменены сроки получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома № 2, относящемуся к строительному объекту – «Вторая очередь строительства: «Комплекс жилых домов со встроенными офисами и надземно-подземной, подземной автостоянкой по ул.Слободская в г.Хабаровске».1 этап строительства. Три многоэтажных дома. Подземный паркинг на 2 этажа», соответственно и передачи истцам квартир в период с 01 по 31.12.2015. В связи с тем, что условия договора не были исполнены застройщиком в срок, объекты долевого строительства – квартиры были переданы истцам по акту приема-передачи 30.12.2016, то есть с нарушением срока, полагает нарушенными права потребителей, при этом считает, что факт отсутствия государственной регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения в соответствии с изменениями, внесенными в п.3 ст.433 ГК РФ на основании Федерального Закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ, не может повлиять на незаконность достигнутого между сторонами соглашения об изменении срока передачи объекта. С учетом уточненных требований просит взыскать не с филиала, а с ООО «Байкало-Амурская Строительная Компания» в пользу каждого из истцов неустойку в размере 719486,20 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 100000 рублей, штраф 50% от удовлетворенной судом суммы иска, расходы на оплату юридических услуг в размере 5000 рублей. 

Ответчик ООО «Байкало-Амурская Строительная Компания», надлежащим образом извещенное, своего представителя в суд не направило. 

Представитель ответчика - Хабаровского филиала ООО «Байкало-Амурская Строительная Компания» в г.Хабаровске» – ФИО3 с исковыми требованиями ФИО1, ФИО2 не согласился, ссылаясь на доводы своего письменного возражения на иски, полагая дополнительные соглашения от 10.07.2015 незаключёнными, поскольку они не прошли государственную регистрацию и не могли быть зарегистрированными, в связи с тем, что сроки не были согласованы с собственником земельного участка и противоречат сведениям проектной документации, где срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию установлен 20.03.2017.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.07.2015 между сторонами были заключены договоры на долевое участие в строительстве № (с ФИО1) и № – 015 (с ФИО2), по условиям которых застройщик обязался осуществить строительство объекта «2 очередь строительства: «Комплекс жилых домов со встроенными офисами и надземно-подземной, подземной автостоянкой по ул.Слободской в г.Хабаровске», 1 этап строительства. Три многоэтажных жилых дома. Подземный паркинг на 2 этажа» на земельном участке, расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Хабаровск, Индустриальный район, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 114 метрах от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: ул.Павловича, дом 1а; кадастровый номер земельного участка – №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать в собственность

участнику долевого строительства ФИО1 – объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, площадью 38,4 кв.м, ориентировочной стоимостью 2688000 рублей, этаж 2 (п.1.1 Договора №) ;

участнику долевого строительства ФИО2 – объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, площадью 38,4 кв.м, ориентировочной стоимостью 2688000 рублей, этаж 10 (п.1.1 Договора № – 015).

Срок получения разрешения на ввод строящегося объекта в эксплуатацию определен не позднее 20 марта 2017г.. Срок передачи объекта долевого строительства в течение 4-х месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.4.1 указанных Договоров).

10.07.2015 сторонами были подписаны дополнительные соглашения к каждому из вышеуказанных договоров на долевое участие в строительстве, по условиям которых, планируемый срок окончания строительных работ и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определен в период с 01 по 31 декабря 2015г..

Согласно актам приема-передачи от 30.12.2016, ООО «Байкало-Амурская Строительная Компания» в лице «Хабаровского филиала ООО «БАСК» в г.Хабаровске» на основании договоров долевого участия в строительстве№ и № – 015 передало, а истцы приняли объекты долевого строительства квартиры, указанные у каждого в договоре.

В соответствии с положениями ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.1); обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.2).

В силу положений ст.10 Закона об участии в долевом строительстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно п.8.3 Договоров долевого участия в строительстве № и № – 015, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить другой стороне, предусмотренные настоящим договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки. В силу п.8.2 указанных договоров, в случае нарушения, предусмотренного настоящим договором срока передачи участнику объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки, причем начисленные проценты за неустойку уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В судебном заседании установлено, что истцы ФИО1, ФИО2 оплатили цену договора в полном размере, при этом полагают ненадлежащим исполнение застройщиком принятых на себя обязательств по передаче объектов долевого строительства истцам с учетом дополнительных соглашений от 10.07.2015, и наличие просрочки передачи квартир, каждому из истцов в период с 01.01.2016 по 30.12.2016, что влечет взыскание в пользу истцов неустойки по п.8.2 Договора, а также компенсации морального вреда и штрафа по Закону о защите прав потребителей.

Ответчик, ссылаясь на незаключенность дополнительных соглашений от 10.07.2015 по изменению срока строительства объектов долевого строительства – квартир истцов по причине отсутствия государственной регистрации указанных дополнительных соглашений, полагает передачу квартир истцам в отсутствие нарушенных сроков, указанных в договорах долевого участия в строительстве, что освобождает ответчика от уплаты неустойки. 

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные гражданско-правовыми отношениями, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1); договор должен содержать, в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ч.4); при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч.5).

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 данной нормы предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 

В соответствии с п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. 

Таким образом, из предусмотренных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.

В силу положений ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (п.2); разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (п.4).

В соответствии с пп.5 п.3 ст.8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся, в том числе выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

Согласно п.4.1 Договоров долевого участия в строительстве № и № – 015, объект долевого строительства подлежит передаче участнику в срок предусмотренный настоящим договором. Срок получения разрешения на ввод строящегося объекта в эксплуатацию – не позднее 20 марта 2017г..

Пунктами 11.1 и 11.2 вышеуказанных договоров установлено, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации в органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует до исполнения сторонами своих обязательств, возникающих из настоящего договора; Все изменения и дополнения к настоящему договору заключаются в том же порядке и форме, что и настоящий договор.

По условиям дополнительных соглашений от 10.07.2015 к договорам долевого участия в строительстве № и № – 015 от того же числа, заключенным между истцами и ООО «БАСК», стороны пришли к соглашению об изменении срока строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома № 2 в период с 01 по 31 декабря 2015г.. 

При этом, в нарушение вышеуказанных норм права, представленные истцами дополнительные соглашения от 10.07.2015 об изменение срока передачи объекта строительства не прошли государственную регистрацию, а следовательно, не могут быть признаны заключенными. Изменение сроков передачи объекта долевого строительства является изменением существенных условий договора долевого участия. Согласно проектной декларации, срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома № 2 установлен 20.03.2017. Кроме того, земельный участок, на котором ведется строительство объекта недвижимости, был предоставлен ответчику в аренду на 10 лет его собственником – органом местного самоуправления, выдано разрешение на строительство, поэтому изменение сроков в разрешении на строительство зависит исключительно от собственника земельного участка, такого разрешения застройщику предоставлено не было. Так же, суду не представлено бесспорных и достоверных доказательств того, что срок передачи квартир участникам долевого строительства был изменен со всеми дольщиками в установленном законом порядке, тогда как по закону срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома. 

Учитывая установленные по делу обстоятельства, что разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома №2 получено 30 декабря 2016г., квартиры переданы истцам по актам приема – передачи 30 декабря 2016г., то есть в течение срока, установленного Договорами долевого участия в строительстве № и № – 015, суд считает заявленные истцами исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к Хабаровскому филиалу ООО «Байкало-Амурская Строительная Компания» в г.Хабаровске, ООО «Байкало-Амурская Строительная Компания» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Вяземский районный суд.

Судья И.А. Логинова

Решение в окончательной форме изготовлено 04.02.2019