Дело №2-3236/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2019 года г.Армавир

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе: председательствующего -судьи Лаховой И.В., 

при секретаре судебного заседания Лахно А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи -, расположенной в - - недействительным. В обоснование иска указала, что она являлась собственником -, расположенной по адресу: - на основании договора на передачу в частную собственность в порядке приватизации муниципального жилищного фонда от -. В июне 2016 года ей потребовалась денежная сумма в размере 1 350 000 рублей. В интернете она нашла объявление о том, что ФИО2 занимает деньги под проценты физическим лицам. Она встретилась с ФИО2 Он сказал, что сможет занять ей указанную денежную сумму, но при условии, если она ему предоставит обеспечение возврата денежной суммы в виде своей квартиры. Они договорились о том, что ФИО2 ей предоставляет в долг 1 350 000 рублей под залог её квартиры. Она постепенно погашает ему частями вышеуказанный долг, а по мере выплаты долга, он снимает обременение с её квартиры.17 июня 2016 года она пошла с ФИО2 в Армавирский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю, где он предложил ей подписать подготовленный им проект договора продажи квартиры. Она, будучи юридически неграмотной, подписала подготовленный ФИО2 проект договора, после чего ФИО2 передал ей деньги в размере 1 350 000 рублей. Кроме этого, они подписали 18 июня 2016 года договор найма жилого помещения с первоочередным правом выкупа, согласно которому, ФИО2 предоставляет ей во временное владение и пользование -, расположенную по адресу: -, а она, согласно договору, обязана вносить ему ежемесячно плату за пользование квартирой в размере 65 000 рублей. Как пояснил ей ФИО2, эти платежи будут засчитываться в счёт уплаты её долга и процентов, а после того, как она внесет сумму основного долга, квартира опять перейдёт в её собственность.

ФИО2 обратил её внимание на пункт 1.6 договора найма, согласно которому по истечении срока договора арендатор имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене 1 300 000 рублей.

Таким образом, она продолжала жить в указанной квартире, считая её своей собственной, и ежемесячно выплачивала ФИО2 в счёт погашения долга по 65 000 рублей.

В июле- сентябре 2016 года она заплатила ФИО2 наличными, что подтверждается его подписью в приложении - к договору аренды, а остальные платежи ею делались через банковскую карту её дальнего родственника С на банковские реквизиты, указанные ФИО2 Всего ею было осуществлено двенадцать платежей по 65 000 рублей, то есть в общей сумме 780 000 рублей. 

Считает, что договор купли-продажи квартиры от 17.06.2016 года является притворной сделкой. 

Истица в судебное заседание не явилась, имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В судебном заседании представитель ФИО1 ФИО3 поддержал исковые требования в полном объёме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражала против заявленных требований, просила отказать в удовлетворении иска. Заявила о применении срока исковой давности, просила отказать в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что истёк годичный срок исковой давности для этого требования.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Свидетель С. показала, что ее семье и ФИО1 потребовались денежные средства. Договорились с К о том, что он даст в долг 1300000 рублей с выплатой ежемесячно процентов в размере 65000 рублей. К сказал, что для оформления займа приедет ФИО2 ФИО1 заключила с ФИО2 договор под залог своей квартиры. Они ежемесячно в течение года выплачивали по 65000 рублей по договору займа. Намерения продавать свою единственную квартиру ФИО1 не имела. Когда возникли материальные трудности, ФИО2 стал выселять ФИО1 из квартиры, в которой она продолжала проживать.

Свидетель С показал, что в 2016 году ФИО1 был заключен договор займа с ФИО2, с целью получения денежных средств под залог квартиры. Она выплатила сразу три платежа, а остальные девять проводились через его карту. Когда возникли материальные трудности, ФИО1 не смогла выплачивать долг, ФИО2 стал требовать ее выселения. Намерения продать свою квартиру ФИО1 не имела, т.к. это ее единственное жилье.

Свидетель Ч показала, что ФИО1 в связи с возникшими материальными трудностями решила взять в долг денежную сумму, заложив квартиру. Оформили договор с ФИО5, согласно которого, она осуществляла ежемесячные платежи в течение года. Намерения продавать квартиру не имела.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 являлась собственником квартиры № 68, расположенной по адресу: - на основании договора на передачу в частную собственность в порядке приватизации муниципального жилищного фонда от 28 декабря 2000 года.

В июне 2016 года ей совместно с её знакомыми С и С понадобилась денежная сумма в размере 1 350 000 рублей и была достигнута договоренность с ФИО2 о предоставлении истице денежной сумму 1 350 000 рублей под залог -, расположенной в -. 

В связи с трудным материальным положением и нуждаемостью в денежных средствах, истица осознавая, что договор купли-продажи квартиры прикрывает иную волю сторон сделки, предоставление займа, вынуждена была согласиться с условиями, предложенными ответчиком. 

17 июня 2016 года ФИО1 подписала подготовленный ФИО2 договор купли- продажи квартиры, в котором ФИО2 выступил стороной договора, после чего ФИО2 передал ей деньги в размере 1 350 000 рублей, убедив ее, что такой договор необходим для выполнения сторонами своих обязательств.

Для погашения истицей суммы займа и процентов,18 июня 2016 года ею был подписан договор найма жилого помещения с первоочередным правом выкупа, согласно которому ответчик предоставляет истице во временное владение и пользование -, расположенную по адресу: -, а истица, согласно договору, обязана вносить ему ежемесячно плату за пользование квартирой в размере 65 000 рублей. 

Истица полагала, что эти платежи будут засчитываться в счёт уплаты ею долга и процентов, а после того как она внесёт сумму основного долга, квартира перейдёт в её собственность.

В соответствии с п. 1.6 договора найма, по истечении срока договора арендатор имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене 1 300 000 рублей.

ФИО1 до настоящего времени проживает в указанной квартире, выплатила в счёт погашения долга 195 000 рублей, что подтверждается подписью ответчика в приложении - к договору аренды и не оспаривается представителем ответчика.

Суд не может принять доводы истицы о том, что ею было выплачено по договору 780000 рублей, поскольку письменно подтверждены только три платежа, остальные платежи произведены между лицами, не являющимися сторонами сделки.

Поводом для обращения истицы в суд явилось то обстоятельство, что в связи с просрочкой платежей ответчик обратился в суд с иском о выселении ее из квартиры. Поскольку такие условия не были оговорены при предоставлении займа, полагает, что ее право нарушено, в связи с чем, вынуждена обратиться в суд. 

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения

Согласно п.2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Суд считает, что договор купли-продажи квартиры от 17.06.2016 года является притворной сделкой, поскольку фактически между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры.

Данное обстоятельство подтверждается фактическими обстоятельствами, установленными в судебном заседании.

Истица обратилась к ответчику за получением суммы займа, а не в связи с намерением продать свою квартиру, являющуюся единственным жильем; продав квартиру из нее не выезжала, вещи не вывозила, фактически осуществляет права собственника- оплачивает коммунальные услуги.

Стоимость недвижимости по договору купли-продажи от 17.06.2016 года существенно ниже ее реальной стоимости.

Доводы представителя ответчика о том, что цена недвижимости была согласована с истицей и истица была с ней согласна, не могут быть приняты судом, поскольку цена имущества является заниженной и соответствует фактическим долговым обязательствам ФИО1, что подтверждает обеспечительный характер сделки купли-продажи.

Договор найма жилого помещения был заключен 18.06.2016 года, сразу после регистрации договора купли-продажи, при этом, размер арендной платы, предусмотренный договором, 65 000 рублей, более чем в 4 раза превышает сложившуюся цену за аналогичное жильё, что подтверждается представленной в материалы дела справкой о средне-рыночной стоимости аренды в г. Армавире. Оплата аренды в таком размере не соответствует требованиям разумности, экономически нецелесообразна. Данная сумма фактически являлась платежами по договору займа.

С установленными в судебном заседании обстоятельствами согласуются и последовательные объяснения представителя истицы. Доводы истицы подтверждаются показаниями свидетелей о том, что истица не имела намерения продать свою квартиру, а договор купли-продажи фактически являлся договором займа с залогом имущества, осуществляя платежи по договору найма, полагала, что погашает заем.

Суд считает, что нет оснований для применения срока исковой давности по следующим основаниям.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющемся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения.

Как установлено судом, договор купли-продажи квартиры начал исполняться 17 июня 2016 года. С настоящим иском ФИО1 обратилась 13 июня 2019 года, т.е. за четыре дня до истечения срока исковой давности.

Поскольку суд признаёт договор купли-продажи от 17 июня 2016 года притворной сделкой, т.е. ничтожной, то оснований для применения годичного срока исковой давности у суда не имеется. 

Суд считает, что в порядке применения последствий недействительности сделки, ответчик ФИО2 обязан вернуть ФИО1 в собственность -, расположенную по адресу: -, а ФИО1 обязана возвратить ФИО2 денежные средства в размере 1155000 рублей, с учетом выплаты долга 195 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным удовлетворить.

Признать договор купли-продажи -, расположенной по адресу: - - от -, заключённый между ФИО1 Т Николаевной и ФИО2 недействительным.

Аннулировать (исключить) из единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на -, расположенную в - -, возвратив указанную квартиру в собственность ФИО1.

Взыскать в пользу ФИО2 с ФИО1 1 155 000 (один миллион сто пятьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавиврский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 августа 2019 года.

Судья Лахова И.В. подпись решение не вступило в законную силу