Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

4 августа 2017 года 

Клинский городской суд Московской области в составе 

при секретаре Пироговой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1637/2017 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора заключенным и государственной регистрации права собственности на земельный участок,

Установил

На основании вступившего в законную силу /дата/ 2008 года решения суда от /дата/ 2008 года, с учетом исправления описки в этом решении по определению суда от /дата/ 2011 года (л.д. 55-57, 58), Управлением Росреестра по Московской области /дата/ 2013 года зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером /номер/:1450 площадью /площадью/ кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, расположенного по адресу: /адрес/, что подтверждено выпиской из ЕГРН от /дата/ 2017 года (л.д. 18-22).

/дата/ 2011 года между ФИО2, от имени которой действовал ФИО3, на основании доверенности от /дата/ 2011 года, и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка (л.д. 6-7).

/дата/ 2012 года вступило в законную силу решение суда от 19 июня 2012 года об отказе в иске ФИО2 к ФИО1 и ФИО3 о признании недействительной доверенности от /дата/ 2011 года и признании незаключенным предварительного договора купли-продажи земельного участка от /дата/ 2011 года, указанных выше (л.д. 59-66, 67-70).

/дата/ 2014 года вступило в законную силу решение суда от /дата/ 2013 года, которым ФИО2 обязана заключить с ФИО1 договор купли-продажи указанного выше земельного участка на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи земельного участка от /дата/ 2011 года, и отказано в удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка от /дата/ 2011 года (л.д. 26-29).

/дата/ 2017 года ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании заключенного между ними /дата/ 2011 года предварительного договора купли-продажи земельного участка договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, являющимся основанием перехода права собственности и возникновения у ФИО1 права собственности на этот земельный участок, ссылаясь на то, что возбужденное на основании выданного судом исполнительного листа по решению суда от /дата/ 2013 года, возбужденное /дата/ 2014 года, было окончено постановлением судебного пристава-исполнителя от /дата/ 2016 года, в связи с невозможностью исполнения, т.к. ФИО2 отказалась подписать договор купли-продажи земельного участка; поскольку являющийся предметом предварительного договора земельный участок был передан ему, т.е. истцу, в момент заключения этого договора /дата/ 2011 года, его материально-правовой интерес в настоящее время заключается в регистрации права собственности на находящийся в его владении земельный участок.

В судебное заседание представитель истца ФИО1 ФИО4 не явилась, предоставив /дата/ 2017 года ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие, иск поддерживает, и письменные пояснения по иску (л.д. 46, 49-52).

Ответчица ФИО2 повторно не явилась в судебное заседание, направленные ей по указанному в исковом заявлении, а также в справке Отдела по вопросам миграции ОМВД России по Клинскому району (л.д. 71) адресу, почтовое извещение возвращено в суд, по истечении срока хранения (л.д. 36), телеграмма не доставлена, т.к. квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является (л.д. 44).

Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. 

По п. 68 того же Постановления, статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Применительно к требованиям п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 г. № 221, ч.2 ст.117 ГПК РФ и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующего равенство всех перед судом, в соответствии с которой неявка лица в суд по причине уклонения от получения судебных извещений есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, отказ ответчика в получении почтовой корреспонденции, о чём свидетельствует возврат почтовых отправлений на его имя за истечением срока хранения, следует считать надлежащим извещением. Поэтому суд, на основании ст. 167 ГПК РФ, счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчицы.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Московской области - ФИО5 в судебное заседание не явилась, предоставив письменное ходатайство от /дата/ 2017 года о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления, которое разрешение спора оставляет на усмотрение суда (л.д. 54).

Суд, проверив материалы дела, пришёл к следующему.

В соответствии со ст. 61 ч. 2 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

/дата/ 2011 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязались до /дата/ 2012 года заключить договор купли-продажи земельного участка, и ФИО1 в качестве задатка передал ФИО2 денежную сумму в размере полной стоимости земельного участка, согласованной сторонами, - /сумма/ рублей (л.д. 6-7).

ФИО2 в судебном порядке просила признать незаключенным, недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка от /дата/ 2011 года, в чём ей судом было отказано, в связи с чем данное обстоятельств, в силу преюдиции, не подлежит доказыванию или оспариванию по настоящему делу.

/дата/ 2013 года судом вынесено решение о понуждении ФИО2 к заключению договора купли-продажи земельного участка в соответствии с условиями предварительного договора, однако исполнительное производство № /номер/, возбужденное /дата/ 2014 года на основании указанного решения суда, было окончено постановлением старшего судебного пристава Клинского РОСП УФССП России по Московской области ФИО6 от /дата/ 2016 г., в связи с невозможностью исполнения, т.к. ФИО7 отказалась подписать договор (л.д. 16, 14-15).

Согласно п. 8 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно п. 2,3,5 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно положениям, статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 61 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору следует установить не только фактический переход имущества от продавца к покупателю, но и наличие документа о передаче имущества.

По п. 6 предварительного договора, Покупатель имеет право с момента подписания настоящего договора пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением, в том числе, производить неотделимые улучшения, в состав которых стороны договорились включить понесенные Покупателем расходы по оформлению права собственности на землю ФИО8 (согласно выданной доверенности от /дата/ 2007 года, реестровый номер 9204, удостоверил нотариус Клинского нотариального округа Московской области ФИО9), а именно /сумма/ рублей, выплаченные матери ФИО2 ФИО8 /дата/ 2007 года, /сумма/ рублей за услуги по подготовке межевого плана, /сумма/ рублей за юридические услуги, госпошлину за обращение в суд от имени ФИО8

Таким образом, данным пунктом Договора стороны подтвердили фактический переход имущества к Покупателю.

Однако, как уже указывалось выше, согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно законодательства, документом о передаче имущества считается акт приема-передачи имущества.

Таким образом, суд считает заявленный иск обоснованным, законным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, суд

Решил

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка, заключенный /дата/ 2011 года между ФИО1 и ФИО2 договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, являющимся основанием для перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером /номер/:1450 площадью /площадью/ кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, расположенного по адресу: /адрес/, и возникновения права собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

Настоящее решение суда является основанием для погашения записи регистрации № /номер/ от /дата/ 2013 года права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером /номер/:1450 площадью /площадью/ кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, расположенного по адресу: /адрес/, и проведения государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: подпись ФИО10

Мотивированное решение по делу составлено /дата/ 2018 года.

Судья: подпись ФИО10