Дело № 2-1665/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2024 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе: 

судьи Сломовой И.В.,

при секретаре Олейниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ДНП «Агро-клуб Усадьба» о расторжении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа и возврате переданного имущества в собственность истца,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с настоящим иском, указав следующее.

... между сторонами заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа (и оказанием услуг), согласно которому продавцом в собственность покупателя был передан земельный участок без размещенных на нем строений, общей площадью 913 кв. м, с кадастровым номером ..., Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения – садовые и дачные дома, расположенный по адресу: .... 

... к указанному договору сторонами было подписано дополнительное соглашение, согласно которому:

Цена земельного участка по договору составляет 1 030 000 руб., из которых 110 000 руб. были оплачены покупателем до его подписания.

По условиям п.2.4 договора (установленного дополнительным соглашением) покупатель принял на себя обязательства произвести с продавцом расчет и оплатить оставшуюся стоимость земельного участка путем произведения оплаты денежных средств ежемесячно не позднее 24 числа каждого текущего месяца, в окончательный срок до ... включительно.

Начиная с ... ответчиком было нарушено принятое на себя обязательство по договору о своевременной оплате ежемесячных платежей, неоплата ежемесячных платежей по договору в счет стоимости земельного участка продолжалась в течение 2-х месяцев подряд и более.

На данный момент в счет оплаты стоимости земельного участка произведены лишь нерегулярные платежи на общую сумму в размере 239 000 руб.

На основании указанного договора купли-продажи земельного участка Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрированы переход права и права собственности ФИО2 ... от ..., а также ипотека в силу закона в пользу продавца ФИО1 - запись регистрации ... от ....

Долг ответчика по договору не оплачен.

Сумма неоплаченного долга по оплате стоимости земельного участка по договору купли-продажи с рассрочкой платежа составляет 791 000 руб.

Пунктом 6 договора установлено, что в случае неисполнения обязательств по уплате ежемесячных платежей 2 месяцев подряд, продавец в праве в одностороннем порядке расторгнуть договор с передачей Продавцу земельного участка в собственность. 

В связи с существенными нарушением ответчиком условий договора, которое выразилось в просрочке ежемесячных платежей по договору, истец направил в его адрес письменное уведомление от ... о расторжении договора, которое получено не было. 

Пунктом 4 договора установлено, что при просрочке оплаты ежемесячного платежа в счет стоимости земельного участка в срок, согласно п.4 ст.488 ГК РФ, в качестве меры ответственности покупатель обязан уплатить продавцу проценты на сумму денежного долга в соответствие со ст.395 ГК РФ. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Согласно расчету размер процентов на сумму долга по договору по состоянию на момент направления уведомления составляет 163 646,86 руб. 

На основании вышеизложенного, с учетом уточнения исковых требований истец просит суд 

- расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа (и оказанием услуг) от ..., дополнительное соглашение в договору купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа (и оказанием услуг) от ..., заключенный между ФИО1 и ФИО2, 

- вернуть в собственность ФИО1 земельный участок, общей площадью 913 кв. м, с кадастровым номером ..., Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения – садовые и дачные дома, расположенный по адресу: ... Усадьба», 

- погасить в ЕГРН запись ... от ... о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 913 кв. м, с кадастровым номером ..., Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения – садовые и дачные дома, расположенный по адресу: ...», 

- обязать ФИО2 возвратить ФИО1 земельный участок, общей площадью 913 кв. м, с кадастровым номером ..., Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения – садовые и дачные дома, расположенный по адресу: ...», 

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты на сумму долга по договору по ст.395 ГК РФ в размере 39 929,63 рублей, проценты за период пользования денежными средствами в соответствии с п.1 ст. 317.1 ГК РФ, в размере 87 493,01 руб., 

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы на оплату госпошлины.

Истец, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась. Представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца поддержала исковые требования.

ФИО2 извещенный о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Представитель ФИО2 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, просил применить срок исковой давности, представил письменный отзыв.

Третьи лица извещенные о дате и времени судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечили, об отложении не ходатайствовали. 

В отношении неявившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, ... между сторонами заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа (и оказанием услуг), согласно которому продавцом в собственность покупателя был передан земельный участок без размещенных на нем строений, общей площадью 913 кв. м, с кадастровым номером ..., Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения – садовые и дачные дома, расположенный по адресу: .... 

... к указанному договору сторонами было подписано дополнительное соглашение, согласно которому:

Цена земельного участка по договору составляет 1 030 000 руб., из которых 110 000 руб. были оплачены покупателем до его подписания.

По условиям п.2.4 договора (установленного дополнительным соглашением) покупатель принял на себя обязательства произвести с продавцом расчет и оплатить оставшуюся стоимость земельного участка путем произведения оплаты денежных средств ежемесячно не позднее 24 числа каждого текущего месяца, в окончательный срок до ... включительно.

Начиная с ... ответчиком было нарушено принятое на себя обязательство по договору о своевременной оплате ежемесячных платежей, неоплата ежемесячных платежей по договору в счет стоимости земельного участка продолжалась в течение 2-х месяцев подряд и более.

На данный момент в счет оплаты стоимости земельного участка произведены лишь нерегулярные платежи на общую сумму в размере 239 000 руб.

На основании указанного договора купли-продажи земельного участка Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрированы переход права и права собственности ФИО2 ... от ..., а также ипотека в силу закона в пользу продавца ФИО1 - запись регистрации ... от ....

Долг ответчика по договору не оплачен.

Сумма неоплаченного долга по оплате стоимости земельного участка по договору купли-продажи с рассрочкой платежа составляет 791 000 руб.

В нарушение согласованных сторонами условий договора ответчиком не были в полном объеме произведены установленные платежи в счет оплаты стоимости имущества:

- ответчиком нарушено принятое на себя обязательство по договору о своевременной оплате ежемесячных платежей,

- неоплата ежемесячных платежей по договору в счет стоимости земельного участка продолжалась периодически, в том числе и в течение 2-х месяцев подряд и более,

- сумма неоплаченного долга, составляет более половины стоимости земельного участка. 

Пунктом 6 Договора установлено, что в случае неисполнения ответчиком обязательства по уплате ежемесячных платежей в течение 2 месяцев подряд, продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор с передачей Продавцу земельного участка в собственность, то есть вправе требовать расторжения Договора.

Истец направил письменное уведомление от ... о расторжении договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 6 договора в случае невнесения ответчиком ежемесячных платежей в сроки, указанные в договоре, в течение 2 месяцев подряд истец вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

На основании п. 2 ст. 489 ГК Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Сумма платежей, полученных истцом от ответчика, не превышает половину цены земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 4 договора установлено, что при просрочке оплаты ежемесячного платежа в счет стоимости земельного участка в срок, согласно п.4 ст.488 ГК РФ, в качестве меры ответственности покупатель обязан уплатить продавцу проценты на сумму денежного долга в соответствие со ст.395 ГК РФ. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Согласно расчету, с учетом заявленного ответчиком срока исковой давности, размер процентов на сумму долга по договору составляет 39 929,63 руб. и подлежит уплате ответчиком в качестве меры ответственности за просрочку платежей по договору.

Пунктом 5 договора установлено, что при несвоевременной оплате покупателем ежемесячных платежей в счет стоимости земельного участка в сроки, согласованные сторонами в п.2.4 договора. 

Продавец также в праве начислить на сумму денежного обязательства проценты с момента просрочки платежа до момента фактической оплаты долга, в соответствии с п.1 ст.317.1 ГК РФ, а покупатель обязан выплатить продавцу законные проценты за весь период пользования денежными средствами размере 24% годовых (2% ежемесячно) от суммы денежного обязательства (долга).

Согласно расчету от ..., размер законных процентов за период пользования ответчиком денежными средствами, в соответствии с п.1 ст.317.1 ГК РФ, по договору на момент направления уведомления составляет 388 475, 98 рублей и подлежит уплате ответчиком согласно договору в результате несвоевременных оплат.

В отличие от процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, проценты, установленные статьей 317.1 ГК РФ, не являются мерой ответственности, а представляют собой плату за пользование денежными средствами. Начисление с начала просрочки процентов по статье 395 ГК РФ не влияет на начисление процентов по статье 317.1 ГК РФ (пункт 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств»).

Если иное не вытекает из соглашения сторон, при расторжении договора обязательства прекращаются на будущее время, при этом кредитор не лишается права требовать с должника суммы основного долга и имущественных санкций (в том числе договорной неустойки), которые образовались до момента расторжения договора в связи с его неисполнением или ненадлежащим исполнением (п.1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104).

В пункте 6 договора стороны согласовали, что невыполнение или ненадлежащее выполнение покупателем обязательств по оплате переданного имущества является основанием для продавца для расторжения договора купли-продажи. Данное условие не противоречит законодательству и принципу свободы договора, закрепленному статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, стороны также в договоре предусмотрели возможность расторжения договора в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 2.4 договора купли-продажи, в том числе обязанности по внесению платы за приобретенное имущество. 

Выплаченная сумма в счет оплаты имущества значительно меньше половины его стоимости. Неполучение продавцом платы за отчуждаемое покупателю имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Следовательно, нарушение покупателем обязательств по договору является существенным.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении требований о возврате земельного участка, применив срок исковой давности.

Суд находит эти доводы ответной стороны не состоятельными, поскольку исходя из фактических обстоятельств по делу, в адрес ответчика уведомление от ... о расторжении договора, однако проигнорировал его. 

В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного земельного участка истец в значительной степени лишился того, на что он был в праве рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества. 

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 от 29.04.2010 (в редакции от 23.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

На основании изложенного, договор купли-продажи с рассрочкой платежа судом расторгается. Суд обязывает ответчика возвратить в собственность ФИО1 вышеуказанный земельный участок.

При разрешении требований о взыскании процентов на сумму денежного обязательства суд исходит из следующего.

Согласно пункту 4 договора при рассрочке оплаты ежемесячного платежа в счет стоимости земельного участка в срок, согласованный в п.2.4 договора, продавец вправе требовать от покупателя уплаты процентов на сумму долга, начиная со дня, следующего за датой просроченного ежемесячного платежа.

В соответствии с п.4 ст.488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

При несвоевременной оплате покупателем ежемесячных платежей в счет стоимости земельного участка в сроки, согласованные сторонами в п.2.4 договора продавец также вправе начислить на сумму денежного обязательства проценты с момента просрочки платежа до момента фактической оплаты долга, в соответствии с п.1 ст.317.1 ГК РФ, а покупатель обязан выплатить продавцу законные проценты за весь период пользования денежными средствами в размере 24% годовых (2% ежемесячно) от суммы денежного обязательства (долга) (п.5 договора).

Требования о взыскании процентов подлежат удовлетворению, поскольку соответствуют положениям ст.317.1 ГК РФ и основаны по согласованию сторонами условию, содержащемуся в пункте 5 договора купли-продажи.

Также суд удовлетворяет требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в размере так как установлен факт необоснованного уклонения от уплаты ежемесячных платежей, при этом учитывает разъяснения, содержащиеся в п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", согласно которому при просрочке уплаты суммы основного долга на эту сумму подлежат начислению как проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами (например, проценты, установленные пунктом 1 статьи 317.1, статьями 809, 823 ГК РФ), так и проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности (например, проценты, установленные статьей 395 ГК РФ).

Расчет процентов судом проверен и выполнен с учетом заявленного ответчиком срока исковой давности.

В соответствии с правилами ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика оплаченную при обращении в суд госпошлину пропорционально взысканной сумме.

Требования о самостоятельном указании в резолютивной части решения суда о том, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является:

- основанием для погашения в ЕГРН записи о регистрации права собственности ответчика не подлежат удовлетворению, поскольку Управление Росреестра является регистрирующим органом, таким образом, данное требование подлежит исполнению Росреестром в рамках исполнения настоящего решения после его вступления в законную силу.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШЕНИЕ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ДНП «Агро-клуб Усадьба» о расторжении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа и возврате переданного имущества в собственность истца – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа (и оказанием услуг) от ... и дополнительное соглашение к Договору купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа (и оказанием услуг) от ..., заключенные между ФИО1 и ФИО2.

Вернуть в собственность ФИО1 земельный участок, общей площадью 913 кв.м, КН ..., Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения - садовые, дачные и жилые дома, расположенный по адресу: ...».

Обязать ФИО2 возвратить ФИО1 земельный участок, общей площадью 913 кв.м, КН ..., Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения - садовые, дачные и жилые дома, расположенный по адресу: ...».

Взыскать с ФИО2 (паспорт ...) в пользу ФИО1 (ИНН ...) проценты на сумму долга по договору по ст.395 ГК РФ в размере 39 929,63 руб., проценты за период пользования денежными средствами в соответствии с п.1 ст. 317.1 ГК РФ в размере 87 493,01 руб., расходы на оплату госпошлины в размере 7 600,59 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Судья: И.В. Сломова

Решение составлено 11 октября 2024 года