Дело № 2- 233/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Ковылкино 04 июня 2018 года 

Ковылкинский районный суд Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи - Л.В.Артемкиной,

при секретаре судебного заседания - М.И.Киржаевой,

с участием в деле: 

истца и по встречному исковому заявлению ответчика - ФИО1,

представителя истца и по встречному исковому заявлению ответчика ФИО1 - адвоката Коллегии адвокатов №1 Адвокатской палаты Республики Мордовия ФИО2, действующей на основании ордера № 1253 от 01 июня 2018 года и представившей удостоверение № 548 от 08.04.2014 года, 

ответчика и по встречному исковому заявлению истца ФИО3, 

представителя ответчика и по встречному исковому заявлению истца ФИО3 - ФИО4, действующего на основании доверенности 13 АА 0782868, выданной 14.05.2018 года со сроком действия на три года,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца по встречному заявлению - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли продажи недвижимости и встречному заявлению ФИО3, в лице его представителя ФИО4 о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные в 

<

адрес>, от ФИО3 к ФИО1 на основании договора купли-продажи от 28.04.2017 года,

установил:

ФИО1 обратилась в Ковылкинский районный суд Республики Мордовия с иском к ФИО3 о расторжении договора купли продажи недвижимости - жилого дома и земельного участка, расположенных в 

<

адрес>.

В обоснование требований, истец ФИО1 указала, что на основании договора купли-продажи, заключенного между ней и представителем ответчика ФИО3 - ФИО5, действующей на основании доверенности, 27 апреля 2017 года был заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

 кв.м. и жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 

.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 6 указанного договора, стороны установили продажную стоимость земельного участка и жилого дома в размере 

 рублей, из которой: 

 руб. стоимость жилого дома и 

 - земельного участка. Денежные средства были переданы покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи, что отражено в договоре. 

В процессе эксплуатации жилого дома стало очевидным, что ответчик ввел в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Когда была убрана часть обоев, были обнаружены 

<

данные изъяты>.

После обнаружения скрытых недостатков, она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия о прекращении государственной регистрации перехода права собственности и о возврате документов без осуществления государственной регистрации, где государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена до 15 июня 2017 года, а 15.06.2017 года она была уведомлена об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекта недвижимости - жилой дом и земельный участок.

В начале мая 2017 года она обращалась к продавцу с претензией о возврате денежных средств в размере 

 руб., переданных по договору купли-продажи недвижимости, в чем ей было отказано. На её письменную претензию, направленную продавцу 26.09.2017 года о возврате денежных средств, ответчик отказался расторгнуть договор купли-продажи.

Согласно заключению строительной экспертизы, проведенной по её инициативе ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права», техническое состояние жилого дома соответствует неудовлетворительному, аварийному состоянию, общий износ жилого дома составляет более 

%, данный объект не соответствует требования действующих нормативных документов для жилых зданий, сооружений, а так же требованиям Технического регламента безопасности зданий, не может считаться пригодным к проживанию, при эксплуатации может представлять опасность здоровью и жизни людей. 

Поскольку жилой дом приобретался ею для проживания, а ответчик (продавец) скрыл от неё реальное состояние жилого дома, который находится в аварийном состоянии и при эксплуатации может представлять опасность здоровью и жизни людей, чем нарушил условия договора о качестве недвижимости, поэтому считает, что скрытые ответчиком недостатки по качеству жилого дома, существенно нарушают требования к качеству товара.

В силу части 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Просит расторгнуть договор купли продажи от 28.04.2017 года жилого дома и земельного участка, расположенных в 

<

адрес>, заключенный между ней и ФИО3,в лице его представителя, взыскать с ФИО3 денежные средства в размере 

 руб., полученные по указанному договору купли-продажи, а так же взыскать расходы по оплате проведенной строительной экспертизы в размере 

 руб.

В судебном заседании истец ФИО6 иск поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что перед заключением договора купли-продажи, ею был осмотрен жилой дом, расположенный в 

<

адрес>, она была удовлетворена его качеством и качеством находящегося в нем отопительного 

<

данные изъяты>, которое намеревалась исправить в результате ремонта. С предложенной представителем продавца ФИО5 ценой она согласилась и оплатила стоимость жилого дома 

 и земельного участка 

, а всего 

 руб. до подписания договора. Препятствий в осмотре жилого дома и земельного участка ей никто не чинил, понуждений к заключению договора купли-продажи не было. Договор купли-продажи и акт приема-передачи подписаны ею добровольно на условиях, согласованных с представителем продавца ФИО5, действующей от имени продавца ФИО3 на основании доверенности. Все необходимые документы были переданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия для регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости от ФИО3 к ней на основании договора купли-продажи от 28.04.2017 года.

Во время подготовки дома к ремонтным работам были сорваны обои со стен и обнаружены скрытые недостатки - 

, которые она ранее не видела и не могла видеть под обоями. Посчитав, что продавец и его представитель ФИО5 скрыли от неё реальное состояние и качество дома, она просила вернуть ей деньги, уплаченные по договору, однако её требования в добровольном порядке не удовлетворены, поэтому просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.04.2017 года, взыскать с ответчика ФИО3 уплаченную ею по договору сумму 

 руб., а так же расходы по оплате проведенной строительной экспертизы в размере 

 руб., по результатам которой, купленный ею у ответчика жилой дом является аварийным, непригодным для проживания и при эксплуатации может представлять опасность здоровью и жизни людей. 

Ответчик ФИО3, надлежаще извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Просил рассмотреть дело в его отсутствии, с участием его представителя ФИО4, о чем представил суду письменное заявление.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4 иск не признал, ссылаясь на то, что при обоюдном согласии сторон, на оговоренных и согласованных условиях, между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3, в лице его представителя ФИО5, 28.04.2018 года был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в 

<

адрес>. Условия договора сторонами были выполнены, а именно: покупатель передал деньги, а продавец - объекты покупаемой недвижимости, документы и ключи, что указано в договоре, в котором, в пункте 5 так же указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимости, установленным путем внутреннего и внешнего осмотра недвижимости перед заключением договора и не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец. Поэтому довод истца ФИО1 о том, что продавец скрыл от неё качественное состояние жилого дома, является несостоятельным. Сторонами так же подписан передаточный акт, при подписании которого стороны претензий друг к другу не имели, недвижимость фактически была передана покупателю ФИО6, которая её приняла, владеет и пользуется ею до настоящего времени. Условия договора сторонами исполнены, поэтому договор считается заключенным и прекращается его действие. Законных оснований для расторжения договора купли-продажи, заключенного между сторонами нет, поэтому просит в иске отказать. 

Представителем ответчика ФИО3 - ФИО4 заявлено встречное исковое заявление о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные в 

<

адрес>, от ФИО3 к ФИО1 на основании договора купли-продажи от 28.04.2017 года, в обоснование которого, он указывает, что заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимости от 

<

дата> прекратил свое действие, ввиду полного исполнения сторонами принятых на себя по договору обязательств, расчеты между сторонами произведены, недвижимость фактически передана покупателю, который владеет и пользуется ею, что подтверждается подписанным сторонами передаточным актом. Вместе с тем, государственная регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю, предусмотренная частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ и условиями договора, не произведена, ввиду того, что покупатель ФИО1, не дожидаясь срока окончания государственной регистрации перехода прав, направила в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, заявление о прекращении государственной регистрации перехода прав и возврате документов, уклонившись от государственной регистрации перехода прав собственности. Поскольку продавец исполнил обязанность по передаче недвижимости и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ согласно которого, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Истец, она же по встречному заявлению ответчик ФИО1 встречный иск представителя ФИО3 - ФИО4 не признала, указывая на то, что после подписания договора купли-продажи с продавцом, она не уклонялась от государственной регистрации перехода прав собственности на приобретенные ею по договору купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 года жилой дом и земельный участок, напротив, обратилась с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия. Государственную регистрацию перехода прав собственности на жилой дом и земельный участок от продавца к покупателю по указанному договору она приостановила, а в последствие в регистрации было отказано, из-за обнаружения существенных недостатков качества жилого дома, приобретенного ею по указанному договору, выявленных уже после подписания договора и передаточного акта к нему и заключения строительной экспертизы, которая определила, что дом находится в аварийном состоянии, непригодном для проживания. Считает свои действия обоснованными и логичными, поэтому со встречными требованиями не согласна.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца по встречному заявлению - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия надлежаще извещено о дате, времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовало.

В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца по встречному заявлению - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

Выслушав показания истца ( по встречному иску ответчика) ФИО1, представителя ответчика (по встречному иску истца) ФИО3 - ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным является условие о предмете договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписного сторонами.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как установлено судом и представленными сторонами доказательствами, 28.04.2017 года между истцом ФИО1, являющейся покупателем и представителем продавца (ответчика) ФИО3- ФИО5, был заключен договор купли-продажи недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 

 кв.м. и жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 

.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д.13).

Согласно пункту 5 указанного договора, покупатель ФИО1 удовлетворена качественным состоянием недвижимости, установленным путем внутреннего и внешнего осмотра недвижимости перед заключением данного договора и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец, недвижимость пригодна для проживания.

Согласно пункту 6 договора купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 года, стороны установили продажную цену недвижимости в сумме 

 руб., из них: жилой дом оценивается в 

 руб. и земельный участок 

 руб. Денежные средства получена до подписания договора купли-продажи, что подтверждено имеющейся подписью продавца. 

Указанная цена установлена по добровольному соглашению сторон с учетом технических характеристик, местонахождения и качества отделки недвижимости (пункт 7 договора).

Предмет договора считается переданным с момента подписания сторонами передаточного акта, являющегося неотъемлемой частью договора. В момент передачи продавец передает покупателю техническую документацию и все экземпляры ключей от продаваемой недвижимости (пункт 8 договора). 

28.04.2017 года был составлен и подписан сторонами передаточный акт, по которому указанная в договоре купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 года недвижимость передана от продавца к покупателю в соответствии с условиями договора, претензий по передаче предмета договора у сторон не имеется. 

Данный факт сторонами не оспаривается.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если это установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Из содержания приведенных законоположений следует, что для реализации покупателем недвижимого имущества права на отказ от исполнения договора купли-продажи и заявления требования о возврате уплаченной за товар денежной суммы необходимым условием является не только получение товара с недостатками, но и факт существенного отклонения товара от тех условий о его качестве, которые предусмотрены договором.

Таким образом, согласно статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору) применяются, если продавец передал покупателю недвижимость, качество которой не соответствует условиям договора купли-продажи имущества.

Исходя из этого, не любые недостатки недвижимости (скрытые или не скрытые) являются основанием для применения положений статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, а только те, которые не соответствуют условиям договора о качестве этой недвижимости.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 года не содержит условия о качестве недвижимости.

В силу положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

Обращаясь с иском к ответчику ФИО3 истец ФИО1 просит расторгнуть заключенный между ними договор купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 года, возвратить уплаченную ею стоимость недвижимости и расходы, понесенные по оплате строительной экспертизы, обосновывая свои требования тем, что продавцом были нарушены требования о качестве проданного жилого дома, имеющего существенные недостатки, находящегося в аварийном состоянии, непригодном для проживания, то есть для целей его приобретения. 

В подтверждение своих доводов о качестве товара, ФИО1 ссылается на представленное суду экспертное заключение № от 12.03.2018 года по результатам строительно-технического исследования, проведенного ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права», в котором описано техническое состояние жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, с указанием физического износа в процессе эксплуатации каждого из основных конструктивных элементов отдельно, который составляет 

%, а общий износ дома составляет более 

%. С учетом состояния обследуемых элементов строительных конструкций объекта, их физического износа, состояния имеющихся коммуникаций и физического износа объекта в целом, по мнению эксперта, жилой дом не может считаться пригодным для проживания (л.д.42-77).

Вместе с тем, истец ФИО1 подтвердила в судебном заседании, что перед заключением договора купли-продажи, она лично осмотрела дом с наружной и внутренней сторон, видела состояние фундамента, крыши, наружных стен, внутренней отделки, подоконников, дверных и оконных проемов, полов, системы отопления, рассчитывая устранить недостатки их качества путем проведения ремонтно-отделочных работ. Будучи удовлетворенной качественным состоянием дома, она согласилась с предложенной продавцом ценой, определенной с учетом технического состояния дома.

Пунктом 5, заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 года, предусмотрено, что покупатель (ФИО1) удовлетворена качественным состоянием недвижимости, установленным путем внутреннего и внешнего осмотра недвижимости перед заключением данного договора и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец, недвижимость пригодна для проживания.

Данный пункт договора регламентирует отношения сторон, сложившиеся к моменту заключения договора, а именно то, что продавец показал покупателю спорное имущество в том состоянии, в котором оно находилось на момент продажи, а покупатель согласился с состоянием этого имущества и согласился приобрести его в том виде, в котором оно существовало на момент передачи.

Кроме того, в пункте 8 договора указано, что продавец передает покупателю не только спорный дом и земельный участок, но и техническую документацию на эти объекты до подписания договора.

Согласно технического паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Филиал по Республике Мордовия по состоянию на 01.11.2014 года, с техническим описанием конструктивных элементов и определением физического износа основных строений, отапливаемых пристроек жилого дома, общий процент износа указанного жилого дома, 1970 года постройки, составляет 

%. 

Передаточным актом подтверждается факт передачи, претензий по передаче у сторон не имеется.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что приобретая имущество, ФИО1 осмотрела жилой дом и имела возможность осмотреть его более тщательно, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, т.е. могла проявить должную осмотрительность.

Довод истца ФИО1 о том, что она при осмотре дома не увидела трещин на стенах под обоями, не свидетельствует об укрытии продавцом качества продаваемого дома.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Гражданского кодекса Российской Федерации обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.

Продажа и приобретение жилых помещений между гражданами по сложившейся практике, происходит исходя из местоположения жилого помещения в населенном пункте, с учетом планировки помещения, количества комнат, этажности, качества, комфортности и обустройства дома, микрорайона, коммуникаций, необходимых объектов инфраструктуры, близости нахождения объектов культурного и социального назначения, наличия общественного транспорта и других условий. Техническое состояние является одним из наиболее значимых параметров жилого помещения при определении его стоимости.

Из содержания заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 года ( пункт 7) следует, что цена недвижимости была установлена по добровольному соглашению сторон с учетом технических характеристик, местонахождения и качества отделки недвижимости. 

Судом установлено, что жилой дом был передан продавцом и принят покупателем в том виде, в каком он был на момент подписания договора. Дом неоднократно осматривался покупателем перед совершением сделки по его приобретению и принят с учетом его технического состояния и технической документации.

Из пояснений истца, следует, что состояние жилого дома на момент его приобретения требовало выполнение дополнительных ремонтных и отделочных работ для приведения его в состояние, пригодное для проживания, с чем она согласилась.

На момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, истец претензий и замечаний по техническому состоянию дома не предъявлял, спорный объект был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Ссылка истца ФИО1 на заключение эксперта от 12.03.2018 года, определившего непригодность жилого дома к проживанию в связи с его ветхим аварийным состоянием, не может быть признана судом как доказательство обоснованности её требований.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, 

Истцом, в нарушение требований части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств невозможности использования приобретенного жилого дома для проживания, после выполнения ремонтно-отделочных работ, на проведение которых она рассчитывала, приобретая недвижимость.

Покупатель ФИО1 признает, что до заключения договора купли-продажи ознакомилась с техническим состоянием жилого дома путем осмотра, по результатам которого ею было принято решение о приобретении данного объекта недвижимости. При осмотре видела трещины на стенах, подоконниках, состояние полов, дверных и оконных проемов, крыши, фундамента, однако, мер к более подробному обследованию конструкций дома не предпринимала, дополнительные требования к качеству объекта с продавцом не согласовывала. Приобретая объект недвижимости, ФИО1 при должной осмотрительности могла усомниться в качестве приобретаемого жилого дома, пригласить для его осмотра квалифицированных специалистов.

Таким образом, перечисленные обстоятельства указывают на то, что стороны согласовали стоимость объекта недвижимости с учетом состояния жилого дома на момент его приобретения. Истец имела объективную возможность выяснить до заключения договора купли-продажи возможность приведения жилого дома в состояние, пригодное для проживания, объем ремонтно-отделочных работ, необходимых для его приведения в жилое состояние. 

Таким образом, истцом ФИО1 не представлено объективных доказательств того, что при заключении договора купли-продажи ответчик передал ей жилой дом, качество которого не соответствует договору купли-продажи.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности факта причинения истцу убытков, ввиду существенного нарушения договора ответчиком (продавцом), являющегося, в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для расторжения договора и взыскании убытков, причиненных в связи с его расторжением. 

В этой связи требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 года подлежат оставлению без удовлетворения.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом и следует из представленных сторонами доказательств: их показаний в судебном заседании, договора купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 года (л.д.13), уведомлений о приостановлении государственной регистрации перехода прав собственности по договору от 28.04.2017 года на земельный участок и жилой дом (л.д.11-12 ), уведомлений об отказе в государственной регистрации перехода прав собственности по договору от 28.04.2017 года на земельный участок и жилой дом (л.д.9-10), 28.04.2017 года между истцом ФИО1, являющейся покупателем и представителем продавца ФИО3(ответчика) - ФИО5, был заключен договор купли-продажи недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 

 кв.м. и жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 

.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого стороны установили продажную цену недвижимости в сумме 

 руб., из них: жилой дом оценивается в 

 руб. и земельный участок 

 руб. Денежные средства получена до подписания договора купли-продажи, что подтверждено имеющейся подписью продавца. 

Указанная цена установлена по добровольному соглашению сторон с учетом технических характеристик, местонахождения и качества отделки недвижимости (пункт 7 договора).

Согласно пункту 8 указанного договора, предмет договора считается переданным с момента подписания сторонами передаточного акта, являющегося неотъемлемой частью договора. В момент передачи продавец передает покупателю техническую документацию и все экземпляры ключей от продаваемой недвижимости. 

В соответствии с пунктом 15 договора, ФИО1 приобретает право собственности на указанную в договоре недвижимость с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Мордовия. 

Передаточным актом, имеющимся в тексте договора купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 года, составленным и подписанным сторонами 28.04.2017 года подтверждается, что указанная недвижимость передана от продавца к покупателю в соответствии с условиями договора, претензий по передаче предмета договора у сторон не имеется. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Как следует из показаний сторон, после подписания передаточного акта, истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО1 и ответчиком ( по встречному иску) ФИО3 в лице его представителя ФИО5 было подано совместное заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия о государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок и жилой дом, расположенных в 

<

адрес>, от ФИО3 к ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 года.

15.05.2017 года от ФИО1 поступило заявление о прекращении государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок и жилой дом по указанному договору и о возврате документов без осуществления государственной регистрации, в связи с чем, государственная регистрация перехода прав собственности на земельный участок и жилой дом была приостановлена до 15.06.2017 года, а 15.06.2017 года - прекращена, что подтверждается уведомлениями о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок и жилой дом.

Таким образом, государственная регистрация перехода прав собственности на земельный участок и жилой дом по договору купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 года, заключенному между ФИО1 и ФИО3 в лице его представителя ФИО5, не состоялась. 

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости, предоставленных суду по состоянию на 28.04.2018 года, ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 

 кв.м. (л.д.86-87) и жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 

.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д.89-91).

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 5 своего постановления № 54 от 11 июля 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (с изменениями и дополнениями), указано, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Принимая во внимание, что сделка купли - продажи жилого дома и земельного участка между сторонами ФИО1 и ФИО3 в лице его представителя ФИО5, совершена, стороны исполнили принятые ими по договору купли-продажи от 28.04.2017 года обязательства, данная сделка купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, которая не произведена более года с момента её совершения ввиду отказа покупателя от государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость, приобретенную от продавца, суд находит обоснованным требования представителя продавца ФИО3 - ФИО4 о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные в 

<

адрес> от ФИО3 к ФИО1 на основании договора купли-продажи от 28.04.2017 года, изложенные во встречном исковом заявлении, подлежащими удовлетворению. 

В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 судом отказано, в этой связи судебные издержки, понесенные ФИО1 возмещению не подлежат.

Исковые требования ФИО3 в лице его представителя ФИО4 удовлетворены в полном объеме, следовательно, в соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат возмещению судебные расходы по государственной пошлине в размере 300 руб., оплаченной ФИО3 по чеку-ордеру от 23.05.2018 года, размер которой соответствует размеру, установленному статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли продажи недвижимости оставить без удовлетворения.

встречный иск ФИО3, в лице его представителя ФИО4 о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные в 

<

адрес>, от ФИО3 к ФИО1 на основании договора купли-продажи от 28.04.2017 года, удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 

 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, от ФИО3 к ФИО1 на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости от 28 апреля 2017 года. 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 

.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, от ФИО3 к ФИО1 на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости от 28 апреля 2017 года. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Мордовия через Ковылкинский районный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ковылкинского районного суда

Республики Мордовия Л.В.Артемкина

Мотивированный текст решения изготовлен 08 июня 2018 года.

Председательствующий судья Л.В.Артемкина