Дело № 3а-498/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000328-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 9 августа 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белозеровой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Индивидуальный предприниматель (ИП) ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнения) установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – здание, назначение – нежилое, площадью 1 909, 3 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 8 109 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ИП ФИО2 является собственником данного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет) рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года составляет 8 109 000 рублей. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 25 февраля 2020 года № 63/ОКС и составила 16 676 838, 13 рубля. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ИП ФИО2 на основании доверенности ФИО3 административный иск поддержала. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», заинтересованное лицо администрация городского округа город Переславль - Залесский своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ИП ФИО2 является собственником объекта недвижимости: вид – здание, назначение – нежилое, площадью 1 909, 3 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. 

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса. 

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением Переславль-Залесской городской Думы от 25.10.2018 года N 103 на территории городского округа город Переславль - Залесский введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения Переславль-Залесской городской Думы, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО2 является плательщиком налога на имущество физических лиц. Размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Следовательно, права и законные интересы ФИО2 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером № не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 25 февраля 2020 года № 63/ОКС и составила 16 676 838, 13 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года установлена в размере 8 109 000 рублей. 

Исследование представленного административным истцом Отчета, с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО1., а также возражений, принесенных административным ответчиком на Отчет, дает суду основания для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № рассчитана оценщиком доходным подходом.

Кроме того, в целях поверки полученного результата (индикативно) оценщиком применен сравнительный подход.

От использования в расчетах затратного подхода при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках доходного подхода оценщиком использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.

В свою очередь, годовой доход определялся оценщиком как доход от сдачи в аренду объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам, влияющим на величину ставки арендной платы.

В целях нивелировки различий в объекте оценки и аналогах ставки арендной платы оценщиком корректировались.

Оценщиком проведено сравнение объектов по следующим элементам: по дате предложения, по местоположению в пределах области, по типу объекта, по физическому состоянию здания, по состоянию отделки помещений, по материалу стен, по наличию отопления, по наличию железнодорожной ветки, по доступу к объекту, по наличию ограждения, по высоте потолков, по наличию грузоподъемных механизмов, по наличию холодильных камер, по функциональному назначению, по площади.

Кроме того, ставки арендной платы корректировались на наличие коммунальных платежей в их составе, а также на торг. 

В качестве аналогов, предлагавшихся к сдаче в аренду на дату оценки, оценщиком использованы сведения о трех нежилых зданиях производственно – складского назначения, расположенных в 

<

адрес>.

Сопоставляя объект оценки и аналоги по такому ценообразующему элементу как доступ к объекту капитального строительства, оценщик исходила из того, что объект оценки и аналоги 2 и 3 имеют свободный доступ; к аналогу 1 доступ затруднен.

В связи с этим, арендная ставка аналога 1 оценщиком корректировалась.

Данные выводы оценщик основывала на тексах предложений о сдаче соответствующих объектов в аренду. 

В соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика в указанной части полно в Отчете приведены, источники информации, на основании которых данные выводы постановлены, Отчет содержит.

В возражениях на Отчет административный ответчик приводит доводы о том, что из текста объявления о сдаче в аренду аналога 2 следует, что территория вокруг него обнесена забором. Следовательно, как полагает административный ответчик, данный объект не имеет свободного доступа и ставка арендной платы за него также подлежала корректировке по данному элементу сравнения.

Вместе с тем, из Отчета следует, что оценщик в пределах своей компетенции сопоставляла объект оценки с аналогами как на наличие свободного доступа, так и на наличие ограждения территории, разграничивая данные характеристики объектов. По наличию ограждения арендная ставка аналога 2 корректировалась оценщиком.

Таким образом, обоснованность возражений административного ответчика в указанной части Отчета содержанием данного Отчета опровергается и не является доказательством нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки. 

Иных возражений относительно обоснованности Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.

Суд принимает во внимание также, что доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца административным ответчиком не представлено. 

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 8 109 000 рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ИП ФИО2 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ИП ФИО2 с настоящим административным иском в суд – 15 июня 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Установить по состоянию на 31 декабря 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – здание, назначение – нежилое, площадью 1 909, 3 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 8 109 000 (восемь миллионов сто девять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 15 июня 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 23 августа 2021 года