Дело № 2-29/2026

73RS0004-01-2025-006605-22

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ульяновск 13 марта 2026 года

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Савеловой А.Л.,

при секретаре Саргиной А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Дубрава Сервис» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Дубрава Сервис» (далее – ООО УК «Дубрава Сервис») о защите прав потребителей, указав следующее.

Истцы по делу являются собственниками жилых домов и земельных участков, расположенных на территории клубного коттеджного посёлка «Дубрава» по адресу: 

<

адрес>.

При заключении договоров купли-продажи домов с застройщиком ООО СЗ «СК «СтройСити Оренбург» одним из приложений к нему был договор обслуживания и управления микрорайона Дубрава с ООО УК «Дубрава Сервис». Данный договор без согласования условий сторонами, что противоречит правовой природе договора, вытекающей из его определения как соглашения, согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактически был условием совершения сделки купли-продажи.

В связи с этим между указанными собственниками и ООО Управляющая компания «Дубрава Сервис» были оформлены навязанные застройщиком договоры обслуживания и управления, согласно которым исполнитель принял на себя обязательства по обслуживанию и содержанию общего имущества микрорайона Дубрава.

Учитывая то, что действующее законодательство, в том числе нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, не устанавливают правовой статус комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а также не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию, на правоотношения, возникшие в силу указанного договора, распространяют свое действие положения, касающиеся правового регулирования возмездного оказания услуг.

Существенным условием для договора возмездного оказания услуг является его предмет.

Исходя из содержания раздела 2 договора, поименованного как «Предмет договора», не представляется возможным определить конкретный объем, вид услуг, периодичность их оказания, в связи с чем имеются основания прийти к выводу о несогласовании сторонами предмета договора и, как следствие, его незаключенности.

При условии незаключения договор нельзя признать источником возникновения у сторон гражданских прав и обязанностей.

Отсутствие четко определенного предмета (конкретного перечня услуг с указанием периодичности их выполнения) договора обслуживания и управления не позволяет стороне заказчика сделать однозначный вывод о надлежащем либо ненадлежащем исполнении обязательств по договору стороной исполнителя, что в конечном итоге привело к ущемлению его законных прав и интересов как потребителя услуг.

Просят признать договор обслуживания и управления № оформленный в 2024 году между ФИО2, ФИО1 и ООО УК «Дубрава Сервис», незаключенным, а также договор обслуживания и управления № от 27.05.2025, оформленный между ФИО3, ФИО6 и ООО УК «Дубрава Сервис», незаключенным. Взыскать с ООО УК «Дубрава Сервис» в пользу ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО6 компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей каждому.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования, указав, что в договоре отсутствует предмет, экономическое обоснование выставляемого тарифа. Возражала против назначения по делу судебной экспертизы.

Истец ФИО3 в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель истцов по устному ходатайству ФИО7 поддержала заявленные требования.

Представитель ответчика ООО УК «Дубрава Сервис» - ФИО8 возражал против удовлетворения заявленных требований, ходатайствовал о назначении по делу судебной финансово-экономической экспертизы.

Представители третьих лиц Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительная компания «Стройсити Оренбург» в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает осуществление правосудия по гражданским делам на основе состязательности и равноправия сторон.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.03.2024 между ФИО2, ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «СтройСити Оренбург» заключен договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером № и дома блокированной застройки с кадастровым номером № (том 2 л.д.189-191).

Согласно пункту 2.1. указанного договора стоимость жилого дома и земельного участка составляет 6 482 000 руб.

Как следует из пункта 3.10. договора купли-продажи покупатели уведомлены о необходимости не позднее 6 месяцев после государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом обратиться в управляющую компанию, обслуживающую территорию и инженерную инфраструктуру микрорайона Дубрава 

<

адрес> для заключения договора на содержание мест общего пользования, определенных проектом планировки территории, а также возмещения затрат по содержанию в надлежащем рабочем состоянии внутриквартальных и магистральных инженерных сетей жилого комплекса Дубрава, компенсации расходов на освещение улиц и проездов, а также иных сопутствующих расходов.

12.09.2024 между ФИО1, ФИО2 и ООО УК «Дубрава Сервис» заключен договор обслуживания и управления № (том 2 л.д.192-206).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО5 и ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «СтройСити Оренбург» заключен договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером № и дома блокированной застройки с кадастровым номером № (том 2 л.д.223-226).

Согласно пункту 2.1. указанного договора стоимость жилого дома и земельного участка составляет 8 700 000 руб.

Как следует из пункта 3.10. договора купли-продажи покупатели уведомлены о необходимости не позднее 6 месяцев после государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом обратиться в управляющую компанию, обслуживающую территорию и инженерную инфраструктуру микрорайона Дубрава 

<

адрес> для заключения договора на содержание мест общего пользования, определенных проектом планировки территории, а также возмещения затрат по содержанию в надлежащем рабочем состоянии внутриквартальных и магистральных инженерных сетей жилого комплекса Дубрава, компенсации расходов на освещение улиц и проездов, а также иных сопутствующих расходов.

27.05.2025 между ФИО6, ФИО3 и ООО УК «Дубрава Сервис» заключен договор обслуживания и управления № (том 2 л.д.227-241).

Ссылаясь на отсутствие в договорах управления предмета договора, и как следствие, на незаключенность указанных договоров, истцы обратились с настоящим исковым заявлением.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Как следует из материалов дела, в типовых договорах обслуживания и управления, заключенных с истцами, в пункте 1.2. поименованы термины и определения: общее имущество - это улично-дорожная сеть, санитарно-техническое, инженерное и иное оборудование, находящееся за пределами земельного участка Заказчика и предназначенное для его обслуживания или объекта недвижимости, размещенного на нем, а также земельные участки на которых расположены места общего пользования, с элементами озеленения и благоустройства и иными элементами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации микрорайона Дубрава. К имуществу общего пользования микрорайона Дубрава относятся в равной степени как общее имущество собственников индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки и земельных участков, расположенных в границах территории микрорайона Дубрава, принадлежащих им на праве долевой собственности, так и имущество, находящееся в частной собственности, при условии, что такое имущество используется для удовлетворения потребностей всех собственников и расположено в границах территории микрорайона Дубрава, а также имущество за его пределами, в отношении, исключительно, подводящих инженерных сетей газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, а также сопутствующего оборудования, от точек подключения до границ микрорайона Дубрава; услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества микрорайона Дубрава -это комплекс работ и услуг по контролю и поддержанию в исправном состоянии, наладке регулированию, осуществлению должной работоспособности инженерных коммуникаций электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, кабельных интернет-линий, систем видеонаблюдения, как внутриквартальных, так и подводящих инженерных сетей, построенных согласно выданным техническим условиям, полученных от соответствующих ресурсных организаций, протяженностью от точек присоединения и до границ микрорайона Дубрава, и также соответствующего оборудования (трансформаторных подстанций, канализационно-насосных станций, пункта газорегуляторного блочного-ПГБ, газорегуляторных пунктов (ГРПШ), водопроводного регуляторного узла) и их узлов учета, а также работ и услуг по уборке и содержанию территории общего пользования - зеленых аллей, парковых зон, детских игровых и физкультурных площадок, площадок отдыха взрослого населения, уборке тротуаров, внутриквартальных дорог и подъездных дорог от автодороги Ульяновск-Архангельское до границ микрорайона Дубрава, включая вывоз снега

Тариф на услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества микрорайона Дубрава включает в себя:

-затраты по содержанию в исправном состоянии, наладке и регулированию, осуществлению должной работоспособности внутриквартальных и подводящих инженерных коммуникаций электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, кабельных интернет-линий; -компенсацию платежей по аренде внутриквартальных и подводящих сетей водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электроснабжения;

-компенсацию затрат по освещению проездов (улиц);

-затраты по организации видеонаблюдения в местах общего пользованию микрорайона Дубрава;

-затраты на устройство и содержание постов охраны контрольно-пропускных пунктов;

-затраты по сбору и вывозу ТБО населения;

-затраты по уборке и вывозу снега;

-затраты по уборке парковок, тротуаров, проездов (улиц), подъездной дороги от автодороги Ульяновск-Архангельское до границ микрорайона Дубрава и их текущему ремонту;

-затраты на содержание штата работников управляющей компании;

-затраты по уходу за зелеными насаждениями (аллеи, парки, живая изгородь) за детскими игровыми и физкультурными площадками, площадками отдых взрослого населения, парковой инфраструктурой.

Согласно разделу 6 Договора размер платы за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в микрорайоне Дубрава на период с 01.06.2024г. по 31.12.2025г. составляет 35 руб. с одного квадратного метра общей площади дома в месяц для собственников домов блокированной застройки.

В приложении № к Договору отражены виды общего имущества (том 2 л.д. 206).

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу о принятии истцами исполнения по договорам обслуживания и управления, выразившееся в принятии услуг по содержанию общего имущества, а также согласовании сторонами предмета договора, само по себе отсутствие в договоре периодичности оказания услуг не свидетельствует о незаключенности договора.

Между тем, заслуживают внимания доводы истцов об отсутствии экономического обоснования тарифа, установленного для собственников домов блокированной застройки в размере 35 руб. с одного квадратного метра.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 22.11.2022 N 58-КГ22-8-К9, в отсутствие законодательной регламентации правового режима имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а равно регулирования отношений, связанных с управлением таким имуществом и с его содержанием, участники данных отношений и суды вынуждены прибегать к аналогии закона, Конституционный Суд Российской Федерации, вместе с тем, постановлением от 28 декабря 2021 г. N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО9" признал положения в том числе примененной по данному делу судом апелляционной инстанции части 1 статьи 158 ЖК РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.

Из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в указанном постановлении, также следует, что применение судами по аналогии норм ЖК РФ, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, при разрешении споров о взыскании с собственника земельного участка в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности.

Определением Заволжского районного суда г. Ульяновска от 21.11.2025 по делу назначена судебная экономическая экспертиза, производство которой поручено экспертам Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Согласно заключению экспертов Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» № от 03.03.2026 с учетом установленного тарифа в 35 руб. объем оказанных истцам ФИО2, ФИО1 ООО УК «Дубрава Сервис» услуг по содержанию имущества общего пользования в поселке Дубрава, включенных в плату за содержание имущества общего пользования и пользование объектами инфраструктуры за период с 12.09.2024 года по ноябрь 2025г. составил 35 957,66 руб. (5 791,74 руб.+ 30 165,92 руб.), экономически обоснованный объем услуг составил 24 448,83 руб. (4 109,46 руб. + 20 339,37 руб.). С учетом установленного тарифа в 35 руб. объем оказанных истцам ФИО3, ФИО3 ООО УК «Дубрава Сервис» услуг по содержанию имущества общего пользования в поселке Дубрава, включенных в плату за содержание имущества общего пользования и пользование объектами инфраструктуры за период с 27.05.2024 года по ноябрь 2025г. составил 25 906,99 руб., экономически обоснованный объем услуг составил 15 025,41 руб.

Как следует из исследовательской части заключения расходы ООО УК «Дубрава Сервис» за 2024 включают расходы на амортизацию, оплату труда, страховые взносы, воду питьевую, обслуживание 1 С, обучение, организацию выполнения работ с применением строительной техники, прочие затраты, списание материалов, услуги по лизингу, страхование, елку, малоценное оборудование и запасы, обслуживание территории, программное обеспечение, услуги связи, хозяйственные расходы.

Анализируя представленные доказательства, суд соглашается с выводами судебных экспертов, не доверять выводам которых оснований не имеется.

Заключение экспертов соответствует статье 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования. Эксперты, проводившие судебную экспертизу, имеют соответствующую квалификацию, достаточный стаж экспертной работы, обладают специальными познаниями в исследуемой области, предупреждены судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, не имеют заинтересованности в результатах рассмотрения гражданского дела.

Выводы экспертов в исследовательской части мотивированы, при производстве экспертизы использовались документы, исследование проведено посредством последовательного анализа представленных для исследования информации и материалов. Данное экспертное заключение полностью соответствуют требованиям законодательства, содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы, является достаточно ясным, полным, содержащим конкретные мотивированные выводы, основанные на анализе всех имеющихся в деле доказательств.

Оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы не имеется, довод представителя ответчика об отсутствии учета всех расходов организации при проведении экспертизы является несостоятельным, поскольку статьей 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» установлено, что каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Статьей 2 данной статье закреплены обязательные реквизиты первичного документа. Согласно статье 3 данной статьи первичный учетный документ должен быть составлен при совершении факта хозяйственной жизни, а если это не представляется возможным - непосредственно после его окончания. Лицо, ответственное за оформление факта хозяйственной жизни, обеспечивает своевременную передачу первичных учетных документов для регистрации содержащихся в них данных в регистрах бухгалтерского учета.

То есть каждый факт хозяйственной жизни организации фиксируется документом, и далее на основании данного документа подлежит отражению в регистрах бухгалтерского учета.

При разрешении требований о взыскании компенсации морального вреда суд руководствуется статьи 15 Закона о защите прав потребителей.

Согласно статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Учитывая наличие установленного факта нарушения прав истцов как потребителей, выразившегося в отсутствии в договоре экономического обоснования размера платы за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, нашедшего свое отражение в заключении эксперта, суд находит возможным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 7 000 руб. в пользу каждого истца.

В силу ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» имеются основания для взыскания штрафа в размере 3 500 руб. в пользу каждого истца (7 000 руб./2 = 3 500 руб.).

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом изложенного с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3000 руб.

Руководствуясь статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Дубрава Сервис» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Дубрава Сервис» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС №), ФИО2 (СНИЛС №), ФИО3 (СНИЛС №), ФИО6 (СНИЛС №) компенсацию морального вреда в размере 7 000 руб. в пользу каждого, штраф в размере 3 500 руб. в пользу каждого.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Дубрава Сервис» о признании незаключенными договоров обслуживания и управления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Дубрава Сервис» (ИНН 

<

***>) госпошлину в доход местного бюджета в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись А.Л. Савелова

Копия верна.

Судья А.Л. Савелова

Секретарь судебного заседания А.П. Саргина

В окончательной форме решение изготовлено 20.03.2026.

Подлинник находится в материалах дела №2-29/2026 Заволжского районного суда г. Ульяновска.