№ 2-166/2025 

УИД 28RS0004-01-2024-004000-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2025 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего Головой М.А.,

при секретаре Бондаренко М.С.,

с участием представителя истца ООО "Дом на Набережной" Гамза Ю.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Дом на Набережной" к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение, госпошлины,

установил:

ООО «Дом на Набережной» обратилось в суд с настоящим иском к ФИО1, в обоснование иска, указав, что между истцом и собственниками многоквартирного *** заключен договор управления № 1 от 26.02.2016 года, истец выполняет функции управляющей организации. Ответчик является собственником жилого помещения ***, однако свои обязательства по внесению платы за содержание жилья исполняет ненадлежащим образом.

На лицевом счете по указанному адресу за период с января 2023 года по декабрь 2023 года образовалась задолженность в размере 51 807 руб.

12.02.2024 года истец обратился с заявлением о выдаче судебного приказа в отношении должника ФИО1

14.02.2024 года вынесен судебный приказ о взыскании задолженности в сумме 51 807 руб. и госпошлины в размере 877, 11 руб. 

29.02.2024 года этим же судом вынесено определение об отмене указанного судебного приказа. 

На основании изложенного просит суд: взыскать с ФИО1 (паспорт ***) в пользу ООО "Дом на Набережной" (ИНН 

<

***>) сумму задолженности по оплате за жилое помещение по адресу: ***, за период с 01.01.2023 года по 31.12.2023 года в размере 51 807 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 877 руб. 

Согласно возражениям представителя ответчика ФИО2 анализ представленных ООО «Дом на Набережной» суду доказательств дает основание полагать их подложность и несоответствие действительности, т.к. в разных документах содержатся различные сведения об общей площади МКД:

34 200,80 кв.м. - Техпаспорт по состоянию на 17 ноября 2015 г. (жилых помещений - 20 552,6 кв.м.; нежилых - 13 648,2 кв.м.)

20 552,6 кв.м. - Договор управления МКД № 1 от 26.02.2016 г. (жилых - 20 552,60 кв.м.; нежилых - 0 кв.м.)

29 181,80 кв.м. - Протокол общего собрания от 04.08.2021 (жилых - 20 552,60 кв.м.; нежилых - 8 619,20 кв.м.)

28 262,60 кв.м. - Сводная ведомость 2023 (жилых - 20 491,40 кв.м., нежилых - 7 771,20 кв.м.);

28 100 кв.м. - Протокол общего собрания 25.12.2023.

В техническом паспорте МКД содержатся сведения об общей площади МКД - 34 200,80 кв.м. (жилых помещений - 20 552,6 кв.м.; нежилых - 13 648,2 кв.м.).

Соответственно, при подсчете голосов собственников, необходимо было учитывать голоса собственников нежилых помещений в количестве - 13 648,2 голосов.

В Протоколе общего собрания от 04.08.2021 не были учтены 5 029 голосов собственников нежилых помещений.

В Протоколе общего собрания от 25.12.2023 не были учтены 6 100 голосов собственников нежилых помещений.

Т.к. 25.12.2023 в собрании собственников не были учтены 6 100 голосов

собственников нежилых помещений, следовательно, в нем участвовало менее 50 % собственников МКД, кворум отсутствовал, собрание не было правомочным.

Также начисление платы за содержание общего имущества необходимо было производить с учетом площадей нежилых помещений из расчета - 13 648,2 кв м.

Отсутствие определенности в подсчете площадей жилых и нежилых помещений собственников МКД ставит под сомнение легитимность и законность решений общих собраний, согласно которым устанавливался тариф за управление и содержание МКД.

Собственники нежилых помещений (13 648,2 кв.м.) в период 2016-2021 годы были освобождены от уплаты за содержание нежилых помещений.

Собственники нежилых помещений (5 029 кв.м.) в период 2021-2023 были освобождены от уплаты за содержание нежилых помещений.

Согласно сведений содержащихся в Сводной ведомости 2023:

ЕЮ принадлежит - 2 604,2 кв.м.;

ГГ принадлежит - 1 508 кв.м.;

НМ принадлежит - 1 381,3 кв.м.

а всего: 5 493,5 кв.м.

В соответствии со списком собственников, ЕЮ, ГГ, НМ на праве 1/3 долевой собственности (каждому) принадлежат объекты недвижимости:

пом.20030, нежилое, 2 этаж, площадь 181 кв.м.;

пом.20019, нежилое, подвал, площадь 44,6 кв.м.;

пом.20006, нежилое, 1 этаж, площадь 236,7 кв.м.;

пом.20014, нежилое, подвал, площадь 48,1 кв.м.;

пом.20025, нежилое, подвал, площадь 49,4 кв.м.;

пом.20023, нежилое, подвал, площадь 182,1 кв.м.;

пом.20027, нежилое, подвал, площадь 128,2 кв.м.;

пом.20024, нежилое, подвал, площадь 54,4 кв.м.;

пом.20026, нежилое, подвал, площадь 44,3 кв.м.;

пом.20007, нежилое, 1 этаж, площадь 455,7 кв.м.;

пом.20018, нежилое, подвал, площадь 74 кв.м.;

пом.20013, нежилое, подвал, площадь 42,6 кв.м.;

пом.20028, нежилое, подвал, площадь 63,4 кв.м.;

пом.20003, нежилое, 2 этаж, площадь 382,8 кв.м.;

пом.20005, нежилое, 1 этаж, площадь 133,1 кв.м.;

пом.20015, нежилое, подвал, площадь 187,7 кв.м.;

пом.20004, нежилое, 1 этаж, площадь 950,7 кв.м.;

пом.20020, нежилое, подвал, площадь 43 кв.м.;

пом.20029, нежилое, подвал, площадь 56,8 кв.м.;

пом.20022, нежилое, 1 этаж, площадь 68,5 кв.м.;

пом.20016, нежилое, подвал, площадь 42,2 кв.м.;

пом.20021, нежилое, подвал, площадь 74,2 кв.м.;

пом.20017, нежилое, 1 этаж, площадь 70,6 кв.м.;

пом.20001, нежилое, 1 этаж, площадь 214,4 кв.м.;

ЕЮ и НМ на праве 1/2 долевой собственности, каждому, принадлежат объекты недвижимости:

пом.20008, нежилое, 1 этаж, площадь 155 кв.м.;

пом.20011, нежилое, 1 этаж, площадь 160,4 кв.м.

В соответствии с Протоколом общего собрания собственников № 1 от 04.08.2021, внеочередное общее собрание собственников было проведено по инициативе ЕЮ, председателем Совета МКД был избран ЕЮ

При анализе совокупности указанных обстоятельств, возникает обоснованное предположение о том, что собственники ЕЮ, ГГ, НМ были освобождены от бремени несения расходов по оплате за содержание принадлежащих им нежилых помещений.

В преамбуле Договора управления МКД № 1 от 26.02.2016 г. указывается, что от имени собственников на основании Протокола общего собрания Договор был подписан ПГ, зарегистрированным по адресу: ***.

ПГ не является собственником жилого помещения МКД по адресу: ***.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств (Протокол общего собрания, доверенность), на основании которых ПГ были делегированы от имени собственников МКД права на подписание Договора управления МКД № 1 от 26.02.2016 г. с управляющей компанией ООО «Дом на Набережной», а также на подписание иных документов.

Однако материалы дела не содержат доказательств о проведении общего собрания МКД с повесткой дня об избрании совета МКД и председателя совета МКД в лице ПГ

Т.о., совет МКД и председатель совета МКД на общем собрании собственников в 2016 году не были избраны.

В соответствии с экспликацией схемы МКД Техпаспорта (карандашный рисунок, выполненный от руки ФИО1, над фитнес клубом «Пресс-центр» была выполнена надстройка в виде 3 этажа площадью 22 Х 20,60 = 453,20 кв.м., а к кафе «Барашка» на 1 этаже была пристроена терраса, площадью 50,09 Х 5 = 250,45 кв.м.

Согласно указанному карандашному рисунку на схеме МКД Техпаспорта, площади 453,20 кв.м. и 250,45 кв.м. - не были учтены и не были включены в общую площадь нежилых помещений в размере - 13 648,2 кв.м.

Факт проведенной незаконной реконструкции нежилых помещений, подтвержден фотографиями представленными Зуб Н.М. в материалах дела.

ООО «Дом на Набережной» не было предоставлено суду доказательств в виде разрешения на реконструкцию МКД, разрешения на ввод МКД в эксплуатацию после реконструкции (ст.55 ГрК РФ), проектной и рабочей документации, нового Технического паспорта МКД с указанием увеличения площади нежилых помещений.

Реконструкцией были затронуты ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД, которые являются общим имуществом всех собственников МКД.

Своего письменного согласия на реконструкцию МКД ФИО1 не давала, собрание собственников МКД с соответствующей повесткой не проводилось.

Вместе с тем, увеличение площади помещений в МКД затрагивает права и законные интересы не только ФИО1, но и остальных собственников МКД, т.к. должны были быть внесены изменения в п.1.1 Договора управления МКД № 1 от 26.02.2016 г. об общей площади помещений, а также пересмотрен тариф по оплате за помещения, исходя из изменившейся площади.

Согласно п.9.5 Договора управления МКД № 1 от 26.02.2016 г. было предусмотрено условие - под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения - понимается методика расчета стоимости указанных в договоре услуг и работ по содержанию и текущему общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с настоящим пунктом. Стоимость работ и услуг указанная в договоре может быть изменена Управляющей компанией в одностороннем порядке, если это обусловлено принятием новых нормативных актов, тарифов, налогов, а также изменением уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей.

В представленном истцом расчете суммы задолженности в 2023 году, тариф за управление и содержание МКД составлял - 46,21 рублей за 1 кв.м.

При установленном тарифе в размере 46,21 руб./кв.м., управляющая компания ООО «Дом на Набережной» в 2023 г. ежемесячно собирала:

20 552,6 кв.м. Х 46,21 руб/кв.м. = 949 735,64 рублей.

Согласно Протокола общего собрания собственников МКД от 25.12.2023 г., был утвержден новый тариф за управление и содержание МКД в размере - 62,74 рублей за 1 кв.м.

При установленном тарифе в размере 62,74 руб./кв.м., управляющая компания ООО «Дом на Набережной» в 2024 г. ежемесячно собирает:

20 552,6 кв.м. Х 62,74 руб/кв.м. = 1 289 470,12 рублей.

Увеличение ежемесячного сбора на управление и содержание МКД составило - 339 734,47 рублей.

Согласно сведениям, предоставленным Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Амурской области, индекс потребительских цен на товары и услуги по Амурской области в июле 2024 года составил 101,3% (в июле 2023 года - 100,6%).

949 735,64 рублей (ежемесячный сбор в 2023 г.) Х 101,3% (индекс цен июль 2024) = 962 082,20 рублей - увеличение размера ежемесячного сбора за управление и содержание

МКД в 2024 г. с учетом индекса потребительских цен, вместо 1 289 470,12 рублей, установленных общим собранием.

В соответствии с Протоколом № 1 общего собрания собственников от 25.12.2023 г., внеочередное собрание было проведено по инициативе управляющей компании ООО «Дом на Набережной» в количестве присутствующих - 17 человек. В виду отсутствия кворума, собрание было проведено в заочной форме. Председателем собрания была избрана - директор управляющей компании ВА, секретарем собрания был избран главный инженер управляющей компании СВ

По мнению ФИО1, ВА и СВ (являющиеся одновременно, как собственниками квартир в МКД, так и должностными лицами управляющей компании) были заинтересованы в решении собрания собственников и могли повлиять на результаты голосования, в связи с чем, избрание их в статусе председателя и секретаря собрания, а также принятие решения собрания в части повышения тарифа за управление и содержание МКД в размере - 62,74 рублей за 1 кв.м. (кратно превышающем рост индекса потребительских цен в РФ), является незаконным.

Т.о., с учетом указанных обстоятельств, истцом не был обоснован размер взыскиваемой суммы задолженности по оплате за жилое помещение в размере 51 807 рублей, за период с января по декабрь 2023 года. В связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Просит суд отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца ООО "Дом на Набережной" Гамза Ю.М. на иске настаивала.

В судебное заседание иные участвующие в деле лица не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены по правилам ст. 113 ГПК РФ. Принимая во внимание, положения ст. 154 ГПК РФ, обязывающие суд рассмотреть спор в разумный срок, а также в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при состоявшейся явке. 

Ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО2, объяснил суду, что между сторонами сложились правоотношения по закону "О защите прав потребителя", п. 9,5, 10.1 договора нарушают права потребителя и являются ничтожными. Они в своих возражениях ведут речь о том, что сам договор является недействительным и оспаривают его, доказательства самостоятельно не могут получить. В договоре отсутствуют необходимые пункты, которые им нужны. 

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что собственниками МКД, расположенного по адресу: *** порядке ст. 161 Жилищного кодекса РФ реализован способ управления - управление управляющей организацией, в таковом статусе собственниками наделено полномочиями действовать ООО «Дом на Набережной», что подтверждается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26.02.2016 г., договором управления многоквартирным домом № 1 от 26.02.2016 года.

Согласно ч. 3 ст. 163 Жилищного кодекса РФ к обязанностям управляющей организации по договору управления многоквартирным домом отнесено оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Эта же обязанность ООО «Дом на Набережной» закреплена договором управления многоквартирным домом № 1 от 26.02.2016 года (п. 3.2.1), перечень услуг по содержанию общего имущества МКД закреплён в приложении № 1 к договору управления.

Тариф на содержание и ремонт общего имущества в МКД утверждён собственниками путем голосования 26.02.2016 г. за предложенный к подписанию договор управления многоквартирным домом № 1 от 26.02.2016 года, исходя из приложения № 1 к которому, тариф составил 46,21 рублей за 1 кв м площади помещения.

В дальнейшем на основании решения общего собрания собственников помещений МКД, выраженного в протоколе № 1 от 25.12.2023 года, тариф увеличен до 62,74 рублей за 1 кв м площади помещения, внесены изменения в приложение № 1 к договору управления.

Факт оказания ООО «Дом на Набережной» услуг по содержанию общего имущества МКД сторонами не оспаривался, подтверждается, в том числе общедоступной информацией на официальном сайте ГИС ЖКХ. 

Определяя лицо, обязанное вносить управляющей организации плату за содержание общего имущества МКД, суд исходит из следующего. 

В силу положений ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник жилого помещения несёт бремя его содержания, если иное не предусмотрено законом и договором.

В соответствии со статьями 153, ч. 2 ст. 154, ст. 155 Жилищного кодекса РФ наниматели и собственники жилых помещений обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на жилое помещение – ***, с кадастровым номером ***, общей площадью 101.9 кв м, расположенную по адресу: ***, зарегистрировано 19.09.2022 года за ФИО1, вследствие чего она несет обязательства по оплате за указанное жилое помещение

Определяя размер подлежащей взысканию с ответчика суммы, суд исходит из следующего.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости жилое помещение № 208 с кадастровым номером *** имеет площадь 101.9 кв м.

Судебный приказ от 14.02.2024 года был отменен, как видно из определения мирового судьи АО по БГСУ № 6 от 29.02.2024 года.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен, признан арифметически верным. Альтернативный расчет задолженности, опровергающий расчет, представленный стороной истца, ответчиком не представлен.

Доказательств, свидетельствующих об отсутствии задолженности или наличия задолженности в ином размере, ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Доводы ответчика о том, что тариф на содержания жилья не был утвержден, протоколы общих собраний 26.02.2016 года, 04.08.2021 года, 25.12.2023 года и договор управления № 1 от 26.02.2016 года являются недействительными, тарифы не имеют экономического обоснования и произвольны, судом отвергнуты как противоречащие фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам, приведенным выше. 

Собственники многоквартирного *** утвердили тариф путем голосования и подписания договора управления № 1 от 26.02.2016 года, содержащего в приложении № 1 тариф на содержание 46,21 руб/кв м. 

Затем на основании решения общего собрания собственников помещений МКД, выраженного в протоколе № 1 от 25.12.2023 года, тариф увеличен до 62,74 рублей за 1 кв м площади помещения, внесены изменения в приложение № 1 к договору управления.

Судом рассмотрены требования ответчика ФИО1 о признании протоколов общих собраний 26.02.2016 года, 04.08.2021 года, 25.12.2023 года и договора управления № 1 от 26.02.2016 года недействительными, постановлено решение об отказе в удовлетворении требований, которое судом апелляционной инстанции оставлено без изменения, что следует из решения Благовещенского городского суда Амурской области от 25.03.2025 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 16.07.205 года по делу 2-783/2025. 

Суды двух инстанций пришли к выводу о соблюдении порядка и процедуры проведения общих собраний, включая формирование повестки для голосования, наличии кворума, исходили из действительности договора управления. Также судами учтено, что ранее истцом в отношении ФИО1 предъявлялись требования об оплате задолженности за содержание жилья по утвержденному общим собранием тарифу, эта задолженность взыскивалась в судебном порядке решением Благовещенского городского суда от 05.10.2022 года по делу 2-4184/2022, о наличии договора управления и утвержденных тарифах ответчику было известно.

На основании вышеизложенного, оценив представленные доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу о правомерности заявленных истцом требований и наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.01.2023 года по 31.12.2023 года в размере 51 807 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 877 руб., о чем свидетельствует платежное поручение № 47 от 06.02.2024 г., в связи с чем расходы по госпошлине также подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

РЕШИЛ:

иск ООО "Дом на Набережной" к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение, госпошлины удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (паспорт ***) в пользу ООО "Дом на Набережной" (ИНН 

<

***>) сумму задолженности по оплате за жилое помещение по адресу: ***, за период с 01.01.2023 года по 31.12.2023 года в размере 51 807 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 877 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий М.А. Голова

Решение в полном объеме изготовлено 13.10.2025 года.