Дело № 2-657/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Любинский 19 ноября 2018 года

Любинский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Акуловой О.В.,

при секретаре судебного заседания Кора О.А., 

с участием истца-ответчика ФИО1 и ее представителя ФИО3, 

ответчика-истца ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о взыскании долга и об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, встречным исковым требованиям ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Требования мотивированны тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. По условиям договора стоимость жилого дома и земельного участка составляет 

<

данные изъяты> рублей. При заключении договора купли-продажи стороны пришли к соглашению о том, что сумма 

<

данные изъяты> рублей будет оплачена ответчиком при подписании договора, оставшаяся сумма в размере 

<

данные изъяты> рубля будет передана в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком последнее обязательство исполнено частично, в сумме 

<

данные изъяты> рублей. Просит взыскать с ответчика ФИО4 в пользу истца сумму, не уплаченную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рубля, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек, обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – земельный участок, жилой дом по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО4 подано встречное исковое заявление, в котором она просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: р.

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1, аннулировать запись о государственной регистрации права собственности, запись об ипотеке в силу закона в отношении указанных объектов. Взыскать в её пользу с ФИО1 

<

данные изъяты> рублей, уплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец-ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, суду показала, что до настоящего времени должник долг не отдала. Она проживала в доме с 

<

данные изъяты> год. В доме всегда было тепло и сухо, они сделали ремонт. При покупке дома ответчик видела, какое в доме отопление. Стена в доме не может быть в аварийном состоянии, потому что трещин на ней не было, а появиться за одну зиму они не могут. О том, что у ФИО4 дети болеют часто, она сама об этом говорила ей, еще до покупки дома, так, что болезнь детей не связана с покупкой дома. Обои в доме наклеены два года назад, они не отходят от стены, не порваны. При осмотре у покупателей замечаний не возникло. При заключении договора купли-продажи они пришли к соглашению о том, что часть суммы, а именно 

<

данные изъяты> рублей будет оплачена ответчиком по подписании договора, оставшаяся сумма в размере 

<

данные изъяты> рубля будет передана в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 со своей семьей там прожила всю зиму. Данное обязательство ей было исполнено частично, с декабря она перестала производить оплату. Со встречным исковым заявлением она не согласна, т.к. они заменили покрытие на крыше, она не бежит, установлены были новые пластиковые окна, новые входные двери, фундамент был целый, за 6 лет проживания в этом доме потолок ни разу не осыпался. Во всех комнатах ею был сделан косметический ремонт. Печку топила она один раз в сутки, этого хватало. За весь период проживания ответчика жалоб по состоянию дома не поступало, пока она не обратилась в суд. Полагает, что они сами ненадлежащим образом относятся к своей недвижимости. В данном доме она была последний раз при передаче ключей покупателем. 

Представитель истца-ответчика ФИО3 в судебном заседании доводы ФИО1 поддержал, просил удовлетворить заявленные ею требования. В удовлетворении встречных исковых требованиях просил отказать.

Ответчик–истец ФИО4 в судебном заседании пояснила, что дом они купили частично за счет средств материнского капитала. Оставшуюся сумму планировали отдать за счет собственных средств, но муж потерял работу и у них были финансовые трудности, о которых они сообщали ФИО1 Полагала, что дом не пригоден для проживания. Находится в аварийном состоянии. При покупке дома, они не видели этих недостатков, потому что в доме стояли вещи, а на стенах были наклеены обои, которые скрывали дыры в стенах. В доме сырость, ей приходится постоянно топить, чтобы было не холодно. Дети постоянно болеют в этом доме. Просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: р.

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1, аннулировать запись о государственной регистрации права собственности, запись об ипотеке в силу закона в отношении указанных объектов. Взыскать в её пользу с ФИО1 

<

данные изъяты> рублей, уплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав стороны, свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения.

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Судом установлено и следует из материалов дела, что согласно договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала, а ФИО4 приобрела в собственность объекты недвижимости: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи жилой дом и земельный участок продается по цене 

<

данные изъяты> рублей. Денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей выплачена истцу ответчиком до подписания договора купли-продажи, а оставшиеся 

<

данные изъяты> рублей покупатель должен был выплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 8 договора). 

Как следует из дополнительного соглашения к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ расчет указанной в договоре суммы 

<

данные изъяты> рубля будет производиться следующим образом: равными платежами в сумме 

<

данные изъяты> рублей и последний платеж в сумме 

<

данные изъяты> рублей до 21 числа каждого месяца, срок до ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком ФИО4 истцу ФИО1 было уплачено по дополнительному соглашению в счет оплаты за 

<

адрес> 

<

данные изъяты> рублей (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ).

До настоящего момента ответчик обязательства по договору купли-продажи исполнила не в полном объеме, а именно не выплатила оставшиеся 

<

данные изъяты> рубля.

Ответчик ненадлежащим образом исполняла обязательства по договору купли-продажи в части внесения платежей, а образовавшаяся задолженность до настоящего времени не погашена.

С учетом приведенных положений материального закона, в связи с неисполнением ответчиком, предусмотренной договором купли-продажи обязанности по оплате недвижимого имущества, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца сумму задолженности в размере 

<

данные изъяты> рубля.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ). В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с ч. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

Истцом ФИО1 в материалы дела представлен расчет, согласно которому она просит взыскать с ответчика ФИО4 сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 466 рублей 90 копеек.

Факт нарушения ответчиком ФИО4 условий договора купли-продажи подтвержден представленными в материалы настоящего гражданского дела достаточными, допустимыми и достоверными доказательствами. 

Таким образом, ответчиком была допущена просрочка уплаты оставшейся суммы по договору купли-продажи дома в размере 

<

данные изъяты> рубля. 

Суд соглашается с представленным истцом расчетом, который не был оспорен ответчиком, требования истца о взыскании с ответчика ФИО4 суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 466 рублей 90 копеек, подлежат удовлетворению. 

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Частью 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. 

Поскольку обязательство по договору купли-продажи, обеспеченного ипотекой, ответчиком не исполнены, имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество. 

Рассматривая встречные требования ответчика-истца ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ФИО1, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По общему правилу спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса. 

Согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии с частью 3 указанной нормы в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Оценив представленные материалы дела, суд приходит к выводу, что ФИО4 не исполнила взятые на себя обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что не отрицается последней. При этом, не представлены достаточные доказательства того, что ею приняты меры по урегулированию спора с ФИО1 

Свидетель ФИО5 в судебном заседании показала, что является матерью ФИО4 После заключения сделки ее дочери отдали ключи. Когда первоначально дом осматривали, он был заставлен мебелью. С первыми морозами начались проблемы с домом. В доме невозможно было жить. Младший ребенок проживал с ней, поскольку дети в данном доме стали постоянно болеть. Под окнами были щели. 

По ходатайству ответчика-истца ФИО4 по данному делу определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №-РО от ДД.ММ.ГГГГ эксперт пришел к выводу, что имеются дефекта на поверхности потолка, стен, пола, фундамента, а также системы печного отопления жилого дома, расположенного по адресу: р.

<

адрес>. Данные дефекты являются устранимыми, стоимость устранения составляет 

<

данные изъяты> коп. Процент фактического износа спорного жилого дома на момент проведения экспертизы составил 

<

данные изъяты>. Причиной дефектов жилого дома в большей степени является его неправильная эксплуатация в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, но также в меньшей степени естественный износ дома. Все имеющиеся дефекты за исключением промерзания углов стен могли быть выявлены при визуально осмотре жилого дома.

Таким образом, оценив представленные доказательства в совокупности, относительно заявленных требований ответчика-истца ФИО4, учитывая результаты проведенной по делу строительно-технической экспертизы, суд считает, что не имеется оснований для удовлетворения встречных требований, поскольку у ФИО4 при заключении сделки купли-продажи жилого дома была возможность убедиться в наличии каких-либо недостатков и дефектов в жилом доме. Кроме того, экспертом установлено, что одной из причин появления дефектов в жилом доме в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ является его неправильная эксплуатация. Также ФИО4 не был соблюден досудебный порядок урегулирования возникшего спора. 

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца-ответчика ФИО1, обоснованны и подлежат удовлетворению.

По правилам ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО4 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> рублей, а в соответствии со ст. 103 ГПК РФ - в доход бюджета Любинского муниципального района 

<

адрес> в размере 

<

данные изъяты> рубля.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о взыскании долга и об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 денежные средства в счет долга по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рубля, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 

<

данные изъяты> рублей.

Обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и принадлежащее ФИО4 имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>.

Взыскать с ФИО4 государственную пошлину в доход бюджета Любинского муниципального района 

<

адрес> в размере 

<

данные изъяты>) рубля.

В удовлетворении заявленных встречных исковых требований ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Любинский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Судья О.В. Акулова