РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рязань 15 января 2020 года

Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Осиповой Т.В.,

при секретаре Демановой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по иску ПАО Сбербанк в лице филиала - Среднерусского банка ПАО Сбербанк к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, его расторжении и обращении взыскания на имущественное право (права требования),

Установил:

ПАО Сбербанк в лице филиала - Среднерусского банка ПАО Сбербанк обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, его расторжении и обращении взыскания на имущественное право (права требования). Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с кредитным договором № от дд.мм.гггг. ПАО Сбербанк является кредитором, а ФИО1 - заемщиком по кредиту на приобретение объекта недвижимости на сумму 6 575 000 руб. Кредит выдавался на приобретение строящегося жилья - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (строительный номер), кадастровый номер земельного участка №, общей проектной площадью 

<

данные изъяты> кв.метров, на срок 180 месяцев под 15% годовых. В качестве обеспечения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог прав требования участника долевого строительства по договору № от дд.мм.гггг., заключенному с ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ». В соответствии с актом проверки наличия и сохранности заложенного имущества от дд.мм.гггг. объект недвижимости не достроен. Заемщик обязался производить погашение кредита и процентов по нему согласно п.6 Кредитного договора и графику платежей к нему. Согласно п.12 кредитного договора в случае несвоевременного внесения (перечисления) платежа в погашение кредита и/или уплату за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20% годовых. По состоянию на дд.мм.гггг. задолженность ответчика составляет 7 417 254 руб. 97 коп., в том числе: неустойка за просроченные проценты - 31 866 руб. 92 коп., неустойка за просроченный основной долг - 5 040 руб. 61 коп., просроченные проценты - 1 077 301 руб. 10 коп., просроченный основной долг - 6 206 463 руб. 56 коп., неустойка за неисполнение условий договора - 96 582 руб. 78 коп. дд.мм.гггг. заемщику были направлены письма с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении договора. Требование до настоящего момента не выполнено. Согласно отчету об оценке № рыночная стоимость имущественных прав, принадлежащих заемщику, и составляющих предмет залога составляет 12 810 000 руб. Исходя из п.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена предмета залога должна быть установлена в размере 10 248 000 руб. На основании изложенного, просил суд расторгнуть кредитный договора № от дд.мм.гггг., взыскать с ответчика в свою пользу задолженность в сумме 7 417 254 руб. 97 коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 51 286 27 коп., обратить взыскание на предмет залога: имущественные права на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (строительный номер), кадастровый номер земельного участка №, общей проектной площадью 

<

данные изъяты> кв.метров, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 10 248 000 руб. 

Представитель истца ПАО Сбербанк в лице филиала - Среднерусского банка ПАО Сбербанк, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 извещался о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом по месту жительства и регистрации по адресу: 

<

адрес>.

Повестки, направленные по месту жительства ответчика ФИО1 вернулись с отметкой Федеральной почтовой службы «Истек срок хранения».

Суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО1, получивший извещение о необходимости получения повестки о месте и времени рассмотрения дела, не явился в почтовое отделение, таким образом, отказался от получения судебного извещения, а следовательно, в силу ст. 117 ГПК РФ, он считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (т.е. ст.ст. 807-818 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В судебном заседании установлено, что дд.мм.гггг. между ПАО «Сбербанк России», с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен кредитный договор №, по условиям которого банк обязался предоставить заемщику кредит по программе «Приобретение строящегося жилья» в сумме 6 575 000 руб. под 15% годовых на инвестирование строительства объекта недвижимости - квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес> (номер строительный), кадастровый номер земельного участка №, на срок 180 месяцев с даты его фактического предоставления, а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора, а именно ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей - в сумме 92 022 руб. 85 коп. (последний платеж - 74 997 руб. 06 коп.). При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик обязался уплачивать кредитору неустойку в размере 20% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности включительно (п.п.1., 2., 4., 5., 6., 12. Кредитного договора, график платежей № (аннуитетный), являющийся приложением № к кредитному договору № от дд.мм.гггг.). Обеспечением исполнения обязательств ответчика по кредитному договору является залог прав требования на вышеуказанную квартиру. 

Как установлено в судебном заседании, кредит был предоставлен заемщику дд.мм.гггг. в сумме 6 575 000 руб., что подтверждается выпиской из лицевого счета №. Таким образом, истец надлежащим образом исполнил свои обязательства, предусмотренные кредитным договором. 

В соответствии с п.10. кредитного договора, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляют (обеспечивает предоставление) кредитору до выдачи кредита: объект недвижимости в залог - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (номер строительный), кадастровый номер земельного участка № залогодателя ФИО1; права требования участника долевого строительства по договору в залог. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 100% от его стоимости в соответствии с договором участия в долевом строительстве. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости. 

Право кредитора по договору и право залога объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежат удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с п.17 кредитного договора выдача кредита производится путем зачисления на счет № (счет кредитования).

дд.мм.гггг. между ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» (Застройщик) и ФИО1 (Участник) был подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Объектом долевого строительства по Договору является жилое помещение: 

<

данные изъяты> квартира № (номер строительный), находящаяся на 9, 10 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>), а также часть общего имущества многоквартирного жилого Дома пропорциональная размеру общей площади жилого помещения.

дд.мм.гггг. указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росррестра по Рязанской области.

Согласно графику платежей, ежемесячный платеж в размере 92 022 руб. 85 коп. должен был быть осуществлен ответчиком 30 числа каждого месяца.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент такого периода.

Как установлено в судебном заседании, заемщик свои обязательства по кредиту исполнял ненадлежащим образом, в результате чего у него перед Банком образовалась задолженность, которая согласно представленному Банком расчету, арифметическая правильность которого проверена судом и ответчиком не оспорена, по состоянию на дд.мм.гггг. составляет 7 417 254 руб. 97 коп., из которых: неустойка за просроченные проценты - 31 866 руб. 92 коп., неустойка за просроченный основной долг - 5 040 руб. 61 коп., просроченные проценты - 1 077 руб. 301 руб. 10 коп., просроченный основной долг - 6 206 463 руб. 56 коп., неустойка за неисполнение условий договора - 96 582 руб. 78 коп.

В соответствии с п.дд.мм.гггг.. Общих условий кредитования ПАО Сбербанк, заемщик обязан обеспечить наличие на счете денежных средств в сумме, достаточном для погашения аннуитетного платежа определенного графиком платежей не позднее 21-00 часа платежной даты. 

дд.мм.гггг. Банком в адрес заемщика заказной почтой были направлены требования (претензии) о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении договора, в которых указывалось, что по состоянию на дд.мм.гггг. по кредитному договору допущена просроченная задолженность в сумме 6 743 117 руб. 23 коп., и предлагалось в срок не позднее дд.мм.гггг. досрочно возвратить всю оставшуюся сумму кредита. В требовании указывалось также, что в случае неисполнения требования банк обратится в суд с требованием о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов и расторжении кредитного договора.

Указанное требование банка осталось без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства подтверждаются исследованными письменными доказательствами, а также представленным истцом расчетом, правильность которого судом проверена и ответчиком не оспорена.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчиком ФИО1 ненадлежащим образом исполняются взятые на себя обязательства по кредитному договору, в связи с чем иск ПАО Сбербанк в лице филиала - Среднерусского банка ПАО Сбербанк в части взыскания с ответчика задолженности по кредитному договору подлежит удовлетворению в полном объёме.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной п.п.1 п.2 ст.450 ГК РФ).

Согласно п.3 ст.453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Поскольку установленные судом обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении заемщиком кредитного договора, иск в части расторжения указанного кредитного договора также подлежит удовлетворению.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). 

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п.4 ст.334 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п. 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п.2 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (п.5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). 

В силу ст.348 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) на заложенное имущество может быть обращено взыскание.

Согласно п. 10 кредитного договора обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по договору является ипотека в силу закона построенного частично с использованием средств кредита жилого помещения с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такое жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ч.1 ст.349 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п.1 ст.19 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей до 01.01.2017 г.), ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Как установлено абз. 2 п. 1 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на день возникновения спорных правоотношений), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Обеспечением кредитных обязательств ФИО1 является, в числе прочего, залог прав требования из договора № К-46 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от дд.мм.гггг., возникающий в силу закона в соответствии с п.5 ст.5, п.1 ст. 11 и ст.77 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - на этапе строительства; и ипотека приобретаемого на стадии строительства в собственность жилого помещения, состоящего из 

<

данные изъяты> комнат, строительный №, общей проектной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, площадь лоджии - 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного на 

<

данные изъяты> этажах дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>), кадастровый номер земельного участка №, путем приобретения прав на строящееся жилое помещение/квартиру по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от дд.мм.гггг., заключенному между участником ФИО1 и застройщиком ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» (п.10, 11 кредитного договора). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена дд.мм.гггг. №.

В соответствии со ст.337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В пункте 2 ст.348 ГК РФ содержится запрет на обращение взыскания на заложенное имущество в случае, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.3 ст.338 ГК РФ).

Аналогичные положения содержатся в ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по кредитному договору (несвоевременного внесения платежей по кредитному договору) судом установлен, при этом сумма неисполненного обязательства превышает 5% от размера стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательства составляет более трёх месяцев, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество также является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество закреплен в ст.349 ГК РФ, согласно которой требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества, если им является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическим лицам, только по решению суда.

Согласно п.1 ст.350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлена возможность реализации предмета залога в ином порядке.

Частью 1 ст.56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. В силу ч.2 ст.54 указанного Федерального закона суд, наряду с суммами, подлежащими уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, и способом реализации имущества, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом начальная продажная цена определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету об оценке № рыночная стоимость имущественных прав, принадлежащих заемщику и составляющих предмет залога, составляет 12 810 000 руб. 

Таким образом, начальная продажная цена предмета залога должна быть установлена в размере 10 248 000 руб.

При таких обстоятельствах, при отсутствии возражений ответчика, суд полагает, что иск в части обращения взыскания на права требования на строящуюся пятикомнатную квартиру также является обоснованным, при этом начальная продажная цена указанных прав требования должна быть установлена в размере 10 248 000 руб. 

Согласно ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны возместить все понесенные по делу судебные расходы. 

За подачу искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 51 286 руб. 27 коп., что подтверждается платежным поручением № от дд.мм.гггг..

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 51 286 руб. 27 коп. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ПАО Сбербанк в лице филиала - Среднерусский банк ПАО Сбербанк удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от дд.мм.гггг., заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк в лице филиала - Среднерусский банк ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору № от дд.мм.гггг. в размере 7 417 254 руб. 97 коп.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк в лице филиала - Среднерусский банк ПАО Сбербанк судебные расходы по уплате госпошлины в размере 51 286 руб. 27 коп. 

В счёт погашения задолженности по кредитному договору № от дд.мм.гггг. обратить взыскание на имущественное право (права требования) на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (номер строительный), кадастровый номер земельного участка №, общей проектной площадью дд.мм.гггг. кв.метров, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 10 248 000 руб. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г.Рязани в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья