Дело № 3а-200/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 21 октября 2019 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Герасимовой О.В., 

при секретаре Цой М.С., 

с участием представителя административного истца ООО «Дальлеспром Трейд» ФИО1, 

представителя заинтересованного лица администрации г. Хабаровска ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Дальлеспром Трейд» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дальлеспром Трейд» обратилось в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 23 539 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016, в размере 16 806 139, 83 руб.

В обоснование заявленных требований указав, что общество является арендатором данного земельного участка, арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, которая в соответствии с приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42 по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 61 254 127, 36 руб. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО «ОЦЕНКА_ 27» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка определена в размере 16 806 139, 83 руб.

Определением судьи Хабаровского краевого суда от 16 сентября 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г. Хабаровска.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков в судебное заседание не явившихся, о рассмотрении дела уведомленных надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Дальлеспром Трейд» ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО4 не согласившись с заявленными требованиями, в возражениях сослался на то, что Отчет об оценке от 06.06.2019 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Оценщиком при составлении Отчета были подобраны объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, с использованием информационных источников, достоверно не подтверждающих характеристики указанных объектов. Так, в частности при составлении Отчета: оценщиком отобрано 6 объектов-аналогов, которые имеют значительно меньшую площадь в сравнении с оцениваемым земельным участком, при этом в отчете отсутствует информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных об объектах-аналогах наиболее близких по указанному критерию оценки; оценщиком при определении параметров сравнения объектов оценки с объектами-аналогами не учтены такие стоимостные факторы, как транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), отказ от применения указанных факторов в отчете оценщиком не обоснован; в качестве источников информации для поиска и подбора аналогов использованы еженедельные информационно-справочные издания риэлторов г. Хабаровска, которые не содержат достоверной информации о кадастровых номерах предполагаемых к продаже земельных участков, вместе с тем, оценщиком была обеспечена проверка потенциальных аналогов по элементу сравнения «Разрешенное использование (зонирование)». Таким образом, представленный административным истцом отчет не отвечает требованиям подпункта «б» пункта 22, пункта 25 ФСО № 7, пункта 14 ФСО № 1. 

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

Представитель заинтересованного лица администрации г.Хабаровска ФИО2 не согласилась с заявленными требованиями. В своих возражениях она сослалась на то, что Отчет об оценке от 06.06.2019 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Указывает, что объекты-аналоги № 1, 2 являются застроенными и не могут использоваться в качестве аналогов, как незастроенные. На стр. 144 Отчет представлено объявление, где оценщик идентифицирует объект-аналог № 3 как земельный участок с кадастровым номером № с правом собственности, однако стр. 85 Отчета право аренды, нарушены требования п. 5 ФСО № 3. 

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено в ходе судебного заседания, на основании Договора № 213 аренды земельного участка от 27.05.2019 заключенного между администрацией г.Хабаровска и ООО «Дальлеспром Трейд», последнее является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 23 539 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, под нежилые здания: проходной (лит. К), конторы (лит. Л), склад (лит. М), склад (лит. П), используемые под производственную базу. Срок действия договора определен по ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п. 2.1 Договора).

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 18 декабря 2018 года, составляет 61 254 127, 36 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. на основании Приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (правопреемником которого является Министерство имущественных отношений Хабаровского края) от 21.09.2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическим лицом в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

ООО «Дальлеспром Трейд» 19 июня 2019 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее – Комиссию) с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, утвержденной приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42. К заявлению был приложен отчет об оценке № 19.13.1.ЗУ от 06.06.2019, составленный оценщиком ФИО3 Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 16 806 139, 83 руб.

Решением Комиссии от 10.07.2019 № 20 заявление было отклонено в связи с несоответствием представленного Отчета требованиям пункта 5 ФСО № 3.

В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости юридическое лицо обратилось 09 сентября 2019 года.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка административным истцом представлен Отчет об оценке № 19.13.1.ЗУ от 06.06.2019, составленный оценщиком ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 16 806 139, 83 руб.

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источников информации использованы данные официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru); официальный портал (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal); портала бесплатных объявлений Фарпост. Хабаровск (https://www.farpost/ru/); Еженедельного журнала «Вся недвижимость Хабаровска» (https://vnh27.ru).

Отобрано 6 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (табл. 18 Отчета).

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: наличие торга; рыночные условия (дата продажи/предложения); разрешенное использование земельного участка; передаваемые права; местоположение; размер участка.

Произведены корректировки стоимости объектов-аналогов на наличие торга (объекты № 3, 5, 6); корректировка на дату; корректировка на разрешенное использование составило -1; произведена корректировка на вид права (объекты № 3, 5); местоположение; площадь.

После проведения корректировок, при проведении анализа выборки, к последующим расчетам приняты 4 объекта-аналога. Расчет и описание имеются в Отчете.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, определена в размере 16 806 139, 83 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Положения Отчета опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объекту, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам как между объектами-аналогами, так и при их сравнении с объектом оценки, в том числе произведена корректировка на площадь земельного участка. Отказ от применения иных корректировок обоснован. 

Довод административного ответчика, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик не учел такие стоимостные факторы как инфраструктуры, транспортная доступность, социальная инфраструктура и не произвел по ним сравнения, суд не принимает во внимание, поскольку эта позиция свидетельствует о неверном толковании содержания отчета об оценке и неверном применении норм материального права. 

Разница в местоположении, включает в себя разницу в транспортной доступности и инфраструктуре, объектов аналогов, скорректирована оценщиком путем применения соответствующей корректировки (по местоположению). В отчете приведены обоснования применения указанной корректировки и ее расчет.

Указание административного ответчика о том, что для поиска и подбора объектов-аналогов были использованы еженедельные информационно-справочные издания риэлторов г.Хабаровска, которые не содержат достоверной информации о номерах предполагаемых к продаже земельных участков, не состоятельно, поскольку оценщиком была обеспечена проверка потенциальных аналогов по элементу сравнения «Разрешенное использование (зонирование)», что не свидетельствует о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства.

В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Используя содержащие в объявлении сведения о месте нахождения земельных участков, их площади, оценщик, используя данные Публичной кадастровой карты, определил фактическое нахождение объектов-аналогов, что в свою очередь позволило определить их индивидуальные характеристики. Доказательств того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил. 

Обстоятельства на которые ссылается Министерство имущественных отношений Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Вопреки утверждению заинтересованного лица нахождение на земельных участках зданий не является ценообразующим фактором, поскольку п. 20 ФСО № 7 установлено, что застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В соответствии со статьей 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. 

Исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках. 

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая является предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО «Дальлеспром Трейд» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 19.06.2019. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Дальлеспром Трейд» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 23 539 кв.м., расположенного по адресу

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 16 806 139, 83 рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 19 июня 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда О.В. Герасимова