Дело № 3а-325/2025

(№ 3а-733/2024)

(16OS0000-01-2024-001197-44)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 16 июля 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе 

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой, 

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Холдинговая компания «Ак Барс» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Холдинговая компания «Ак Барс» является собственником земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения учебного хозяйства), площадью 229386 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 20 марта 2017 года.

Кадастровая стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет 646348570 рублей 75 копеек.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью этого земельного участка, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит определить его кадастровую стоимость в размере 142907478 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1 административный иск поддержал.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признал.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признала.

Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились, сведений об уважительности причин неявки не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 25/2024 от 12 августа 2024 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «РеалПрайс» по инициативе акционерного общества «Холдинговая компания «Ак Барс», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года составила 142907478 рублей.

На основании ходатайства представителя административного истца судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельного участка в представленном отчете и определения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 1495/07-4 от 23 июня 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № 25/2024 от 12 августа 2024 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «РеалПрайс»», экспертом выявлены неточности, которые могли привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости земельных участков. Проведенный анализ расчетной части отчета показал, что по состоянию на 1 января 2022 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... в размере 142907478 рублей определена в нем неверно.

Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению, составляет 148214880 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель акционерного общества «Холдинговая компания «Ак Барс» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка согласился. Вместе с этим, заявление об уточнении административных исковых требований не подавал.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 1495/07-4 от 23 июня 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности. 

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматривается нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию. 

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектом оценки по сегменту рынка, местоположению; неверно применена корректировка на торг, площадь; проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объекта оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование земельных участков, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации земельных участков (л.д. 130-135 т. 2).

При определении рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом применены корректировки на торг, местоположение, ограничения, площадь объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 5 л.д. 138-141 т. 2).

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Земельные участки. Части 1 и 2» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2020 г. ФИО4). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан.

В письменных пояснениях экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 указано, что примененная корректировка на площадь выполнена согласно данным «Справочника оценщика недвижимости», который не содержит указанных административным ответчиком ограничений. Для земельных участков сельскохозяйственного назначения ценообразующим фактором является местоположение земельного участка относительно крупных городов, на что и была произведена корректировка в заключении. Повторная корректировка на местоположение по элементу сравнения – статус населенного пункта – неверна, так как корректировка на местоположение уже произведена. 

Вопреки доводам административных ответчиков, Методическими рекомендациями Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусмотрена необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. 

Доказательств, опровергающих указанную в заключении судебной экспертизы рыночную стоимость принадлежащего акционерному обществу «Холдинговая компания «Ак Барс» на праве собственности земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административным истцом, административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было. 

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного земельного участка, в материалах дела не имеется.

При оценке заключения № 1495/07-4 от 23 июня 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности. 

В пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленном заключением № 1495/07-4 от 23 июня 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Акционерное общество «Холдинговая компания «Ак Барс» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка 29 ноября 2024 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление акционерного общества «Холдинговая компания «Ак Барс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения учебного хозяйства), площадью 229386 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 148214880 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 ноября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая 

Справка: решение принято судом в окончательной форме 17 июля 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая