Дело № 3а-176/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 26 декабря 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя административного истца ФИО2 ФИО3, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО5, ФИО6 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО5, ФИО6 обратились в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 102,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012г. в размере 13 497 950 руб.

В обоснование заявленных требований указали, что являются долевыми собственниками данного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по состоянию на 29.06.2012г. определена в размере 17 583 517 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012г. № 467-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 04.09.2017г., выполненным оценщиком ООО «Северная корона», рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 29.06.2012г. определена в размере 13 497 950 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административных истцов ФИО5, ФИО6, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 – ФИО3 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель Правительства Хабаровского края ФИО4 заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В нарушение пункта 24 ФСО № 7, определяя рыночную стоимость здания затратным путем оценщик не учитывал данные о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов, данные о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, сметных расчетов, информацию о рыночных ценах на строительные материалы. В нарушение подпункта «г» пункта 24 ФСО № 7 в рамках применения затратного подхода не соблюдена последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки: отсутствует расчет рыночной стоимости прав на земельный участок, и, как следствие, не определена стоимость объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объекта капитального строительства. Причину несоблюдения указанного требования оценщик не указал. В Отчете отсутствует документально обоснованная информация о соответствии действительности приведенных характеристик объектов-аналогов, выбранных оценщиком.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление заявленные требования не признает в связи с тем, что административными истцами в суд не представлено положительное экспертное заключение на Отчет. 

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, административные истцы являются собственниками нежилого здания (гараж, медпункт) с кадастровым номером №, площадью 1 102,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. ФИО2 доля в праве 168/200, ФИО7 – 16/200, ФИО6 – 16/200. 

Кадастровая стоимость указанного здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013г, составляет 17 583 517 руб., определена по состоянию на 29.06.2012г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края № 467 от 26.12.2012г. «Об утверждении Результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.».

Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017г.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Согласно абзацу 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

ФИО2, ФИО5, ФИО6, являясь собственниками нежилого здания, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеют право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. 

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого здания, административными истцами представлен Отчет № 467.27.017(293)-2017 от 04.09.2017г., составленный оценщиком ООО «Северная корона» ФИО1., согласно которому рыночная стоимости объекта недвижимости по состоянию на 29.06.2012г. определена в размере 13 497 950 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29.06.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод укрупненных обобщенных показателей (метод сравнительной единицы), который предполагает расчет стоимости строительства (воспроизводства) сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя.

Из Отчета следует, что объект оценки функционально может быть разделен на 3 части: северная часть 2-хэтажная, строительный объем 820 куб.м, используется в качестве офисных и торговых помещений; центральная часть 1-этажная, строительный объем 3 928 куб. м, используется в качестве производственных и складских помещений; южная часть 2х-этажная, строительный объем 613 куб. м, используется в качестве офисных помещений.

Учитывая, что затраты на строительство зданий коммерческого (офисного) и производственно-складского назначения значительно отличаются, оценщиком принято решение расчет выполнять по отдельным функциональным частям здания с учетом сопряжения отдельных конструктивных элементов. 

Объекты аналоги побирались по аналогичным конструктивным решениям. 

В качестве аналогов использованы типовые объекты из Сборника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания в уровне цен 01.01.2007 года».

Определена величина затрат на строительство аналога экспертным методом. 

Определена величина затрат на строительство объекта оценки с применением необходимых корректировок, расчет которых представлен в Отчете. 

Произведена оценка износа и устареваний, расчет величины совокупного износа. 

Стоимость воспроизводства объекта оценки определена как величина затрат на строительство объекта оценки минус совокупный износ. 

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 13 497 950 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. 

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что, сведения о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов используются при методе определения полной стоимости замещения, отказ от которого обоснован в Отчете. Данные сметных расчетов используются при применении метода индексации затрат на создание объекта, в отчете обоснован отказ от данного метода. При проведении оценки им использованы данные сборников КО-ИНВЕСТ, информация о рыночных ценах на строительные материалы использована при выполнении корректировки «на дату оценки». Учитывая цель оценки, рыночная стоимость здания определялась без учета стоимости земельного участка в связи с тем, что кадастровая стоимость здания также определена без учета стоимости земельного участка. В ГКН земельные участки и улучшения на них являются отдельными объектами учета, следовательно, во избежание двойного налогообложения, они подлежит отдельной оценке. 

Положения Отчета, показания свидетеля ФИО1 в судебном заседании опровергают доводы Правительства Хабаровского края о несоответствии Отчета требованиям федеральных стандартов оценки. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Учитывая данное обстоятельство, оценщик обоснованно рыночную стоимость здания определил без учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства. 

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО № 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится, в том числе на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, что и было сделано оценщиком в соответствии с примененным им методом оценки. 

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административными истцами рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административными истцами рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания заявлены не были.

Доводы Управления Росреестра по Хабаровскому краю о необходимости подтверждения административными истцами в суде Отчета об оценке Положительным экспертным заключением являются не обоснованными. Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ из перечня документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, предусмотренного Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», исключен абзац шестой, содержащий требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Федеральным законом от 29.07.2017 № 274-ФЗ признан утратившим силу пункт 5 части 2 статьи 246 КАС РФ, предусматривающий необходимость предоставления в суд при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленное административными истцами требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке, подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд административные истцы обратились 23.11.2017г., сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08.02.2013г., установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2, ФИО5, ФИО6 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 102,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012г. в размере 13 497 950 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 23 ноября 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 28 декабря 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз