УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

73RS0003-01-2025-004131-28

Судья Бокач Е.Б. Дело № 33-693/2026 (№33-5958/2025)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

город Ульяновск 10 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Коротковой Ю.Ю.,

судей Маслюкова П.А., Кузнецовой О.В.,

при секретаре Фионовой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области на решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 14 октября 2025 года по делу № 2-1765/2025.

Заслушав доклад судьи Маслюкова П.А., пояснения ответчика ФИО1, просившего оставить апелляционную жалобу истца без удовлетворения, судебная коллегия

установила:

Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области (до смены наименования 04.09.2025 -Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, далее также - Министерство) обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок.

В обоснование данного иска указано, что 09.02.2010 между мэрией города Ульяновска и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №***, по условиям которого ответчику был предоставлен участок с кадастровым номером ***, площадью 651 кв.м, расположенный по адресу: ***, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.

В соответствии с генеральным планом города Ульяновска, утвержденным решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 № 83, указанный земельный участок расположен в функциональной зоне «территория городских лесов».

Дальнейшее использование земельного участка с целью индивидуального жилищного строительства не представляется возможным.

Министерством в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка и подписании соглашения о его расторжении, оставленное ответчиком без рассмотрения.

Истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка № *** от 09.02.2010, заключенный с ФИО1, обязать ответчика возвратить земельный участок в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, администрация города Ульяновска.

Рассмотрев заявленные по делу требования по существу, районный суд постановил 14.10.2025 решение, которым в удовлетворении исковых требований Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок отказал.

Также данным решением постановлено снять меры по обеспечению иска в виде запрета на осуществление регистрационных действий, принятые определением судьи Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 26.08.2025.

В апелляционной жалобе Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, заявленные исковые требования удовлетворить.

Автор жалобы обращает внимание на то, что заявленный по делу земельный участок с кадастровым номером *** расположен в функциональной зоне «***».

Указывает, что срок договора аренды земельного участка № *** от 09.02.2010 установлен с 23.10.2009 по 30.09.2019, при этом более длительный период возможного неиспользования земельного участка для строительства в договоре сторонами не определен.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, указывает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет.

Судом оставлен без должной правовой оценки довод Министерства о неиспользовании ответчиком спорного земельного участка более 16 лет, принятое решение находит немотивированным.

Ссылаясь на Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2025 №18-КГ25-272-К4, указывает, что подготовительные мероприятия в виде направления уведомления о планируемом строительстве индивидуального жилого дома и подготовки документации по техническим решениям не могут свидетельствовать и подтверждать фактическое освоение участка, который эффективно не использовался длительное время.

Обращает внимание на то, что в соответствии с п.10 ст.57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, за исключением информации, предусмотренной п. 15 ч. 3 указанной статьи, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение 3 лет со дня его выдачи.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив соответствие выводов суда имеющимся в материалах дела доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены обжалуемого Министерством судебного решения в апелляционном порядке по доводам вышеприведенной жалобы не установлено.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставляется право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, в том числе, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (пункт 4).

Исходя из положений пунктов 2,4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (пункт 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.11.2025).

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.02.2025 № 41-КГ24-64-К4).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 №90-О отмечено, что неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Из материалов дела следует, что постановлением главы города Ульяновска от 23.10.2009 № *** утверждена схема расположения земельного участка, расположенного по адресу: г***, по генеральному плану (земли населенных пунктов, территориальная зона Ж-1П), на кадастровом плане (карте) соответствующей территории *** и указанный земельный участок, площадью 651 кв.м, предоставлен в аренду ФИО1 в срок до 30.09.2019 под индивидуальное жилищное строительство (л.д. 194).

18.12.2009 земельному участку присвоен кадастровый номер ***.

09.02.2010 между мэрией г. Ульяновска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ***, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером ***, из земель населенных пунктов, площадью 651 кв.м, расположенный по адресу: ***, для использования под индивидуальное жилищное строительство (л.д. 28-30).

В соответствии с пунктом 4.1 указанного договора аренды срок аренды установлен с 23.10.2009 по 30.09.2019.

Пунктами 6.1, 6.2 договора аренды предусмотрено, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 2.1.7 договора.

В пункте 2.1.7 данного договора указано, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более 2-х раз подряд, при ином существенном нарушении договора.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 651 кв.м, расположенный по адресу: *** отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, установлен вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство. Договор аренды земельного участка зарегистрирован 10.03.2010 (л.д. 70-71).

Материалами дела подтверждены доводы ответчика ФИО1 в той части, что им своевременно и в надлежащем размере вносились и вносятся арендные платежи за пользование данным земельным участком, а также в той части, что в период действия указанного договора аренды им предпринимались меры к реальному освоению и использованию выделенного ему на законных основаниях земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; он неоднократно обращался в компетентные органы за получением разрешения на строительство и направлял уведомления о предстоящем строительстве; возвел на данном участке строительный объект, а также предпринял реальные меры по технологическому присоединению участка к коммунальным городским сетям.

Так, истцом в пределах указанного земельного участка возведен объект недвижимости с кадастровым номером ***.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости объект недвижимости с кадастровым номером *** является объектом незавершенного строительства жилого дома, площадью 36 кв.м, степень готовности объекта – 10%, правообладателем указанного объекта с 18.07.2025 является ФИО1 (л.д. 72-75).

25.08.2011 мэрией города Ульяновска ФИО1 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома *** на участке *** по генплану по ул. *** на срок 10 лет (л.д. 232).

После получения разрешения на строительство в марте – апреле 2011 года ФИО1 совершены реальные действия по заключению договора технологического присоединения к электрическим сетям МУП «УльГЭС»; данным лицом получены технические условия подключения объекта к коммунальным сетям водоснабжения и канализации, обслуживаемые УМУП «Ульяновскводоканал», а также получены предварительные технические условия от ООО «Ульяновскоблгаз» (л.д. 236-237).

26.06.2025 между ФИО1 и МУП «УльГЭС» заключен договор №*** об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (л.д. 239-241).

09.04.2025 ФИО1 обратился в Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области с заявлением о предоставлении сведений о состоянии договора аренды земельного участка № *** от 09.02.2010, в ответ на которое ответчику было указано, что соглашение о расторжении договора аренды земельного участка не заключалось.

Также из материалов дела следует, что 03.07.2025 Министерством в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства по причине его расположения в зоне городских лесов, в ответ на которое 01.08.2025 ФИО1 сообщил о намерении продолжить строительство объекта и указал на несогласие с предложением о расторжении договора аренды (л.д. 225-226).

Данный ответ арендатора послужил основанием для обращения Министерства в суд с настоящим иском.

Судебная коллегия отмечает, что схожие по содержанию требования были ранее предметом судебного разбирательства.

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 09.07.2015 по делу № *** отказано в удовлетворении требований администрации города Ульяновска к ФИО1 о расторжении этого же договора аренды, возложении обязанности возвратить земельный участок.

Верно оценив установленные по делу фактические обстоятельства, представленные в суд доказательства, суд первой инстанции с учетом требований вышеприведенных норм права пришел к правильному выводу о безосновательности заявленного Министерством настоящего иска.

Отказывая Министерству в удовлетворении заявленных им по делу исковых требований, суд первой инстанции исходил того, что заключенный с ФИО1 договор аренды земельного участка является действующим, он возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок; арендатором предпринимались и предпринимаются меры по использованию земельного участка по целевому назначению, и, учитывая отсутствие признаков существенного нарушения им условий договора, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 09.07.2015 по делу № ***, пришел к выводам об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка и его возврата.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами, поскольку они основаны на положениях действующего законодательства, соответствует установленным обстоятельствам, собранным по делу доказательствам, которым дана правильная оценка.

Доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Доводы жалобы о том, что представленный ответчику земельный участок с кадастровым номером *** не был освоен им в оговоренный договором аренды срок и не используется в целях строительства, судебной коллегией отклоняются.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу в той части, что поскольку ФИО1 на протяжении длительного периода времени, в том числе и после состоявшегося первого решения суда от 09.07.2015, а также после 30.09.2019, использовал этот земельный участок по его прямому назначению, при этом возражения со стороны арендодателя в указанной части отсутствовали, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок приведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно проводить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Из содержания вышеприведенных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность по использованию земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, должна быть исполнена в течение трех лет.

В данный период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Заключенным с ответчиком договором аренды от 09.02.2010 конкретные сроки освоения земельного участка, дата начала выполнения арендатором работ по строительству не предусмотрены.

Как указано выше, судом первой инстанции установлено, что арендатором ФИО1 осуществляются реальные действия, направленные на освоение арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ***.

Довод жалобы о том, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне озелененных территорий общего пользования Р1, которая не будет предусматривать использование земельных участков для индивидуального жилищного строительства, является необоснованным.

Как следует из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером ***, отнесенный к землям населенных пунктов, границы которого определены, имеет разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство.

Сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, отсутствуют. Сведений о том, что участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, лесопарковом зеленом поясе, охотничьих угодий, лесничеств, не имеется.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», утверждёнными постановлением администрации города Ульяновска от 10.08.2021 №1166, земельный участок с кадастровом номером *** расположен в территориальной зоне *** - зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Согласно проекту планировки территории Железнодорожного района муниципального образования «город Ульяновск», утвержденному постановлением мэрии города Ульяновска от 07.07.2009 № *** данный земельный участок расположен на территории элемента планировочной структуры (жилые, общественно-деловые, производственные, коммунально-складские микрорайоны и кварталы).

На генеральном плане города Ульяновска, утверждённом решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 №83, спорный земельный участок расположен в функциональной зоне «территория городских лесов».

При этом предоставлению арендатору ФИО1 земельного участка предшествовала процедура согласования землеустроительной документации, в том числе с начальником Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска – главным архитектором города, а также председателем комитета по охране окружающей среды администрации города Ульяновска – главным экологом, согласно заключениям которых предоставление земельного участка соответствовало действовавшему на тот момент генеральному плану.

Мэрия города Ульяновска, добровольно заключив с ответчиком договор аренды спорного земельного участка, с 2010 года не заявляла о недостатках переданного в аренду земельного участка, принимала от ФИО1 арендную плату.

Судебная коллегия считает, что довод Министерства о нахождении спорного земельного участка на территории городских лесов, не подтверждается материалами дела и не является основанием для расторжения заключенного с ответчиком договора аренды.

Сведения об установлении или изменении границ особо охраняемой природной территории подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 10 части 1 статьи 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно сведениям, полученным из Федерального агентства лесного хозяйства, по данным государственного лесного реестра в городе Ульяновске отсутствуют земли населенных пунктов, на которых расположены леса.

Сведениями, поступившими из Министерства природных ресурсов и экологии Ульяновской области, подтверждается, что по генеральному плану земельный участок с кадастровым номером *** не относится к землям государственного лесного фонда. На территории г.Ульяновска городских лесов, находящихся в ведении Министерства природных ресурсов и экологии Ульяновской области, не имеется.

Сомнения представителя Министерства в достоверности указанных сведений являются необоснованными. Данные сведения представлены уполномоченными государственными органами в соответствии с их компетенцией. Оснований сомневаться в их достоверности судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с частью 1 статьи 86 Лесного кодекса Российской Федерации в лесном плане субъекта Российской Федерации определяются цели и задачи лесного планирования, а также мероприятия по осуществлению планируемого освоения лесов и зоны интенсивности такого освоения.

Согласно приказу Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от 20.12.2017 №692 «Об утверждении типовой формы и состава лесного плана субъекта Российской Федерации, порядка его подготовки и внесения в него изменений» лесной план субъекта Российской Федерации является документом лесного планирования.

Учитывая изложенное, представленный указ губернатора Ульяновской области от 18.07.2025 №58 о внесении изменений в лесной план Ульяновской области на 2019-2028 годы не подтверждает фактическое нахождение спорного земельного участка в зоне городских лесов.

Довод представителя Министерства о том, что на спорном земельном участке произрастают зеленые насаждения, не является достаточным подтверждением того, что данный участок находится в зоне городских лесов.

Таким образом, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дал им надлежащую оценку, постановил законное и обоснованное решение.

Доводы жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были предметом исследования суда и опровергали бы выводы судебного решения, а по существу сводятся к иному толкованию действующего законодательства, иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность решения не влияют.

Вопреки доводам апелляционной жалобы нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе), судом не допущено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 14 октября 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Железнодорожный районный суд города Ульяновска.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.02.2026