Дело № 2- 3433/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 15 марта 2019 года 

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе 

председательствующего судьи Лебедевой ФИО6 

при секретаре Манцеве ФИО7., 

с участием истца ФИО1 ФИО8., 

представителя ответчика ФИО2 ФИО9., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО10 к ООО «ИнвестКапитал» о защите прав потребителей в области участия в долевом строительстве, 

установил:

ФИО1 ФИО11. первоначально обратилась в суд с иском к ООО «ИнвестКапитал» о защите прав потребителя в области долевого строительства, - о признании п.4.7. договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, применения последствий недействительности ничтожных условий договора 

<

адрес> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.10.2016г., содержащихся в п. 4.7. договора, взыскании излишне уплаченной суммы по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере 33131 руб. 98 коп., неустойки за просрочку исполнения требований потребителя в размере 33131 руб. 98 коп., компенсации морального вреда в размере 10000 руб., обязании передать объект долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ. 

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом - корпус 1 (4 этап) по строительному адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном настоящим договором, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, условный №, расположенную в секции № на 1 этаже, тип 1.3, общей проектной площадью 23,82 кв. м., а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Истцом обязательства по договору выполнены в полном объеме в размере 1517699 руб. 69 коп. ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Однако осмотр квартиры для передачи объекта долевого строительства состоялся только ДД.ММ.ГГГГг., при этом истцом были обнаружены существенные строительные недостатки в виде отсутствия отделки в полном объеме, что противоречило условиям договора. ДД.ММ.ГГГГ после устранения обнаруженных истцом недостатков был подписан акт строительной готовности объекта. После подписания данного акта ДД.ММ.ГГГГ в процессе подписания договора № на управление, техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, ответчик сообщил истцу, что общая площадь передаваемый квартиры меньше проектной площади на 0,52 кв.м. и составляет 23,3 кв.м. Истец указывает, что уменьшение площади квартиры на 0,52 кв.м. по сравнению с общей площадью квартиры 23,3 кв.м., является существенным и составляет более 2 % от общей площади, что ухудшает качество объекта долевого строительства, в связи с чем истец обратилась к ответчику с претензий об уменьшении цены договора на сумму переплаты за уменьшение площади квартиры. 

Истец, ссылаясь на п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.9 ст. 4, п. 2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения ст. 16,17 Закона РФ «О защите прав потребителей», указывает, что ответчик отказался исполнить требования истца, чем нарушил её права как потребителя. 

В ходе рассмотрения дела истец отказалась от исковых требований в части обязании ответчика передать объект долевого строительства по договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.10.2016г., в связи с подписанием ответчиком одностороннего акта о передаче объекта от 19.11.2018г. (

<

данные изъяты>), и определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ истца от указанных исковых требований. 

В дальнейшем истец уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и просила о признании п.4.7. договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.10.2016г. ничтожным, применения последствий недействительности ничтожных условий договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, содержащихся в п. 4.7. договора, взыскании излишне уплаченной суммы по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере 33131 руб. 98 коп., неустойки за просрочку исполнения требований потребителя в размере 33131 руб. 98 коп., компенсации морального вреда в размере 10000 руб. (

<

данные изъяты>).

В судебном заседании истец поддержала позицию, изложенную в исковом заявлении, просила удовлетворить исковые требования в полном размере.

В судебном заседании представитель ответчика возражала против требований истца по праву и по размеру, просила отказать в удовлетворении иска в полном объеме. 

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства, оценив доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. 

В силу ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п.1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (п.2). 

Согласно п.1 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом - корпус 

<

данные изъяты>) по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном настоящим договором, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, условный №, расположенную в секции № на 1 этаже, тип 1.3, общей проектной площадью 23,82 кв. м., а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (

<

данные изъяты>).

Из данного договора следует, что общая проектная площадь квартиры, указанная в п. 1.1. договора, подлежит уточнению после получения разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, на основании полученных застройщиком данных первичного технического учёта и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учёта (п. 1.2).

После завершения строительства многоквартирного дома, в соответствии с данными обмеров, полученных застройщиком по первичному техническому учёту и (или) технической инвентаризации и (или) кадастровому учёту, стороны уточняют размер общей площади квартиры, что фиксируется в акте приема передачи квартиры (п. 3.2).

Размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства по договору, определен сторонами из расчёта 

<

данные изъяты> 1 кв.м. общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1. договора и составляет сумму в размере 

<

данные изъяты>. (п. 4.1).

Цена договора, а также сроки оплаты могут быть изменены только по обоюдному письменному соглашению сторон, а также в случае. предусмотренном п.4.7. настоящего договора (п. 4.2).

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, а также фактическая площадь лоджии/балкона, могут отличаться от проектных площадей, указанных в п. 1.1 настоящего договора, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются сторонами допустимыми (то есть не являются нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры). Если в результате проведения первичного технического учёта и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учёта фактическая общая площадь квартиры будет отклоняться от общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего договора, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 1 кв.м., изменение цены договора не производится(п. 4.7).

Изменение цены договора не производится в случае отклонения площадей балконов и/или лоджий данным первичного технического учёта и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учёта за соответствующей площади, указанной в п. 1.1 настоящего договора. Общая площадь квартиры понимается согласно Жилищному кодексу РФ без учёта площадей балконов и/или лоджии (п. 4.8).

Оплата по договору произведена истцом в полном размере, что подтверждается платежными документами (

<

данные изъяты>). 

Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области ООО «ИнвестКапитал» ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес: 

<

адрес>, 

<

адрес>») (

<

данные изъяты>

Из ведомости помещений и их площадей объекта по адресу: 

<

адрес> следует, что жилое помещение № имеет площадь 23,3 кв.м. (

<

данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца о завершении строительства, введении объекта в эксплуатацию и необходимости принятии квартиры истцом по акту приема-передачи (

<

данные изъяты>

В исковом заявлении и в судебном заседании истец указала, что при первом осмотре квартиры истцом были обнаружены существенные строительные недостатки в виде отсутствия отделки в полном объеме, что противоречило условиям договора. ДД.ММ.ГГГГ после устранения обнаруженных истцом недостатков был подписан акт о строительной готовности объекта. После подписания данного акта ДД.ММ.ГГГГ в процессе подписания договора 

<

данные изъяты> на управление, техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, ответчик сообщил истцу, что общая площадь передаваемый квартиры меньше проектной площади на 0,52 кв.м. и составляет 23,3 кв.м.

Истцом в материалы дела представлен договор № на управление, техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества в много квартирного дома, согласно которому предметом настоящего договора является деятельность по управлению жилым домом, в точности выполнения работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, организация предоставления коммунальных услуг, по адресу: 

<

адрес> в котором находится принадлежащая собственнику 

<

адрес>, общей площадью 23, 3 кв. м (

<

данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с претензией о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, в которой истец просит возместить убытки в сумме 33131 руб. 98 коп. в связи с уменьшением площади квартиры (

<

данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца уведомление о том, что согласно акту осмотра, составленному и подписанному истцом ДД.ММ.ГГГГ, истец приняла строительную готовность 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, корпус 2, из чего следует, что дальнейшее уклонение истца от своевременного подписания акта приема-передачи квартиры необоснованно, и что согласно пункту 5.5. настоящего договора, при устранении указанных в акте осмотра несоответствий передаваемой квартиры участник долевого строительства обязан принять квартиру по акту приема-передачи течение трёх рабочих дней после получения участником долевого строительства извещение об их устранении (

<

данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес> общей площадью 23,3 кв.м. была передана истцу по одностороннему акту о передаче застройщиком объекта долевого строительства (

<

данные изъяты>).

В ответе на претензию истца, а также в отзыве исковое заявление ответчик указывает, что обмеры многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, проводились ОАО «

<

данные изъяты>». На основании предоставленной первичной технической документации, квартира соответствует следующим техническим характеристикам: №, общая площадь 23,3 кв.м., общая приведённая площадь 23,3 кв.м., согласно п. 4.6 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 

<

данные изъяты>. стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счёт соответственно увеличения или уменьшения других помещений квартиры, а также фактическая площадь лоджий/балкона, могут отличаться от проектных площадей указанных в п.1.1. настоящего договора, в результате возникновения неизбежные погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются сторонами допустимыми, т.е. не являются нарушением требований о качестве квартиры и существенными изменениями размеров квартиры. Если в результате проведения первичного технического учёта и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учёта фактическая общая площадь квартиры будет отклоняться от общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего договора, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на один квадратный метр, изменение цены договора не производится (

<

данные изъяты> 

В пункте 4.7. договора предусмотрено, что стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена и увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, а также фактическая площадь лоджий /балкона, могут отличаться от проектных площадей, указанных в п.1.1. договора, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются сторонами допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры). 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принимая во внимание, что ст.5 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрена возможность изменения цены договора, как в большую, так и в меньшую стороны, стороны договорились об окончательной цене договоре вне зависимости от изменения площади квартиры, и учитывая, что доказательств отступления ответчиком от условий договора либо ухудшения качества квартиры ввиду незначительного уменьшения площади квартиры или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования (проживания), истцами в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено, то суд приходит к выводу, что исковые требование о признании недействительным п.4.7 договора, а, следовательно, и иные требования не подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

иск ФИО1 ФИО12 к ООО «ИнвестКапитал» о защите прав потребителей в области участия в долевом строительстве, - оставить без удовлетворения. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы, представления в Санкт-Петербургский городской суд через Приморский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ). 

Судья Лебедева Т.А.