дело № 2-22/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Троицк 15 февраля 2019 года.

Троицкий районный суд Челябинской области в составе: судьи Е.В.Черетских, при секретаре Тюменцевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, администрации МО «

<

адрес> сельское поселение» об оспаривании прав на земельный участок, устранении нарушенных прав собственника и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании утратившим право пользования земельным участком, освобождении участка от построек

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с названным иском в суд, окончательно уточнив исковые требований ( л.д. 168) и указав в его обоснование следующее.

08.02.1994 года было принято постановление Главой 

<

адрес> сельского поселения № о отводе ей- ФИО1 земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по адресу 

<

адрес>, 24.05.1994 года заключен договор о предоставлении указанного участка, участок выделен в натуре. 04.07.1994 года выдано разрешение на строительство №. 

К осени 1997 года строительство дома было окончено, однако окончательно дом в эксплуатацию сдан не был. 

с 2006-2007 года семья Ш-ных выехала из дома, однако остались быть зарегистрированны в доме.

В 2018 года при демонтаже дома с целью вывезти сруб было установлено, что спорный участок огорожен ФИО2, что является препятствием к владению участком и домом, она же приступила к демонтажу хозяйственных построек. Исходя из полученных сведений Росреестра было установлено, что спорный участок передан ФИО3 в долгосрочную аренду администрацией 

<

адрес> сельского поселения по площади 1050 кв.м.

На основании изложенного истец просит признать недействительным договор № аренды спорного участка заключенный между администрацией 

<

адрес> сельского поселения и ФИО2, прекратить право аренды на земельный участок № с погашением записи об аренде в ЕГРН, обязать ответчика ФИО2 не чинить препятствия в пользовании земельным участком и расположенным на нем жилым домом. 

Ответчик ФИО2 подала встречное исковое заявление ( л.д.172), в котором указала следующее.

19.04.2017 года зарегистрировано ее право аренды земельного участка № площадью 1050 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес>.

На момент передачи участка в аренду на этом земельном участке располагалось недостроенное строение, участок был в заброшенном состоянии. Указанное строение было возведено Ш-ными, которым она предлагала разобрать и вывести строения. 

Полагает, что Ш-ны более трех лет не использовали участок по назначению- для сельхозпроизводства, в связи с чем их права на земельный участок подлежат прекращению принудительно. 

На основании изложенного просит признать ФИО1 утратившей право пользования земельным участком по адресу 

<

адрес>, обязать ФИО1 снести строение, возведенное на указанном участке. 

Истец ФИО1 в судебном заседании не участвовала, извещена судебной повесткой, в заявлении просила дело рассмотреть без ее участия.

Его интересы представлял ФИО4, действующий по доверенности, который иск поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать. Пояснил, что ФИО1 в силу закона о введение в действие земельного кодекса и исходя из регистрации прав на недвижимость в похозяйственной книги сельского поселения является собственником спорного земельного участка и жилого дома. До 2007 года она и ее семья жили в доме, затем до 2015 года там проживали квартиранты, летом 2016 года-2017 года ее бывший муж беспрепятственно производил частичный демонтаж кровли крыши, а летом 2018 года они уже не смогли попасть на участок к дому. О нарушенном праве- заключенном договоре аренды земельного участка узнала летом 2018 года, когда как собственник не смогла приступить к разбору дома, участок был огражден забором, возведенным ФИО3. Передача земли в аренду не собственником и не уполномоченным собственником земельного участка – администрацией сельского поселения свидетельствует о ничтожности договора аренды земли. оснований для признании истца утратившим право пользования земельным участком нет, она от участка никогда не отказывалась. К данным правоотношениям срок исковой давности не применим, так как иск относится к требованиям о защите прав собственности. 

Ответчик ( истица по встречному иску ФИО2) не участвовала в судебном заседании, извещена судебной повесткой, ранее представляла заявление с просьбой рассматривать дело без ее участия, доверяя введение дела представителю ФИО5 

Представитель ФИО5 иск ФИО1 не признал, указал что отсутствие госакта на землю и акта ввода в эксплуатацию дома свидетельствуют об отсутствии права ФИО1 на спорный участок, так же ФИО1 пропустила срок исковой давности обращения в суд по оспариванию договора аренды 1 год, так как о таковом договоре должна была узнать не позднее лета 2016 года из объявления о передачи земли в аренду и из обращения администрации сельского поселения. Поскольку ФИО1 не вправе пользоваться спорным участком, не использовала его длительное время и не оформила на него документы она должна быть признана утратившей право пользования участком с возложением на нее обязанности по сносу остатков жилого дома. 

Представитель ответчика администрации Муниципального образования «

<

адрес> сельское поселение» не участвовал в судебном заседании, в заявлении просили дело рассмотреть без их участия. 

Представители 3-х лиц: Управления муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации Троицкого района и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не участвовали в судебном заседании, извещены судебной повесткой.

Изучив материалы дела и выслушав стороны, суд приходит к следующим выводам. 

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ ( далее по тексту ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, восстановление нарушенного права, возможно путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право. В соответствии со ст. 305 ГК РФ аналогичные права принадлежат и законному владельцу имущества, владеющему им на основании договора.

Судом установлено, следующее

08.02.1994 года Главой 

<

адрес> сельского поселения принято постановление об отводе земельного участка площадью 1528 кв.м. по адресу 

<

адрес> ФИО1 для строительства индивидуального жилого дома. 24.05.1994 года во исполнение указанного постановления заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном участке, 27.05.1994 года участок был отведен в натуре с установлением размеров участка ( л.д.7-12) 04.07.1994 года выдано разрешение на строительство жилого дома ( л.д.13).

По данным Бюро технической инвентаризации 13.02.2001 года проводилась инвентаризация построенного объекта недвижимости с хозяйственными постройками ( л.д. площадь дома установлена 57,9 кв.м., дом располагается на отдельном земельном участке 1583 кв.м., имеется соответствующее ограждение ( л.д.14-16, 133-140).

С 1993 года по настоящее время в доме, возведенном на указанном земельном участке зарегистрирована по месту жительства семья Ш-ных ( л.д.92-93). С 1997 года по настоящее время сведения о владельце жилого дома и земельного участка, о подсобном хозяйстве вносятся в похозяйственную книгу сельского совета ( л.д.151-161).

Исходя из совокупности сведений ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Челябинской области ( л.д.37-38), и выписок из единого госреестра недвижимости ( далее по тексту ЕГРН), земельный участок по указанному адресу был поставлен на кадастровый учет 31.01.2006 года как ранее учтенный площадью 200 кв.м., без установленных границ земельного участка, основания внесения сведений о нем как об объекте недвижимости- оценочная опись земельного участка ДД.ММ.ГГГГ №, разрешенное использование- личное подсобное хозяйство. 13.10.2017 года участок был снят с кадастрового учета. 

Согласно статье 6 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка ФИО1 в 1994 году) земли, находящиеся в государственной собственности, могли передаваться Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией в пользование, пожизненное наследуемое владение и собственность, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РСФСР и республик, входящих в состав РСФСР.

В соответствии с абзацем третьим статьи 7 Земельного кодекса РСФСР передача земельных участков в собственность граждан производилась местными Советами народных депутатов за плату и бесплатно.

В соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (абзац первый).

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (абзац второй).

Поскольку в Постановлении главы 

<

адрес> сельской администрации № от 08.02.1994 года не указан вид права, на котором ФИО1 был предоставлен спорный земельный участок ( текст «… на праве пользования…»), суд исходит из того, что в силу абзаца второго пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельный участок следует считать предоставленным ей на праве собственности. Сведений о невозможности предоставления спорного земельного участка в собственность граждан судом не добыто. 

К этому же выводу суд приходит при анализе сведений похозяйственной книги сельского поселения, согласно которого спорный участок находится в собственности ФИО1 начиная с 1997 года- до введения в действие земельного кодекса РФ, о чем имеется запись п.1.1 раздела IV лицевого счета похозяйственной книги. 

При этом суд считает, что площадь участка соответствует 1585 кв.м., согласно правоустанавливающим документам, а не 200 кв.м. как он был в 2006 году поставлен на кадастровый учет, поскольку именно в данном объеме площади участок был выделен по акту в натуре, эта площадь указана в инвентаризационном деле БТИ, сведений почему площадь участка указана как 200 кв.м. в оценочной описи судом не добыто.

При этом исходя из принципа признания ранее возникших прав до введение ЕГРН ( ст. 69 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), т.е. права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим федеральным законом, а так же положений этого же закона о упрощенной регистрации прав собственности на земельный участок возникшего до введения в действие земельного кодекса РФ на основании похозяйственной книги ( ст.49) ФИО1 имеет право на внесение сведений о своем праве собственности на спорный участок как ранее возникшее право в ЕГРН. Момент возникновения такового права является момент передачи земельного участка органами местного самоуправления.

Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" оформление прав на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сроком не ограничивается.

Доводы стороны ФИО2 в части не признания иска, которые основаны на отсутствии возникновения прав ФИО1 на участок и жилой дом, поскольку истец не получала госакт на землю и акт ввода в эксплуатацию жилого дома, суд считает не состоятельными.

Государственный акт на землю является правоподтверждающим документом ( совокупность положений Постановления Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493, ст.31 земельного кодекса РСФСР и ст.3 закона о введение в действие Земельного кодекса РФ), т.е. подтверждает факт возникновения прав на землю которые возникли на основании правоустанавливающих документов- документов о выделе и выдаче земли. 

Как следует из п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть, госакт на землю является лишь одним из видов документа правоподтверждающим факт возникновения прав на землю, это право может быть подтверждено и иными документами.

Исходя из того, что участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2006 году ( что свидетельствует о его учете органами земельного контроля и регистрации), сведения о нем и его владельцах внесены в похозяйственную книгу до введения в действия земельного кодекса РФ, суд считает установленным, что ФИО1 является собственником земельного участка даже и при условии не получения ( либо утраты) государственного акта на землю, как правоподтвердающего документа.

Обстоятельства того, что ФИО1 не получала акта ввода в эксплуатацию построенного ею дома до 1998 года, а ее право было зафиксировано в похозяйственной книге сельского поселения, не является юридически значимым обстоятельством для разрешения спора о правах на землю. 

Данный дом не является самовольной постройкой, поскольку не обладает признаками установленными ст. 222 ГК РФ.

Исходя из смысла ст.105,106 Гражданского кодекса РСФСР, установлено, что в личной собственности гражданина может находиться один жилой дом (или часть его). 

Согласно Инструкции "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР", утвержденной Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968 N 83, регистрации подлежали все строения независимо от того, в чьем ведении они находились: местных Советов, государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций и граждан. 

Органом, обладающим правом регистрации строений в сельской местности, являлся орган местного самоуправления поселкового совета. 

Регистрации подлежат те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации.

Право пользования земельным участком, обслуживающим строение, в порядке, определенном Инструкцией, отдельно не регистрируется (§ 6 Инструкции).

Исходя из указанного выше, суд считает, что право ФИО1 как на жилой дом, так и на земельный участок возникло и было зарегистрировано органами местного самоуправления путем внесения сведений в похозяйственную книгу, объекты являлись объектами недвижимого имущества, которые подлежали кадастровому учету, что при формировании ГКН было исполнено.

Довод встречного иска о необходимости признания прекращенным права владения спорным участком ФИО1 в связи с не использованием земельного участка по назначению длительное время, как и сам встречный иск не состоятельны.

Ни земельное, ни гражданское законодательство не устанавливают такового понятия как утрата прав пользования земельным участком.

Текст встречного иска ( … не использование участка… для введения сельхоз производства или строительства … в течении трех лет…) и пояснения ответчика дают основания полагать, что ФИО6 считает, что земельный участок у ФИО1 необходимо истребовать в связи с утратой пользования.

В соответствии с пунктом 15 части 1 статьи 15 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в случае не использования земельного участка по целевому назначению, орган местного самоуправления муниципального района принимает решение об изъятии земельного участка.

В соответствии со статьей 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

При этом статьями 54, 55 Земельного кодекса РФ не предусматривают право органа местного самоуправления на издание акта об изъятии земельного участка, принадлежащего гражданину во внесудебном порядке. Правом обращения с подобного рода заявлением обладают только органы местного самоуправления. Решение суда и его реализация является моментом прекращения права пользования.

Не смотря на то, что органы местного самоуправления не обращались в суд с подобного рода заявлением, не приняли мер к указанному, в настоящем судебном процессе, суд не считает и доказанным факт нецелевого использования земли со стороны ФИО1

Основания прекращения прав собственности на земельный участок установлены в ст. 45 Земельного кодекса РФ и являются исчерпывающими, а именно 

- при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства : не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

- при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Ни одного из вышеперечисленных случаев судом не установлено.

Участок был передан для индивидуального жилищного строительства, для этих целей использовался, после застройки участка, возможно использовать для использования построенного объекта и личного подсобного хозяйства ( именно по данной категории земель участок был изначально поставлен на кадастровый учет в 2006 году по оценочной описи). 

Право собственности на возведенный дом, законность его возведения не оспаривается и так же в установленном порядке не прекращено, данный дом не является самовольно возведенным, а участок самовольно захваченным/ занятым.

Учитывая, что земельный участок по адресу в 1994 году был предоставлен ФИО1 в установленном законом порядке, участок не изымался, нарушений в использовании, являющихся основанием для его принудительного изъятия не установлено, право собственности ФИО1 в настоящее время не прекращено и прекращено в данном судебном процессе не может быть. 

Так же установлено, что 01.04.2016 года ФИО2 обратилась с заявлением к главе администрации сельского поселения о предоставлении ей спорного земельного участка на праве аренды. 30.06.2016 года постановлением № администрации 

<

адрес> сельского поселения утверждена схема земельного участка по указанному адресу, с установлением площади 1050 кв.м. с указанием категории земель- земли населенных пунктов для выращивания плодовых и ягодных культур.13.10.2016 года в отношении участка проведены кадастровые работы по установлению границ участка. 19.12.2016 года между администрацией МО 

<

адрес> сельское поселение и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка сроком на 20 лет ( л.д.44-80).

Право аренды зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.103) участок постановлен на кадастровый учет согласно схеме и межевого дела 27.10.2016 года с присвоением кадастрового № (л.д.17), при этом категория земель указана земли населенных пунктов, для выращивания плодовых, ягодных культур.

Арендодателем как собственником имущества указан- администрация 

<

адрес> сельского поселения, а земельный участок указан как муниципальная собственность.

Исходя из материалов дела и показаний сторон, суд считает установленным, что каждая из сторон договора аренды достоверно знала, что на указанном участке расположено недвижимое имущество принадлежащее иным лицам- ФИО1 Факт того, что в ответе № 75 ( л.д.47) указано, что здание не пригодно для проживания и собственника не имеет не является достоверно сообщенными сведениями, поскольку на 2015 год сведения о собственнике здания и возможных владельцах- семьи Ш-ных ( зарегистрированных в доме) администрация сельского поселения располагала достоверно. 

ФИО6 так же располагала соответствующими сведениями, поскольку является собственником и долгое время проживала по соседству с участком 

<

адрес>, знала Ш-ных, в своем встречном иске указала, что предлагала им освободить участок. 

Оценивая законность заключения указанного договора в рамках заявленных требований, суд считает следующее. 

Ст. 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. А п.2 указывает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий ( ст. 167 ГК РФ).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Нарушение этого требования и нарушение прав третьих лиц при заключении договоров аренды свидетельствует о ничтожности договора ( п.2 ст. 168 ГК РФ), к данным сделкам применим срок давности три года. 

Поскольку земельный участок был передан в аренду не собственником, без распоряжения собственника ФИО1, то эта сделка заключена в нарушение положений статьи 209, 608 ГК РФ в отношении имущества лицом, не являющимся его собственником и не уполномоченным собственником данная сделка договора аренды является недействительной.

Довод ответчика о применении срока давности к оспариваемому договору не состоятелен. 

Во-первых, сделка нарушающая права третьих лиц, не сторон договора относится к ничтожным сделкам по которым срок давности составляет 3 года ( п.2 ст. 168 и ч.1 ст. 181 ГК РФ).

Во – вторых согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Как последствия признания сделки недействительной решением суда необходимо прекратить право аренды земельного участка и погасить регистрационную запись о аренде от ДД.ММ.ГГГГ №. Кроме того, суд соглашается с доводами истца о необходимости снятия земельного участка № с кадастрового учета, поскольку этот участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с нарушением прав собственника участка расположенного по этому же адресу, участок сформирован не по границам фактически выделенным и которым владела ФИО1 

Исходя из пояснений сторон, суд считает, что имеются нарушения прав владения принадлежащим на праве собственности ФИО1 участком, поскольку ФИО6 возвела искусственное ограждение участка, в его периметр вошел сам жилой дом, вход на участок имеет запорные устройства. Установление забора не собственником, не законным владельцем участка само по себе является чинением препятствия в его пользовании. 

В силу ст.304 ГК РФ право владения и пользования участком ФИО1 подлежит судебной защите. 

руководствуясь ст. 12,56,196-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Признать недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес>, под кадастровым №, площадью 1050+/- 11 кв.м. на условиях аренды, заключенный между администрацией муниципального образования «

<

адрес> сельское поселение» 

<

адрес> и ФИО2 

Прекратить право аренды ФИО2 на земельный участок, расположенном по адресу 

<

адрес>, под кадастровым №, площадью 1050+/- 11 кв.м. и погасить запись о праве аренды в едином госреестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке, расположенный по адресу 

<

адрес>, под кадастровым №, площадью 1050+/- 11 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для выращивания плодовых, ягодных культур.

Обязать ФИО2 не чинить препятствия ФИО1 в пользовании земельным участком, расположенным по адресу 

<

адрес>, под кадастровым №, площадью 1050+/- 11 кв.м. с расположенными на нем строении и хозяйственными постройками. 

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании утратившим право пользования земельным участком, освобождении участка от построек –отказать. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд Через Троицкий районный суд Челябинской области в течение одного месяца с момента изготовления решения в мотивированной форме. 

Судья: Е.В. Черетских