дело №2-100/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2019 года пгт.Троицко-Печорск

Троицко-Печорский районный суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Чулкова Р.В., 

при секретаре Задорожной О.А.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным), аннулировании записи в ЕГРП о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании процессуальных издержек,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным), аннулировании записи в ЕГРП о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании процессуальных издержек. В обоснование требований указал, что между ним и ФИО4 23.08.2006 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РК, 

<

адрес> площадью 62,2 кв.м., которая на момент продажи принадлежала истцу. Квартира по договору была продана за 350000 рублей, право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРП 21.02.2007. Впоследствии ответчик обратился в администрацию МР «Троицко-Печорский» с заявлением о переводе квартиры в нежилое помещение. Постановлением администрации от 17.04.2012 осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, разрешено произвести перепланировку, предусмотрев отдельный доступ в помещение без использования помещений, имеющих доступ к жилым. После того, как ответчик произвел перевод квартиры в нежилое помещение, он стал сдавать его в аренду третьим лицам. 30.11.2017 между ответчиком и ООО «Ригла» заключен договор аренды. Истец указывает, что заключая договор купли-продажи с ответчиком, стороны преследовали своей целью не куплю-продажу, а предоставление ответчику возможности сдавать помещение в аренду третьим лицам, поскольку на тот период времени ФИО4 был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, с последующей выплатой части арендной платы в размере 5000 рублей истцу. Таким образом, истец полагает, что оспариваемый им договор является притворной сделкой, заключен с намерением прикрыть арендные отношения. Обязательства из соглашения о частичной выплате арендных платежей истцу ответчик не исполняет, задолженность составляет 185000 рублей.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО2, допущенный к участию в деле на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ, заявленные требования поддержали частично. В порядке ст.39 ГПК РФ истец в суде отказался от иска в части взыскания с ответчика денежных средств в сумме 185000 рублей, мотивировав тем, что ФИО4 в добровольном порядке эти требования удовлетворены. В остальной части истец и его представитель иск поддержали, просили его удовлетворить. Истец дополнительно указал, что фактически деньги от ответчика по договору купли-продажи квартиры не получал, в 2012 году именно им и за его счет была произведена перепланировка квартиры под здание магазина, впоследствии истец собирал арендную плату с арендаторов и перечислял ее ответчику. 

В судебное заседание ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, о причинах неявки суд не уведомил. В порядке ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3, действующий на основании ордера, заявленные истцом требования, в целом не оспаривал.

Выслушав пояснения сторон, показания допрошенных свидетелей, исследовав и проанализировав материалы дела, суд приходит к следующему.

По договору купли-продажи от 23.08.2006, заключенному между ФИО1 и ФИО4, последний приобрел в собственность за 350000 рублей квартиру, площадью 62,2 кв.м., расположенную на первом этаже пятиэтажно дома по адресу: 

<

адрес>, которая до отчуждения принадлежала продавцу на праве собственности. Имущество передано от продавца покупателю в день заключения договора, что подтверждено передаточным актом. По условиям договора, право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора и регистрации перехода права собственности. Договор и переход права зарегистрирован в УФРС по РК соответственно 11.09.2006 и 21.02.2007.

Постановлениями администрации МР «Троицко-Печорский» от 17.04.2012 № и от 28.06.2012 № ФИО4 даны согласия: на перевод вышеуказанной квартиры в нежилое помещение; на переустройство и перепланировку переводимого жилого помещения под магазин по реализации телефонов и другой оргтехники. Нежилому помещению, принадлежащему ФИО4, расположенному по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №, присвоен почтовый адрес.

30.11.2017 между ФИО4 и ООО «Ригла» заключен договор аренды вышеуказанного нежилого помещения, сроком на 7 лет.

Указанные обстоятельства подтверждены представленными сторонами доказательствами, оценив которые в совокупности, суд находит заявленные истцом требования подлежащими удовлетворению в силу нижеследующего.

В соответствии со ст.1 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно положениям ст.153-154, 158, 160-162, 164, 166-167, 170 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (п.2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549, 551, 554-556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 настоящего Кодекса, не применяются. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Анализируя заключенный 23.08.2006 между сторонами спора договор купли-продажи квартиры, суд приходит к выводам, что по форме и содержанию он соответствует требования, предъявляемы законом к договорам данного вида. Все существенные условия в оспариваемом договоре сторонами определены и согласованы. Передача имущества от продавца к покупателю произведена по передаточному акту, договор и перешедшее к покупателю право собственности на квартиру в предусмотренном законом порядке зарегистрированы.

Рассматривая доводы стороны истца о том, что заключенный 23.08.2006 договор купли-продажи является притворной сделкой, поскольку действительная воля стороны была направлена не на переход права собственности, а на арендные правоотношения, суд исходит из следующего.

В п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» указано, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 ГК РФ).

Из показаний допрошенного в суде свидетеля ФИО6 следует, что он присутствовал при разговоре между истцом и ответчиком о заключении фиктивного договора купли-продажи квартиры, т.к. истец не являлся индивидуальным предпринимателем, не хотел заниматься арендой, а ответчик являлся индивидуальным предпринимателем. По условиям достигнутого соглашения ответчик якобы покупает у истца помещение, расположенное в 

<

адрес> на первом этаже, а в дальнейшем сдает его в аренду, часть арендной платы должен был отдавать истцу, однако, этого не делал.

С учетом приведенных сторонами пояснений и доказательств, включая то, что стороной ответчика фактически не отрицаются доводы истца о фиктивности заключенного 23.08.2006 договора купли-продажи, подтверждением чему является добровольное удовлетворение ответчиком требований истца о выплате задолженности за период с 2016 по 2019 году в сумме 185000 рублей, суд считает, что при заключении оспариваемого договора действительная воля его сторон была направлена не на прекращение права собственности истца и его возникновение на стороне ответчика, а на арендные правоотношения, тем самым, прикрывала действия сторон, связанные с последующей субарендой недвижимости. 

При указанных обстоятельствах, договор купли-продажи квартиры от 23.08.2006 является недействительной сделкой, к которой следует применить последствия, установленные законом для недействительных сделок.

При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина, поскольку иск удовлетворен, в соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина 6700 рублей. 

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным), аннулировании записи в ЕГРП о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании процессуальных издержек удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 23.08.2006, заключенный между ФИО1 и ФИО4.

Аннулировать запись в ЕГРН о праве собственности ФИО4 на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: 

<

адрес> нежилое помещение №, кадастровый №.

Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: 

<

адрес> нежилое помещение №, кадастровый №.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6700 рублей.

Резолютивная часть решения изготовлена на компьютере и подписана судьей в совещательной комнате.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Троицко-Печорский районный суд РК в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено судьей 13 мая 2019.

Судья Р.В.Чулков