14RS0035-01-2025-004848-81

Дело №2-4052/2025

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

город Якутск 12 августа 2025 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Никифоровой Е.А., при секретаре Алексеевой В.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно - строительная компания» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчику, указывая на то, что 03.04.2023 года между ФИО1 и ООО СЗ «ЖСК» был заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №2 в квартале №48 г. Якутска, по условиям которого ответчик обязался построить и передать объект долевого строительства с условным номером 13, расположенный на 5 этаже, общей площадью 50,38 кв.м., из которых: жилая – 23,23 кв.м., кухня – 12,18 кв.м., коридор – 3,80 кв.м., санузел - 3,80 кв.м., балкон – 7,37 кв.м., цена договора определена исходя из стоимости 1 кв.м. - 135 000 рублей, что составляет 6 801 300 рублей. Ответчиком в адрес истца было направлено сообщение о необходимости заключения дополнительного соглашения, которым стоимость 1 кв.м. проектной общей площади ОДС определяется делением цены договора на проектную общую приведенную площадь ОДС; цена договора подлежит дополнительному уточнению после получения результатов обмеров в отношении ОДС и рассчитывается путем умножения фактической общей площади на стоимость 1 кв.м., рассчитанную в соответствии с п. 4.2 договора с учетом дополнительного соглашения. В соответствии с односторонним актом приемки-передачи объекта участия в долевом строительстве от 10.02.2025 г., составленным ответчиком, фактические площади ОДС по результатам проведенного ответчиком обмеров составили: фактическая площадь общей комнаты - 23,42 кв.м.; фактические площади вспомогательных помещений в ОДС - 20,16 кв.м. (12,38 + 3,93 + 3,85); фактическая площадь балкона ОДС, без понижающего коэффициента - 6,88 кв.м. Соответственно, фактическая площадь балкона ОДС с понижающим коэффициентом 0,3 составила 2,06 кв.м. (6,88 х 0,3), а фактическая общая приведенная площадь ОДС составила 45,64 кв.м. (23,42 + 20,16 + 2,06). Сторонами при заключении договора была определена фиксированная стоимость одного квадратного метра в размере 135 000,00 руб., следовательно, стоимость ОДС с учетом вышеуказанных положений ч. 1 ст. 5 Закона №214-ФЗ должна составлять 6 161 400 рублей, из расчета: 45,64 кв.м, х 135 000 руб. При этом, участник оплатил застройщику стоимость ОДС в размере 6 801 300 рублей (50,38 кв.м, х 135 000 руб.), следовательно, размер переплаты составил 639 900 рублей (6 801 300 руб. - 6 161 400 руб.), который подлежит возврату застройщиком участнику как излишне уплаченные денежные средства. Более того, истец изначально, заключая с ответчиком договор долевого участия рассчитывала на приобретение жилого помещения площадью 50,38 кв.м, за уплаченную стоимость в размере 6 801 300,00 руб. Между тем, применяя несоответствующие закону вышеуказанные условия дополнительного соглашения к договору, истец приобретает за ту же стоимость 6 801 300,00 руб. фактически квартиру с меньшей площадью (45,64 кв.м.). 05.02.2024 года истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. Просит признать пункты 1.4, 1.5 дополнительного соглашения от 26.09.2024 года к договору об участии в долевом строительстве жилого ____ от 03.04.2023 г. недействительными в связи с несоответствием закону, взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 639 900 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей, штраф в размере 5% от присужденных сумм.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя. Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме. 

В судебном заседании представитель ответчика ООО СЗ «ЖСК» по доверенности ФИО3 с исковыми требованиями не согласился, поддержал доводы письменного возражения, просил в удовлетворении иска отказать. 

Суд, выслушав мнение сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: ____.

19.12.2022 года Окружная администрация города Якутска выдала обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» разрешение № 14-36-116-2024 на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Многоквартирный жилой ____ ____ квартале ____». 14.11.2024 года Окружная администрация города Якутска выдала обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» разрешение № 14-36-70-2024 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела установлено, что 03.04.2023 года между ФИО1 и ООО СЗ «ЖСК» был заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого ____ квартале № ____, по условиям которого ответчик обязался построить и передать объект долевого строительства с условным номером 13, расположенный на 5 этаже, общей площадью 50,38 кв.м., из которых: жилая – 23,23 кв.м., кухня – 12,18 кв.м., коридор – 3,80 кв.м., санузел - 3,80 кв.м., балкон – 7,37 кв.м., цена договора определена исходя из стоимости 1 кв.м. - 135 000 рублей, что составляет 6 801 300 рублей. 

Приложением № 1 к договору участия в долевом строительстве установлены основные характеристики объекта долевого строительства. Проектная общая площадь определена в размере 50,38 кв.м, в том числе: одна комната – 23,23 кв.м, кухня – 12,18 кв.м, коридор – 3,80 кв.м, санузел – 3,80 кв.м, балкон – 7,37 кв.м.

Односторонним актом приема - передачи объекта долевого строительства от 10.02.2025 года, истцу был передан объект долевого участия площадью 50,46 кв.м, в том числе площадь жилых помещений без учета площади балкона 43,58 кв.м, площадь балкона – 6,88 кв.м.

Не согласившись с тем, что площадь балкона была установлена без понижающего коэффициента, истец 05.02.2025 года направил в адрес общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» претензию с требованием о возврате излишне уплаченной цены площади балкона, которая застройщиком получена 05.02.2025 года.

Ответчик претензию истцов оставил без удовлетворения. 

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 20 мая 2025 года по делу назначена судебная строительно–техническая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) от 04 июля 2025 года № 2-СЭ/2025-41 эксперт пришел к следующим выводам: фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства: ____ многоквартирном жилом доме по ____ составляет 45,55 кв.м. Стоимость единицы общей приведенной проектной площади вышеуказанного объекта долевого строительства составляет 150 404 рублей 69 копеек.

При этом, судом учитывается мнение истца, который не оспаривает результаты обмеров площади квартиры, установленные в одностороннем акте приема – передачи квартиры от 10.02.2025 года.

Таким образом, суд при вынесении решения принимает результаты измерений площади квартиры, указанные в одностороннем акте приема – передачи квартиры от 10.02.2025 года.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 214) установлено, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы данным Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214 привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям данного Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 Федерального закона № 214).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (часть 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона № 214, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В силу части 4.1 статьи 4 Федерального закона № 214 условия договора, предусмотренные частью 4 этой статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона № 214 при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214.

Как установлено из материалов дела, проектная декларация по вышеуказанному объекту капитального строительства утверждена и разрешение на строительство дома получено застройщиком в 2022 году, договор участия в долевом строительстве жилого дома между сторонами заключен 03.04.2023 года, таким образом, на момент возникновения отношений действовали и подлежат применению к данным правоотношениям положения нормативных правовых актов, действовавшие на указанный момент.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона № 214 в редакции, вступившей в силу с 01 января 2017 года и действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Таким образом, данной нормой права предусмотрено два способа формирования цены договора: 1) в твердой денежной сумме без привязки к площади и стоимости единицы площади; 2) цена от общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Из проектной документации и договора участия в долевом строительстве жилого дома видно, что застройщиком был выбран способ формирования цены договора, исходя из общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Вместе с тем в силу прямого указания приведенной выше статьи 5 Федерального закона № 214 в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, и если цена договора определена с привязкой к общей площади помещения и стоимости единицы такой площади, а не в твердой денежной сумме, то общая площадь помещения в императивном порядке подлежит определению с учетом соответствующего понижающего коэффициента, то есть как общая приведенная площадь помещения, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства российской федерации от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5; для балконов – 0,3.

Таким образом, по настоящему делу цена договора застройщиком в обязательном порядке должна была формироваться, исходя из общей приведенной площади помещения, а не из общей площади, как ошибочно полагает ответчик.

Истцами представлен расчет исковых требований в размере 639 900 рублей.

Суд, проверяя, правильность суммы заявленных исковых требований, исходит из следующего. 

Согласно условиям договора долевого участия и приложения № 1 к нему общая проектная площадь объекта долевого строительства установлена в размере 50,38 кв.м., из которых площадь балкона 7,37 кв.м., следовательно, площадь остальных помещений составляет 43,01 кв.м. (50,38-7,37).

При таких обстоятельствах, площадь балкона с учетом понижающего коэффициента составляет 2,21 кв.м. (7,37*0,3).

Таким образом, проектная площадь объекта долевого строительства с учетом понижающего коэффициента должна была составлять 45,22 кв.м., исходя из расчета: 43,01 кв.м.+2,21 кв.м.

Следовательно, стоимость объекта долевого строительства должна была составлять 6 104 700 рублей, исходя из расчета: 45,22 кв.м*135 000 рублей.

Согласно одностороннему акту приема – передачи объекта от 10.02.2025 года фактическая общая площадь квартиры составила 50,46 кв.м., в том числе площадь балкона 6,88 кв.м., площадь без учета балкона 43,58 кв.м.

Фактическая общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента должна составлять 45,64 кв.м. (6,88*0,3 + 43,58).

Следовательно, стоимость объекта долевого строительства за фактическую площадь с учетом понижающего коэффициента должна составлять 6 161 400 рублей (45,64*135000).

Между тем, участник долевого строительства оплатил ответчику стоимость квартиры в размере 6 801 300 рублей.

Таким образом, из изложенного следует, что истец переплатил ответчику сумму 639 900 рублей исходя из расчета: 6 801 300 – 6 161 400, следовательно, данная сумма подлежит возврату ответчиком истцу.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции от 26 декабря 2024 года) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину-участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 года включительно. Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2025 г. N 925, мораторий на ответственность застройщиков по ДДУ продлен до 31 декабря 2025 года.

На основании изложенного, штраф не подлежит взысканию.

Истцом заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда.

Согласно части 2 статьи 10 Федерального закона № 214 моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В данном случае судом установлено, что нарушение прав истца - участника долевого строительства, предусмотренных указанным Федеральным законом № 214, в части неправомерного установления цены договора, исходя из общей площади помещения, а не из общей приведенной площади объекта, произошло по вине ответчика. 

Ответчиком доказательств обратного в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Таким образом, суд находит обоснованными требования истца о взыскании компенсации морального вреда. С учетом всех обстоятельств дела, степени вины ответчика, а также с учетом требований разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца в размере 10 000 рублей.

Проверяя доводы истца о наличии правовых оснований для признания недействительными пунктов 1.4, 1.5 дополнительного соглашения от 26.09.2024 года к договору об участи в долевом строительстве жилого ____ от 03.04.2023 года, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В данном случае в общую площадь жилого помещения входит балкон, следовательно, применение понижающего коэффициента при определении цены объекта долевого строительства (цены договора) в данном случае являлось обязательным в силу закона. 

Обязанность по оплате цены договора участниками долевого строительства исполнена, объект долевого строительства передан истцу. Таким образом, в настоящее время договор исполнен обеими сторонами. 

Право истца на предъявление в суд требования о возврате излишне уплаченных денежных средств установлено пунктом 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, согласно которому в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. 

При рассмотрении данного дела суд не исходит из недействительности либо ничтожности пунктов 1.4, 1.5 дополнительного соглашения от 26.09.2024 года к договору об участи в долевом строительстве жилого ____ от 03.04.2023 года. 

Право истца на удовлетворение ее требований возникает не из недействительности указанных пунктов, а из правовых оснований для соразмерного уменьшения цены договора, указанных выше. 

Учитывая изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 17 798 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 639 900 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 17 798 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в апелляционном порядке через Якутский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Е.А. Никифорова

Решение изготовлено 26 августа 2025 года.