УИД: 91RS0009-01-2023-003405-48

Дело № 2-196/2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 февраля 2024 года г. Евпатория

Евпаторийский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Лантратовой А.И.

при секретаре судебного заседания Хайбердыевой Л.М.

с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1

представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм» к ФИО3 о расторжении договора участия в долевом строительстве, 

по встречному исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании убытков в виде процентов за пользование кредитом, неустойки за неисполнение договора участия в долевом строительстве и разницы между рыночной стоимостью и ценой договора,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Требования мотивированы тем, что 06.08.2021 года между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №4/1-08/21, в соответствии с которым истец является застройщиком, ответчик - участник долевого строительства. В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался осуществить строительство объекта: «Комплекс многоквартирных жилых домов пo адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, и после ввода в эксплуатацию указанного объекта строительства передать участнику в собственность 

<

адрес>(4) на 1 этаже 

<

адрес>, площадью 35,95 кв.м., а участник обязалась оплатить цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика. Застройщик обязан обеспечить строительство (сооружение) объекта строительства и ввод его в эксплуатацию в срок 1 квартал 2023 г. Передача построенного объекта долевого строительства дольщикам - до 28.05.2023 г. (п.4.3 договора). Цена договора составляет 2 911 950,00 руб. (п.2.1 Договора). Согласно п.3.1 договора участники долевого строительства осуществляют: цену договора путем внесения денежных средств на счет эскроу, открываемый в уполномоченном банке - Акционерном обществе «ГЕНБАНК» (АО «ГЕНБАНК). По условиям договора участник обязуется уплатить цену договора в полном объеме до ввода объекта строительства в эксплуатацию, внося денежные средства на счет эскроу в следующем порядке: сумма в размере 16 118,17 руб. - за счет собственных средств; сумма в размере 483 883,83 руб. - за счет средств материнского (семейного) капитала; сумма в размере 2 411 950,00 руб. - за счет кредитных средств, предоставленных PHКБ Банк (ПАО) по кредитному договору. 

Указывает, что по информации банка участниками была внесена полная сумма договора 08.09.2021г. на счет эскроу в АО «ГЕНБАНК». Застройщик осуществлял строительство объекта согласно утверждённого строительства, в соответствии с проектной декларацией. В 2022 году произошло изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. После начала строительства и старта продаж объектов долевого строительства, военная прокуратура ЧФ РФ (войсковая часть 32015) инициировала вопрос о возможности остановки строительства из-за того, что в близости к арендованным земельным участкам, на которых начато строительство объекта, расположен военный городок на территории которого фактически действуют обзорные радиолокаторы являющимися передающими радиотехническими средствами и относящимися по санитарно-эпидемиологической классификации к 1 и высшему классам опасности в зависимости от тактико-технических характеристик. Размеры границ санитарно-защитных зон для данной категории составляют от 1 тыс. м до 2,5 км. и более. Согласно действующего законодательства в границах такой зоны размещение объектов гражданского общественного назначения не допускается ввиду угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан.

О наличии и работе такого оборудования сторона арендодателя земельных участков, на которых велось строительство объекта - Администрация г. Евпатория в лице Департамента имущественных и земельных отношений, арендатору - застройщику ООО «СЗ «Прайм» не сообщала. Санитарно-защитная зона вокруг объектов воинского городка официально не устанавливалась и не установлена до настоящего времени. Не указаны были такие сведения и в исходно-разрешительной документации, выданной компетентными органами для начала строительства. При этом, застройщик имел в распоряжении законное и действующее разрешение на строительство и иные необходимые документы, выданные компетентными органами. На основании информационных сообщений военного прокурора Черноморского флота, Прокуратурой города Евпатория была организована проверка в период с 22.09.2021 по 20.10.2021 г.г. Прокуратура города Евпатория вынесла в адрес истца предостережение о недопустимости нарушения закона (№Предост.-2035007-45-22/2398-2035007 от 05.03.2022г.), в котором сделала вывод о невозможности продолжения строительства объекта в связи с эксплуатацией воинского оборудования, оказывающего негативное воздействие на здоровье строителей и будущих собственников квартир. Также, в марте 2022 года в адрес истца поступило уведомление Администрации г. Евпатория (письмо № 70/01-5 от 01.03.2022 года), в котором застройщику сообщили, что действие исходного документа для строительства - Генерального плана застройки земельного участка приостановлено Постановлением Администрации г. Евпатория № 271-п от 14.02.2022г.

Указывает, что направленные застройщиком письма заместителю председателя Правительства Российской Федерации ФИО4 и Министру обороны Российской Федерации ФИО6 по сложившейся ситуации с предложением рассмотреть вопрос о переносе воинского оборудования в иное место, не принесли ожидаемых результатов. В мае 2022 года застройщик обратился с иском в Арбитражный суд Республики Крым к ДИЗО г. Евпатории, с участием Администрации г. Евпатории, В/ч 85683-Е, Министерства обороны Российской Федерации, КТУ имущественных отношений Минобороны Российской Федерации, Министерства финансов Республики Крым, Министерства финансов Российской Федерации, ФКУ Управление Черноморского флота Российской Федерации, а также с участием участников долевого строительства в качестве третьих лиц, о расторжении договоров аренды земельных участков и компенсации убытков, понесенных застройщиком в связи со строительством. Сумма иска более 700 млн. рублей. На сегодняшний день по делу уже проведена экономическая экспертиза, которая подтвердила понесенные застройщиком расходы на строительство. В добровольном порядке со стороны Администрации города Евпатории в лице ее департаментов и структурных подразделений не было предложений по урегулированию конфликта. Принимая во внимание указанные обстоятельства, застройщик вынужден был принять решение о полной остановке строительства.

30.01.2023г. в адрес ответчика застройщик направил информационное письмо относительно невозможности дальнейшего строительства (создания) объекта строительства и предложение о расторжении договора участия в долевом строительстве, с приложением экземпляров дополнительного соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве. РПО 29905375027742. Письмо от адресата возвращено за истечением срока хранения отправителю. На электронную почту от ответчика пришел ответ об отказе от расторжения договора. Считает, что вышеуказанные обстоятельства, приведшие к невозможности исполнения договора, являются существенными и такими, что являются основанием для расторжения договора долевого участия в строительстве. Согласно ответу АО «ГЕНБАНК» по состоянию на 13.09.2023г. открытые эскроу - счета по объекту «Комплекс многоквартирных жилых домов по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> отсутствуют. Все внесенные ответчиком денежные средства списаны со счёта эскроу 01.08.2023г. в связи с окончанием срока депонирования денежных средств.

Просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве №4/1-08/21, заключенный 06 августа 2021 г. между ООО «Специализированный застройщик «Прайм» и ФИО3, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Взыскать с ответчика в пользу истца сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей. 

ФИО3 подала встречное исковое заявление к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании убытков в виде процентов за пользование кредитом, неустойки за неисполнение договора участия в долевом строительстве и разницы между рыночной стоимостью и ценой договора.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что 06.08.2021г. между ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик «ПРАЙМ» был заключён договор участия в долевом строительстве №4/1-08/21, в соответствии с которым истец является застройщиком, а ответчик-участником долевого строительства. В соответствии с условиями указанного договора, застройщик обязался осуществить строительство объекта: «Комплекс многоквартирных жилых домов по адресу: 

<

адрес> и после ввода в эксплуатацию указанного объекта строительства передать участнику в собственность квартиру №104(4) на 1 этаже дома №1, площадью 35,95, а участник обязалась оплатить цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика. Цена договора 2 911 950 рублей. Застройщик обязан обеспечить строительство объекта строительства и ввод его в эксплуатацию в срок 1 квартал 2023 года, передача дольщикам - до 28.05.2023г (п.4.3 договора). Однако считает, что ООО «Специализированный застройщик «ПРАЙМ» не исполнил свои обязательства по договору. ФИО3 06.08.2021г. воспользовалась ипотечным кредитом в банке РНКБ, заключила кредитный договор 08.09.2021г. Сумма выданного кредита составила 2 411 950 рублей. ФИО3 добросовестно выполняла условия ипотечного договора, оплачивала ежемесячные платежи, в которые входят погашение основного долга и проценты по кредиту.

Указывает, что 25.08.2021г. был заключён трёхсторонний договор счёта эскроу № между АО «Генбанк», ООО СЗ «Прайм» и ФИО3, в счёт уплаты цены договора участия в долевом строительстве. Согласно п. 3.1 договора участники долевого строительства осуществляют оплату цены договора путем внесения денежных средств на счет эскроу, открываемый в уполномоченном банке - Акционерном обществе «ГЕНБАНК» (АО «ГЕНБАНК»). По условиям договора участник обязуется уплатить цену договора в полном объеме до ввода объекта строительства в эксплуатацию, внося денежные средства на счет эскроу в следующем порядке: сумма в размере 16 118,17 руб. - за счет собственных средств; сумма в размере 483 881,83 руб. - за счет средств материнского (семейного) капитала, а также был использован сертификат на единовременную выплату для улучшения жилищных условий семьям, имеющим детей в Республики Крым №000016 в размере 856 854 рублей; сумма в размере 2 411 950,00 руб. - за счет кредитных средств, предоставленных РНКБ Банк (ПАО) по кредитному договору. По информации банка участниками была внесена полная сумма договора 08.09.2021 г. на счет эскроу в АО «ГЕНБАНК». Застройщик осуществлял строительство объекта согласно утверждённого графика строительства, в соответствии с проектной декларацией. В 2022 году произошло изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в результате ООО «Специализированный застройщик «ПРАЙМ» приостановил строительство дома.

30.01.2023г. в адрес ФИО3 застройщик направил информационное письмо относительно невозможности дальнейшего строительства (создания) объекта строительства и предложение о расторжении договора участия в долевом строительстве, с приложением экземпляров дополнительного соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве. Она отказалась от расторжения договора, так как понесла существенные убытки. Согласно ответу АО «ГЕНБАНК» по состоянию на 13.09.2023 г. открытые эскроу - счета по объекту «Комплекс многоквартирных жилых домов по адресу: городской округ Евпатория, 

<

адрес>, 

<

адрес> отсутствуют. Все внесенные денежные средства списаны со счёта эскроу 01.08.2023 г. в связи с окончанием срока депонирования денежных средств.

Полагает, что добросовестно исполняла условия договора, хотела улучшить жилищные условия своей семьи, в которой она одна воспитывает двух несовершеннолетних детей. В итоге нет ни квартиры, ни денежных средств и остались убытки в виде уплаченных процентов за пользование кредитом и в виде разницы рыночной стоимости объекта долевого участия. На сегодняшний день стоимость аналогичной квартиры значительно выше, нежели она была в 2021 году, поэтому она заказала независимую экспертизу подобного объекта недвижимости. Так, согласно заключению эксперта, величина рыночной стоимости аналогичной квартиры на момент 12.09.2022г. составляет 5 500 000 рублей. Согласно справке о сумме оплаченных процентов исх.№15516-исх(БГ/00), выданной ПАО РНКБ 23.08.2023г. суммам оплаченных процентов за пользование кредитом в рублях РФ за период с 08.09.2021г. по 11.08.2023г. составляет 177 826,73 рублей. 

Считает, что поскольку ООО «СЗ «ПРАЙМ» не исполнил договор, не сдал объект в срок, указанный в п.4.3 договора, то согласно ст.394 ГК РФ насчитывается неустойка, начиная с 29.05.2023г. до вынесения решения. 

Просит суд расторгнуть договор №4/1-08/21 от 06.08.2021г. участия в долевом строительстве между ООО «Специализированный застройщик «ПРАЙМ» ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> и ФИО3, в связи с существенными нарушениями договора. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ПРАЙМ» убытки в виде процентов за пользование кредитом 177 826,73 рублей в пользу ФИО3. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ПРАЙМ» неустойку за неисполнение договора участия в долевом строительства в размере 170 010,02 рублей в пользу ФИО3. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ПРАЙМ» разницу между рыночной стоимостью квартиры и ценой договора 2 588 050 рублей в пользу ФИО3.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1 свои исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просила иск удовлетворить. 

Возражала против удовлетворения встречного искового заявления ФИО3 Пояснила, что требования встречного иска о расторжении договора участия в долевом строительстве, заключённого между сторонами, не являются встречными, поскольку не исключают требования первоначального иска. Истец - застройщик также в первоначальном иске просит расторгнуть договор. Обстоятельства, которые истица по встречному иску указывает в качестве нарушения договора, являются по сути обстоятельствами, возникновение которых послужило основанием для обращения застройщика в суд с аналогичным требованием о расторжении договора ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Истец- застройщик настаивает на расторжении договора на основании ст. 451 ГК РФ. По встречным требованиям о возмещении своих расходов на кредитование, осуществлённое ею в связи с участием в долевом строительстве, а именно процентов по кредитному договору, заключённого с РНКБ (ПАО), возражает поскольку выплаты, произведенные ФИО3 банку по кредитному договору за счет собственных средств в виде процентов за пользование кредитом (177 826,73 руб.), направлены на исполнение условий кредитного договора, заключенного истицей с банком на свой риск и в своем интересе, в связи с чем они не могут рассматриваться в качестве убытков, возмещение которых необходимо для восстановления его нарушенного права, либо как утрата имущества, находящаяся в причинной связи с неисполнением застройщиком своих обязательств. Выплачиваемые истцом проценты являются платой за пользование суммой кредита, установленной на основании индивидуальных условий кредитного договора. При этом заемщик, вступая в кредитные правоотношения, должен объективно оценить свои финансовые возможности, поскольку уплата процентов за пользование денежными средствами производится вне зависимости от исполнения других обязательств с его участием. Основанием перечисления Банку процентов за пользование кредитом являются не неправомерные действия ответчика, а законно установленная плата за пользование кредитом, а значит эти проценты не могут быть признаны расходами, необходимыми для восстановления нарушенного права истца в понимании ст. 15 ГК РФ. Кредитный договор, устанавливая самостоятельные отношения между банком и ФИО3, касающиеся предоставления кредита и начисления процентов по кредиту, не ставит исполнение условий кредитного договора в зависимость от момента исполнения застройщиком своих обязательств по строительству объекта, поэтому в любом случае считает, что нельзя вменить начисленные проценты по кредиту застройщику, не выполнившему или просрочившему исполнение обязательств.

Считает, что неустойка, заявленная ко взысканию за неисполнение застройщиком договора участия в долевом строительстве, ошибочно рассчитана ФИО3 по правилам статьи 395 ГК РФ (ответственность за неисполнение денежного обязательства), потому данные требования не могут быть удовлетворены. ФИО3 03.05.2022г. обращалась к застройщику с вопросом о ходе строительных работ, где указывала на отсутствие строительных действий на объекте. В ответ на обращение застройщик не скрывал возникновение проблем с дальнейшим строительством объекта, в письме указано о ведении переговоров между коммерческим директором ФИО5 (ответственным за сектор продаж по объекту) и ФИО3. Известно, что предложенные коммерческим директором другие квартиры по сходной цене не устроили ФИО3 по месторасположению. Во исполнение требований п.3 ст. 6 Закона о долевом строительстве №214-ФЗ, застройщик не позднее чем за два месяца до предполагаемого срока завершения строительства, направил всем участникам строительства информацию о невозможности дальнейшего строительства объекта, и предложил расторгнуть договор (письмо от 30.01.2023 г. в адрес ФИО3, РПО 29905375027742, не получено адресатом). Таким образом, застройщик уведомил участника долевого строительства о наступлении событий, не позволяющих исполнить обязательства по договору. Считает, что здесь применимо положение гражданского законодательства о прекращении обязательств по договору ввиду обстоятельств, за которые ни одна сторона договора не отвечает. 

С 01.08.2023г. эскроу-счет, открытый ФИО3 и предназначенный для финансирования её участия в долевом строительстве, был закрыт, а денежные средства в размере цены договора, размещенные на нём, были ей возвращены. Просила принять во внимание, что ООО «СЗ «Прайм» не согласен с применением какой-бы то ни было ответственности за нарушение срока строительства или срока передачи объекта по обстоятельствам невозможности окончания строительства в связи с действиями органов власти. 

Полагает, что требования ФИО3 о возмещении убытков в виде разницы рыночной стоимости объекта долевого участия в размере 2 588 050 руб. не подлежат удовлетворению, так как ФИО3 ссылается на заключение специалиста о величине рыночной стоимости объекта недвижимого имущества ООО «Крым-Эксперт-Сервис» от 12.09.2022г, при этом данное заключение не является отчётом эксперта об оценке имущества, в нем не содержится ссылок на методологию оценки, не приведены данные сравнительного анализа. Проведение исследования именно на дату 12.09.2022г. ничем не обосновано. Иными словами, данное заключение не может быть принято во внимание судом как основание для рассмотрение искового требования ФИО3 о возмещении рыночной стоимости объекта долевого строительства.

Отметила, что в своём исковом заявлении ООО «СЗ «Прайм» привёл доказательства, указывающие на наличие у застройщика объективных причин, препятствующих ему завершить строительство и передать участникам долевого строительства построенные квартиры, а исменно: предостережение прокуратуры о недопустимости нарушения закона и распоряжение Администрации г. Евпатории о приостановлении действия ГПЗУ; - документов, вынудивших ООО «СЗ «Прайм» приостановить строительство объекта. Достоверно известно, что застройщик при осуществлении строительства располагал всеми разрешительными документами касаемо строительства объекта. Строительство велось в соответствии с графиком строительства, никаких нарушений градостроительных норм, регламентов или иных правонарушений, влекущих приостановление строительства, застройщику не вменялось. Застройщик располагал финансовыми возможностями своевременно возвести объект строительства, поскольку было привлечено банковское проектное финансирование строительства (АО «Генбанк»), рентабельность проекта строительства была значительной, поэтому застройщик, действуя в своих коммерческих интересах, был максимально заинтересован в строительстве объекта и его завершении в планируемый срок. К долевому участию в строительстве было привлечено около 50 дольщиков физических лиц. Аккумулирование денежных средств на банковских эскроу- счетах было существенным и достаточным для несения застройщиком бремени банковского кредитования. К моменту возникновения непредвиденной ситуации застройщик уже потратил на строительство более 700 миллионов рублей. Реальный возврат этих денежных средств в настоящее время под большим вопросом. Факт того, что остановка строительства произошла не из-за действий застройщика, а в связи с действиями органов власти, не оспорен. При таких обстоятельствах считает, что вина застройщика в сложившейся ситуации отсутствует. В связи с чем, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 просила отказать в полном объеме. 

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований. Встречные исковые требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить в полном объеме. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что первоначальные исковые требования ООО «СЗ «Прайм» подлежат удовлетворению, и отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 исходя из следующего. 

Согласно ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Положения статьи 12 ГК РФ предусматривают способы защиты гражданских прав, перечень которых не является исчерпывающим.

Выбор способа защиты своих прав, принадлежит лицу, обратившемуся за судебной защитой. Восстановление положения, существовавшего до нарушения, является одним из них.

По общему правилу, судебная защита осуществляется путем применения к правонарушителю материально-правовых и процессуальных мер принудительного характера, и должна приводить к защите и восстановлению нарушенных прав этого лица.

Таким образом, юридическое значение для осуществления судебной защиты, имеет установление факта наличия нарушенного права истца, а также того обстоятельства, приведет ли избранный истцом способ защиты своего права к защите и восстановлению прав истца, и не будет ли при этом допущено нарушений прав иных лиц.

Из материалов дела судом установлено следующее.

Между ООО «Специализированный застройщик «Прайм» и ДТСЗН администрации г. Евпатории был заключен договор аренды земельного участка №59/3-н от 15.10.20219г., прошедший государственную регистрацию 22.11.2019г. Согласно указанного договора ООО «Специализированный застройщик «Прайм» принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 18000 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> находящийся в собственности муниципального образования городской округ Евпатория. Передача указанного земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 30.10.2019г. 

01.10.2020 года ООО «Специализированный застройщик «Прайм» получил от Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора разрешение на строительство комплекса многоквартирных жилых домов по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д. 16-20)

Между ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик «Прайм» заключен договор участия в долевом строительстве № 4/1-08/21 от 06.08.2021 года. (л.д. 8-15)

В соответствии с указанным договором застройщик принял на себя обязательства осуществить строительство следующего объекта: «Комплекс многоквартирных жилых домов по адресу: городской округ Евпатория, 

<

адрес>, 

<

адрес> и после ввода в эксплуатацию указанного объекта строительства передать участнику в собственность квартиру № 104 (4) на 1 этаже дома № 1, общей приведенной площадью 35,95 кв.м. Стоимость квартиры на момент заключения договора участия в долевом строительстве составляла 2 911 950 рублей (п.д. 2.1. договора).

В соответствии с разделом 3 договора участия в долевом строительстве, ФИО3 должна внести денежные средства на счет эскроу открытый в АО «ГЕНБАНК», из которых 16 118,17 рублей за счет собственных средств, сумма в размере 483 881,83 рублей в качестве первоначального взноса за счет средств материнского (семейного) капитала, сумма в размере 2 411 950 рублей за счет кредитных средств, предоставленных РНКБ Банк (ПАО) по кредитному договору, заключенному 06.08.2021г. 

В соответствии с разделом 4 договора участия в долевом строительстве, застройщик обязан обеспечить строительство объекта строительства и ввод его в эксплуатацию в срок 1 квартал 2023 года. Застройщик обязан передать участнику в собственность объект долевого строительства в течении трех месяцев со дня ввода объекта в эксплуатацию, но в любом случае не позднее 28.05.2023 года. 

В разделе 7 договора участия в долевом строительстве указаны основания для расторжения договора. 

Из предоставленной АО «ГЕНБАНК» выписки по лицевому счету ФИО3 за период с 25.08.2021г. по 01.08.2023г. на запрос суда следует, что 25.08.2021г. между ФИО3 и АО «ГЕНБАНК» заключен договор счета эскроу №, для расчетов по договору участия в долевом строительстве. 07.09.2021г. осуществлено перечисление средств МСК ФИО3 в сумме 483 881,83 руб. на погашение основного долга и уплату первоначального взноса по кредиту физ. лицу; 08.09.2021г. ФИО3 произведена оплата за счет собственных средств в сумме 16 118,17 руб., согласно договора № участия в долевом строительстве от 06.08.2021г.; 08.09.2021г. произведена оплата за счет кредитных средств в сумме 2 411 950 руб., согласно договора № участия в долевом строительстве от 06.08.2021г..

01.08.2023г. произведено перечисление денежных средств в размере 2 428 068,17 руб. согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора счета эскроу; 01.08.2023г. произведен возврат части средств МСК в размере 483 881,83 руб. (л.д. 145-146). Таким образом денежные средства в полном объеме были возвращены ФИО3

Постановлением Администрации г. Евпатории Республики Крым №271-п от 14.02.2022 года приостановлено действие постановления администрации города Евпатории Республики Крым от 10.07.2020 года №1155-п «Об утверждении градостроительного плана земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д. 23 обратная сторона).

01.03.2022 года в адрес ООО «Специализированный застройщик «Прайм» поступило уведомление Администрации г. Евпатория, в котором застройщику сообщено, что действие исходного документа для строительства - Генерального плана застройки земельного участка приостановлено Постановлением Администрации г. Евпатория № 271-п от 14.02.2022 г. (л.д. 23)

05.03.2022 года Прокуратура г. Евпатории Республики Крым вынесла в отношении ООО «Специализированный застройщик «Прайм» предостережение о недопустимости нарушения закона и невозможности возведения жилого комплекса на земельном участке кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. (л.д.21-22).

В мае 2022 года застройщик обратился с иском в Арбитражный суд Республики Крым с иском к ДИЗО г. Евпатории, с участием Администрации г. Евпатории, В/ч 85683-Е, Министерства обороны Российской Федерации, КТУ имущественных отношений Минобороны Российской -Федерации, Министерства финансов Республики Крым, Министерства финансов Российской Федерации, ФКУ Управление Черноморского флота Российской Федерации, а также с участием участников долевого строительства в качестве третьих лиц, о расторжении договоров аренды земельных участков и компенсации убытков, понесенных застройщиком в связи со строительством. (л.д. 31-32)

30.01.2023г. ООО «Специализированный застройщик «Прайм» в адрес ФИО3 направил информационное письмо относительно невозможности дальнейшего строительства (создания) объекта строительства и предложение о расторжении договора участия в долевом строительстве, с приложением экземпляров дополнительного соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве. Письмо от адресата возвращено отправителю с отметкой «за истечением срока хранения». (л.д. 24-27) 

14.09.2023г. АО «ГЕНБАНК» предоставил ООО «Специализированный застройщик «Прайм» информацию по эскроу счетам из которой следует, что по состоянию на 13.09.2023г. открытые эскроу - счета по объекту «Комплекс многоквартирных жилых домов по адресу: городской округ Евпатория, 

<

адрес>, 

<

адрес> отсутствуют. Денежные средства ФИО3 списаны со счёта эскроу 01.08.2023г. в связи с окончанием срока депонирования денежных средств. (л.д. 29) 

02.10.2023г. на электронную почту представителя ООО «Специализированный застройщик «Прайм» от ФИО3 пришел ответ об отказе от подписания соглашения о расторжении договора, так как оно не содержит пункта о возмещении причиненного ей ущерба. (л.д. 28)

В соответствии со ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 7.2.1. договора участия в долевом строительстве № 4/1-08/21 от 06.08.2021 года, участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения данного договора (расторгнуть договор) в случае прекращения или приостановления строительства объекта строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику.

Согласно п.п. 1 пункта 1.1 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерацию», по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Таким образом судом установлено, что в настоящее время строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> остановлено. 

Учитывая, что Постановлением Администрации г. Евпатории Республики Крым №271-п от 14.02.2022г. приостановлено действие постановления администрации города Евпатории Республики Крым от 10.07.2020 года №1155-п «Об утверждении градостроительного плана земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> Прокуратурой г. Евпатории Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ вынесено в отношении ООО «Специализированный застройщик «Прайм» предостережение о недопустимости нарушения закона и невозможности возведения жилого комплекса на земельном участке кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, з\у 172, суд приходит к выводу о наличии препятствий для дальнейшего строительства жилого дома по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> по не зависящим от застройщика основаниям.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Прайм» о расторжении договора участия в долевом строительстве № 4/1-08/21 от 06.08.2021 года заключенного с ФИО3 подлежат удовлетворению.

Обращаясь со встречным иском ФИО3 просит расторгнуть договор №4/1-08/21 от 06.08.2021г. участия в долевом строительстве между ООО «Специализированный застройщик «ПРАЙМ» ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> и ФИО3, по основаниям нарушения застройщиком п.4.3 договора, предусматривающего сдачу объекта в срок. 

Также ФИО3 просит суд взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прайм» убытки в виде процентов за пользование кредитом 177 826,73 рублей. 

Судом установлено, что 06.08.2021 года между ФИО3 и РНКБ (ПАО) заключен кредитный договор обеспеченный ипотекой в виде объекта недвижимости квартиры расположенной по адресу: городской округ Евпатория, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>(4). Сумма кредита составила 2 411 950 рублей, размер ежемесячного платежа 15 741,08 рублей, полная стоимость кредита 2 326 115,28 рублей. Срок действия договора кредита, обеспеченного ипотекой и срок возврата кредита – 300 месяцев с даты предоставления кредита. (л.д. 68-74).

Согласно справке РНКБ Банк (ПАО) о сумме оплаченных процентов от 23.08.2023г., за период с 08.09.2021г. по 11.08.2023г. сумма оплаченных ФИО3 процентов за пользование кредитом составляет 177 826,73 рубля. (л.д. 67)

Согласно ч.1, 2. ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пункт 2 ст. 15 ГК РФ предусматривает, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации). Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Судом установлено, что кредитный договор заключенный на срок 300 месяцев с даты предоставления кредита (пункт 2 договора), превышал срок окончания строительства дома, предусмотренный договором участия в долевом строительстве от 06.08.2021г. № 4/1-08/21., и был заключен ФИО3 до наступления обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении ответчиком своих обязательств. Таким образом, целью заключения кредитного договора не являлось восстановление истцом своих прав, нарушенных действиями ответчика.

Кроме того, указанный кредитный договор, устанавливая самостоятельные отношения между банком и ФИО3, касающиеся предоставления кредита и его возврата, не ставит исполнение условий кредитного договора в зависимость от момента исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве от 06.08.2021 г. № 4/1-08/21.

В связи с этим обязанность ФИО3 оплачивать проценты банку являлась ее обязанностью по самостоятельному договору, исполнение которой обусловливалось положениями статей 309 и 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и не зависело от действий третьих лиц.

Согласно п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Учитывая, что выплаты, произведенные ФИО3 банку по кредитному договору за счет собственных средств в виде процентов за пользование кредитом, были направлены на исполнение условий кредитного договора, заключенного истцом по встречному иску на свой риск и в своем интересе, суд приходит к выводу что указанные расходы не могут рассматриваться в качестве убытков, то есть как необходимые для восстановления нарушенного права, либо как утрата имущества, находящаяся в причинной связи с неисполнением ООО «Специализированный застройщик «Прайм» как застройщиком своих обязательств. В связи с чем, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО3 в этой части необходимо отказать.

Также обращаясь в суд со встречным иском ФИО3 просит взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ПРАЙМ» неустойку за неисполнение договора участия в долевом строительства в размере 170 010,02 рублей в пользу ФИО3, рассчитанной по правилам ст. 395 ГК РФ. 

Судом установлено, что еще до планируемого по договору участия в долевом строительстве срока завершения строительства ФИО3 03.05.2022г. обращалась к застройщику с вопросом о ходе строительных работ, где указывала на отсутствие строительных действий на объекте. (л.д. 117)

Из ответа на обращение ФИО3 № 7-06 от 07.06.2022г., следует, что застройщик уведомил о возникновении проблем с дальнейшим строительством объекта. В письме указано о ведении переговоров между коммерческим директором ФИО5 и ФИО3 Предложенные коммерческим директором другие квартиры по сходной цене не устроили ФИО3 по месторасположению. (л.д. 118)

Во исполнение требований п. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве №214-ФЗ, застройщик не позднее чем за два месяца до предполагаемого срока завершения строительства, направил всем участникам строительства информацию о невозможности дальнейшего строительства объекта, и предложил расторгнуть договор, что подтверждается предоставленным письмом от 30.01.2023г. в адрес ФИО3, РПО 29905375027742, которое не получено адресатом и возвращено отправителю с отметкой об истечении срока хранения. (л.д. 24-27)

Таким образом, застройщик уведомил участника долевого строительства о наступлении событий, не позволяющих исполнить обязательства по договору.

В статье 330 ГК РФ законодатель определил неустойку (штраф, пеню) как установленную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ определено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.2 договора участия в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства, застройщик уплачивает неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора, за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

П. 6.4 договора предусмотрено, что застройщик не отвечает за нарушение сроков выполнения своих обязательств, если в процессе строительства (сооружения) объекта строительства возникнут следующие не зависящие от него обстоятельства: неправомерные нарушения органами государственной власти и местного самоуправления, иными уполномоченными органами и организациями сроков выдачи (согласования) разрешительных и иных документов, необходимых для сооружения (строительства) объекта строительства (в т.ч. для ввода в эксплуатацию); необоснованные задержки сетевыми организациями и/или собственниками инженерных транспортных сетей (включая сети электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения) сроков подключения объекта строительства к соответствующим инженерным и транспортным сетям; вступление в силу после заключения данного договора новых нормативно-правовых или индивидуальных распорядительных актов, требующих выполнение дополнительных мероприятий для строительства (в т.ч. ввода в эксплуатацию) объекта строительства; возникновение обстоятельств непреодолимой силы. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Из пункта 1 статьи 406 ГК РФ следует, что кредитор считается просрочившим, если он, в том числе, не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающими из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить свое обязательство.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Как установлено судом, возникшие между сторонами правоотношения регулируются общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, с учетом положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". 

Истолковав вышеуказанные нормы применительно к рассматриваемому спору и условиям заключенного между сторонами договора, судом установлено, что Постановлением Администрации г. Евпатории Республики Крым №271-п от 14.02.2022 года приостановлено действие постановления администрации города Евпатории Республики Крым от 10.07.2020 года №1155-п « Об утверждении градостроительного плана земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> Прокуратурой г. Евпатории Республики Крым 05.03.2022 года вынесено в отношении ООО «Специализированный застройщик «Прайм» предостережение о недопустимости нарушения закона и невозможности возведения жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> рассмотрение арбитражным судом дела по иску ООО «Специализированный застройщик «Прайм» к Администрации г. Евпатории Республики Крым, Департаменту земельных и имущественных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым о расторжении договора аренды указанного земельного участка, взыскании убытков, суд приходит к выводу, что обстоятельства невозможности завершения стройки не может расцениваться, как злонамеренное и недобросовестное поведение застройщика, поскольку считает, что ответчик сам стал заложником данной ситуации, выполнение работ в установленный договором срок не представляется возможным по причинам, не зависящим от застройщика. 

Более того, п. 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, предусмотрено, что неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данного Федерального закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ООО «Специализированный застройщик «Прайм» неустойку за неисполнение договора участия в долевом строительства в размере 170 010,02 рублей.

Во встречном иске ФИО3 заявляет требование о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Прайм» разницу между рыночной стоимостью и ценой договора 2 588 050 рублей в ее пользу. В обоснование заявленного требования указывает, что сегодняшний день стоимость аналогичной квартиры значительно выше, нежели она была в 2021 году. Поэтому ФИО3 заказала независимую экспертизу подобного объекта недвижимости, согласно заключению эксперта, величина рыночной стоимости аналогичной квартиры на момент 12.09.2022г. составляет 5 500 000 рублей.

В тоже время суд не может принять как относимое, допустимое и достоверное доказательство, предоставленное заключение специалиста о величине рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 12.09.2022г., поскольку объектом исследования выступает рыночная стоимость объекта недвижимого имущества расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>(4), вместе с тем, ни юридически ни фактически указанный объект исследования не существует и не может быть объектом гражданских прав. Стоимость в заключении определена по аналогичному объекту исследования, который может выступать равноценной заменой. 

Выводы специалиста о том, какие объекты недвижимости могут быть аналогичными и равноценными объекту исследования суд находит голословными и ничем не подтвержденными, в связи с чем заявленное требование удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Анализируя вышеизложенное, исследовав обстоятельства дела, проверив их доказательствами, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, исходя из принципов разумности и справедливости, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Прайм» и отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3

В соответствии с п. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Согласно материалам дела, ООО «Специализированный застройщик «Прайм» при обращении в суд были понесены издержки связанные с рассмотрением дела, в частности, расходы на оплату государственной пошлины для подачи искового заявления в суд в размере 6000 рублей, что подтверждается платежным поручением №54 от 05.10.2023 г. (л.д. 5)

В связи с чем, с ответчика по первоначальному иску ФИО3 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Прайм» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Кроме того, определением суда от 06.12.2023г. ФИО3 предоставлена отсрочка уплаты госпошлины по встречному исковому заявлению до вступления решения суда в законную силу.

В связи с чем с ФИО3 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 22879,43 рубля, подлежащая уплате по вступлению решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм» к ФИО3 о расторжении договора участия в долевом строительстве - удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве №4/1-08/21 заключенный 6 августа 2021 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм» и ФИО3, в связи с существенным изменением обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора участия в долевом строительстве.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании убытков в виде процентов за пользование кредитом, неустойки за неисполнение договора участия в долевом строительстве и разницы между рыночной стоимостью и ценой договора – отказать.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ (паспорт 

<

данные изъяты>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм» государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ (паспорт 

<

данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 22 879,43 (двадцать две тысячи восемьсот семьдесят девять) рублей 43 (сорок три) копейки, подлежащую уплате по вступлению решения суда в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Евпаторийский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня его оформления в окончательной форме.

Судья А.И. Лантратова 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.