Подлинник данного решения приобщен к гражданскому делу № 2-2548/17

Альметьевского городского суда РТ

дело № 2-2548/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15ноября 2017 года г. Альметьевск РТ

Альметьевский городской суд Республики Татарстан в составе судьи Исмагилова А.Т. 

при секретаре Гараевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Альметьевскому филиалу закрытого акционерного общества «Солид Банк» о признании недействительным кредитного договора, договора ипотеки и записи о наличии обременения,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением по вышеуказанной формулировке, в обоснование требований указано, что 26 марта 2013 года между ответчиком и ФИО2 заключен кредитный договор № №, по которому ФИО2 предоставлены заемные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей. В целях обеспечения обязательств заемщиком условий договора, между сторонами также заключен договор о залоге недвижимости (ипотеки), согласно которого кредитору передано в залог недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по 

<

адрес> Решением Альметьевского городского суда РТ по заявлению ЗАО «Солид Банк» с ФИО2 взыскана сумма задолженности по кредитному договору и обращено взыскание на предмет залога. Указывая на то, что часть жилого дома находится на земельном участке, который принадлежит ей на праве собственности, участником кредитных отношений она не является, полагая, что действиями кредитного учреждения, выразившимися в заключении договора ипотеки и принятии в залог недвижимого имущества, нарушены права на пользование и распоряжение своим имуществом, поскольку письменного согласия на заключение договора ипотеки жилого дома частично находящегося на ее земельном участке не давала, просила признать договор ипотеки № № от 26 марта 2013 года и запись о наличии обременения в виде ипотеки права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по ул. Бахорина дом 106 мкр. Урсала, Альметьевского района РТ, недействительными.

Представитель истца по доверенности в судебном заседании заявленные ранее ее доверителем требования увеличила, помимо указанных ранее требований просила признать недействительным с применением последствий недействительности сделки также и кредитный договор № № от 26 марта 2013 года, заключенный между ФИО3 и Альметьевским филиалом ЗАО «Солид-Банк», указывая на то, что заемные средства были предоставлены ФИО2 для потребительских нужд и нужд, не связанных с применением денежных средств для капитального ремонта или осуществления иного неделимого улучшения спорного жилого дома.

Представители ответчика – Альметьевского филиала ЗАО «Солид Банк» по доверенности в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать, пояснив, что с ФИО2 был заключен кредитный договор и в целях его обеспечения договор залога недвижимости (ипотеки) – жилого дома и земельного участка. В связи с ненадлежащим исполнением условий договора со стороны заемщика, по исковому заявлению кредитной организации с ФИО2 взыскана задолженность по договору и обращено взыскание на предмет залога. По результатам проведения судебными приставами торгов, связанных с продажей залогового имущества, и невозможностью ее реализации в дальнейшем, предметы залога были предложены кредитору, то есть ЗАО «Солид Банк». 06 сентября 2017 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности кредитной организации за жилым домом и земельным участком. На момент заключения кредитного договора и регистрации договора залога (ипотеки) заемщиком – залогодателем ФИО2 в Управление Росреестра по РТ были предоставлены правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, по которым собственником жилого дома и земельный участка являлся он. О наличии нахождения дома частично на земельном участке истицы – матери ФИО2 последним в известность представителей банка поставлено не было. И в случае выявления данных расхождений органы регистрации отказали бы в осуществлении регистрации договора ипотеки, в дальнейшем и перехода права собственности на спорный дом и земельный участок залогодержателю – ЗАО «Солид Банк». Действиями банка права истицы никоим образом не нарушены. Просили применить также сроки исковой давности, поскольку оспариваемый истицей кредитный договор и договор ипотеки заключены в 2013 году, то сроки обращения в суд пропущены. И инициирование судебного процесса истицей и заинтересованным лицом ФИО2 начались после того как было исполнено решение о выселении залогодателя и регистрации на объекты недвижимости права собственности за ЗАО «Солид Банк», несмотря на то, что решение о взыскании задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество было вынесено еще в феврале 2015 года. В настоящее время жилой дом и земельный участок находятся в собственности банка. 

Заинтересованное лицо – ФИО2 в судебном заседании пояснил, что при заключении кредитного договора и договора ипотеки им была предоставлена вся необходимая информация об объектах залога. Представители кредитного учреждения были предупреждены о том, что жилой дом частично расположен на участке ФИО1 При образовании кредитной задолженности им были предприняты попытки для урегулирования данного вопроса, однако банк навстречу не пошел. О наличии кредитной задолженности, факте заключения договора залога и обращения взыскания на заложенное имущество в известность ФИО1, которая приходится ему матерью, не ставил.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по РТ в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, представила письменные возражения по исковому делу.

Представитель межрайонного филиала № 11 РГУП «Бюро технической инвентаризации» МСА и ЖКХ РТ в судебном заседании вопрос разрешения возникшего спора оставила на усмотрение суда, при этом пояснила, что в настоящее время жилой дом, располагается на двух земельных участках, при этом часть его заезжает на земельный участок истицы ФИО1, основная часть находится на земельном участке, ранее принадлежавшем ФИО2 Объясняется это тем, что ранее привязку земельного участка осуществляли на объект недвижимости находящейся в нем, в настоящее время координаты определяются более точнее и на каждый объект в отдельности без привязки друг к другу.

Представитель Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») в судебном заседании вопрос разрешения возникшего спора оставила на усмотрение суда. При этом пояснила, что расположение жилого дома на двух разных участках может быть объяснено тем, что ранее привязку земельного участка осуществляли на объект недвижимости находящейся в нем, в настоящее время координаты определяются более точнее и на каждый объект в отдельности без привязки друг к другу. В случае если при осуществлении регистрации договора ипотеки было выявлено данное обстоятельство, по ее мнению орган, осуществляющий регистрацию принял бы решение о приостановлении регистрации. Предоставление заявителем пакета документов не говорит о том, что при осуществлении регистрации именно они берутся в основу, путем межведомственного взаимодействия кадастровые паспорта на объекты недвижимости запрашиваются Управлением Росресстра в кадастровой палате. 

Выслушав доводы сторон, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 26 марта 2013 года между заинтересованным по настоящему делу лицом – ФИО2 и ЗАО «Солид Банк» в лице Управляющего Альметьевского филиала был заключен кредитный договор №

<

адрес>, предметом которого является предоставление заемных средств ФИО2 в размере 

<

данные изъяты> рублей сроком до 25 марта 2018 года (л.д. 7-11).

В обеспечение исполнения обязательств по указанному выше кредитному договору, также 26 марта 2013 года между ФИО2 (залогодателем) и банком (залогодержателем) заключен договор об ипотеке № № предметом которого передача в залог залогодержателю имущества – жилого дома, площадью 

<

данные изъяты> кв. метра, с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 12-16). Этим же договором установлена рыночная стоимость залогового имущества. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РТ 28 марта 2013 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права истица ФИО1 является собственником земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РТ, г. 

<

адрес> (л.д. 17, 20-23).

ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и жилого дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером: № расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 18-19).

Решением Альметьевского городского суда РТ от 09 сентября 2015 года исковое заявление ЗАО «Солид Банк» удовлетворено, с ФИО2 и ФИО4 взыскана в солидарном порядке задолженность по кредитному договору в сумме 

<

данные изъяты> рубля 

<

данные изъяты> копеек, расторгнут кредитный договор, и обращено взыскание на предмет залога – жилой дом и земельный участок, определен способ реализации с публичных торгов, установлена сумма первоначальной продажной стоимости в размере 

<

данные изъяты> рубля, в том числе за жилой дом – 

<

данные изъяты> рубля, за земельный участок – 

<

данные изъяты> рублей.

Заочное решение Альметьевского городского суда РТ ФИО2 было обжаловано и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РТ от 30 ноября 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Альметьевского РО СП УФССП России по РТ не реализованное в принудительном порядке имущество передано в счет погашения долга взыскателю, а именно жилой дом и земельный участок, на которые решением суда было обращено взыскание, переданы – ЗАО «Солид Банк».

Право собственности на заложенные объекты недвижимости зарегистрировано за ЗАО «Солид Банк».

Заочным решением Альметьевского городского суда РТ от 06 февраля 2017 года исковые требования ЗАО «Солид Банк» о выселении удовлетворены, ФИО2 и ФИО4 выселены из жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Из положений п. 1 ст. 434 Гражданского кодекса РФ следует, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу положений п. 3 ст. 434 Гражданского кодекса РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ.

Из п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ следует, что, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч.1 ст. 310 ГК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ неисполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Таким образом, как установлено в судебном заседании, заинтересованным лицом ФИО2, который приходится сыном истице ФИО1, 26 марта 2013 года с Альметьевским филиалом ЗАО «Солид Банк» заключен кредитный договор на сумму 

<

данные изъяты> рублей, и в целях обеспечения исполнения обязательств по данному договору между сторонами также заключен договор об ипотеке, по которому залогодатель-заемщик ФИО2 передал в залог ЗАО «Солид Банк» недвижимость в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, находящихся в его собственности, согласно предоставленным свидетельствам о государственной регистрации права. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору по исковому заявлению ЗАО «Солид Банк» заочным решением Альметьевского городского суда РТ от 09 сентября 2015 года с ФИО2 в пользу банка взыскана сумма задолженности и обращено взыскание на предметы залога. По результатам несостоявшихся торгов залоговое имущество в счет погашения долга передано взыскателю – ЗАО «Солид Банк», и право собственности зарегистрировано в 2016 году за кредитным учреждением. 

Положениями п. 3 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регламентировано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Положениями п. 1 ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В качестве оснований для признания договора ипотеки недействительным истица и ее представитель ссылаются на нарушение положений, п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Исходя из содержания указанной нормы права, условие о предоставлении кредита или целевого займа именно банком, иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом относится к ипотеке недвижимого имущества в силу закона.

В то же время положения п. 1 ст. 78 данного Закона не содержат запрета на обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, реализацию этого имущества по названным договорам, заключенным в том числе в обеспечение договоров займа.

Таким образом, оснований полагать, что 26 марта 2013 года договор займа и ипотеки между ФИО2 и Альметьевским филиалом ЗАО «Солид Банк» заключены в нарушение требований п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" или иного правового акта, у суда не имеется, а доводы истицы и ее представителя в данном случае основаны на неверном толковании норм материального права.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Стороной оспариваемого кредитного договора № № от 26 марта 2013 года (заключенного между заинтересованным лицом ФИО2 и Альметьевским филиалом ЗАО «Солид Банк») истица ФИО1 не является.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время истицей и ее представителем в судебном заседании не представлено доказательств того, что оспариваемым кредитным договором нарушаются права истицы ФИО1, которая стороной сделки в данном случае не является. 

Доводы истицы и ее представителя, изложенные в исковом заявлении и приведенные в судебном заседании о том, что на момент заключения договора ипотеки и предоставления недвижимого имущества в залог в 2013 году, были предоставлены неактуальные данные, противоречащие сведениям, полученным из бюро технической инвентаризации о том, что спорный жилой дом по состоянию на 2017 год располагается на 2 земельных участках, в частности и на земельном участке истицы ФИО1, что привело к нарушению требований земельного кодекса РФ о единстве судьбы земельных участков и требований законодательства о регистрации объектов недвижимости, согласно которому осуществление регистрации ипотеки – залога недвижимости должно было быть приостановлено, и в залог передан жилой дом, состоящий из одного этажа, тогда как фактически начиная с 2005 года дом является двухэтажным, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из материалов регистрационного дела на жилой дом и земельный участок, которые при заключении кредитного договора и договора ипотеки принадлежали ФИО2, жилой дом изначально был, по его заявлению в Управление Росреестра по РТ, зарегистрирован как 1 этажный, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Сведений о том, что собственником при заключении оспариваемых ФИО1 договоров залогодатель, либо же орган регистрации, были постановлены в известность о наличии спорных моментов, суду представлено не было. Наоборот ФИО2 при обращении в банк самостоятельно предоставлены все первичные документы, подтверждающие технические характеристики объектов недвижимости передаваемых в залог, и их принадлежность на праве собственности. Кроме того, п. 2.4. и 2.5 договора ипотеки (залога недвижимости) предусмотрено, что залогодатель (ФИО2) гарантирует, что заключается настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и договор не является для залогодателя кабальной сделкой. Также Залогодатель гарантирует, что переданное в залог имущество на момент государственной регистрации договора не является предметом залога по другим договорам, не сдано в аренду и правами других лиц не обременено (л.д. 13). Риск наступления неблагоприятных последствий, возникших вследствие предъявления недостоверной информации, лежит на заявителе в данном случае на залогодателе. При должной внимательности и осмотрительности у заинтересованного лица имелась возможность предусмотреть возможность наступления неблагоприятных последствий вследствие ненадлежащего исполнения обязательств и предъявления недостоверной информации.

Кредитный договор и договор ипотеки сторонами сделки по тем или иным основаниям не оспаривались.

Довод о том, что нахождение, частичное расположение жилого дома (выявленное в 2017 году, и не имевшим место на момент совершения сделки), который являлся объектом залога, на земельном участке, принадлежащем на праве собственности истице ФИО1, нарушает и ограничивает ее права, в том числе и посредством заключенного договора об ипотеке (залоге имущества) суд считает также несостоятельными, поскольку согласно статье 304 ГК РФ собственник или иной правообладатель вправе требовать устранения нарушения его права, не связанного с лишением владения, что не является препятствием для обращения истицы к новому собственнику недвижимого имущества с соответствующим требованиями. 

В части заявленного представителем ответчика – Альметьевского филиала ЗАО «Солид Банк» ходатайства о применении сроков исковой давности к требованиям ФИО1 суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Кредитный договор и договор ипотеки был заключен 23марта 2013 года и его исполнение также началось 23марта 2013 года. Доказательств, опровергающих доводы истицы о том, что о наличии оспариваемых договоров и нарушения своего права как собственника земельного участка ей стало известно только после регистрации права на объекты залога за ЗАО «Солид Банк» и выселения ФИО2 из жилого дома в 2017 году, в судебном заседании предоставлено не было, в связи с чем суд приходит к выводу, что ФИО1 исковое заявление подано в пределах установленного законом срока исковой давности.

Поскольку в удовлетворении требований ФИО1 в части признания кредитного договора и договора ипотеки недействительным отказано, то правовых оснований для признания недействительной записи о наличии обременения в виде ипотеки права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых ФИО1 о признании недействительным договора ипотеки от 26 марта 2013 года № №, кредитного договора от 26 марта 2013 года № № заключенных между ФИО2 и Альметьевским филиалом закрытого акционерного общества «Солид Банк», а также записи о наличии обременения в виде ипотеки права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд РТ через ФИО5 в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение по делу составлено 21 ноября 2017 года.

Судья подпись

Копия верна: 

Судья Альметьевского городского суда РТ А.Т. Исмагилов

Решение вступило в законную силу «_____ » ___________ 201__ года

Судья