САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. №...

Судья: Михалко Ю.Л.

УИД 78RS0№...-24

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 декабря 2025 года 

<

адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Сухаревой С.И.

судей

ФИО1 и ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №..., поступившее из Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга с апелляционной жалобой ООО «СЗ «ЛСТ Эксперт» на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 

<

дата> по иску Ф-ных 

<

...> к ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Эксперт» о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, взыскании неустойки, признании пункта 3.6 договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения представителя ответчика ООО «СЗ «ЛСТ Эксперт» - 

<

...> Д.А., действующей на основании доверенности б/н от 

<

дата>, представителя третьего лица ООО «Норд-СПб» - 

<

...> Е.С., действующей на основании доверенности б/н от 

<

дата>, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО4 обратилась в Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Эксперт», с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), просила взыскать с ответчика денежные средства на устранение строительных недостатков в размере 873 081 рубль, неустойку с 

<

дата> по 

<

дата> в размере 17 025 рублей 08 копеек, неустойку, исчисляемую в размере 1/150 от стоимости устранения недостатков по 931 рубль 29 копеек в день, с 

<

дата> по день фактического исполнения обязательства, кроме того, указала, что п.3.6 договора предусмотрено, что в случае отклонения общей площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади до 1 кв.м. включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, цена договора изменению не подлежит, полагала данное условие нарушающим ее права как потребителя, просила признать его недействительным и взыскать с ответчика дополнительно излишне уплаченные денежные средства в размере 168 090 рублей 19 копеек, компенсацию морального вреда 50 000 рублей, штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом, расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 60 000 руб., расходы на услуги представителя в размере 30 000 рублей, расходы на почтовые отправления в размере 986,52 руб.

В обоснование требований указала, что застройщик передал дольщику квартиру, не соответствующую по качеству требованиям строительных норм и условиям договора, требование о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков не исполнено.

Определением и.о. председателя суда от 

<

дата> гражданское дело передано для рассмотрения судье Михалко Ю.Л.

Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 

<

дата> постановлено: «Исковые требования Ф-ных 

<

...> удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Эксперт» (

<

...>) в пользу Ф-ных 

<

...>) стоимость устранения выявленных недостатков в квартире в размере 873 081 рубль, неустойку за период с 

<

дата> по 

<

дата> в размере 17025 рублей 08 копеек, компенсацию морального вреда 10 000 рублей, штраф в размере 45 005 рублей 30 копеек, расходы по оплате оценки в размере 60 000 рублей, расходы на услуги представителя в размере 30 000 рублей, расходы на почтовые отправления в размере 986 рублей 52 копейки.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Эксперт» (

<

...>) в пользу Ф-ных 

<

...> неустойку за период с 

<

дата> до даты фактического исполнения решения суда в части взыскания в счет возмещения расходов на устранение недостатков 873 081 рубль, в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей в период нарушения (с 

<

дата> до даты исполнения решения в части взыскания 873 081 рубль), начисляемую на стоимость устранения недостатков (873 081 рубль), за каждый день просрочки, но не более 856 055,92 рублей, за исключением периодов, установленных постановлением Правительства РФ об установлении особенностей применения неустойки за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, действующих в данный период, освобождающих ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Эксперт» от выплаты неустойки.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Эксперт» отсрочку исполнения решения суда в части взысканной стоимости устранения недостатков, неустойки и штрафа на срок до 

<

дата> включительно.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Эксперт» государственную пошлину в доход государства в размере 12 101 рубль».

В апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Эксперт» просит решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 

<

дата> изменить, ссылаясь на то, что с учетом вступивших в силу изменений п.4 ст. 10 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчика денежной суммы (стоимости строительных недостатков, неустойки) превышающей 3% от стоимости квартиры, то есть суммы превышающей 359 515 руб. 26 коп. В остальной части иска ответчик просил отказать.

Истец ФИО4, представитель третьего лица ООО «Сити» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, не просили об отложении судебного заседания, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом указанных норм права, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 

<

дата> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик, в силу ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.

Как установлено п. 4 ст. 13 Закона Российской Федерации от 

<

дата> N 2300-1 «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Из разъяснения, содержащегося в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, согласно распределению обязанностей по доказыванию, вытекающему из смысла приведенных правовых норм, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, участник долевого строительства обязан доказать наличие строительных дефектов, их возникновение в период гарантийного срока в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, в свою очередь, застройщик, возражая относительно требований дольщика, с целью освобождения от ответственности обязан представить доказательства того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 

<

дата> между ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Эксперт» (застройщик) и ООО «ЛСТ-Проперти» (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве №.../

<

...> жилого дома по строительному адресу: 

<

...> со встроенными помещениями, согласно условиям которого застройщик обязуется в срок, определенный договором, построить на земельном участке объект строительства и после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи (том 1 л.д. 8-18).

В соответствии с п. 1.2 договора объектом долевого строительства является жилое помещение, имеющее следующие характеристики: назначение - квартира; строительные оси 1с-6с, Ес-Кс, этаж - 12; общая площадь с учетом площадей и/или лоджий и/или террас без понижающего коэффициента– 51,97 кв. м; общая площадь с учетом площадей и/или лоджий и/или террас с понижающим коэффициентом– 50,22 кв.м.; общая площадь (за исключением площадей балконов и/или лоджий и/или террас– 48,48кв.м., количество комнат – 1; количество помещений вспомогательного назначения – 3;количество лоджий, веранд, балконов, террас – 1.

Квартира передается дольщику в следующем техническом состоянии: входная дверь – металлическая дверь; межкомнатные двери – предусмотрены; полы – цементно-песчаная стяжка, гидроизоляция ж/б стены, газобетонные блоки, гипсовые пазогребневые плиты; потолок – ж/б перекрытия; отделка Скандинавия – пол: жилые комнаты, кухни, коридоры, гардеробные, кладовые – обои под покраску (окраска за 2 раза в/д краской), с/у – керамическая плитка; потолок: жилых комнат, кухнях, санузлах, коридорах, кладовых, гардеробных – натяжные ПВХ; сантехника – с/у – ванна со смесителем и душевым изливом на кронштейне, унитаз, раковина со смесителем и тумбой; теплоснабжение – выполнена разводка труб теплоснабжения, установлены радиаторы отопления, узел учета тепловой энергии расположен в коллекторном узле в МОП; сантехническая разводка – выполнена разводка сантехнических труб (стояки), узлы учета расхода воды установлены в коллекторных узлах, расположенных во внеквартирных коридорах; электроснабжение – выполнена разводка электроснабжения по квартире с выводом и установкой розеток, выключателей, счетчик потребленной электроэнергии располагается в этажном электрическом щите; дополнения к характеристикам – стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет внутренней отделки помещений, что не является основанием для изменения цены договора (том 1л.д. 19-20).

Гарантийный срок на квартиру составляет 5 (пять) лет. Исчисление гарантийного срока начинается со дня передачи квартиры дольщику (п. 4.1 договора).

Соглашением от 

<

дата> право требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве от 

<

дата> перешло от ООО «ЛСТ-Проперти» к 

<

...> Т.С. (том 1 л.д. 22-27).

Акт приема–передачи квартиры подписан 

<

дата> (том 1л.д. 28-29).

Согласно свидетельству о заключении брака 

<

...> Т.С. сменила фамилию на Ф-ных (том 1 л.д.7).

В обосновании требований истец указала на то, что ответчик ненадлежащим образом выполнил взятые на себя обязательства, после передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки.

Обнаружив дефекты, она обратилась в независимую компанию для составления оценки, по результатам которой установлено, что стоимость устранения дефектов составляет 1 013 760 рубль 21 коп.

В адрес ответчика ею направлена претензия 

<

дата>, которая оставлена без удовлетворения.

Определением от 

<

дата> судом первой инстанции по ходатайству ответчика по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено 

<

...>

Согласно заключению эксперта №... от 

<

дата>, по результатам исследования установлено, что качество строительных работ и отделки 

<

адрес> доме по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр.1 не соответствует строительным нормам и правилам. Выявлены следующие дефекты: в санузле облицовка стен керамической плиткой выполнена некачественно, а именно: швы облицовки неровные и разной толщины, отклонение ширины шва облицовки превышает 0,5мм. Имеется отслоение плитки от стен, трещины в плитке, неровность плоскости облицовки более 2,0 мм при проверке двухметровым уровнем. Указанное не соответствует требованиям п.7.4.6, п.

<

дата>, п.

<

дата> СП 71.13330.2017; стены в кухне, коридоре имеют неровности плавного очертания более 2 шт. глубиной более 3,0мм. Площадь стен с наличием дефекта составляет 8,8 кв.м., (кухня), 4,3 кв.м. (коридор). В кухне имеется трещина в штукатурном слое. Указанное не соответствует требованиям п.

<

дата> СП 71.13330.2017; оклейка стен обоями в кухне, коридоре и комнате выполнена некачественно (имеются доклейки, замятины, загрязнение обоев клеем). Указанное не соответствует требованиям п.

<

дата> СП 71.13330.2017; поверхность натяжных потолков в комнате, кухне имеет загрязнения краской, имеются щели между стенами и потолком. В кухне в месте расположения закладной под светильник потолок имеет деформацию. Указанное не соответствует требованиям СП 71.13330.2017; работы по устройству стяжки пола в комнате, кухне и коридоре были выполнены некачественно. Просвет между покрытием пола из ламината и двухметровой рейкой составляет: 3 мм – 4 мм. Указанное является нарушением требований п.8.14.1, табл.8.15 СП 71.13330.2017; покрытие пола в санузле имеет уступы, превышающие нормативные требования (более 1,0мм). При простукивании площади пола из плитки в санузле выявлено отслоение плитки от основания. Указанное является нарушением требований п.8.14.1, табл.8.15 СП 71.13330.2017; в комнате имеются зазоры между смежными досками ламината более 0,5мм, а также механические повреждения ламината у радиатора отопления, образованные при монтаже. Указанное является нарушением требований п.8.14.1, табл.8.15 СП 71.13330.2017; выявлены загрязнения и механические повреждения на оконных рамах, входном блоке в виде царапин и сколов. Установить причинную связь между возникновением механических повреждений и загрязнений на оконных рамках и входном дверном блоке и работами, выполненными ответчиком, невозможно, так как квартира находится в эксплуатации, а рекламации истца на наличие данных дефектов до принятия квартиры в эксплуатацию отсутствуют. Характер и места локализации данных дефектов указывают на то, что они могли образоваться в ходе эксплуатации (физический износ). Все остальные вышеперечисленные дефекты не являются эксплуатационными, а возникли в ходе производства строительных и отделочных работ ответчиком (являются строительными дефектами). Стоимость ремонтных работ, необходимых для устранения имеющихся строительных недостатков на дату проведения экспертизы составляет 873 081 рубль.

В ходе рассмотрения дела, судом первой инстанции по ходатайству стороны ответчика был допрошен эксперт 

<

...> которая выводы, изложенные в экспертном заключении, полностью поддержала.

Представитель ответчика заявила ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Руководствуясь положениями ст. 79, 87 ГПК РФ, суд первой инстанции не усмотрел оснований не доверять выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы, и в данных экспертом в судебном заседании пояснениях, поскольку экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, предупрежденного об уголовной ответственности, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, экспертиза содержит подробное исследование представленных материалов, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, не содержит неясностей и противоречий, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение выводы экспертизы, ответчиком в материалы дела не предоставлено.

Критическая оценка ответчиком экспертного заключения не влечет сомнений в правильности последнего, представляет собой лишь субъективное мнение ответчика о предмете и методике проведения экспертом исследования, само по себе несогласие ответчика с заключением судебной экспертизы достаточным основанием для назначения дополнительной судебной экспертизы не является.

С учетом изложенного, оснований, предусмотренных ст. 87 ГПК РФ, для проведения по делу дополнительной судебной экспертизы, у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии со ст.ст. 420, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны определили в заключенном договоре предмет и характеристики передаваемой квартиры, между тем, в нарушении ст. 309 ГК РФ, свои обязательства по договору ответчик надлежащим образом не исполнил, передал квартиру, которая не соответствует условиям договора.

Установив наличие строительных недостатков в квартире истца, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков, в размере определенном заключением судебной экспертизы в размере 873 081 рубль.

Разрешая требование истца о взыскании неустойки за период с 

<

дата> по 

<

дата>, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно подлежит удовлетворению, указав следующее.

Согласно положениям ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 

<

дата> №... (ред. от 

<

дата>) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", с 

<

дата> до 

<

дата> включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 

<

дата>.

Согласно материалам дела, 

<

дата> истцом направлена претензия в адрес ответчика с приложением заключения специалиста о выявленных недостатках в квартире и стоимости их устранения, которую истец требовал возместить. Требование истца до настоящего времени не исполнено, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что за заявленный истцом период с 

<

дата> по 

<

дата> с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, исчисляемая по правилам, установленным ст.7 ч.8 Федерального закона №214-ФЗ.

Таким образом, неустойка подлежит взысканию с ответчика за период с 

<

дата> по 

<

дата> (дата введения моратория на начисление неустойки на основании Постановления Правительства РФ от 

<

дата> №...), исходя из следующего расчета 873 081 руб. (стоимость устранения недостатков) * 39 (количество дней просрочки) * 2 * 1 / 300 * 7, 5 % (ставка рефинансирования) = 17 025 рублей 08 коп.

Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки суд первой инстанции не усмотрел.

Суд первой инстанции также указал о том, что требования истца о взыскании с ответчика неустойки за период с даты, следующей за датой окончания действия Постановления Правительства РФ от 

<

дата> №... до даты фактического исполнения обязательства подлежат удовлетворению, с учетом положений ст.330 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей право требования неустойки до дня исполнения обязательства и действующего Постановления Правительства РФ от 

<

дата> №..., согласно которому на дату принятия решения судом и до 

<

дата> финансовая санкция в виде неустойки, предусмотренной ст.7 ч.8 Федерального закона №214-ФЗ не применяется.

Таким образом, суд первой инстанции посчитал, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 

<

дата> до даты исполнения обязательства по возмещению стоимости расходов на устранение недостатков, которая в силу ст.7 ч.8 Федерального закона №214-ФЗ не может превышать стоимость устранения недостатков, а, с учетом взысканной данным решением неустойки, - 856 055 рублей 92 коп. (873 081-17 025,08).

Пунктом 3.6 договора долевого участия установлено, что в случае уменьшения общей площади квартиры на 1 кв.м. и более по данным государственного технического учета и технической инвентаризации по сравнению с соответствующей площадью квартиры, указанной в приложении №... к настоящему договору, застройщик обязуется вернуть дольщику соответствующую разницу исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры, указанной в п. 3.1 договора, в трехмесячный срок с даты получения письменного требования.

Истец заявила требование о признании данного пункта договора недействительным.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Частью 2 той же статьи предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое условие договора требований закона не нарушает.

Принимая во внимание, что застройщик и участник долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемые положения пункта 3.6 договора не противоречат действующему законодательству, в том числе статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Истец при подписании договора участия в долевом строительстве претензий и замечаний к его тексту не заявляла, договор в силу требования закона прошел государственную регистрацию, внесен в Единый государственный реестр недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади.

Согласно материалам дела, площадь переданной квартиры составила 47,80 кв. м, что менее площади на 0,68 кв. м указанной в договоре (48,48 кв. м).

Поскольку в договоре стороны согласовали условия, а именно уменьшение площади квартиры более чем на 1 кв. метр и более, при которых цена может быть изменена, при этом площадь переданной истцу квартиры менее указанной в договоре только на 0,68 кв. метров, основания для удовлетворения требований о признании указанного пункта договора недействительным и о взыскании с ответчика дополнительно суммы 168 090 рублей 19 коп. суд первой инстанции не усмотрел.

Решение суда в указанной части не обжалуется.

В соответствии ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Оценивая доводы истца, суд первой инстанции посчитал, что в данном случае подлежит взысканию компенсация в размере 10 000 рублей, поскольку данная сумма, с учетом установленных по делу обстоятельств, по мнению суда, в наибольшей степени отвечает требованиям разумности и справедливости, а также способствует восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме 45 005 рублей 30 копеек ((из расчета 873 081+10 000+17 025,08)*5%).

Согласно п.1 Постановления Правительства РФ от 

<

дата> №... "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (в действующей редакции), в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 

<

дата>, предоставляется отсрочка до 

<

дата> включительно.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец просит суд взыскать с ответчика расходы на составление оценки в размере 60 000 рублей.

Суд первой инстанции посчитал указанное требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истцом понесены расходы на составление экспертных заключений в общем размере 60 000 рублей (том 1 л.д. 43-44).

Представленное экспертное заключение было составлено в связи с необходимостью установления дефектов в квартире истца и определения размера стоимости их устранения для подачи иска в суд, то есть для реализации нарушенного права, учитывая, что ответчик в добровольном порядке претензию истца не удовлетворил.

В соответствии с разъяснениями п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

дата> N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что истец понесла расходы, необходимые для восстановления ее нарушенного права, в размере 60 000 рублей в качестве расходов по оплате досудебной оценки, которые подлежат взысканию с ответчика.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.

Истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей на основании договора на оказание юридических услуг от 

<

дата>.

Указанные расходы в размере 30 000 рублей в части оплаты оказанных услуг представителя являются судебными расходами истца, в связи с чем суд пришел к выводу о возмещении их за счет ответчика.

Оснований сомневаться в том, что указанные расходы были понесены истцом в рамках рассмотрения настоящего дела, у суда первой инстанции не имелось.

Учитывая затраченное время и характер процессуальных действий совершенных представителем, в том числе участие в судебных заседаниях в суде, конкретные обстоятельства дела, соотносимость расходов с объектом судебной защиты, объем защищаемого права, результат рассмотрения дела, характер и соразмерность услуг, которые были реально оказаны и которые были объективно необходимы, объем и сложность выполненной представителем работы, времени, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, характер и объем исследовательской и подготовительной работы представителя, в том числе исследование источников права, обоснованность материально-правовых требований и сложность разрешавшихся в ходе рассмотрения дела вопросов, суд первой инстанции посчитал, с учетом принципа разумности и соразмерности, возможным взыскать в пользу ФИО4 расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

С учетом положений ст. 94 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию также почтовые расходы на сумму 986 рублей 52 коп., понесенные в связи с рассмотрением настоящего гражданского дела и подтвержденные истцом документально.

С ответчика также подлежит взыскана в доход бюджета Санкт-Петербурга государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден на основании закона.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы о необходимости применения в рассматриваемом случае Федерального закона от 

<

дата> № 482-ФЗ, которым введена часть 4 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и которой объем ответственности застройщика, связанный с допущенными строительными недостатками не может превышать 3% от цены договора.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 

<

дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу с 

<

дата>.

Поскольку требования истца были удовлетворены судом после 

<

дата>, и договором участия в долевом строительстве не предусмотрены иные, отличные от предусмотренных законом, условия ответственности сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при принятии решения судом первой инстанции подлежала применению действующая редакция нормы закона.

В рассматриваемом случае цена договора составляет 11 983 842,00 руб., таким образом, общий размер стоимости строительных недостатков, неустойки и штрафа не может превышать 3% от данной суммы, то есть не может превышать сумму 359 515 руб. 26 коп.

Таким образом, решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истца стоимости строительных недостатков, неустойки и штрафа подлежит изменению с вынесением в данной части нового решения о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости строительных недостатков, неустойки и штрафа в общем размере 359 515 руб. 26 коп.

Учитывая, что решение суда изменено в части взыскания стоимости строительных недостатков, неустойки и штрафа на основании применения Федерального закона от 

<

дата> № 482-ФЗ, которым введена часть 4 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания неустойки на будущее время, с вынесением в данной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части с учетом вышеприведенной нормы права, не предусматривающей взыскание неустойки в размере более 3% от цены договора.

При этом вопреки доводам апелляционной жалобы, в материалах дела отсутствуют бесспорные доказательства, подтверждающие доводы ответчика о том, что истец осуществляла свои гражданские права исключительно с намерением причинить вред другому лицу. Ссылки ответчика о том, что истец заявила завышенные исковые требования, которые были опровергнуты судебной экспертизой, не свидетельствуют о недобросовестном поведении истца и возможном отказе истцу в иске в полном объеме в соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ, учитывая, что размер исковых требований был обоснован истцом представленным заключением специалиста. При этом претензия истца, полученная ответчиком 

<

дата>, была последним проигнорирована, каких-либо действий по выявлению и устранению выявленных недостатков до обращения истца с настоящим иском в суд ответчик не предпринял. Таким образом, утверждения апелляционной жалобы о том, что действия истца носили недобросовестный характер не нашли подтверждения в материалах дела.

В остальной части решение суда не подлежит отмене, поскольку судом в рамках разрешения данных требований установлено нарушение прав истца действиями застройщика, что подтверждено, в том числе заключением судебной экспертизы, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных требований.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 

<

дата> изменить в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков, неустойки и штрафа.

Взыскать с ООО «СЗ «ЛСТ Эксперт» в пользу Ф-ных 

<

...> стоимость устранения строительных недостатков, неустойки и штрафа в общем размере 359 515 рублей 26 копеек.

Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 

<

дата> отменить в части взыскания неустойки на будущее время, в указанной части иска – отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 

<

дата>.