Дело № 3а-265/2021 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

23 июня 2021 год г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Нуваховой А.Э., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерное общество «Объединенная двигательная корпорация» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

АО «Объединенная двигательная корпорация» (далее административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

В административном исковом заявлении АО «Объединенная двигательная корпорация» просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "НБК Групп", по состоянию на 01.01.2018 года, а именно в размере 290 387 200.00 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 514 163 696.00 рублей.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании возражала относительно выводов, изложенных в заключении эксперта, полагала необходимым назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, экспертное заключение не оспаривал.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО Центр кадастровой оценки», Администрации г/о Домодедово Московской области, АО НОПУГ «Салют» будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, заключение экспертиза не оспаривали.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Министерства имущественных отношений Московской области, заслушав пояснения эксперта ФИО2, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу с 24.01.2019 года принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018 года, в размере 514 163 696.00 рублей, утвержденная распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №15ВР-1633 от 27.11.2018 года (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности АО «ОДК» как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец 30.11.2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО «ОДК» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет, подготовленный ООО "НБК Групп", в котором по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 290 387 200.00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АО «Международный центр оценки» ФИО2

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 511 694 400.00 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "НБК Группт".

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельного участка.

Эксперт указал, что оценщиком в разделе анализ рынка приведены предложения по продажам земельных участков некоторые из которых не соответствуют фактическим данным, ошибочно не произведена корректировка на дату продажи, отчет не содержит анализ степени влияния на результат ценообразующего параметра такого как удаленность от водоема; при исследовании методом сравнения продаж оценщиком не введена корректировка, учитывающая направление, что в совокупности существенно повлияло на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр9-12 экспертного заключения и приобщенных письменных пояснениях.

Вместе с тем, представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлена рецензия. В связи с возникшими у административного истца вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт АО «Международный центр оценки» ФИО2

В судебном заседании эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, а также дал пояснения относительно замечаний приведенной в рецензии.

Эксперт пояснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. В рамках исследования экспертом проанализировано местоположение объекта исследования и его аналогов. Приведены скриншоты публикации, подтверждающие цену объектов аналогов на дату ближайшую к дате оценки.

Как указал эксперт, и следует из заключения, в опровержение довода рецензента в нем объект, выбранный экспертом в качестве аналога No3 позиционируется продавцом как земля под базу отдыха. В опровержение утверждения рецензента эксперт указал, что в объявлении нет сведений о расположенных на земельном участке объектов капитального строительства. Напротив в тексте объявления указано, что коммуникации по границе земельного участка, что является косвенным подтверждением отсутсвие строения. Ввиду отсутствия прямой ссылки на альтернативный текст объявления и полной нечитаемости представленного в замечания скрина объявления, проверить его содержание не представляется возможным. Вследствие этого, эксперт не смог с уверенностью утверждать, что представленное в замечаниях нечитаемое объявление имеет хоть какое-то отношение к использованному в расчётах аналогу No3.

Принимая во внимание, что объектом исследования являлся земельный участок, относящийся к землям рекреационного назначения, аналитические материалы, для которых крайне ограничены, эксперт использовал справочно-аналитическую литературу, которая была актуальна на дату определения стоимости и рассматривала бы вопросы ценоопределения именно земельрекреации. В качестве такого материала эксперт выбрал Справочник оценщика недвижимости -2017. «Земельные участки» под ред. ФИО3 Нижний Новгород 2017 г. На стр. 195 справочника представлена таблица матрицы коэффициентов для земельных участков под объекты рекреации, в которой видно, что в рамках данного справочника исследовались объекты площадью и меньше 1 г. Поскольку математическая модель зависимости изменения стоимости участка от его площади строилась на одних и тех же исходных данных, то эксперт счел возможным использовать формулу определения поправки на масштаб и для более мелкого (менее 1 га) участка. Принимая во внимание, что земельный участок земель рекреации площадью 5587 кв.м. является достаточно крупным участком, единственным использованием которого является использование под размещение лагеря труда и отдыха, его нельзя отнести ни к другому сегменту рынка, ни к объекту иной доходности. Вследствие чего, даже с учетом рекомендаций авторов использованного справочника, эксперт принял решение о возможности экстраполяции зависимости на участок, значение площади которого выходит за рекомендуемый диапазон значение.

Кроме того, как пояснил эксперт рецензент ошибочно делает выборку земельных участков в Московской области только по назначению и не учитывается остальные ценообразующие параметры, такие как местоположение, близость водных объектов, а корректировка на площадь делается по методике, разработанной для участков коммерческого назначения (торгово-офисные и производственно-складские объекты), которая является не применимой для участков под объекты рекреации. 

Не мог согласиться эксперт и с замечаниями изложенными в ходатайстве о назначении повторной судебной оценочной экспертизы указав, что им произведена выборка объектов, максимально близких к оцениваемому земельному участку по всем ценообразующим параметрам: категория и назначение земельного участка, месторасположение (направление и удаленность от МКАД), наличие коммуникаций, строений, близость к водным объектам. Данная выборка аналогичных участков является достаточной и обоснованной. На основании принципа достаточности, в соответствии с п. 11. ФСО No7, эксперт провел необходимый объем исследований, определил объекты-аналоги для расчета.

Не представляется возможным согласится с доводам изложенным в замечаниях относительно налога на добавленную стоимость поскольку рыночная стоимость объекта исследования в заключении эксперта определена безотносительно НДС ввиду того, что стоимость объекта недвижимости не может изменяться из-за системы налогообложения конкретных участников рынка (продавца или покупателя), на что неоднократно было указано Верховным Судом Российской Федерации.

Таким образом суд полагает, что доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы не могут быть приняты во внимание. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Представленная стороной административного истца рецензия не подтверждает недостоверность проведенного экспертного исследования и носит поверхностный характер.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость нежилого здания, указанного выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы. Оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 23.11.2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Объединенная двигательная корпорация», поданное в Московский областной суд 23.11.2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью: 251200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства детского городка и дома отдыха, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 в размере 511 694 400.00.00рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30.06.2021 года.

Судья М.Ю. Елизарова