К делу № 2-941/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Анапа 10 мая 2017 года

Анапский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Холодовой Н.В.,

при секретаре Богаченко К.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, по доверенности ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО3, по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, согласно которого 10 ноября 2014 года между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимости: жилого дома, общей площадью 39,1 кв.м. и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1465 кв.м, расположенной по адресу: (...). Стоимость недвижимости по договору составила 900 000 (девятьсот тысяч) рублей. Для того чтобы зарегистрировать сделку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, стороны договорились указать в договоре, что данная сумма выплачена покупателем, хотя ни копейки не было выплачено на момент подписания договора. Между ней и ФИО3 была устная договоренность о том, что денежные средства будут выплачены в течение года после регистрации договора купли-продажи. Свои обязательства по договору она выполнила: дом и 1/2 доля в праве общей долевой собственности земельного участка по адресу: (...) - ФИО3 после подписания договора купли-продажи. В течение двух лет после заключения договора она неоднократно обращалась к ФИО3 с просьбой об оплате стоимости недвижимости по договору, однако ФИО3 с оплатой не торопился. 03 декабря 2016 года она направила в адрес ФИО3 претензионное письмо с просьбой в срок до 10 января 2017 года вернуть денежные средства, но ответа не получила. По состоянию на 31 января 2017 года денежные средства Продавцу не выплачены, хотя ФИО3 пользуется недвижимостью, расположенной по адресу: (...) по своему усмотрению. Просит суд: расторгнуть договор купли - продажи жилого дома и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: (...), между ФИО1 и ФИО3, заключенный 00.00.0000. Возвратить жилой дом и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: (...), в собственность ФИО1.

Истец ФИО5 надлежащим образом извещенная о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, причин неявки суду не сообщила, с заявлениями о рассмотрении дела в ее отсутствие или об отложении слушания по делу не обращалась. 

В судебном заседание представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования ФИО1 поддержала по основаниям изложенным в иске, просит удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования истца ФИО1 не признает в полном объеме и просит отказать в их удовлетворении. При этом суду пояснил, что 10 ноября 2014 года между истцом и ним был заключен договор купли- продажи недвижимости: жилого дома общей площадью 39,1 кв.м., и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1465 кв.м., расположенной по адресу: (...). Цена договора 900 000 (девятьсот тысяч) рублей. В исковом заявлении истец ссылается на тот факт, что между ними была заключена устная договоренность о том, что денежные средства в размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей будут выплачены ответчиком истцу в течении года после регистрации договора купи продажи. Данный факт не соответствуют действительности. Согласно п. 4 договора купли-продажи недвижимости от 10 ноября 2014 года соглашение о цене является существенным условием договора. Так же в п. 4 вышеуказанного договора указано, что сумма в размер 900 000 (девятьсот тысяч) рублей выплачена полностью до подписания настоящего договора. Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года 000 гарантом вышеуказанной сделки являлось Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Без полной оплаты недвижимости по договору купли-продажи не было бы произведено регистрационных действий в отношении следующего недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 39,1 кв.м., расположенный по адресу: (...) 1/2доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1465 кв.м., расположенной по адресу: (...). Истцом не предоставлено суду доказательств того что он не выплатил ей денежные средства по договору купли-продажи недвижимого имущества размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей. Так же не предоставлены доказательства о заключении устного соглашения между ними. В связи с чем, просит суд исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли продажи жилого дома и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: (...), от 00.00.0000 оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика ФИО3, по доверенности ФИО4 считает исковые требования не обоснованными. Просит отказать истцу ФИО1 в удовлетворении ее исковых требований к ФИО3 о расторжении договора купли продажи жилого дома и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: (...) от 10 ноября 2014 года. 

Третье лицо представитель Анапского отдела ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, причин неявки суду не сообщили с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие или об отложении слушания по делу не обращался. 

Выслушав мнение участников гражданского процесса по поводу неявки сторон, в соответствии нормы ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон. 

Выслушав стороны, исследовав предоставленные доказательства по делу в соответствии ст.ст. 55-67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В ст. 209, 304 ГК РФ указано, что собственник имеет право на защиту своего конституционного права собственности и вправе требовать устранения всяких нарушений его права. 

Согласно положений частей 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно положений статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно положений части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Установлено, что ФИО1 являлась собственником жилого дома, общей площадью 39,1 кв.м. и 1\2 доли земельного участка, общей площадью 1465 кв.м., расположенных по адресу: (...), на основании выписки из похозяйственней книги о наличии у гражданина прав на земельный участок 000 от 20 июня 2013 года, что подтверждалось свидетельствами о государственной регистрации права 000 от 23 марта 2014 года и 000 от 24 октября 2014 года.

Согласно пунктов 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Установлено, что 10 ноября 2014 года был заключен договор купли-продажинедвижимости, по которому ФИО1 продала, а ФИО3 купил жилой дом, общей площадью 39,1 кв.м и 1\2 долю земельного участка, общей площадью 1465 кв.м., расположенных по адресу: (...). Договор купли- продажи квартиры зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности ФИО3 зарегистрировано также в установленном законом порядке, что свидетельствами о государственной регистрации права от 25 ноября 2014 года и не оспаривается сторонами.

Из договора купли-продажи недвижимости установлено, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе цене отчуждаемого имущества и расчете покупателя с продавцом (п. 4 Договора).

Пунктом 4 указанного договора установлено, что по обоюдному соглашению сторон Покупатель приобретает вышеуказанную недвижимость у Продавца за цену 900 000 (девятьсот тысяч) рублей: ? доли на земельный участок приобретаются за 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, жилой дом приобретается за 400 000 (четыреста тысяч) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи данная сумма выплачена Покупателем Продавцу полностью до подписания настоящего договора.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости ) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Существенными условиями таких договоров согласно правилам ст. 554 и ст. 555 ГК РФ являют предмет и цена сделки. Таким образом, исполнение договора купли-продажи недвижимости заключаетсявпередачепродавцомпокупателюнедвижимогоимущества,а покупателем продавцу указанной в договоре суммы.

В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Требованиями ст. 456 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. 

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно передаточному акту от 10 марта 2014 года Продавец ФИО1 по настоящему передаточному акту передала в общедолевую собственность и в собственность Покупателя ФИО3 недвижимое имущество жилой дом, общей площадью 39,1кв.м., и ? долю земельного участка, общей площадью 1465кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый 000, расположенные по адресу: (...).

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи, прекращении обязательств по договору, возвращении в ее собственность спорной недвижимости, истица мотивирует их: не исполнением договора покупателем ФИО3 по оплате приобретенного имущества. 

Действующим Гражданским законодательством установлена презумпция, в соответствии с которой основанием для изменения или прекращения договора является соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Судом не принимаются указанные доводы истца как основание для удовлетворения исковых требований.

Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускается (ст. 310 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).

Исключения из общего правила установлены п. 2 ст. 450 ГК РФ:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п.3).

Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Соответственно, этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.

13 декабря 2016г. истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо о выплате истцу денежных средств по договору, которое осталось без ответа. Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичные правила применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Соглашения о расторжении договора купли- продажи между сторонами не достигнуто.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст. 425 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. Согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка, исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.

Как установлено выше Договор купли-продажи спорной недвижимости и право собственности ФИО3 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, срок действия договора купли-продажи истек, соответственно требования о расторжении данного по основаниям п. 2 ст. 450 ГК РФ удовлетворению не подлежат.

Суд приходит к выводу, что ответчиком исполнены обязательства по договору в части оплаты недвижимого имущества. Суд приходит к такому выводу исходя из совокупности исследованных доказательств: как установлено выше Договор купли- продажи подписан сторонами и сдан на государственную регистрацию, договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Из п.4 Договора купли – продажи следует, что денежные средства переданы до подписания договора. Несмотря на то, что указанный пункт договора сам по себе не свидетельствует об исполнении покупателем принятых на себя обязательств по оплате недвижимого имущества, но в совокупности с другими доказательствами, дает суду основание считать договор купли-продажи исполненным покупателем (ФИО6).

Кроме того, не получение денежных средств позволяет истцу право требовать оплаты товара и процентов за пользование чужими денежными средствами (п.3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости, т.е. расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в Единый государственный реестр прав записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие.

Согласно статьям 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны обязаны исполнять свои обязательства надлежащим образом и в соответствии с заключенным договором.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с Постановлением от 21 апреля 2003 года N 6-П Конституционного суда РФ «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12» «Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации».

В силу ст. 6 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 года N 1-ФКЗ (ред. от 05 апреля 2013 года) "О Конституционном Суде Российской Федерации" Решения Конституционного Суда Российской Федерации обязательны на всей территории Российской Федерации для всех представительных, исполнительных и судебных органов государственной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений, организаций, должностных лиц, граждан и их объединений.

В соответствии положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу ч. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В соответствии положений ч. 2 данной статьи в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно ч. 5 данной статьи добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

В соответствии положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом, суд оценивая предоставленные доказательства сторонами по данному делу в соответствии с вышеизложенными нормами права, не усматривает нарушений каких-либо прав ответчиком по отношению к истцу при заключении им Договора купли-продажи недвижимости 10 ноября 2014 года, расположенной по адресу: (...).

В соответствии с требованиями ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. При этом согласно ст.ст. 4, 45, 46, 47, 56, 57 ГПК РФ обязанность доказывания лежит на сторонах, третьих лицах, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на прокуроре, органах, организациях и гражданах, подавших заявление в защиту иных лиц.

На основании изложенного, суд оценив все допустимые, относимые доказательства предоставленные сторонами по данному гражданскому делу, не находит оснований для удовлетворения иска ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд, путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Анапского районного суда Н.В. ХОЛОДОВА