Дело №2-1000/2017 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

21 марта 2017 года г.Барнаул 

Индустриальный районный суд г.Барнаула в составе председательствующего судьи Гончаровой Ю.В., при секретаре Оганнисян Т.Г., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковальчука И.А к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «СИТИ-СТРОЙ» о признании односторонних отказов от исполнения договоров недействительными, признании договоров действующими, 

у с т а н о в и л:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «СК «Сити-Строй» о признании одностороннего отказа ООО «СК «Сити-Строй» от исполнения договора *** долевого участия в строительстве здания жилого общего назначения от 05.11.2013, оформленного уведомлением от 05.11.2016, недействительным; признании договора №6 долевого участия в строительстве здания жилого общего назначения от 05.11.2013, заключенного между ООО «СК «Сити-Строй» и ФИО3 действующим (нерасторгнутым); признании одностороннего отказа ООО «СК «Сити-Строй» от исполнения договора *** долевого участия в строительстве здания жилого общего назначения от 05.11.2013, оформленного уведомлением от 05.11.2016, недействительным; признании договора *** долевого участия в строительстве здания жилого общего назначения от 05.11.2013, заключенного между ООО «СК «Сити-Строй» и ФИО3 действующим (нерасторгнутым). 

В обоснование иска указано, что 05.11.2013 между ФИО3 и ООО «СК «Сити-Строй» были заключены договоры *** и *** долевого участия в строительстве здания жилого общего назначения. Согласно раздела 2 указанных договоров ответчик, как Застройщик, одновременно являясь заказчиком в строительстве жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес> (в дальнейшем Объект), привлекает истца как Участника долевого строительства к долевому участию в инвестировании строительства Объекта согласно существующему проекту с целью возникновения у Участника долевого строительства по окончании строительства Объекта права собственности на жилое помещение, указанное в п.1.7 настоящего Договора (секция 1 этаж 3, предварительный номер помещения 19, примерная общая площадь 36 кв.м.). Ответчик как Застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Объект и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства. Цена 1 квадратного метра объекта долевого строительства была определена в соответствии с пунктом 3.1. договора в размере 35 000 руб., а общая сумма долевого участия в строительстве дома – по 1 260 000 руб. По каждому договору. Свои обязательства по оплате объекта долевого строительства истец исполнил полностью, что подтверждено бухгалтерской справкой ответчика от 25.11.2013. Однако 17.11.2016 ответчик направил в адрес истца предупреждение о необходимости погашения задолженности по оплате цены договоров долевого участия *** и *** от 05.11.2013. Истец считает, что у ответчика отсутствовали основания для одностороннего отказа от исполнения договоров долевого участия, уведомление от 05.11.2016 об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия направлено в адрес истца с нарушением предусмотренной действующим законодательством процедуры. 

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще. 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, так как считал, что оплаты по данным договорам долевого участия истцом не произведена, представленные справки об оплате не являются бухгалтерскими документами юридического лица, подтверждающие поступление денежных средств в кассу либо на счет юридического лица. Представитель ответчика при рассмотрении дела согласился, что направленные ответчиком в адрес ответчика уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия совершено в нарушение требований законодательства, поэтому эти действия не могут влечь правовых последствий. В судебном заседании представил уведомление от 21.03.2017 об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия, которое вручил представителю истца, поэтому считал, что с 21.03.2017 договоры долевого участия прекратили свое действие. 

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть настоящий спор при имеющейся явке. 

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме. 

В соответствии с ч.ч.1,3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч.9 ст. 4 указанного Федерального закона). 

Согласно ч.1 ст.5 вышеуказанного Закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. 

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч.1 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). 

Судом при рассмотрении дела установлено, что 05.11.2013 между ООО «СК «Сити-строй» «Застройщик» (Заказчик) и ФИО3 «Участник долевого строительства» заключен договор *** долевого участия в строительстве здания жилого общего назначения (л.д.7-12). 

По условиям указанного договора (п.2 договора) Застройщик, одновременно являясь Заказчиком в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: п.г.т.Шерегеш ул.19-го партсъезда, 5А (Объект), привлекает Участника долевого строительства к долевому участию в инвестировании строительства Объекта согласно существующему проекту, с целью возникновения у Участника долевого строительства по окончании строительства Объекта права собственности на жилое помещение, указанное в п.1.7 настоящего Договора. 

Также в судебном заседании установлено, что 05.11.2013 между ООО «СК «Сити-строй» «Застройщик» (Заказчик) и ФИО3 «Участник долевого строительства» заключен договор *** долевого участия в строительстве здания жилого общего назначения (л.д.17-22). 

По условиям указанного договора (п.2 договора) Застройщик, одновременно являясь Заказчиком в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу 

<

адрес> (Объект), привлекает Участника долевого строительства к долевому участию в инвестировании строительства Объекта согласно существующему проекту, с целью возникновения у Участника долевого строительства по окончании строительства Объекта права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.7 настоящего Договора. 

Данные договоры содержат аналогичные условия: 

В силу п.2 данных договоров Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Объект и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять Объект долевого строительства. 

Объем инвестирования Участника долевого строительства включает финансирование всех затрат, необходимых для строительства Объекта, в том числе финансирование затрат на содержание Заказчика-Застройщика, затрат на благоустройство прилегающей к Объекту территории, затрат на аренду земельного участка, отчисления на развитие городской и затраты на возведение объектов инженерной структуры, подлежащих передаче по окончании строительства Объекта эксплуатирующим организациям, в размере, пропорциональным установленной в п. 1.7. настоящего Договора площади, подлежащей передаче Участнику долевого строительства по завершении строительства Объекта. 

Согласно п.1.7. договора, объектом долевого строительства является жилое помещение и общее имущество в строящемся здании – многоквартирном доме, подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств Участника долевого строительства. Предварительное описание объекта долевого строительства согласно проектной документации: 

<

адрес>, предварительный номер помещения 19, примерная площадь 36 кв.м. 

Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – 2 квартал 2014 года (п.2.2. договора). 

Цена договора определена п.3 договора: цена одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет 35 000 руб. Общая сумма долевого участия в строительстве дома составляет 1260000 руб., исходя из цены одного квадратного метра – 35000 руб. и общей площади – 36 кв.м. 

При 100 % оплате стоимости договора, цена 1 кв.м. является окончательной и может быть изменена только в соответствии с п.3.3. В случае, если сумма вносится частями, то, по истечении 2-х месяцев, каждый последующий платеж оплачивается с применением коэффициента инфляции в размере 8% годовых на оставшуюся сумму платежа. 

Согласно п.3.3. договоров по соглашению сторон цена договора может быть изменена в следующих случаях: внесения изменений и дополнений в проектную документацию в соответствии с изменениями действующего законодательства; корректировки площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м.; внесения изменений в состав Объекта долевого строительства по соглашению сторон. 

Оплата производится Участником долевого строительства в рублях наличными денежными средствами в кассу предприятия, или путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика. Расчеты также могут производиться товарно-материальными ценностями по согласованию с Застройщиком (п.3.4. договоров). 

Датой внесения Участником долевого строительства средств в счет оплаты участия в долевом строительстве будет являться дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет Застройщика. При оплате товарно-материальными ценностями, датой оплаты будет считаться дата поступления товарно-материальных ценностей (п.3.5. договора). 

Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами акта приема-передачи (п.4.3. договоров). 

Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с Договором и подписания Сторонами передаточного акта (п.4.4. договоров). 

Согласно п.6.2. договоров просрочка внесения платежа Участником долевого строительства более чем на три месяца является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст.9 Федерального закона от 30.12.20004 №214-ФЗ. 

Основания одностороннего отказа от исполнения договора указаны в п.9 договора, так согласно п. 9.4. Застройщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения Участником долевого строительства обязательства по внесению денежных средств; в иных, предусмотренных законодательством Российской Федерации, случаях. 

Все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые после государственной регистрации являются неотъемлемой частью договора (п.13.3. договоров). 

Все уведомления, извещения, являются надлежащими, если они совершены в письменном виде и доставлены до получателя с подтверждением получения, курьером или заказным отправлением (п.13.4. договоров). 

Государственная регистрация данных договоров произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> 12.11.2013. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получено уведомление ООО «СК «Сити-строй» от 07.03.2014, которым до его сведения доведено, что компания вынуждена продлить строительство жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, строительство продлено до 01.11.2015. В уведомлении содержится просьба о подписании дополнительного соглашения о переносе сроков передачи квартиры по договору долевого участия (л.д.*** оборот). 

12.03.2014 между ООО «СК «Сити-строй» «Застройщик» (Заказчик) и ФИО3 «Участник долевого строительства» заключено дополнительное соглашение к договору *** долевого участия в строительстве здания жилого общего назначения о следующем: п.2.2. договора *** от 05.11.2013 изложить в следующей редакции: «2.2 Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – 3 квартал 2015 года». Стороны договора оставили остальные пункты договора *** от 05.11.2013 без изменения (л.д.***). 

Уведомлением от 18.11.2014 ООО «СК «Сити-строй» сообщает, что компания переносит срок сдачи объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ориентировочно на второй квартал 2015 года (л.д.***). 

28.07.2015 ФИО3 получено уведомление ООО «СК «Сити-строй» от 27.07.2015, которым до его сведения доведено, что компания переносит срок сдачи указанного объекта ориентировочно на второй квартал 2017 года (л.д.***). 

07.11.2016 ООО «СК «Сити-строй» направлено ФИО3 уведомление от 04.11.2016 об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия *** от 05.11.2013, *** от 05.11.2013, заключенных между ФИО3 и ООО «СК «Сити-строй» руководствуясь ст.5.9. ФЗ *** от 30.12.2004. 

18.11.2016 ФИО3 в адрес генерального директора ООО «СК «Сити-строй» направил заявление, в котором указал, что оплата по договорам им произведена полном объеме, просил дать мотивированное разъяснение одностороннего отказа от выполнения своих обязательств по договорам долевого участия (л.д.***). 

18.11.2016 ООО «СК «Сити-строй» направлено ФИО3 предупреждение от 17.11.2016 о необходимости погашения задолженности по оплате цены договоров долевого участия *** от 05.11.2013, *** от 05.11.2013. В предупреждении содержится требование об оплате в течении 3 трех рабочих дней с момента получения настоящего предупреждения ООО «СК «Сити-строй» суммы задолженности по договорам в размере 2520000 руб. Указанным предупреждением ООО «СК «Сити-строй» уведомляет ФИО3 о том, что в случае неисполнения требований, изложенных в настоящем предупреждении в установленный срок, ООО «СК «Сити-строй» вправе не только расторгнуть договоры долевого участия *** и *** от 05.11.2013 в одностороннем порядке, но и потребовать уплаты неустоек, предусмотренных настоящими договорами (л.д.***). 

В ответ на данное предупреждение ФИО3 25.11.2016 сообщил, что оплата произведена, приложил бухгалтерские справки от 25.11.2013 об оплате по обоим договорам (л.д.*** оборот). 

В соответствии со ст.ст.309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона установлено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. 

Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. 

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 ст.9 Федерального закона). 

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.450.1 Гражданского кодекса Российской ГК РФ законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Считая, что действиями ответчика нарушаются права истца, он обратился 24.01.2017 в суд с исковым заявлением. При рассмотрении дела представитель истца подтвердила, что права истца нарушены именно направлением 04.11.2016 ответчиком уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия, и поскольку данное уведомление направлено с нарушением установленного законом порядке, договоры являются действующими. О том, что 21.03.2017 ответчик направил истцу уведомление об отказе от исполнения спорных договоров в связи с неоплатой стоимости строительства, истец не знает, у представителя истца отсутствуют основания на получение каких-либо уведомлений, не относящихся к настоящему исковому заявлению. 

Суд в соответствии со ст.196 ГПК РФ суд рассматривает исковое заявление по заявленным требованиям. 

Таким образом, судом с достоверностью установлено, что довод стороны истца о нарушении застройщиком процедуры расторжения договора, а именно, в отсутствие сведений о получении предупреждения о необходимости погашения им задолженности по договору, нашел подтверждение при рассмотрении дела. В связи с изложенным суд удовлетворяет исковые требования в части 

При указанных выше обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для расторжения договора застройщиком в одностороннем порядке. 

На основании изложенного, исковые требования истца о признании одностороннего отказа ООО «СК «Сити-Строй» от исполнения договоров *** и *** долевого участия в строительстве здания жилого общего назначения от 05.11.2013, оформленного уведомлением от 04.11.2016, недействительным подлежит удовлетворению. 

Указание истца даты направления уведомления 05.11.2016 является опиской, поскольку фактически данные уведомления направлены 04.11.2016. 

Так же подлежит удовлетворению требование истца о признании договоров *** и *** долевого участия в строительстве здания жилого общего назначения от 05.11.2013, заключенных между ООО «СК «Сити-Строй» и ФИО3 действующим (нерасторгнутым), при этом суд уточняет, данные договоры действуют по состоянию на 04.11.2016, т.е. на дату направления вышеуказанных уведомлений. 

При этом суд считает необходимым разъяснить сторонам, что поскольку предметом рассмотрения настоящего гражданского дела является соблюдение ответчиком процедуры направления 04.11.2016 уведомления об одностороннем отказе ООО «СК «Сити-Строй» от исполнения договоров *** и *** долевого участия, судом не обсуждается вопрос о действительности произведенной истцом оплаты по данным договорам, о законности направления ООО «СК «Сити-строй» ФИО3 предупреждения от 17.11.2016 о необходимости погашения задолженности по оплате цены договоров долевого участия *** и *** от 05.11.2013, а также направления уведомления 21.03.2017 о принятии окончательного решения об одностороннем отказе застройщика от исполнения договоров долевого участия *** от 05.11.2013 и *** от 05.11.2013. 

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В соответствии со ст.98 данного кодекса стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает другой стороне возместить понесенные судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

С учетом изложенного, на основании ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 1 200 руб. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

Исковые требования Ковальчука И.А к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «СИТИ-СТРОЙ» о признании односторонних отказов от исполнения договоров недействительными, признании договоров действующими удовлетворить. 

Признать односторонние отказы общества с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «СИТИ-СТРОЙ» от исполнения договоров *** и *** долевого участия в строительстве здания жилого общего назначения от 05.11.2013, оформленные уведомлениями от 04.11.2016, недействительными. 

Признать договоры *** и *** долевого участия в строительстве здания жилого общего назначения от 05.11.2013, заключенные между Ковальчуком И.А и обществом с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «СИТИ-СТРОЙ», по состоянию на 04.11.2016 действующими. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «СИТИ-СТРОЙ» в пользу ФИО3 в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 1 200 рублей. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Алтайский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Барнаула. 

Судья Ю.В.Гончарова

Решение в окончательной форме с учетом положений ч.3 ст. 107, ч.2 ст. 108 ГПК РФ 

принято 27.03.2017.